@Edoardo10, alcune cose posso già dirtele io, poi chiedi al commercialista meglio...
Innanzitutto stai parlando di Locazione Turistica o Pura, da un lato, o di Struttura Ricettiva Casa per Vacanze o Appartamento per Vacanze, dall'altro? In ogni caso, vai presso il SUAP del tuo Comune e chiedi come procedere nell'uno e nell'altro caso (per eventuali SCIA o Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Poi registrati sul Portale Alloggiati Web per la comunicazione delle presenze degli ospiti, entro 24 ore dal loro arrivo. Poi mettiti in regola con la comunicazione online delle schedine ISTAT (se previsto a seconda della tua attività). Se davvero puoi fare questa attività senza partita iva (e non è detto, perchè devi leggere la tua Legge Regionale della Lombardia sul Turismo, l'ultima, ancora in vigore, e devi parlare anche meglio col tuo commercialista), allora non devi e non puoi assolutamente rilasciare Ricevute Fiscali (nè Fatture) ma solo semplici Ricevute Generiche Non Fiscali (quelle tipo Buffetti). L'importo sarà quello LORDO, comprensivo di quanto ricevi da Airbnb più però anche il tuo Costo del Servizio per l'Host di Airbnb. Apporrai per importi superiori ai 77,47 Euro una Marca o Imposta di Bollo da 2 Euro sulla Ricevuta generica, volendo anche a carico dell'ospite. Se stai parlando di Locazioni, allora ti metterai in regola anche per quanto riguarda l'APE, la certificazione energetica dell'immobile. Nel caso delle Locazioni, per soggiorni di almeno 30 gg. non userai più il portale Alloggiati Web, ma il Modulo Cessione Fabbricato e registrerai obbligatoriamente il Contratto presso l'Agenzia delle Entrate (contratto che invece va solo scritto nel caso di soggiorni inferiori ai 30 gg., e non anche registrato). Nessun contratto invece se sei una vera Struttura Ricettiva. La ricevuta, in ogni caso, dovrai intestarla all'Ospite o Guest, meglio non ad Airbnb.
Ma, prima di tutto, sei sicuro che nella tua Regione non serva aprire partita iva? Chiedi meglio... E' vero che i b&b della Lombardia non devono aprire partita iva, ma è anche vero che la Finanza non è molto d'accordo con questa interpretazione e che anche sul Blog di Stefano Calandra sul Turismo si considerano ampiamente illegittimi alcuni passaggi di molte delle leggi e dei regolamenti regionali. Tu comunque non stai parlando di b&b, ma piuttosto o di Locazione di interi appartamenti o di Case Vacanze (con possibili lievi differenze di denominazione da Regione a Regione). La Locazione di solito è vero che è esente da Partita Iva, perchè se sei il proprietario si tratterebbe di Redditi Fondiari o da Fabbricato e dunque non soggetti a criteri di occasionalità e amatorialità. Ma è anche vero che di solito per locazione si intende la locazione di 1 intero immobile o di 1 stanza all'interno di una casa in cui anche tu vivi e risiedi, e non di tre diversi appartamenti all'interno di uno stesso immobile dati magari contemporaneamente a persone diverse le stesse notti, perchè ciò mi farebbe venire in mente più un'attività extralberghiera di 'affittacamere', generalmente tenuta ad aprire partita iva.
Insomma, informati meglio presso chi di dovere, prima di cominciare. In bocca al lupo e non sottovalutare la complessità della cosa! D.
