ALCUNI CONDOMINI VOGLIONO IMPEDIRMI AIRBNB

[Laura309]

Buonasera, 

Innanzitutto grazie a chi vorrà aiutarmi (sto impazzendo dietro ad assemblee straordinarie). Ce ne sarà un'ultima il 29 di Novembre che deciderà in merito alla possibilità di fare o meno airbnb. Abito a Milano.

Di seguito la regola condominiale alla quale si farà riferimento:

"Gli appartamenti, salvo espresse pattuizioni contrarie, si intendono destinati ad uso abitativo, uffici e simili, ed agli altri usi professionali o commerciali di massimo decoro. È vietato destinare gli appartamenti ad uso di qualsivoglia industria, lavorazione merci ed altro, uffici pubblici non professionali, scuole di canto, ballo, musica, ginnastica, ambulanze, sanatori, gabinetti per la cura di malattie infettive o contagiose, agenzie di pegni, case di alloggio, come pure concedere in affitto camere ammobiliate o di farne comunque un uso contrario alla tranquillità, all’igiene, alla decenza ed al buon costume dell’edificio, precisando che tutte le precedenti specificazioni sono esemplificative e non tassative".

Come posso far capire, se esiste, la differenza tra b&b e airb&b? Come posso tutelarmi, in termini di articoli in merito, da eventuali confusioni con strutture ricettive ecc? Possono effettivamente vietarlo?

Chiedo la cortesia di fornirmi ogni delucidazione vi venga in mente, e se ci sono aggiornamenti in materia (non riesco a orientarmi tra le leggi e le divisioni statali e le eventuali eccezioni regionali e/o cittadine).

Grazie 

[Adolfo5]

@Laura309 potresti iniziare con leggere questo post: https://community.withairbnb.com/t5/forums/v3_1/forumtopicpage/board-id/Aiuto/page/1/thread-id/2503 ci sono riportate un po' di dati che dovrebbero essere attinenti al tuo problema.

[Laura309]

Ciao @Adolfo5 grazie. Si sono partita da quella conversazione, ci sono anche due mie domande alla fine, ma sembrano un po' contraddirsi le risposte e volevo capire nel caso specifico della norma condominiale che riguarda il mio stabile e che ho riportato sia qui che in quella conversazione

[Adolfo5]

@Laura309 dovresti leggere con attenzione quanto detto da Marco, Roberto e Susanna che sono tra gli utenti più esperti: in sintesi se fai locazione turistica (ossia affitto e basta) a me pare che non possano impedirlo, se fai b&b (ossia dai anche la colazione e altri servizi di pulizia ecc.) o affittacamere - che è considerata attività imprenditoriale e che necessità p.iva - (ed è cosa diversa dall'affittare una singola stanza privata) potrebbero con ragione opporsi.

Ma, purtroppo, diventa materia da avvocati e son sempre cose spiacevoli...

[Susanna0]

@Laura309, tu chiedi come far capire la differenza tra un b&b e un airbnb.

Cominciamo dal fatto che un airbnb non esiste. "Airbnb" è il nome di un portale. 

Tu puoi fare un b&b (bed and breakfast) oppure un affittacamere, oppure una Casa-Vacanze, oppure semplicemente affittare, come Locazione Turistica.

Se affitti come locazione pura e semplice, avrai dei contratti d'affitto. Porta quelli in assemblea.
Al massimo l'amministratore potrà chiederti di comunicargli ogni volta i nomi degli inquilini. Comincia a farlo, graziosamente, senza cercare scontri, e dopo un po' si stuferà. Oppure proponigli di mandargli le ricevute del portale alloggiati, così fai capire anche che sei in regola con tutto e per la sicurezza possono stare tranquilli.

Se però sei iscritta come Casa-Vacanze, come in effetti richiederebbe la normativa sul turismo della Regione Lombardia (la quale fa finta di ignorare che la locazione è un diritto del proprietario sancito da una legge del codice civile e che quindi la regione non dovrebbe regiferare in merito), allora sei una struttura ricettiva; e in questo caso i condòmini possono impedirtelo.
Quel "case di alloggio, come pure concedere in affitto camere ammobiliate" si riferisce evidentemente all'attività ricettiva extralberghiera, lo capisco anch'io che non sono un avvocato .

Quindi, per concludere: tu hai già cominciato?
Immagino di si, sennò non saresti già in guerra col condominio. Sei in regola con tutto? Sei una Casa Vacanze o una Locazione?

[Laura309]

Ciao @Susanna0, sei stata molto pertinente. 

Dunque io affitto da due anni circa semplicemente come locazione turistica, una tantum. Effettivamente, per ignoranza, non ho mai pensato si potessero fare dei contratti per pochi giorni quindi non li ho mai fatti. Ne scriverò una copia in questi giorni che farò firmare d'ora in poi. La copia la porterò in assemblea e la farò leggere. Stessa cosa per quanto riguarda la comunicazione in questura.

Propendo anch'io per quest'atteggiamento, ma volevo un attimo capire effettivamente la divisione tra le diverse tipologie e questa normativa della Regione Lombardia che ho letto anch'io: capire se il codice civile comanda su tale normativa regionale o bisogna rispettare la suddetta

Grazie 

[Susanna0]

E poichè ho letto adesso un tuo intervento in un'altra discussione, secondo me, @Laura309, se non hai mai fatto contratti d'affitto ai tuoi ospiti, non puoi sostenere la tesi che si tratta di locazione.

Così come, se non hai mai trasmesso in questura i documenti dei tuoi ospiti, non puoi tranquillizzare i tuoi condòmini che per la sicurezza non hanno nulla da temere. Non è vero. Quando ti dicono chissà che gente è che va e viene, non hanno tutti i torti.

