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Bonjour à tous,
une fonction intéressante est apparue récemment dans les paramètres de disponibilité des annonces d'hôtes, ...
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Les particuliers multiplient les locations de leur résidence via la plateforme Airbnb c'est un fait. Cette pratique de plus en plus fréquente est très surveillée par le fisc. Alors que déclarer? Quel montant dans quelle case? C'est toujours un casse-tête alors je vous propose de faire le point. Autant vous dire le fond de ma pensée, soyez honnete tant qu'Airbnb est légal car on risque de ne pas en profiter longtemps.
Pour les plus téméraires d'entre vous (et j'en connais ici), nous verrons les risques de redressement si vous ne souhaitez pas déclarer vos loyers dans les cases prévues à cet effet.
Quel impôt sur le revenu vais-je payer ?
En France, louer un bien en meublé engendre impôt ET prélèvements sociaux. En d'autre termes, même les personnes non imposables vont devoir payer les prélèvements sociaux. Quelle que soit la plateforme utilisée Leboncoin ou Airbnb, les loyers doivent être déclarés. Autant avant on pouvait passer à côté, réduire un peu le montant, autant maintenant le fisc surveille de près Airbnb… nous verrons le risque et les contrôles en partie suivante. Fiscalement, c’est le régime de la location meublée qui s’applique. Pour les locations « classiques » des particuliers mettant leur logement à disposition sur Airbnb pendant les vacances ou de temps à autre (si vous avez plus de 23 000 € de loyers, les calculs peuvent varier comme expliqué en fin d’article), l’impôt prélevé sera calculé selon le régime Micro-BIC :
1) On prend les loyers perçus : 8 000 €.
2) Abattement de 50% sur les loyers : 8000*50% = 4 000 €.
3) Sur ces 4 000 €, le fisc prendra les prélèvements sociaux (17.2%) et la tranche d’imposition qui dépend de vous.
Bon alors là déjà on se demande: et les frais de ménage ? Et la taxe de séjour ?
J'ai beau chercher, les réponses ne sont jamais bien claires. Alors j'ai un fichier sur lequel je saisies les montant des loyers perçus. C'est bien ce qu'on me demande. On ne parle pas des frais de ménage qui sont censés rembourser vos frais réels. Globalement peut-on me demander de payer un impôt sur les produits ménagers utilisés? J'estime que non, j'ai déjà réglé 20% de TVA ça suffit non!
La taxe de séjour, Airbnb s'en occupe dans la majorité des cas, pas besoin de déclarer. Sinon, il faut déduire ces taxes du montant perçu déclaré (sinon on paie des impôts sur des taxes).
La location de la résidence principale sur Airbnb est-elle moins imposée ?
NON! Les règles sont les mêmes pour tous. Petite exception qui concerne peu de monde, la location meublée d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale est exonérée d’impôt si et seulement si les loyers annuels n’excèdent pas 760 € ! Ici on parle de la résidence principale, celle que vous ne pouvez louer que 120 jours par an en principe. C’est l’article 35 bis du Code Général des impôts qui précise qu’en 2017, les produits de la location provenant de la résidence principale sont exonérés d’impôt s’ils sont inférieurs à 760 € par an. Dans ce cas, vous n’avez rien à déclarer. Dès lors que vous dépassez le seuil de 760 €, la totalité subit impôt/prélèvements sociaux après l’abattement de 50%.
Je loue très peu via Airbnb, puis-je être exonéré d’impôt sur le revenu en 2018 ?
Hormis la condition d’exonération que l’on vient de voir sur la résidence principale, les loyers perçus via la location meublée en France doivent être systématiquement déclarés. Pour autant, vous ne subirez pas d’impôt si les loyers perçus sont inférieurs à 305 € par an (résidence principale ou non). Attention à la précision technique ici, il faut quand même déclarer les loyers perçus. C’est l’article 50-O du Code général des impôts qui élimine l’impôt en précisant que l’abattement de 50% sur les loyers est au minimum de 305 €.
