COSA BISOGNA FARE PER INIZIARE AD AFFITTARE UN APPARTAMENTO (LOCAZIONE TURISTICA)?

[Marta38]

Per affittare – come privato, SENZA partita Iva - un appartamento ammobiliato per turismo (“LOCAZIONE TURISTICA” o “PURA”) bisogna ottemperare ad alcune incombenze PRIMA di iniziare, ed altre DURANTE  lo svolgimento dell’attività.

PRIMA DI INIZIARE:

1) NECESSARIO INFORMARSI PRESSO IL PROPRIO COMUNE PER CONOSCERE LE MODALITA’

In base alle regole della Regione in cui è ubicato l’alloggio da affittare (ogni Regione legifera autonomamente in materia di turismo) è necessario accreditarsi presso il proprio Comune.

A seconda dei casi può essere necessaria una vera e propria SCIA o anche solo una segnalazione, ma non si può affittare senza farlo sapere al Comune.

2) NECESSARIO INFORMARSI PER OTTENERE LE CREDENZIALI DALLA QUESTURA

Espletata la pratica di accreditamento in Comune, si devono richiedere alla Questura, le credenziali per poter effettuare la segnalazione degli ospiti.

Segnalazione OBBLIGATORIA per tutti gli ospiti (italiani, stranieri, adulti, minori) da fare telematicamente entro 48 ore dall’arrivo.

La sanzione per il mancato adempimento è PENALE (3 mesi di reclusione + 260 euro di multa – pene TRIPLICATE in caso di reiterazione).

3) OPPORTUNO PREDISPORRE UN CONTRATTO DI AFFITTO E UN BLOCCHETTO DI RICEVUTE

Per ogni soggiorno, bisogna sottoscrivere insieme all’ospite, un contratto di locazione turistica, dove riportare i propri estremi, quelli dell’ospite, i dati catastali dell’abitazione, i dati del soggiorno (data inizio, data termine, importo concordato) oltre alle clausole di salvaguardia comuni a tutti i contratti di affitto. Anche per affitti di un solo giorno.

Se il soggiorno è inferiore ai 30 giorni il contratto NON deve essere registrato; se superiore ai 30 giorni, DEVE ESSERE REGISTRATO presso l’Agenzia delle Entrate (tassa di registro 2% + 16 euro di bolli).

A richiesta dell’ospite (o meglio, sempre) rilasciare la ricevuta per l’importo dell’affitto concordato (non per l’importo che si riceve da AirBnb) con marca da bollo di 2 euro.

4) INFORMARSI SULLA EVENTUALE IMPOSTA DI SOGGIORNO

Se il Comune lo prevede, in fase accreditamento verrà detto se è richiesta l’imposta di soggiorno (verificare comunque su Internet).

In tal caso verranno anche fornite le indicazioni sulle modalità di riscossione (ammontare, per quanti giorni, eventuali esenzioni, ecc.) e di riversamento in Comune (possono essere procedure telematiche o manuali o miste, dipende dal Comune).

5) INFORMARSI SULLE SEGNALAZIONI STATISTICHE ISTAT

Alcune Regioni prevedono la segnalazione statistica dei flussi turistici all’ISTAT; la conoscenza di tali flussi è necessaria per poter attrezzare adeguatamente le infrastrutture e le politiche turistiche nel territorio.

Anche per questa attività, in sede di accreditamento in Comune vi verrà detto, altrimenti chiedetelo voi.

6) INFORMARSI SULLA DICHIARAZIONE DEI REDDITI

Gli affitti percepiti vanno dichiarati; salvo casi particolari, dipendenti dalla propria posizione fiscale, i redditi da affitti vengono posizionati nel quadro RB (redditi da fabbricati) e concorrono come gli altri redditi alla determinazione dell’imponibile.

E’ possibile anche optare in sede di dichiarazione (al CAF o commercialista) per la CEDOLARE SECCA al 21% invece di pagare l’aliquota Irpef ordinaria (solitamente più alta).

La convenienza però deve essere valutata attentamente, per cui è opportuno rivolgersi ad un commercialista.

IN CONCLUSIONE:

Il mancato adempimento (in tutto o in parte) di questi aspetti, può comportare conseguenze più o meno gravi (dalle sanzioni per esercizio abusivo, a quelle per evasione fiscale, alla sanzione penale per l’eventuale mancata segnalazione ospiti alla Questura).

