Fine delle locazioni turistiche a Venezia - il resoconto dell'incontro del 15.11.2024 fra Associazioni di Locatori e Comune dopo il nuovo regolamento in materia di locazioni brevi

[Cristiana19]

Cari Amici, 

mi dispiace ammorbarvi con una “cosa” così incredibilmente verbosa e, in parte, localistica. Ma vedrete che le note che riporto nei fatti interessano tutte le realtà (cittadine o extracittadine) d’Italia. Ricordiamoci che Venezia, forse più di Roma, forse più di Firenze – essendo un piccolo borgo sollecitato da importanti trasformazioni e con immensi interessi economici in gioco, quindi maggiormente esposto rispetto ad altri centri - fa da cartina di tornasole rispetto al tema della locazione turistica alberghiera.

Per favore, se non siete interessati, non leggete, fate altro. Non siete tenuti a tediarvi. Ma non contestatemi per questa messe di parole, perché nessuno riporterà quanto qui scrivo in alcun giornale.

Pertanto se davvero fate questo mestiere “per finta” esimetevi dal commentare sarcasticamente il mio intervento. Io desidero solo informare e aiutare.

E ricordate che siamo tutti sulla stessa barca e che dobbiamo associarci alle Associazioni di categoria che operano nel nostro interesse (nessun altro lo farà).

Siamo un “tessuto” importante, se ci cancellano, una parte ormai notevole della nostra società e della nostra forza produttiva collettiva sarà buttata a mare. E questo solo, come vedrete, per interessi politici legati a pochi (pochissimi!) che speculano sulle nostre schiene.

Nella giornata del 15.11.2024 si è tenuto un importante dibattito sul nuovo regolamento comunale relativo alle locazioni brevi nelle sale della Scuola Grande di San Giovanni Evangelista a Venezia. Aveva come partecipanti al colloquio le Associazioni a tutela dei privati proprietari di alloggi (riunite: Abbav, Cna Venezia, Fiaip, Bre-Ve, Confedilizia, Gesticond, Agata, Pro.Loca.Tur e altre) e alcuni rappresentanti del Comune.

Il nuovo regolamento comunale si configura come una potente “invasione di campo” nei confronti del Codice Civile e financo della Costituzione, ponendo limiti illegittimi al diritto di utilizzare la proprietà privata.

Premesse considerate:

• Legge nazionale in materia di locazione turistica
• Legge regionale sulle locazioni brevi a uso turistico
• Emendamento Pellicani
• Bozza regolamento del Comune di Venezia

Altre premesse sulla locazione turistica breve:

• Rientra nell’alveo delle locazioni riconosciute da c.c.
• Fa propria la libera disponibilità del proprietario di disporre del bene proprio come da c.c.
• non rientra nel novero delle attività ricettive
• pone i gestori delle locazioni brevi a uso turistico quali collettori d’incasso della tassa di soggiorno, comunicatori dei dati degli alloggiati alla PS, sostituti di imposta (per il privato proprietario)
• pone i gestori quali presidi di legalità

Le Associazioni non condividono le seguenti proposte in merito a:

• PRESENTAZIONE SCIA: questa tipologia di comunicazione si riserva solo per le attività commerciali/ricettive gestite a uso imprenditoriale
• CAMBIO DESTINAZIONE D’USO: l’immobile destinato a locazione breve a uso turistico, per c.c., può essere utilizzato anche dal proprietario, sarebbe impensabile trasformarlo con altra destinazione urbanistica (questione che riguarda le attività ricettive); fra l’altro questo è un potente autogol: si parla tanto di mancati alloggi per potenziali residenti e si intende così togliere ulteriori potenziali appartamenti?
• MORATORIA: non è possibile bloccare la possibilità di aprire una nuova locazione turistica sono a fine 2026, questo porterebbe ad una contrazione del mercato immobiliare con immobili di serie A e B.
• AGIBILITA’: la maggior parte degli immobili di isola-centro storico non hanno l’agibilità e per conformità strutturale non potranno neppure conseguirla (moltissimi immobili veneziani, pressoché tutti antichi, sono posti sotto tutela delle Belle Arti: impossibile attuare per loro alcuni cambiamenti per ottenere l’agibilità).
• Limitazione a 120 giorni di locazione per i privati proprietari. Oltre questo quantum i proprietari dovrebbero sottoscrivere una serie di impegni totalmente vincolanti (quali anche l’obbligo di essere disponibili 24h/24h) che si configurano come servizi alberghieri a tutti gli effetti.
• Obbligo da parte del proprietario di far seguire ai propri ospiti un comportamento responsabile, mediante una serie di comunicati da far sottoscrivere, anche FUORI CASA IN CITTA’, diventando così responsabile in toto dei comportamenti altrui.

