Contratti scritti

Cinzia72
Level 2
Padua, Italy

Contratti scritti

Buongiorno , sto leggendo e rileggendo le varie discussioni , ma davvero non riesce ad entrami in testa quello del contratto scritto. Il contratto io non lo faccio direttamente con il guest ma con Airbnb o i vari siti internet . Sono loro che mi pagano alla fine del soggiorno. Io non ricevo soldi dalla gente che viene (le tasse di soggiorno me le tolgo dal compenso) . Prendo i documenti , li registro alla polizia, faccio tutto in regola ma davvero no so che contratto fargli quando gia' c'e' il sito internet che ti scrive date, nome , compenso ecc. Io per tenere in regola la mia contabilita' sto facendo delle ricevute intestate al sito internet per conto dell'ospite e le allego alla fattura del sito . Sono completamente fuori strada ? Grazie mille Cinzia

124 Risposte 124
Daniela278
Level 2
Prato, Italy

Fatta! Grazie mille a tutti, soprattutto a @Roberto143 e @Marco376 per i consigli, vi aggiornerò sui miei primi guest...ed un in bocca al lupo a me per questa nuova esperienza 😄

Jim1
Former Community Manager
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London, United Kingdom

In bocca al lupo @Daniela278 🙂

 


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Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Chiara141

 

Parli per ripetute, reali esperienze personali (di stranieri che non capiscono che esistono contratti da firmare, e che hanno sempre paura di subire una fregatura), oppure sono solo tue supposizioni?

Te lo chiedo perchè:

- i contratti di locazione non esistono solo in Italia, ma credo siano comuni in tutto il mondo;

- io personalmente non ho mai trovato un solo ospite (italiano o straniero, e ospito sopratutto stranieri) che abbia sollevato la minima obiezione.

Naturalmente, cone suggeriva giustamente @Ilaria24, visto che esistono diverse forme di ospitalità, è opportuno specificare che si tratta di un appartamento in affitto( e che c'è un contratto da firmare), e non di un'altra attività ricettiva (che non necessita della firma di un contratto).

La descrizione di cosa offri, é essenziale al fine della corretta comprensione da parte degli ospiti ed evitare equivoci di qualsivoglia natura.

Se ad esempio dici di essere un Bed&Breakfast, gli ospiti si aspetteranno la colazione; se sei un agriturismo, si aspetteranno offerte dei prodotti della terra, ecc.

Se ti dichiari Appartamento in AFFITTO per turismo, si aspetteranno di dover firmare un contratto.

 

Non attribuiamo agli altri le nostre limitazioni.

Jim1
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

@Roberto143 grazie per l'intervento. 

 

Perdonami, leggevo attentamente e volevo chiederti una precisazione perché pernso di non aver ancora capito.

 

Praticamente tutte le forme di ospitalità richiedono un contratto? O varia per B&B, affittacamere, locazioni, ecc? 

Abbi pazienza, mi sto perdendo :))

 

Ti ringrazio anticipatamente.

 


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Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Jim1

 

No, solo le locazioni (appartamento ammobiliato per turismo) lo richiede.

Tutte le altre forme sono attività ricettive (anche le Case Vacanza, apparentemente simili alle locazioni, ma in realtà diverse, proprio sotto questo aspetto) che - come gli hotel, tanto per capirci - non necessitano di un contratto scritto.

Gli appartamenti ammobiliati per turismo hanno preso molto piede in questi ultimi anni (una volta erano sostanzialmente limitati agli affitti estivi); quindi quasi tutte le altre forme di ricettività  preesistenti, non hanno mai avuto bisogno di contratti, e questo aspetto forse alla maggioranza delle persone fa fatica ad entrare in testa.

Ma, o mi registro presso le amministrazioni come attivitá ricettiva (con oneri ed onori conseguenti), oppure semplicemente affitto il mio alloggio.

E se affitto, la legge prevede il contratto, scritto.

Jim1
Former Community Manager
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London, United Kingdom

Grazie @Roberto143 e perdona le mie lacune.

 

Allora se penso allla locazione/appartamento ammobiliato effettivamente mi viene in mente l'affitto estivo, quello che da piccoli chiamavamo "casa vacanze." 