La compilazione dell’annuncio, con quattro foto da mettere su Airbnb non esaurisce le incombenze del locatore.

Airbnb è solo un tramite per far conoscere il vostro appartamento in giro per il mondo e consentire quindi la domanda, ma non è la controparte dell’affitto, non sostituisce il contratto con il conduttore, non fa praticamente nulla delle incombenze burocratiche e legali per vostro conto.

Airbnb gestisce i pagamenti (e per questo percepisce una commissione) ed entro certi limiti e certe situazioni vi tutela e vi garantisce, ma non è responsabile delle eventuali inadempienze.

NB: altre forme di ospitalità (Casa Vacanza, Affittacamere, Bed&Breakfast) hanno altre regole ed altre incombenze, anche se più o meno, sono le stesse con alcuni dettagli differenti (tipo di domanda, caratteristiche della struttura, tipo di reddito da dichiarare, ecc.).

Roberto

[Orvieto-In-Centro0]

@Roberto143, come puoi vedere qui sullo stesso sito dell'Agenzia delle Entrate, nell'apposito capitolo, 3 obblighi restano...

http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/Richiedere/Regimi+agevolat...

Comunque ben vengano ulteriori semplificazioni... Ciao!

[Orvieto-In-Centro0]

@Roberto143, inoltre anche la pagina da te linkata ripete esattamente i miei 3 stessi punti (esposti con parole lievemente differenti ma ci sono tutti e 3...). Ciao!

PS: ECCO COSA DICE LA PAGINA DA TE LINKATA...

Quali dunque gli adempimenti per i contribuenti “forfettari”?

I contribuenti che operano all’interno del nuovo Regime Forfettario dovranno:

- numerare e conservare le fatture d’acquisto e le bollette doganali;

- certificare i corrispettivi.

- Fermo restando poi l’impossibilità di esercitare il diritto alla detrazione dell’iva sulle relative fatture, (come del resto già avveniva nel regime dei minimi), bisogna prestare particolare attenzione ad alcune operazioni per le quali anche i contribuenti in regime forfettario assumono la qualifica di debitori d’imposta con obbligo di assolvimento dell’IVA quali:

in generale, in tutti i casi in cui il contribuente forfetario deve assolvere l’imposta mediante il meccanismo del reverse charge.

[Roberto143]

@Orvieto-In-Centro0

Io non ho la partita IVA, ma comunque mi sembra di aver capito (sia dalle info web, sia dalle indicazioni sommarie fornitemi dal commercialista), che con questo sistema semplificato davvero non ci sono molte differenze rispetto ad una gestione da privato.

Parliamo ovviamente della partita IVA aperta con i codici Ateco 55-56 per la gestione di un appartamento in affitto, quindi, quello che non so, è se in questo caso risulta necessaria l'applicazione del meccanismo del reverse change.

Quello che ho riscontrato è invece il fatto che molto spesso tale regime è più favorevole rispetto alla tassazione normale.

Ho messo a punto un semplice modellino in Excel per simulare le diverse tassazioni (ordinaria, cedolare secca, partita IVA), con la possibilità di inserire le diverse voci necessarie per il calcolo (ammontare ipotizzato di affitti, eventuali altri redditi, eventuali spese mediche e/o altre detrazioni, eventuale coniuge e/o figli a carico, ecc.)... difficilmente il costo della tassazione (imposta + contributi INPS) della partita IVA risulta più alta delle altre... e c'è sempre da tenr conto del fatto che i contributi versati finiscono nella propria posizione previdenziale, mentre la tassazione "normale" o con cedolare secca è a "fondo perduto". 

[Orvieto-In-Centro0]

@Roberto143, io invece ce l'ho e non ho contestato nulla né contesto nulla ora di ció che tu giustamente scrivi. Ma, come puoi leggere sul link dell'agenzia delle entrate che é l'unico valido su cui si basano tutti gli altri, e come é ribadito nel tuo stesso link di ieri, gli obblighi che restano sono tre e il terzo, valido solo in certi casi ben specificati, come anche dunque Airbnb, é una sorta di inversione contabile, nonostante non abbiamo una Iva. Infine emettiamo o ricevute fiscali o fatture, ovviamente queste ultime senza iva, ma non x questo non si chiamano fatture, 

[Orvieto-In-Centro0]

@Roberto143, se invece sei interessato a chiarire meglio cosa significhi ciascuno di quei 3 adempimenti che restano e quali modalità si debbano seguire nel dettaglio per ciascuno, questo è fattibile ma non semplicissimo da chiarire a distanza online...