Le Associazioni riunite sono favorevoli all’adesione al regolamento comunale a condizione che:

• La SCIA venga sostituita con una semplice comunicazione.
• Nessun cambio d’uso dell’immobile.
• Trasmissibilità della locazione turistica in caso di vendita dell’immobile, successione/donazione, ecc.
• Deroga alla richiesta dell’agibilità, ma con la presenza della conformità degli impianti a servizio dell’immobile
• Check-in sempre in presenza.
• Libera gestione dell’immobile contrariamente ai limiti imposti dei giorni di locazione (120).
• Il referente della struttura non sia responsabile per il comportamento del cliente fuori dalla propria proprietà.
• Il referente della struttura non debba sostituirsi alla Pubblica Sicurezza.

Ancora alcune note importanti:

• Da alcune fonti stampa si apprende che l’UNESCO abbia chiesto il blocco delle locazioni turistiche; ma questa affermazione non ha alcun fondamento.
• Emendamento Pellicani (di area PD, fortemente penalizzante per la proprietà privata e recepito quasi del tutto dal presente governo cittadino di area FdI): non è inevitabile l’intervento attuativo da parte dell’Amministrazione Comunale. Il punto sub 1) dell’art. 37 bis prevede infatti la facoltà di intervenire ma non l’obbligo.
• Il turismo di massa, così tanto vituperato, ma mai davvero limitato con efficaci politiche casa, è in realtà (e i dati lo dimostrano) di fondamentale importanza per la vita della Città stessa.
• Malgrado non vi sia alcuna prova di quanto dichiarato dall’UNESCO, Ente che certamente non mette in rapporto locazioni turistiche e residenzialità, il Sindaco Brugnaro impone una moratoria proposta dall’opposizione che impedisce l’apertura di nuove strutture sino al 2026.
• Al contrario, UNESCO chiede al Comune di Venezia di intervenire con investimenti in case popolari, per la maggior parte già in disponibilità del Comune stesso (più di 2500 appartamenti comunali non utilizzabili perché abbandonati all’incuria in Centro Storico!). Se il Comune volesse investire si soddisferebbe tutta la richiesta da parte di potenziali futuri residenti (potrebbero essere ulteriori 10.000 unità), fermo restando che a oggi l’unica prospettiva di lavoro a Venezia è legata, direttamente o indirettamente, al turismo.
• La moratoria si configura come un vero e proprio atto di esproprio, temporaneo e parziale, ma senza alcun indennizzo per il proprietario espropriato.
• Alcuni dati ufficiali: Venezia ha perso il 50% dei suoi abitanti 30 anni prima che arrivassero le locazioni turistiche private.
• Difficilmente un proprietario privato, dopo aver dovuto modificare “la natura” del proprio immobile configurandolo come “turistico” con una nuova destinazione d’uso, rifarà tutte le procedure per far tornare l’immobile sul mercato residenziale. 
• La maggior parte di questa attività privata è gestita da donne che spesso hanno trovato in questo campo un’opportunità per svincolarsi da un’economia famigliare ristretta e coercitiva. Limitarla o cancellarla equivale a togliere indipendenza economica a una fetta di società da sempre più fragile economicamente.
• La locazione turistica viene scelta spesso da famiglie con bambini che non potrebbero permettersi di pernottare in albergo a Venezia.
• Utile fornire qualche esempio di prezzo alberghiero (dal 21 al 24 novembre 2024, cioè un periodo certamente di non alta stagione):
• Hotel al Gobbo 1 stella con bagno in comune, 4 pers. 3 notti = € 860,00
• Hotel Seguso 2 stelle con bagno in comune, 4 pers. 3 notti € 1.154,00
• Hotel Ateneo 3 stelle una quadrupla 3 notti € 1.458,00
• Hotel Cavalieri 4 stelle una quadrupla 3 notti € 1.637,00