En 2018, quelle case dois-je remplir pour déclarer les loyers sur la déclaration d’impôt (en ligne)?
Bon on passe dans la partie qui fait mal. Je l'ai fait hier, j'ai encore mal aux fesses. Je vous rappelle que la déclaration en ligne est presque obligatoire sauf si on peut justifier que l'on est pas capable de le faire. Faisons simple, si vous avez Internet, c'est à faire en ligne.
Rien de bien compliqué pour déclarer, il faut indiquer les loyers perçus en case 5ND (ou 5OD pour le conjoint). Ici, on parle bien du total des loyers, le fisc fera l’abattement de 50% tout seul. Donc pas besoin de passer des calculs savants, on fait la somme des loyers 2017. Idem si vos loyers sont de 305 € ou moins, vous pouvez mettre le montant total dans la case 5ND et vous ne subirez pas d’impôt. Cette case se trouve sur la déclaration d’impôt des revenus complémentaires (2042C).
Pour y avoir accès sur la déclaration en ligne « impôt.gouv », il faut cocher la ligne « revenu des locations meublées non professionnels » à l’étape 3. Attention, par défaut cette case n'est pas cochée si vous n'avez jamais déclaré de loyers. Et pour moi, j'ai dû la cocher même si c'est ma deuxième année alors faites attention.
Est-ce que je peux corriger à la baisse mes revenus ?
Vous voulez mentir aux impots? Personnellement je ne vais pas m'y risquer. Ce n’est pas encore le cas mais ça ne saurait tarder. Dès 2019, Airbnb remontera systématiquement l’information à l’administration fiscale. Autant vous dire que les contrôles deviendront très faciles ! Le contrôleur aura juste à vérifier que le loyer perçu (dont il aura connaissance) a bien été indiqué dans la case 5ND. Il pourrait être tentant d’attendre 2019 pour commencer à déclarer les loyers mais sachez que le délai en terme de prescription est de trois ans ! Le contrôleur a connaissance des loyers en 2019 et peut vérifier que vous les déclarez… il pourra aussi se dire que vous louiez certainement les années passées et creuser un peu pour voir si il y’a matière à redressement. Alors soyez honnête!
Qu’est-ce que je risque si je ne veux rien déclarer et donc payer ?
Comme indiqué, le fisc dispose de 3 ans pour un redressement. Ne leur tendez pas la perche sinon ils vont TOUT éplucher au centime près. Il va bien entendu recalculer l’impôt engendré par les loyers et le réclamer. Là-dessus, comptez une majoration de 10% et des intérêts de retard de 0.4% par mois. On peut toujours plaider la bonne foi si c'est une erreur et que cela ne se reproduit pas mais autant éviter.
Les règles changent si je perçois beaucoup de loyers ?
J'ai voulu un guide orienté pour les personnes dans ma situation mais en creusant un peu j'ai appris des choses. Deux régimes coexistent pour la location meublée. Le régime micro-Bic que nous venons de voir (abattement de 50%) et le régime réel. Cela consiste à enlever les charges payées réellement sur le bien des loyers. Si vos revenus tirés d’Airbnb dépassent 32 900 € en 2017, le régime micro-BIC ne sera plus accessible et vous devrez déclarer au régime réel. La déclaration fiscale devient alors bien plus compliquée. Alors autant vous dire que je vais pas mettre le nez dedans tant que je ne serai pas concerné. Mais vous pouvez poursuivre ce guide si vous connaissez le sujet.
Notons également qu’au-delà de 23 000 €, il conviendrait normalement pour le loueur de payer des cotisations sociales. Cela signifierait s’affilier au RSI comme un professionnel (que ce soit avec un statut d’autoentrepreneur ou autre).
Pour ceux qui louent via Airbnb occasionnellement avec des revenus inférieurs à 23 000 € par an, on remplit la case 5NP et vous allez déjà voir que l'estimation de l'impôt grimpe.