Se invece sei interessato a chiarire all'utente quando convenga aprire una P. Iva agevolata a Forfait rispetto al non averne una, premesso che solo un Commercialista potrà valutare la situazione specifica di un cittadino X, posso indicarti alcuni spunti generali interessanti:

a) Non sempre il cittadino può scegliere SE aprire una P. Iva A Forfait OPPURE no, nel senso che bisogna rispettare tutta una serie di PARAMETRI, e rispettarli contemporaneamente tutti;

b) Dipende molto di che Reddito Lordo Annuo stiamo parlando, nel senso che quasi tutti gli esperti sono concordi nel ritenere i 10.000 Euro annui lordi la soglie OLTRE LA QUALE l'apertura di una P. Iva diventa CONVENIENTE dal punto di vista economico (per non parlare poi del fatto che secondo il Fisco non si potrebbe andare oltre i 6.000 Euro in caso di Redditi Diversi, senza aprire una P. Iva... diverso il caso dei Redditi Fondiari o da Fabbricato);

c) Dipende molto da quante SPESE si era abituati a detrarre dalle Tasse, nel senso che con il Forfait NON si potrà più andare OLTRE il 60% di Spese (tra l'altro fisse forfettarie e senza bisogno di dimostrarle). Ma chi era abituato a dichiararne di più, non potrà più aggiungerne altre;

d) Dipende molto da quegli SGRAVI FISCALI eventualmente già intrapresi negli anni precedenti (come la riduzione del 36% in 10 anni per ristrutturazioni già avvenute, o Mutui e simili), perchè tali agevolazioni col Forfait andrebbero tutte perdute;

e) Dipende molto dal valore dei propri BENI STRUMENTALI, che col Forfait non possono essere stati nell'anno precedente superiori a 20.000 Euro complessivi;

f) Dipende molto da quanto ci sono costati nell'anno precedente eventuali DIPENDENTI, perchè col Forfait il loro Costo non potrà essere stato superiore ai 5.000 Euro annui nell'anno precedente;

g) Dipende dal Reddito dell'anno precedente, che non dovrà (limitatamente al nostro settore) aver superato i 50.000 Euro lordi annui;

h) Dipende dalla presenza di altri Redditi di diverso tipo, magari da Lavoro Dipendente o altro;

i) Dipende dall'appartenenza a Società a trasparenza finanziaria (il che esclude l'applicabilità del Forfait);

l) Inoltre non tutti possono considerarsi delle Start-Up, cioè delle attività del tutto nuove, e pagare per i primissimi anni il 5%; nella maggior parte dei casi si pagherà fin da subito il 15% senza limiti d'età e per sempre (questa è la differenza con i MINIMI e con gli EX MINIMI).

Certo, se si rispettano le varie Condizioni, e se il proprio reddito comincia ad essere superiore ai 10.000 Euro annui, diventa innegabilmente CONVENIENTE dal punto di vista economico, per un discorso di minori tasse (che poi in gran parte va all'Inps e non altrove!), APRIRE UNA PARTITA IVA AGEVOLATA A FORFAIT. Così come, però, d'altra parte, se non si riesce a stare dentro il Forfait, resta innegabile che l'apertura di una vera e propria PARTITA IVA ORDINARIA attualmente in Italia è la morte di ogni attività.

Spero di essere stato chiaro. Ciao!

[Roberto143]

@Orvieto-In-Centro0

No David, nulla di tutto 🙂 🙂 🙂

Volevo solo sfatare una falsa credenza sulla partita IVA: in molte situazioni potrebbe essere più conveniente rispetto alla tassazione normale e comunque non particolarmente impegnativa da un punto di vista pratico.

Tutto qui.

Ovviamente con la supervisione di un commercialista.

[Orvieto-In-Centro0]

@Roberto143,

ah, ok : ) : ) : )

Beh, detto tra noi, perchè pensi che io abbia aperto la Partita Iva Agevolata A Forfait?! Non sono mica stupido... ; )

E hai praticamente ragione su tutto ciò che hai scritto, senza però arrivare a dire che è come agire da privato che loca senza partita iva, perchè qualche piccola complicazione c'è (e può aiutare a risolverla solo un commercialista, a partire dall'iscrizione stessa della P. Iva e all'opzione, da scegliere entro il 28 febbraio di ogni anno, sullo Sconto INPS del 35% rispetto al Minimale Fisso Inps ordinario... tutti aspetti poi che però potrebbero a breve essere lievemente modificati con una nuova Legge di Stabilità di fine anno).