Attenzione perchè un intero condominio sul piede di guerra di solito si traduce in delazione e controlli (dei vigili, dell'agenzia delle entrate, ecc). Forse faresti meglio a sospendere un po' per calmare le acque e poi magari fare le cose come si deve.

 @Adolfo5 cosa suggeriresti?

[Laura309]

Si giustissimo consiglio. Ripeto e ammetto la mia ignoranza in merito

[Roberto143]

@Laura309

Si, un’ignoranza che ti potrebbe costar cara, da quanto hai raccontato.

Come diceva giustamente @Susanna0, il condominio sul piede di guerra ti espone a molti rischi.

Oltre al fatto che, purtroppo, la Regione Lombardia per il momento non prevede la locazione turistica, senza entrare nel merito di questo aspetto specifico, resta il fatto che la mancata comunicazione al Comune se non erro é sanzionata, se scoperta, con 4000 euro di multa.

Ma poi ci sono gli altri aspetti, che vanno dalla mancata segnalazione degli ospiti alla Questura (che prevede il penale: 3 mesi), e ovviamente la mancata imposta di soggiorno.

Per non parlare, qualora tu non abbia dichiarato gli introiti in dichiarazione dei redditi, possibili sanzioni con l’Agenzia delle Entrate.

E’ facilmente ipotizzabile, se questa diatriba va avanti già da tempo (addirittura con discussioni in svariate assemblee), che alla fine qualcuno dei condomini si “attivi” nei confronti di qualcuno degli enti citati (Comune, Questura, AdE).

Se posso suggerire, mi soocio al consiglio di bloccare  immediatamente tutto, per far calmare le acque, mi studierei bene tutta la materia e gli obblighi per essere in regola (meglio ancora andare da un commercialista).

Ultima cosa: colazione, solo i bed&breakfast possono darla, e come ha già detto Susanna, non esistono “gli airbnb”.

In bocca al lupo!

[Adolfo5]

@Susanna0  purtroppo non ho suggerimenti da dare a @Laura309 se non quello di cercare di fare il possibile per un accordo amichevole coi condomini (ammesso sia possibile), in fondo per una sola stanza con la sua presenza costante nell'appartamento non dovrebbe essere impossibile...

Le raccomando di fare il possibile per mettersi in "regola" come opportunamente ricordato da @Roberto143 e togliere immediatamente dal suo annuncio il riferimento alle colazioni, perchè per fornirle bisogna essere un bed & breackfast regolarmente registrato, con i relativi permessi regionali/comunali, autorizzazioni della A.S.L., seguire le norme per la somministrazione di alimenti e bevande, ecc.

[Laura309]

Grazie @Adolfo5! Farò immediatamente quanto detto da tutti voi

[Laura309]

Buongiorno @Roberto143, non metto assolutamente in dubbio mi possa costare cara (dopo quello che ha scritto ho la tachicardia). Comunque grazie per le precisazioni, ho chiesto proprio per non andare da ignorante. Ho usato airbnb come guest tantissime volte e nessuno mi ha registrata mai né fatto firmare contratti. Ho datto scioccamente per scontato che funzionasse così. 

Per quanto riguarda airbnb, so che è un portale. La mia domanda si riferiva alle differenze tra un bnb classico e una locazione una tantum di questo tipo, basata sulla sharing economy e colonna del portale in questione.

Grazie molte e buona giornata

[Roberto143]

@Laura309

Lo so, purtroppo questo aspetto (mancata firma dei contratti) è una cosa che almeno all'host deve essere nota.

Perchè la firma dei contratti è necessaria solo se si fa locazione turistica, e non se si è B&B, affittacamere, o CAV (casa vacanza).

Quindi il fatto di non aver mai firmato contratti può dipendere da due cose:

a) hai sempre casualmente soggiornato in vere strutture ricettive (che come gli hotel, non devono far firmare nessun contratto);

b) gli host pur facendo in realtà locazione turistica, non avevano idea delle precedure di legge da rispettare.

Il documento però, per la registrazione alla Questura lo dovrebbero richiedere tutti (e credo sia noto che quando si va in albergo il documento viene sempre richiesto).

Così come l'imposta di soggiorno (ovviamente se il Comune relativo l'ha adottata).

La responsabilità di questa diffusa "ignoranza" (senza offesa, nel senso di ignorare) è sicuramente dell'host (che non può iniziare a fare qualcosa senza prima provare ad informarsi), ma anche e soprattutto di Airbnb, che ha reso fin troppo semplice la messa in onda di un annuncio, fregandosene del tutto, di quelle che sono le conseguenze per gli host nei rapporti con le normative delle nazioni (regioni, comuni, ecc.) dove opera.

Solo recentemente ha pubblicato questa pagina, (e ha mandato una mail relativamente agli obblighi della segnalazione ospiti alla Questura) dove sono riportati alcuni degli obblighi che valgono in Italia... ma tale pagina è comunque "nascosta", e la trovi solo se sai dove cercarla, mentre dovrebbe essere in qualche modo riportata in un form da far accettare al novello host.

Accettazione senza la quale dovrebbe essere impossibile proseguire nella pubblicazione dell'annuncio.

[Susanna0]

Figurati! 
hai visto, @Roberto143, le nuove inserzioni sponsorizzate su Fb? Iscriviti - Pubblica - Accogli gli ospiti!

[Roberto143]

@Susanna0

No, di Airbnb seguo unicamente questa Community.

Se fosse per me, visto che ancora si rifiuta di prendere la cedolare secca e di comunicare i dati, oscurerei il sito, fino a che non si mettono in regola... 🙂

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