 

Quindi la differenza sta principalmente nei servizi offerti, se ho capito. Ovvero, con la locazione io fitto solo la casa intera; con la CAV invece posso anche avere servizi del tipo cambio asciugamani e colazione? O quest'ultime sono soltanto prerogative dei B&B?

 


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Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Jim1

 

Fondamentalmente è cosí.

Il discrimine principale tra locazioni e attività ricettive,  è la fornitura di servizi.

Poi, ripeto, ogni tipologia ha le sue caratteristiche, che possono essere "nazionali" oppure "regionali" (in quanto la legislazione sul turismo è demandata alle Regioni) che possono stabilire (per le attività ricettive) alcune specifiche opportunità o limitazioni.

Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Jim1

 

L'errore più comune, in primis nella testa degli "host", piuttosto che dei "guest", é proprio quello di immaginarsi tutti "albergatori" invece che semplici locatori.

 

Sotto questo punto di vista ad esempio, sarebbe molto più corretto parlare di locatori e locatari, piuttosto che host e guest, terminologia tipicamente di stampo "ricettivo".

 

Cosí come il fatto di non sapere, che se affitti NON PUOI FORNIRE SERVIZI, altrimenti eserciti una attività commerciale, e trasformi la semplice locazione in una attività ricettiva: le due tipologie hanno norme diverse, obblighi diversi, trattamenti fiscali diversi.

E quindi ognuno dovrebbe stare nel proprio ambito, senza sconfinare in quello dell'altro.

 

Tutto questo ovviamente, é valido per chi fa locazione turistica (che ne sia realmente consapevole o meno).

Gli altri (B&B, affittacamere, case vacanza) in realtà dovrebbero sapere bene cosa sono, proprio perchè l'iter burocratico è diverso.

 

Poi ovviamente, se io che affitto un appartamento, mi chiamo "B&B da Roberto", o non so cosa faccio (non so neanche cosa sia, realmente un b&b) oppure voglio spacciarmi per qualcosa che non sono (magari offrendo colazioni che invece NON POSSO offrire)

Jim1
Former Community Manager
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London, United Kingdom

@Roberto143 secondo me hai menzionato un punto importantissimo: immaginare la cosa dal punto di vista di locatori e locatari.

In quest'ottica viene anche più facile pensare ad una configurazione più precisa e quindi una migliore definizione del tipo di ricezione che si sta offrendo.

 

Probabilmente c'è ancora tanta confusione per chi, come dici, si considera albergatore, quando invece sarebbe giusto pensare "sto fittando il mio appartamento": lungo o breve termine, ho un contratto da far firmare. La cosa cambia quando c'è fine turistico immagino e quindi si aggiunge anche la segnalazione degli ospiti in questura.

 

Al di là degli obblighi, non mi è però ancora chiara la differenza tra CAV e Affittacamere. In realtà penso di aver sentito il secondo termine per la prima volta da @Marco376, se non in qualche telefilm.

 

A questo punto mi viene anche da chiedermi: se faccio locazione turistica nel mio secondo appartamento, dovrò pagare anche la tassa sulla seconda casa o da questa sono esente per la configurazione diversa che viene ad assumere?

 


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Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Jim1

 

Ti riporto la definizione di affittacamere e casa vacanza data dalla Regione Emilia Romagna.

Altre Regioni possono avere qualche dettaglio differente (numero di camere o periodi di apertura o altro), ma nella sostanza  i concetti sono quelli.

 

Per quanto riguarda la tassa (intendi IMU?) sulla tua seconda casa, quella prescinde l'utilizzo di affitto turistico: non si paga se è abitazione principale, si paga negli altri casi, con aliquote diverse a seconda dell'utilizzo (ma l'affitto è comunque l'aliquota massima).

 

** Affittacamere.
Sono esercizi di affittacamere le strutture, gestite in forma imprenditoriale, composte da non più di sei camere destinate a clienti, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nelle quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari. Le caratteristiche strutturali ed igienico-edilizie dei locali adibiti ad attività di affittacamere sono quelle previste per i locali di civile abitazione dai regolamenti comunali edilizi e di igiene.
L'attività di affittacamere può essere esercitata in modo complementare rispetto ad un esercizio di ristorazione qualora sia svolta da uno stesso titolare e gestore in una struttura immobiliare unitaria. In tal caso l'esercizio può assumere la specificazione tipologica di "locanda".