Ecco, a proposito di questo, la P. Iva A Forfait E' ATTUALMENTE MOLTO FAVOREVOLE, A PATTO CHE NON SIA SOLO UNO SPECCHIETTO PER LE ALLODOLE E CHE NON VENGA MODIFICATA ANNO DOPO ANNO IN PEGGIO OGNI DICEMBRE IN OCCASIONE DELL'ANNUALE LEGGE DI STABILITA'.

Faccio notare che già dal 2015 al 2016 si è assistito ad un netto PEGGIORAMENTO DELLE CONDIZIONI, passando dall'esclusione di un Minimale Fisso Inps (per chi avesse scelto l'altra Opzione) alla reintroduzione in corner dello stesso Minimale Fisso Inps dal gennaio 2016, con uno sconto di solo il 35%! Se poi, anno dopo anno, dovessimo vederci prima togliere questo sconto e poi reintrodurre altri balzelli in comune con la P. Iva Ordinaria, allora faremmo prima a chiuderla e a pensare a qualche altra soluzione.

Non mi stupirebbe, infatti, se l'intento fosse stato, nel 2014-15 di far emergere il sommerso e il 'nero', per poi nei prossimi anni, passare tutti indistintamente alla P. Iva Ordinaria! Occhi bene aperti verso Dicembre!!! Ciao!

[Orvieto-In-Centro0]

@Laura582, ti dirà più specificamente Roberto/Marta, tuttavia sul sito www.cittametropolitana.bo.it nella citata Legge Regionale Emilia Romagna n. 16 del 2004, si dice (a proposito di B&B, Case Vacanze, Affittacamere, e Appartamenti ad Uso Turistico e cioè Locazioni), quanto segue:

Art. 10 Affittacamere

1. Sono esercizi di affittacamere le strutture, gestite in forma imprenditoriale, composte da non più di sei camere destinate a clienti, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nelle quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari. Le caratteristiche strutturali ed igienico-edilizie dei locali adibiti ad attività di affittacamere sono quelle previste per i locali di civile abitazione dai regolamenti comunali edilizi e di igiene.

2. L'attività di affittacamere può essere esercitata in modo complementare rispetto ad un esercizio di ristorazione qualora sia svolta da uno stesso titolare e gestore in una struttura immobiliare unitaria. In tal caso l'esercizio può assumere la specificazione tipologica di "locanda".

 
Art. 11 Case e appartamenti per vacanze

1. Sono case e appartamenti per vacanza gli immobili composti da uno o più locali, arredati e dotati di servizi igienici e cucine autonome, gestiti in forma imprenditoriale, per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati ad eccezione del servizio di ricevimento e di recapito, nel corso di una o più stagioni turistiche con contratti aventi validità non superiore a cinque mesi consecutivi.

2. Ai fini di cui al comma 1 è considerata gestione in forma imprenditoriale quella che viene esercitata da chi ha la proprietà o l'usufrutto di oltre tre case o appartamenti e li concede in locazione con le modalità e nei limiti di cui al comma 1. È, inoltre, considerata gestione in forma imprenditoriale quella esercitata anche su di un numero inferiore di unità abitative da imprese, comprese le agenzie immobiliari che operano nel campo del turismo, che hanno in gestione a qualsiasi titolo case o appartamenti per la locazione a turisti con le modalità di cui al comma 1.

Art. 12 Appartamenti ammobiliati per uso turistico (modificato comma 2 da art. 8 L.R. 12 febbraio 2010, n. 4)

1. Non sono soggetti alla disciplina dell'esercizio di case e appartamenti per vacanze i proprietari o usufruttuari che danno in locazione a turisti case e appartamenti, in numero non superiore a tre, nel corso di una o più stagioni turistiche, con contratti aventi validità non superiore a sei mesi consecutivi, senza la fornitura di servizi aggiuntivi e sempre che l'attività non sia organizzata in forma di impresa.

