Comment fonctionne la tarification intelligente

[Kirstie]

Bonjour à tous,

La tarification intelligente est un sujet fréquemment abordé sur le Community Center, certains hôtes nous ont fait savoir que le prix conseillé qui s’affiche est parfois inférieur ou supérieur à leurs attentes. Nous savons que vous aimeriez en savoir plus sur son fonctionnement, ainsi, de même que pour nos précédents sujets sur la Réservation Instantanée et la recherche Airbnb, l'équipe de la tarification intelligente a répondu à certaines de vos principales questions. Voici ce qu'ils ont à dire!

Trouver le juste prix de son logement peut parfois s’avérer compliqué. Vous étudiez les prix fixés par les autres hôtes à proximité, vous mettez en parallèle les caractéristiques de leurs annonces avec les vôtres et vous vous demandez comment vous soutenez la comparaison. Mais ce que vous ignorez, c’est le prix total auquel ces logements sont réellement réservés (et à quelle fréquence). Vous ne savez pas non plus l’intérêt que suscite votre propre logement et si les voyageurs sont prêts à payer le prix que vous demandez. C’est là qu’intervient la tarification intelligente : en maintenant votre prix à la nuit compétitif chaque fois que la demande fluctue dans votre région. Son objectif est simple : augmenter vos chances de décrocher des réservations.

Comment la tarification intelligente détermine le prix conseillé ?

Quand la tarification intelligente est activée, le prix conseillé tient compte de vos paramètres, ainsi que de nombreuses autres données. En réalité, ce sont plus de 70 facteurs différents qui peuvent affecter votre prix. Ces facteurs associés à vos paramètres déterminent le meilleur prix pour chaque nuit disponible de votre calendrier. Parmi ces facteurs :

• La proximité du séjour : à l’approche de la date d’arrivée, votre prix est mis à jour.
• La popularité de votre destination : si les logements près de chez vous sont très recherchés, votre prix est mis à jour.
• La saison : selon que vous entrez dans la haute saison ou la basse saison, votre prix est mis à jour.
• La popularité de votre annonce : si vous obtenez beaucoup de vues et de réservations, votre prix est mis à jour.
• Le détail de votre annonce : si vous ajoutez des équipements, comme le Wi-Fi, votre prix est mis à jour.
• L’historique de vos réservations : si vous avez déjà eu des réservations, le prix conseillé prend partiellement en considération le prix pratiqué lorsque vous avez obtenu ces réservations. Par exemple, si vous fixez votre prix au-dessus de ce que vous conseille la tarification intelligente et que vous décrochez une réservation à ce prix, l’algorithme en tient compte.
• L’historique de vos commentaires : votre prix est mis à jour quand vous recevez des commentaires positifs à la suite de séjours réussis.

De nombreux facteurs entrent en compte ; la tarification intelligente évalue même le nombre de visiteurs chaque jour sur votre annonce et la durée de leur visite ! Nous avons conçu cet outil pour qu’il prenne en considération des facteurs impossibles à identifier en comparant simplement votre annonce à celles de vos voisins.

Quel contrôle les hôtes ont-ils sur leur prix lorsqu’ils utilisent la tarification intelligente ?

La tarification intelligente vous permet de fixer un prix qui correspond automatiquement à la demande, avec pour objectif de multiplier vos réservations. Pour que le prix de votre annonce vous convienne à chaque fois, il existe quelques paramètres simples qui vous permettront de rester dans la fourchette de prix de votre choix :

• Le prix minimum que vous fixez est le prix en dessous duquel votre annonce ne descendra pas quand la demande est faible. Votre prix à la nuit peut diminuer pour attirer plus de voyageurs, mais jamais en-dessous ce seuil.
• Le prix maximum que vous fixez est le prix au-dessus duquel votre annonce ne montera pas, même en période de forte demande. Il peut aller jusqu’à 10 000 $ par nuit et n’est pas affiché publiquement. Actuellement, chaque annonce qui applique la tarification intelligente doit comporter un prix maximum.