** Case e appartamenti per vacanze.
Sono case e appartamenti per vacanza gli immobili composti da uno o più locali, arredati e dotati di servizi igienici e cucine autonome, gestiti in forma imprenditoriale, per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati ad eccezione del servizio di ricevimento e di recapito, nel corso di una o più stagioni turistiche con contratti aventi validità non superiore a cinque mesi consecutivi.
Ai fini di cui al comma 1 è considerata gestione in forma imprenditoriale quella che viene esercitata da chi ha la proprietà o l'usufrutto di oltre tre case o appartamenti e li concede in locazione con le modalità e nei limiti di cui al comma 1. È, inoltre, considerata gestione in forma imprenditoriale quella esercitata anche su di un numero inferiore di unità abitative da imprese, comprese le agenzie immobiliari che operano nel campo del turismo, che hanno in gestione a qualsiasi titolo case o appartamenti per la locazione a turisti con le modalità di cui al co. 1.

Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Jim1

Seguono, sempre dalla Regione E.R., appartamenti ammobiliati per turismo e B&B:

 

** Appartamenti ammobiliati per uso turistico
Non sono soggetti alla disciplina dell'esercizio di case e appartamenti per vacanze i proprietari o usufruttuari che danno in locazione a turisti case e appartamenti, in numero non superiore a tre, nel corso di una o più stagioni turistiche, con contratti aventi validità non superiore a sei mesi consecutivi, senza la fornitura di servizi aggiuntivi e sempre che l'attività non sia organizzata in forma di impresa.
Coloro che intendono dare alloggio a turisti in appartamenti o case ne danno comunicazione al Comune, di norma, entro il 31 marzo nelle località a turismo estivo, entro il 31 ottobre nelle località a turismo invernale ed entro il 31 gennaio nelle restanti località.
Gli stessi soggetti comunicano alla Provincia i dati sulla consistenza ricettiva e sul movimento dei clienti secondo le modalità indicate dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT) e sono soggetti alla normativa in materia di pubblica sicurezza.

 

** Attività saltuaria di alloggio e prima colazione (B&B)

Si intende per esercizio saltuario di alloggio e prima colazione e può assumere l'identificazione di bed & breakfast l'attività di ospitalità e somministrazione della prima colazione nell'abitazione di residenza o abituale dimora, avvalendosi della propria normale conduzione familiare e garantendo la compresenza con gli ospiti, avvalendosi della normale conduzione familiare, senza la fornitura di servizi aggiuntivi e in ogni caso senza organizzazione in forma d'impresa, in non più di tre stanze e con un massimo di sei posti letto, più un eventuale letto aggiunto per stanza in caso di minori di dodici anni.  L'ospitalità può essere fornita per un massimo di centoventi giorni nell'arco del periodo di disponibilità all'accoglienza o, in alternativa, per un massimo di cinquecento pernottamenti nell'arco dell'anno solare. Il marchio d'identificazione B&B, sulla base del modello approvato dalla Regione, può essere affisso all'esterno dell'abitazione. Le caratteristiche strutturali ed igienico-edilizie dei locali adibiti all'ospitalità di cui al comma 1 sono quelle previste per i locali di civile abitazione dai regolamenti comunali edilizi e di igiene.
Ulteriori eventuali caratteristiche vincolanti sono indicate nell'atto di Giunta regionale di cui all'articolo 3, comma 2.
L'attività di cui al comma 1 è intrapresa a seguito di S.C.I.A. ai sensi dell'articolo 19 della legge n. 241 del 1990 e.s.m.i., al Comune in cui l'abitazione è ubicata ed è esercitata nel rispetto delle vigenti norme e prescrizioni in materia edilizia, urbanistica, di pubblica sicurezza, igienico-sanitaria e di destinazione d'uso dei locali. L'attività di cui al comma 1 è soggetta ai controlli previsti per le strutture extralberghiere specificati all'articolo 18, comma 2, nei periodi di disponibilità all'accoglienza ed alle sanzioni previste all'articolo 36, comma 2, in caso di omessa dichiarazione di inizio attività, nonché alle disposizioni previste in caso di attività irregolare all'articolo 36, comma 9, e agli articoli 23 e 26".
Coloro che svolgono l'attività di cui al comma 1 sono tenuti a comunicare al Comune e alla Provincia, entro la data d'inizio dell'attività e, comunque, entro l'1 ottobre di ogni anno, i periodi di disponibilità all'accoglienza nell'arco dell'anno e i prezzi massimi applicati con validità dal 1° gennaio dell'anno successivo. Nella stanza ove si effettua l'ospitalità è esposto il cartellino prezzi. Gli stessi soggetti comunicano, inoltre, alla Provincia i dati sul movimento dei clienti secondo le modalità indicate dall'ISTAT.