2. Coloro che intendono dare alloggio a turisti in appartamenti o case ne danno comunicazione al Comune, di norma, entro il 31 marzo nelle località a turismo estivo, entro il 31 ottobre nelle località a turismo invernale ed entro il 31 gennaio nelle restanti località.

3. Gli stessi soggetti comunicano alla Provincia i dati sulla consistenza ricettiva e sul movimento dei clienti secondo le modalità indicate dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT) e sono soggetti alla normativa in materia di pubblica sicurezza.

Art. 13 Attività saltuaria di alloggio e prima colazione (modificato comma 1, sostituito comma 4 da art. 9 L.R. 12 febbraio 2010, n. 4)

1. Si intende per esercizio saltuario di alloggio e prima colazione e può assumere l'identificazione di bed and breakfast l'attività di ospitalità e somministrazione della prima colazione nell'abitazione di residenza o abituale dimora, avvalendosi della propria normale conduzione familiare e garantendo la compresenza con gli ospiti, avvalendosi della normale conduzione familiare, senza la fornitura di servizi aggiuntivi e in ogni caso senza organizzazione in forma d'impresa, in non più di tre stanze e con un massimo di sei posti letto, più un eventuale letto aggiunto per stanza in caso di minori di dodici anni. L'ospitalità può essere fornita per un massimo di centoventi giorni nell'arco del periodo di disponibilità all'accoglienza o, in alternativa, per un massimo di cinquecento pernottamenti nell'arco dell'anno solare. Il marchio d'identificazione B&B, sulla base del modello approvato dalla Regione, può essere affisso all'esterno dell'abitazione.

2. Le caratteristiche strutturali ed igienico-edilizie dei locali adibiti all'ospitalità di cui al comma 1 sono quelle previste per i locali di civile abitazione dai regolamenti comunali edilizi e di igiene.

3. Ulteriori eventuali caratteristiche vincolanti sono indicate nell'atto di Giunta regionale di cui all'articolo 3, comma 2.

4. L'attività di cui al comma 1 è intrapresa a seguito di dichiarazione di inizio attività ai sensi dell'articolo 19, comma 2, primo periodo, della legge n. 241 del 1990, al Comune in cui l'abitazione è ubicata ed è esercitata nel rispetto delle vigenti norme e
prescrizioni in materia edilizia, urbanistica, di pubblica sicurezza, igienico-sanitaria e di destinazione d'uso dei locali. L'attività di cui al comma 1 è soggetta ai controlli previsti per le strutture extralberghiere specificati all'articolo 18, comma 2, nei periodi di
disponibilità all'accoglienza ed alle sanzioni previste all'articolo 36, comma 2, in caso di omessa dichiarazione di inizio attività,
nonché alle disposizioni previste in caso di attività irregolare all'articolo 36, comma 9, e agli articoli 23 e 26.

5. Coloro che svolgono l'attività di cui al comma 1 sono tenuti a comunicare al Comune e alla Provincia, entro la data d'inizio dell'attività e, comunque, entro il 1 ottobre di ogni anno, i periodi di disponibilità all'accoglienza nell'arco dell'anno e i prezzi massimi applicati con validità dal 1 gennaio dell'anno successivo. Nella stanza ove si effettua l'ospitalità è esposto il cartellino prezzi. Gli stessi soggetti comunicano, inoltre, alla Provincia i dati sul movimento dei clienti secondo le modalità indicate dall'ISTAT.

DUNQUE, SEMBREREBBE CHE FINO A CERTI LIVELLI NON SI SIA TENUTI A RIENTRARE NELLA DENOMINAZIONE DI CASE O APPARTAMENTI PER VACANZE (CHE RICHIEDEREBBERO LA PARTITA IVA, LA FORMA IMPRENDITORIALE), E CHE SI POSSA ESERCITARE L'ATTIVITA' ENTRO CERTI LIMITI COME APPARTAMENTI AD USO TURISTICO (LOCAZIONI TURISTICHE O PURE), AD ESEMPIO QUANDO I CONTRATTI NON SONO SUPERIORI A 6 MESI E NON SI HANNO 3 O PIU' CASE... MA SI AGGIUNGE SEMPRE LA FRASE ''A MENO CHE NON SIANO ORGANIZZATE IN FORMA D'IMPRESA'', LA QUALE FRASE GENERA I DUBBI CHE TU TI PONI, NEL SENSO CHE IL SIGNIFICATO CHE IL FISCO DA' AGLI AGGETTIVI ''OCCASIONALE'', ''SALTUARIO'', ''NON ORGANIZZATO'', CONTRAPPONENDOLI AGLI AGGETTIVI ''CONTINUATIVO'', ''STABILE'', ''ORGANIZZATO'' NON E' CONDIVISO DA TUTTI.