À tout moment, si le prix d’une date ne vous convient pas, il vous suffit de saisir un nouveau prix dans votre calendrier, ou d’ajuster votre prix minimum ou maximum dans vos paramètres de la tarification intelligente.

Comment la tarification intelligente interagit-elle avec les autres paramètres de tarification ?

Les prix que voient les voyageurs peuvent être ajustés en fonction de certains paramètres de tarification que vous avez mis en place (mais pas tous). Par exemple :

• Si la tarification intelligente est activée, le tarif week-end ne s’applique pas. Cependant, nous veillerons à ce que le prix conseillé reste au-dessus de votre prix minimum, y compris le week-end.
• Les frais des voyageurs supplémentaires et les frais de ménage s’appliquent de la même manière, que la tarification intelligente soit activée ou non.
• Les réductions à la semaine ou au mois s’appliquent aux séjours longs, que la tarification intelligente soit activée ou non.

Nous ajoutons en permanence plus de flexibilité à la tarification intelligente, comme la possibilité de la désactiver uniquement pour certains jours. Nous sommes constamment à l’écoute de vos idées pour améliorer cette fonctionnalité. Pour cela, nous sondons et interrogeons des hôtes du monde entier, gardons un œil sur les sujets et commentaires publiés dans le Community Center, et testons de nouvelles fonctionnalités auprès de petits groupes d’hôtes. 

En bref, nous vous remercions de tous vos retours d’expérience et de l’aide que vous nous apportez pour améliorer les produits Airbnb utilisés chaque jour par les hôtes. Tenez-vous au courant pour plus d’infos !

N'hésitez pas à partager vos commentaires dans ce fil de discussion!

Merci,

Kirstie

[Tara115]

Le site incite les hôtes à reduire leurs tarifs, c'est insupportable !!

[Laurence220]

exactement ! personnelement mon gite fait 130m2 que je dois nettoyer que mes hotes soient 2 ou 7 , mon linge doit etre propre , mes lits faits le chauffage mit bref la tarification intelligente ne tient pas non plus compte qu'en plein hivers 7 chauffages de 2000w doivent tourner entre autre !!!!

[Luce---Paule0]

Je partage votre avis dans son intégralité.

Je crois qu'AirBnb cherche son profit mais certainement pas le nôtre!!!!! 

J'ai hurlé de rire lorsqu'ils m'ont proposé la tarification intelligente sur un appartement de luxe proposé à 100 € la nuit à 28 €!!!!!

Toujours plus toujours plus.... certes , OK pour l'accueil, les petites attentions, les produits d'accueil etc etc mais bientot les petits dejs,

la manucure et que sais je encore????? STOP. Soyons nombreux à les ramener à la réalité!

[Chantal166]

Entièrement d'accord !

[Olivier47]

Je ne serais pas tout àfait aussi sévère que @Nolwenn2, je crois que l'algorythme est hyper mal fait, car il en peut avaler toutes les données des locations proposées sur le site. L'an dernier lorsque j'ai commencé à louer "la tarification" intelligente me demandait de mettre des prix situés à environ 1/3 de ce que je demandais à l'époque, il était évident que bosser sans même rentrer dans mes frais était exclu, je n'ai aps touché à mes tarifs et ce, d'autant plus que je souhaitais, au contraire, les augmenter dès que j'aurais eu quelques commentaires (de préférence élogieux) enregistrés. 

Cette année alors que j'ai augmenté mes prix la tarification "intelligente" me proposait à certains moments de les augmenter encore, ce que je n'ai pas fait, je suppose que tout simplement il y a peu de biens similaires et que les dates de la maison sont presque toutes prises ou fermées.

Quand j'ai besoin de louer je baisse mes prix si je n'ai pas très envie de louer je les augmente, ce qui est irrationnel mais louer sa propre maison comporte des facteurs émotionnels, conjoncturels qui ne doivent rien à la logique purement commerciale.

