Gentile @Giulia1652 buongiorno, ringrazio per il rispetto (raro) ma qui sulla Community siamo tutti amici e ci diamo del "tu".
Hai ragione, da un lato abbiamo un'interpretazione dell'Agenzia delle entrate (del 2011) che va oltre la norma, dall'altro lato tante sentenze delle Commissioni tributarie favorevoli ai contribuenti, le quali, nella sostanza, sanciscono che il locatore di immobili ad uso abitativo – se persona fisica "privata" – può optare per il regime fiscale agevolato della cedolare secca, a prescindere dal fatto che il conduttore sia persona fisica o società, nulla prescrivendo la norma sulla natura giuridica del conduttore.
Con la recente importante sentenza la Corte di Cassazione ha confermato che il locatore può optare per la cedolare secca anche nell'ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell'esercizio della sua attività professionale, atteso che l'esclusione dalla cedolare (prevista dalla norma - art. 3, comma 6, D.Lgs.23/2011) si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell'esercizio di una attività d'impresa o di arti e professioni.
Da notare, peraltro, che le contestazioni dell'Agenzia delle entrate riguardano contratti di locazione registrati e partono dalla contestazione del mancato pagamento dell'imposta di registro (non dovuta sui contratti di locazione registrati nel caso di opzione per la cedolare secca).
Non penso che Airbnb possa fare distinzione in funzione della natura del prenotante, per cui è probabile che provveda ad applicare la ritenuta fiscale del 21% (lo puoi già verificare alla prenotazione).
Per il contratto di locazione c'è l'obbligo di registrazione solo se la durata (iniziale o prorogata) supera i 30 giorni.
E' piuttosto raro l'utilizzo di Airbnb for work (a me non è mai capitato pur ricevendo spesso prenotazioni che provengono dall'interno di imprese per la partecipazione a fiere).
A mio parere, stipulando necessariamente un contratto ad uso foresteria si esce completamente dagli adempimenti previsti per le locazioni turistiche di breve durata: alloggiati web, imposta di soggiorno, segnalazione flussi turistici.
Anzi, se vogliamo essere (eccessivamente) rigorosi (in particolare nel caso di un contratto ad uso foresteria di brevissima durata) dovremmo comunicare al SUAP la sospensione oppure la cessazione della locazione turistica (in relazione alla normativa regionale).
In altre parole, tramite Airbnb si possono ricevere prenotazioni con durata superiore ai 30 giorni (di regola non assoggettabili a ritenuta fiscale) e prenotazioni da Airbnb for work.
In entrambi i casi, anche se per motivi diversi, si tratta di prenotazioni incompatibili con le locazioni brevi (locazioni tra "privati" con durata max 30 giorni per qualunque finalità anche turistica).
Un suggerimenti finale (questo per esperienza diretta): è opportuno chiarire con l'impresa che siamo locatori privati per cui non saremo in grado di emettere fattura, ma solo, se richiesta, una ricevuta pari all'importo del contratto di locazione.
Per la differenza rispetto al costo totale (le commissioni di Airbnb a carico del prenotante nel caso di Airbnb for work) l'impresa riceverà da Airbnb Ireland regolare fattura. Inoltre Airbnb dovrebbe mettere a disposizione dell'impresa prenotante la "documentazione di spesa totale".
Un cordiale saluto.