Jim1
Former Community Manager
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London, United Kingdom

@Roberto143 grazie, e scusami ci ho messo un po' a leggere tutto.

 

Allora mi è chiaro Affittacamere, ma CAV si associa più al tipo di attività che offre il proprietario quindi. Cioè ho un certo numero di case, o sono un'agenzia immobiliare, affitto ad uso turistico e quindi non posso parlare di locazione. Però questo più che al bene si riferisce alla proprietà, o meglio al proprietario. Perdonami provo a fare chiarezza.

 

Come dice @Luca177, si può immaginare che la differenza stia nel concetto di attività commerciale? In tutte le tipologie sono ok se fitto soltanto, ma se aggiungo qualche servizio divento attività commerciale e quindi imprenditoriale.

Ma se fitto più case, ad esempio come CAV, non sono comunque un'attività imprenditoriale?

 


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Roberto143
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Bologna, Italy

@Jim1

 

Se sei CAV non affitti, fai attività ricettiva.

Imprenditoriale o meno, dipende dalle norme previste nella tua Regione (e da cosa e quanto dai).

 

Non è corretto "in tutte le tipologie sono ok se fitto soltanto", perchè l'affitto è solo affitto, non può essere B&B (attività ricettiva) o affittacamere (attività ricettiva) o casa vacanze (attività ricettiva).

 

C'è uno spartiacque ben preciso, che differenzia la LOCAZIONE da una parte e le ATTIVITA' RICETTIVE dall'altra.

Le implicazioni sono svariate, sia di stampo normativo, sia di stampo fiscale.

 

I redditi derivanti da queste diverse attività, possono essere dichiarati tra i redditi fondiari (con tanto di cedolare secca) per le LOCAZIONI oppure tra i redditi diversi o redditi da impresa per le altre tipologie.

In alcuni casi con la necessità di apertura di partita IVA.

 

Jim1
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

Si @Roberto143 chiaro ora.

 

Io ero ancora bloccato al concetto di fitto ma non mi entrava quello di attività ricettiva. 

Abbastanza complesso, non impossibile, ma complesso. Certo bisogna essere ben decisi a priori su cosa si vuole fare, o si hanno soltanto problemi.

 

Ho l'impressione che non tutte le regioni siano state chiare in merito, penso che solo alcune si siano messe al passo con le nuove esigenze di mercato. Sbaglio? 

 

 


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Roberto143
Level 10
Bologna, Italy

@Jim1

 

In effetti c'è molta confusione in merito.

Tra codice civile, leggi nazionali, leggi regionali è difficile stare dietro a tutto.

Naturalmente non si deve avere una conoscenza completa da commercialista o fiscalista.

Si dovrebbero però almeno conoscere le regole di quello che si vuole fare: io prima di iniziare (volevo solo affittare un appartamento) ho comunque chiesto la consulenza di un commercialista, che mi ha spiegato bene quello che dovevo fare io (considerata anche la mia Regione) e quindi ho potuto fare bene fin dall'inizio.

Il fatto poi di allargare l'orizzonte, ed informarsi anche su altre attività è un di più, che non necessariamente devono fare tutti.

 

Le Regioni stesse, stanno facendo in alcuni casi un gran pasticcio; come ad esempio la Lombardia, che ha equiparato LT e CAV, o la Regione Toscana, che si è vista impugnare la propria legge dal Consiglio dei Ministri perchè ha voluto stabilire le caratteristiche di imprenditorialità (aspetto di spettanza dello Stato).

Altre hanno normato correttamente.

Altre non hanno ancora emesso leggi sul turismo.

 

La modifica del Titolo V della Costituzione ha portato un po' di caos da questo punto di vista (ma per colpa di legislatori non proprio competenti!)

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