La tarification intelligente se base uniquement sur la loi du marché, ce qui est d'une part réducteur, les logements ne sont pas tous comparables même à surface et situation égale d'autre part pousse nombre d'hôtes à baisser drastiquement leurs prix au risque de les mettre en bénéfices négatifs: perte, s'ils intègrent le temps de travail/électricité/eau/usures des mobiliers/ charges diverses sans compter l'investissement premier.

Cet outil n'est pas un bon outil chez nous, est il plus performant ailleurs?

Jacqueline

[Anonymous]

@Olivier47, Jacqueline,

100% d'accord! Quand je vois que le système compare mon logement avec des studios de 20m² sans commentaires proposés pour 4 voyageurs et me demande de m'aligner sur le prix je ne m'inquiète plus: je suis presque sûr de les voir en vente ou en location standard dans les 6 mois!

C'est ce qui s'est passé avec l'appart que je viens de racheter (oui je sais je suis un horrible multiproriétaire...). Mis sur Airbnb pour faire du cash à 25€ la nuit cet été, le propriétaire ne s'en est pas occupé. Au final annonce suspendue pour mauvaises notes, pénalités pour annulations, appart détérioré et vide pendant 2 mois. Quand il a su ce que j'allai y faire il s'est moqué de moi en me souhaitant bon courage et en me disant que je ne savait pas dans quoi je m'engageait!

J'ai plusieurs amis agents immobiliers et ils ont plein de cas similaires.  

[Beatrice30]

@ Tous

la tarification n'est qu'un robot bête et mechant, qui ne fonctionne  qu'avec des " calculs " , comme TOUS les algorhytmes utilisés par quasi TOUS les sites internet !

les algorhytmes coutent beaucoup moins cher que les humains , et Ce n'est que le,debut !

mais un robot ne refflechit pas, un robot est limité ,  il calcule , c'est tout ! 3 d'etoiles reçues, en propreté ... hop ! Ça degringole, et en prime ce satané robot, vous envoie automatiquement un mail moralisateur , qui vous fait sentir tout d'un coup comme un gros degueulasse !

une notation à 2 etoiles, et là ...hop ! On desactive votre annonce , sans dicerner si c'est peut etre une vengeance d'un voyageur sur un hôte qui aurait refusé un remboursement abusif ! 

un robot est INCAPABLE de detecter la mauvaise foi ( humaine elle ) , la seule chose qu'il sait faire c'est : CALCULER ! MULTIPLIER!  DIVISER ! ET ... ENVOYER DES MAILS ( au mieux ) SUPPRIMER ! ( au pire )

je me dis que c'est peut etre ces saletés de robot qui signeront la mort de la pluspart de ces sites internet !  Parce que justement les humains n'y auront plus aucune place ! ( c'est du moins ce que j'espere )  

[Dominique314]

Aucun avantage à baisser les tarifs en période d'hivert,sachant que les hôtes vont utiliser le chauffage,en ce qui me concerne j'applique un tarif unique toute l'année,si j'ai des réservations c'est bien,si j'en ai pas ce n'est pas grave,je sais que l'activité reprendra au prinptemps.

[Nadine28]

           Bonjour

  Juste 25 € la nuit et penser faire du cash l' ancien propriétaire avait un gros probleme de quotient intellectuel et de reflexions!!!

[Eliane62]

le commentaire de Jacqueline est parfaitement en accord avec la réalité de la location des espaces privés (chambres d'hôtes et gites). la tarification intelligente basée sur des algorytmes ne m'a pas ramené plus de voyageurs, alors que je suis hôte, classé 5 étoiles sur AIRBNB. Eliane.

[Nathalie-Et-Gilles0]

bonjour @Kirstie

Merci pour le détail de l'algorithme qui paraissent judicieux.
Cependant, comme l'ont souligné les autres hotes, il pêche car il est incomplet.

Il y a 2 niveaux :

D'une part, ce qui est améliorable :

Actuellement, la TI compare de biens différents.
Ex : dans mon immeuble, on est 3 a faire du Airbnb :

- mon appartement 55m² et 2 chambres 

- l'appartement du voisin de 55m² et 1 chambre

- un studio de 30m² , 0 chambre (on dort dans le canapé-lit du salon).