SECONDO IL NOTO SITO ''LA CASA CHE AVANZA'' SAREBBERO VIETATE PER LE LOCAZIONI OGNI FORMA DI ''SEGNALETICHE'' E DI ''INSEGNE'' DELL'ATTIVITA' (DUNQUE PUBBLICITA' INTESA IN UN ALTRO SENSO), MA SAREBBERO CONSENTITI GLI INSERIMENTI PUBBLICITARI SU PORTALI QUALI AIRBNB E BOOKING CHE NON SAREBBERO ALTRO CHE LE PIU' MODERNE TRASPOSIZIONI DEGLI ANNUNCI CARTACEI DI UNA VOLTA, TIPO ''FOGLIO GIALLO'' O GLI ANNUNCI IMMOBILIARI DEL PASSATO.

SECONDO INVECE IL FISCO (A.D.E. E G.D.F.), SECONDO QUANTO TALORA EMERGE DAI VARI VERBALI DI CONTESTAZIONE, LE STRUTTURE RICETTIVE NON IMPRENDITORIALI (COMPRESI I B&B, LE CASE VACANZE, E SIMILI) E LE LOCAZIONI PURE SAREBBERO ACCOMUNATE NON SOLO DAL DIVIETO DI FORNIRE ''SERVIZI AGGIUNTIVI O COMPLEMENTARI'' (COME, A PARTE I B&B, LE PRIME COLAZIONI, E COME IL CAMBIO BIANCHERIA DURANTE IL SOGGIORNO, E LA PULIZIA E IL RIORDINO DURANTE IL SOGGIORNO), MA ANCHE UN'ECCESSIVA PUBBLICITA' SU OGNI MEZZO, COMPRESO INTERNET.

PREMESSO CHE ''ECCESSIVA'' NON E' UN AGGETTIVO CHIARAMENTE QUANTIFICABILE E DUNQUE PUO' DARE ADITO A VALUTAZIONI SOGGETTIVE, E' CHIARO CHE LO SCOPO DI CHI METTE IL PROPRIO IMMOBILE SU AIRBNB E SU BOOKING NON E' CERTO QUELLO DI AFFITTARE UNA VOLTA OGNI TANTO QUANDO CAPITA, TANTO PIU' SE SI ATTIVA LA PRENOTAZIONE IMMEDIATA E SI APRONO CALENDARI PER TUTTI I 12 MESI DELL'ANNO, COSI' DA PRENDERE SU TUTTO CIO' CHE DI RICHIESTE ARRIVA... COME DIMOSTRARE A QUEL PUNTO DI NON AVER TRAVALICATO LA ''GIUSTA MISURA''? (CHE COMUNQUE RESTA UN CONCETTO MOLTO ALEATORIO)

TRA L'ALTRO SE LA LOCAZIONE FOSSE GESTITA DIRETTAMENTE DAL PROPRIETARIO DELL'IMMOBILE, QUESTA GENEREREBBE SOLO REDDITI FONDIARI O DA FABBRICATO E PERTANTO DOVREBBE ESSERE IPSO FACTO ESENTE DA CRITERI DI OCCASIONALITA', SALTUARIETA' E NON ORGANIZZAZIONE DI UN'ATTIVITA' (MA NON SEMPRE IL FISCO SEMBRA PENSARLA DAVVERO COSI').

INSOMMA, TU CHIEDI COME FACCIANO TUTTI GLI ALTRI... ESSENZIALMENTE INTERPRETANO LE LEGGI NEL MODO CHE PIU' CONVIENE LORO, SOPRATTUTTO QUANDO SI TROVANO DINANZI AD UN DUBBIO DI VALUTAZIONE... LA TENDENZA E' SEMPRE QUELLA DI VEDERE IL BICCHIERE MEZZO PIENO ANZICHE' MEZZO VUOTO... MA SE CERCHI UNA CERTEZZA, CE L'AVRAI SOLO VIVENDO...

UN CORDIALE SALUTO, E IN BOCCA AL LUPO!

