DATI OSPITI PER CONTRATTO

[Norina1]

Salve a tutti!

Come faccio ad avere i dati per la compilazione del contratto ai miei ospiti? Devo chiederglieli tramite messaggi o sono reperibili da qualche parte che io non trovo?

Grazie per l'aiuto

Norina

[Roberto143]

@Simo-E-Luca0

Importante è che sia un contratto "vero", con tutte le clausole normalmente previste per i contratti di locazione, e non quelle quattro righe che non dicono nulla che ogni tanto vedo circolare.

Non per spaventare, ma giusto per informare, è in corso a Bologna un procedimento per tentare lo sfratto di una coppia che ha prenotato "per turismo" attraverso Airbnb. il locatore, come purtroppo una buona parte degli "host" non ha fatto il contratto (nè, credo, richiesto i documenti per la Questura). Gli ospiti, durante il soggiorno hanno cambiato la serratura e adesso non escono, affermando che non esiste un contratto. L'avvocato dice che ci vorranno 2/3 anni per liberarsene.

Sicuramente non accade tutti i giorni, però la possibilità c'è.

Quindi, per stare più tranquilli e non vivere l'esperienza con patema d'animo, è meglio fare le cose per bene! 

[Marco376]

@Simo-E-Luca0, c'è un punto su cui magari @Roberto143 ed io non siamo pienamente d'accordo ma è un punto secondario...

Nel senso... nelle more che la Regione Lombardia e il Comune di Milano facciano un passo indietro e si rendano conto che le loro pretese sono incostituzionali e illegittime, perchè non approfittare appieno dei vantaggi che la denominazione di CAV (Casa per Vacanze) in tutta Italia comporta?

Se io fossi costretto da una Regione o da un Comune a rispettare comunque (giusto o non giusto) tutti i parametri e le incombenze delle CAV, di conseguenza vorrei goderne anche tutti i VANTAGGI! Lo riterrei mio diritto. E allora non mi comporterei affatto da Locazione con contratti scritti, bensì da CAV senza contratti scritti, e potrei essere considerato a tutti gli effetti una ''struttura ricettiva'' extralberghiera, ufficiale, elencata sui siti istituzionali di Comune, Provincia, Regione, e pubblicizzabile ovunque al pari di un Hotel, di un B&B, di un Affittacamere.

Unico neo: dichiarare i Redditi come ''Diversi'' anzichè come ''Fondiari'' o ''da Fabbricato'' e non potere (almeno per ora) optare per la Cedolare Secca al 21%. Ma ricordo anche con i Redditi Diversi si scaricano un sacco di spese, dunque è un neo fino ad un certo punto.

Insomma, vista la situazione, io se fossi in te ci farei un pensierino. Se invece tu pensi che in futuro vorrai comunque, appena possibile, essere solo una casa privata in affitto o sua porzione, senza servizi, e generante redditi fondiari o da fabbricato, con o senza Cedolare Secca, allora meglio iniziare a rispettare quei parametri fin da subito. In bocca al lupo! ; )

[Roberto143]

@Marco376 @Simo-E-Luca0

Però comportarsi da Locazione Turistica (facendo i contratti) non preclude la possibilità, in sede di dichiarazione dei redditi, di agire come CAV (dichiarando tra i redditi diversi e scaricando spese) oppure, in base alle opportunità, optare per la cedolare secca al 21%.

Il contrario invece non è possibile.

Quindi ... 🙂

[Marco376]

@Roberto143, il mio era un discorso di ''prestigio'' (e non ultimo anche di maggiori possibili introiti visto che le ''locazioni'' sono tantissime mentre le ''cav'' vere e proprie molte meno) e non certo di ''redditi''. Come locazione sei un privato che affitta casa, come extralberghiero sei un operatore del turismo proprietario o gestore di ''strutture ricettive'' extralberghiere ufficiali. Dipende appunto da cosa ambisce ad essere ciascuno. E lo dice uno che ha sia ''affittacamere'' sia ''locazione'', e ti assicuro che la differenza tra le due posizioni lavorative si ''sente''. Ciao.

[Roberto143]

@Marco376

Mah, che devo dire?

Se la sostanza è la stessa (stessa casa, stessi impegni), io sinceramente della "targhetta" di gestore di struttura ricettiva non me ne faccio davvero niente...