Pour l'algorithme mon appartement 2 chambres et celui du voisin 1 chambre, c'est pareil.
Mais pour les voyageurs, dormir dans un vrai lit dans une chambre séparée, c'est très différent car être réveillé au milieu de la nuit parce que quelqu'un s'est levé pour pisser ou pour prendre son petit déj alors que vous souhaitez roupiller encore un peu.

Même si les 2 font la même surface...

Donc le mien et 25€ plus cher que celui du voisin et les voyageurs sont d'accord.

- les évènements locaux qui dans certaines villes impactent considérablement l'attractivité du lieux.

Ce point peut être amélioré en faisant des stats pour les évènements récurrents (ex : la fête des Lumières à Lyon) qui je suppose amène un pic de réservations via Airbnb.
Ou par paramétrage pour les évènements non récurrents (coupe du monde de n'importe quoi).

Mais là aussi, il faudrait le faire au niveau mondial (puisque Airbnb est mondial) et pour tous les bleds qui ont leur fêtes des myrtilles et leur congrès des dentistes local.

Ce qui n'est pas améliorable car Airbnb n'aura jamais l'information :

- la localisation : comment Airbnb pourrait-il connaitre le prix quartier par quartier dans toutes les villes du mondes?

Désolée, mais être à la périphérie de Paris ou en face de Notre-Dame, ce n'est pas pareil. 

Idem pour toutes les villes du monde.

Idem : on peut être en face de la mer sur google maps mais dans la réalité la mer est à 2km car l'immeuble est en haut d'une falaise!

- le confort/besoins du voyageur.
L'appartement de mon voisin est au 2eme étage et le mien au 4eme étage sans ascenceur.
Pour certains voyageurs, 4 étages sans ascenceur, c'est rédhibitoire donc ils sont prêts à payer plus cher pour aller chez mon voisin.
En revanche, 4eme étage, c'est une vue sur les monuments ou la tour Eiffel (et pas le mur d'en face) et des voyageurs sont prêts à payer pour ça car une vue sur la tour Eiffel fait partie de leur "rêve parisien".

- les nuisances :

Un appartement mal isolé, à coté de l'autoroute, sombre, Airbnb ne pourra jamais le détecter.
Certains voyageurs sont contents de payer moins cher un appartement sombre alors que l'appartement d'en face qui est lumineux car plein sud  car ils sont dehors toute la journée pour visiter.

Même les hotels n'appliquent pas les même prix selon que la chambre est sombre et sans vue ou avec une belle vue, avec ou sans baignoire.

Alors que l'adresse, le confort, les prestations sont les mêmes pour toutes les chambre dudit hotel.

Donc je ne vois pas comment Airbnb pourrait faire pour évaluer les biens car pour ce faire, il faudrait qu'ils visitent tous les biens mis en location sur le site et qu'ils connaissent le prix du marché locatif dans toutes les villes et villages de la Terre.

- 2 biens identiques peuvent avoir des prix différents car l'un est refait a neuf et l'autre, un vintage années 70.

Comment l'algorithme pourrait détecter cette différence?

Des critères de sélection des voyageurs :

Nous sommes bien placés sur ce forum pour savoir que les biens sous-évalués attirent les voyageurs à problèmes.

Le M. et Mme JeveuxleRitzauprixduformuleun.

Le PDG de Zara l'a bien compris.
Il vend le même vêtement plus cher en France qu'en Espagne pour donner une image "positive" de la marque. C'est lui qui la publiquement déclaré en interview.
Un prix au-dessus donne un impression de qualité.
Un prix bas donne une impression de sous-qualité.
Le même tee-shirt payé 15€ dans une boutique ou 2€ au marché sera plus apprécié et mieux traité.

Idem pour les appartements.
C'est du marketing de base basé sur la psychologie et la perception des choses.

Evidemment, si un bien est trop cher, il ne se louera pas. Mais dans ce cas, de nombreux hotes corrigent le tir.

Pour ma part, la vraie tarification intelligente est celle pratiquée par les hotels du quartier.
Charge aux hotes d'adapter leur prix par rapport à son logement versus les prestations proposées par de vrais professionnels.