[Flor11]

@Marta38 Molto utile e chiaro, grazie!

[Luca204]

Buongiorno, a breve vorrei affittare (per la prima volta) il mio appartamento dove ho regolare residenza (ma che adesso nn ci vivo), giusto per arrotondare e avere un aiuto per il mutuo.
Parlando con un amico che gia affitta sul portale Airbnb, mi consigliava di non offrire nessun servizio extra e di non affittare per più di 90 giorni l'anno.

Per i 90 gioni non ci sono problemi, anche con il mio spiccato ottimismo non credo possa arrivare ad affittare così tanto, riguardo i servizi extra, non ho capito il motivo e come funziona.

Io avevo pensato di offrire a pagamento il kit lenzuola e asciugamani, lavatrice e aria condizionata, ma da quanto riferitomi dal mio amico, non è possibile e non deve essere pubblicizzato nel testo dell'annuncio.
E' giusto?

[Roberto143]

@Luca204

Ti consiglio di chiedere specifiche delucidazioni in merito al tuo Comune (ufficio SUAP).

Diverse Regioni non consentono la locazione turistica negli appartamenti dove il locatore ha residenza, (e ad eventuali controlli si viene pesantemente sanzionati).

A prescindere da questo aspetto (per te assolutamente fondamentale da chiarire), nella locazione turistica è ovviamente consentito fornire la lavatrice e l'aria condizionata, ma non come "kit", ma come componente della casa al pari del letto o del tavolo della cucina.

Lenuola ed asciugamani anche, è possibile la fornitura iniziale, ma non il cambio e/o lavaggio degli stessi da parte tua DURANTE il soggiorno (per questo la lavatrice non è proprio un "optional"... come lavano la biancheria se stanno 10/15 giorni o più?).

Nel testo dell'annuncio non solo non dovrebbe essere pubblicizzato il fatto di fornire servizi ma, AL CONTRARIO, sarebbe OPPORTUNO, evidenziare il fatto che NON VENGONO FORNITI SERVIZI quali pulizie, cambio biancheria, riassetto, navette, ecc. ecc.

La locazione turistica (che viene definita anche "locazione pura") si deve limitare alla sola fornitura delle mura, dei mobili e delle supellettili, senza l'intervento del locatore. Gli consegni le chiavi all'arrivo e le ritiri alla partenza. Punto.

ps: nell'appartamento dove si ha la residenza è possibile esercitare, ad esempio, l'attività di Bed&Breakfast, che prevede invece OBBLIGATORIAMENTE, la compresenza del proprietario, la fornitura della prima colazione, il riassetto, ecc. ecc.

Ma quella è una attività ricettiva, con conseguenti normative e fiscalità diverse dalla locazione.

[Yana14]

b.giorno a tutti. anche io sono un novizio. leggendo un po' di info, ho "capito" per modo di dire, che se voglio affittare il mio appartamento, devo scaricare dal comune il modulo Scia inizio attività, e presentarlo telematicamente sempre al comune ufficio Suap. ma a questo punto vi chiedo..la presentazione deve avvenire per forza con pec e firma digitale ? se non c'è l ho, ho due soluzioni...aprirne una spendendo circa 60 euro e procedere oppure? posso affidarmi ad un professionista che ha già la pec e procede lui a far tutto a mio nome?

grazie per l aiuto che ko darete.

[Roberto143]

@Yana14

Certo, entrambi le soluzioni sono praticabili.

Devi valutare ovviamente il costo del professionista e tener conto che nel caso dell'acquisto in proprio, gli strumenti restano a tua disposizioni per eventuali esigenze future (sia la firma digitale, ma ancor più la PEC stanno diventando all'ordine del giorno).

Se invece pensi di avere difficoltà ad utilizzarle, allora la scelta del professionista é pressoché obbligata.

[Yana14]

quindi sig. roberto mi conferma che è obbligatoria la presentazione telematica ?

la scia compilata e consegnata a mano non è valida ?

[Roberto143]

@Yana14

Quello lo devi verificare con il tuo Comune. Non é cosí in tutta Italia.

In alcuni Comuni/Regioni, non é nemmeno prevista la SCIA e addirittura nemmeno la comunicazione.

Ogni Comune stabilisce le regole sulla base della propria organizzazione.

Solitamente, se viene richiesta la presentazione telematica quelle manuale é esclusa, ma non é detto.