... ma magari sono io... 🙂

[Marco376]

@Roberto143, come però sai io conosco luoghi dove tipo le CAV sono 5-10, mentre le locazioni sono 300, e solo quelle 5-10 cav sono considerate ufficiali e come tali ad esempio elencabili sul sito del Comune (cosa non fondamentale ma che non guasta)... dove opero io le CAV hanno proprio i Cartelli Stradali pagati centinaia di euro l'uno che guidano fino alla struttura... Insomma, sono proprio come hotel. E' ovvio che possano distinguersi dalla massa degli ''affitti semplici'' e guadagnare enormemente di più. Sono proprio due mondi. Ma mi rendo conto che nell'ambito di un portale online e del ''mondo virtuale'' si faccia fatica a comprendere la abissale differenza della realtà di tutti i giorni. Un saluto. ; )

[Simo-E-Luca0]

@Roberto143 quali spese potrei scaricare, cosa mi devo studiare in merito? Grazie

[Marco376]

@Simo-E-Luca0, con la Cedolare Secca al 21% non scarichi nè le percentuali dei portali, nè le pulizie, nè puoi dare servizi aggiuntivi a pagamento. Pertanto al massimo potrai scorporare (forfettariamente calcolandole sulla base dell'anno precedente come 'costo medio giornaliero moltiplicato il numero di giorni effettivi di affitto') nel contratto scritto le ''utenze'' dal resto del ''canone di locazione'' e non comunicare la quota ''utenze'' al commercialista (secondo una risposta informale dell'A.d.E., da verificare...). Altrimenti si può scegliere di pagare l'Irpef, normali scaglioni, sul 95% del reddito complessivo, con un 5% di sconto dunque. In questo caso di può essere leggermente più disinvolti con le spese. Ciao.

[Simo-E-Luca0]

@Marco376 grazie di essere entrato un po' piu nel merito della questione fiscale. La casa del nostro annuncio è per noi una seconda casa, aquistata da poco e utilizzata durante le vacanze ed i week end, abbiamo deciso di affittarla per ammortizzarne le spese, per ora non è nostra intenzione trasformarla in altro...insomma è una nuova esperienza, quella di essere host, che non sappiamo ancora se ci piacerà.

Grazie molte.

[Roberto143]

@Simo-E-Luca0

Come ha già accennato @Marco376, con la locazione turistica:

- puoi specificare in contratto, quale quota è locazione e quale utenze (ad esempio: 100 il totale, di cui 90 locazione e 10 utenze) e poi in sede di dichiarazione dei redditi, dichiarare solo i 90

- che se adotti l'irpef normale diventa 90 x 95%

- le utenze sono quelle classiche (acqua, luce, gas, condominio, tassa rifiuti) che l'inquilino dovrebbe pagare autonomamente in un contratto di locazione a lungo termine;

- se invece vuoi adottare la cedolare secca, si riporta la quota locazione al 100% (quindi 90 nell'esempio)

- non puoi scaricare le commissioni di Airbnb.

Tieni conto che:

- con la cedolare secca, sull'imposta derivante non puoi applicare deduzioni o detrazioni (tipo spese mediche, interessi mutuo, ristrutturazioni ecc.)

- i redditi da affitto con cedolare secca non vanno a confluire con gli altri per la determinazione del reddito imponibile totale (e quindi alla determinazione dell'aliquota da applicare)

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nelle CAV è sicuramente più espero David, quindi preferisco non dare indicazioni errate o incomplete

ps: l'esempio 90-10 è solo per spiegare il concetto... difficilmente il rapporto reale potrebbe essere questo!!

è opportuno prendere tutte le bollette dell'ultimo anno e calcolare un valore giornaliero di spesa, da applicare poi al numero delle notti del soggiorno. Così attribuisci ad ogni periodo il giusto costo e i periodi non locati restano in capo a te (correttamente)

[Marco376]

@Simo-E-Luca0, riguardo ad eventuale CAV (che comunque mi sembra di aver capito non vogliate essere), come sempre i Redditi Diversi sono dati dalla differenza tra le Entrate e le Uscite (intese come Spese strettamente inerenti alla produzione del reddito stesso). Per fare un esempio, bollette di luce acqua e gas, biancheria da letto, tv, ecc. potranno essere considerate come spese, ma non i cibi e le bevande (visto che le colazioni in una cav non sono previste, nè tantomeno la preparazione di pranzi e cene). Potranno invece essere considerate 'spese' ai fini della determinazione del ''reddito imponibile'' le percentuali del POS, le percentuali trattenute dai Portali online (il 18% di Booking, il 3-5% più Iva al 22% di Airbnb), le percentuali trattenute da Paypal (che raggiungono a volte quasi il 5%, ma non se usato tramite Airbnb, intendo usato per proprio conto), ecc.

[Simo-E-Luca0]

@Marco376 @Roberto143 grazie molte, farò vedere queste ultime vostre risposte ad un commercialista e mi farò spiegare bene ogni cosa, perchè sull'argomeno sono proprio in alto mare. @Roberto143 vado a cercarmi il file del contratto intanto.

[Roberto143]

@Simo-E-Luca0

Contratti-di-locazione Unioncamere

[Simo-E-Luca0]

@Roberto143 grazie infinite, scarico il file con o senza agenzia? (come considero airbnb?), comunque il file che avevo usato come modello era il suo: diverso da questo! lo aveva postato in un'altra discussione. Ora li unisco e personalizzo. Grazie 

[Roberto143]

@Simo-E-Luca0

Se hai il mio, va bene quello!  😉

(comunque senza agenzia)