[Nicolas364]

Je suis comme vous, je n'utilise pas la tarification intelligente qui me proposerait des nuits à 11 euros... Pour moi le prix mini est celui des hotels comparables de moyenne gamme à 20% de moins environ.  

Ceci pour des raisons économiques bien entendu  temps passé, energie, consommables, concurrentielles (l'intérêt est de favoriser l'activité touristique et l'attractivié d'un territoire géographique, d'offrir un service rentable pour vous mais pas de faire disparaitre les hotels) ET pour éviter les clients à problêmes qui seront à l'affut du moins cher,  voudront aussi vous faire baisser le prix, biaiser les règles du site pour payer en direct pour éviter la commission  Air Bnb, et une fois sur place voudront rallonger ou écourter leur séjour sans tenir compte de vos propres contraintes ou exigeront une moins value si le boulanger du quartier ne fait pas du bon pain...

Par expérience, louant depuis plusieurs années des appartements en meublés avec Air Bnb ou pas, j'ai peu de problême mais c'est toujours avecce type de client qui vous demande de l'accueillir à minuit, celui  qui veut pas avancer l'intégralité de la caution, celui qui vous demande les photos du canapé, ou qui réserve pour un ami, un cousin qui peut pas le faire lui même... 

En prenant des locataires qui ne souhaitent pas entrer dans le cadre général, et notamment dans  celui d'un prix de la nuit "cohérent", il y a de forts risques que vous tombiez sur des cas à problême et que voulant rendre service cela se retourne contre vous.

[Kirstie]

Bonjour @Beatrice30, @Anonymous, @Nathalie-Et-Gilles0, @Nolwenn2, @Olivier47 (Jacqueline),

Merci pour vos réponses et votre participation à cette discussion. Comme c'est le cas de nos autres questions-réponses, ce sujet sert à fournir plus d'informations sur le fonctionnement de la tarification intelligente afin que chaque hôte puisse mieux comprendre cet outil. 

C'est un plaisir de vous voir partager vos commentaires et j'apprécie les points constructifs que vous avez soulevés ici. Nous comprenons que beaucoup d'entre vous préfèrent fixer vos propres prix et que vous aimez le concept de la fonctionnalité de la tarification intelligente, mais ce n'est pas nécessairement avantageux pour vous personnellement.

Je voudrais donc vous demander si vous avez des idées précises sur la façon dont cette fonctionnalité pourrait être améliorée pour devenir un outil plus utile pour vous et le reste de la communauté d'hôtes? Par exemple, si l'outil était plus flexible, cela vous permettrait de l'activer pour exploiter des réservations de dernière minute?

Je pense que c'est une excellente opportunité pour nous de partager et développer de bonnes idées à ce sujet.

Merci encore pour toutes vos réponses,

Kirstie

[Olivier47]

ID précise? 

"On ne mélange pas les serviettes avec les torchons"

Ce qui veut dire en gros, que vouloir considérer qu'un logement se tarifie aux nombres de lits/région/saison est parfaitement stupide, souvent je reçois des demandes sur "mon gite". Un gite n'a rien à voir avec une maison de famille, un chateau avec une chaumière... Les uns et les autres ont leurs charmes, leurs défauts, leurs attraits.

Le niveau qualité/prix, charme, et plus n'est finalement, à mon avis pris vraiment en compte que par l'évaluation globale, comment dire sinon que tel petit studio super bien tenu avec un hôte génial est merveilleuxalors que telle maison immense, bien équipée et froide est nulle? 

l'algorythme est assez restreint au niveau intelligence, chic, on reste les plus forts!

Jacqueline

Jacqueline

[Irène0]

@Olivier47 bonjour,

"Quand j'ai besoin de louer je baisse mes prix si je n'ai pas très envie de louer je les augmente, ce qui est irrationnel mais louer sa propre maison comporte des facteurs émotionnels, conjoncturels qui ne doivent rien à la logique purement commerciale." - oh comment c'est MOI ))) je fais exactement pareil...