• Se l’overtourism è una piaga, lo è sempre: in questi anni non sono state limitate le aperture di nuovi alberghi sia a Venezia isola che, soprattutto, in terraferma (al Tronchetto sono in corso lavori per l’apertura di una nuova struttura di 1.500 posti!). Ogni albergo vale almeno 100 locazioni turistiche, quindi l’overtourism è causato dall’insensata cementificazione di siti concessi dalla giunta comunale e dalle laute prebende che da queste operazioni arrivano al Comune (e qui ci si ferma...). Negli ultimi 13 anni a Venezia sono stati aperti 52 alberghi a 5 stelle, non si calcolano quelli di altre categorie…
• Le nostre Associazioni di categoria hanno proposto di destinare una parte delle imposte di soggiorno per ripristinare gli alloggi comunali che non sono adatti alla residenzialità perché al momento inabitabili, ma è stato risposto dal Comune che non è possibile in quanto la tassa di soggiorno è tassa di scopo (ma i bilanci comunali urlano la dispersione di tali proventi ad altre destinazioni).
• E’ previsto un sostenuto ampliamento delle piste di atterraggio dell’aeroporto di Venezia, il tutto a fronte di un'ipocrita lotta contro l’overtourism. Ci si chiede dove soggiorneranno tutti i turisti previsti in più e soprattutto che impatto avrà questo aspetto sulla vita della Città.
• E’ previsto l’ampliamento di darsene per parcheggi di autobus granturismo… (a Tessera e al Montiron), le fragili barene saranno devastate e il complesso tessuto ecologico dei siti lagunari subirà un terribile colpo. E anche qui: dove andranno tutti questi nuovi turisti?
• Previsto un nuovo immenso parcheggio al Parco San Giuliano, che verrà collegato all’area dei Pili (tutelata di interesse naturalistico e paesaggistico ed inserita nel patrimonio dell’UNESCO). Anche qui valgano le considerazioni di poco sopra.
• La carenza di immobili residenziali si deve alla mancanza di tutele per i privati proprietari in grave difficoltà di rientrare in possesso del proprio bene a fronte di inquilini morosi; la difficoltà per le giovani famiglie di trovare alloggi si deve esclusivamente a una inesistente politica sulla casa che deve essere assolta dalla Pubblica Amministrazione, non dal privato. I dati reali dicono che in Italia il 50% (la metà!) delle locazioni “normali” viene interrotta per morosità dell’inquilino. Ma prima di rientrare in possesso del proprio bene, il proprietario deve attendere 1,5/2 anni, oltre a soffrire perdite economiche ingenti.
• Su 40.580 immobili in Venezia centro storico 5.965 sono destinati alle locazioni turistiche e grande parte di questi costituiscono “cinture” di forme imprenditoriali (albergo diffuso) che non verrebbero colpite dal nuovo regolamento comunale.
• Il mercato immobiliare riceverà l’ennesimo colpo, dopo l’imposizione delle fosse settiche per poter locare, con immobili di serie A (locabili) e immobili di serie B (non locabili). Con grave perdita per i cittadini che hanno investito, ristrutturato e spesso contato sulla locazione turistica per fare fronte anche al mutuo contratto.
• L’imposizione della SCIA quale condizione di apertura della locazione turistica privata (oltre a una serie di altre considerazioni) si contrappone pesantemente alla legge statale che impone che l’imprenditore sia il soggetto che possieda locazioni turistiche oltre le 4 unità.

L'incontro si apre con gli interventi dell’Assessore comunale Michele Zuin (Bilancio, Tributi, ecc.), che – per la verità – poco si è speso ma ha cercato, senza entrare nel merito, di difendere il nuovo regolamento adducendo essere una garanzia contro il sommerso e a favore della qualità e una giusta regolamentazione del tessuto urbano.

Dopo di lui, ad adiuvanda, l’Assessore Simone Venturini (Coesione sociale - !!! -, Politiche della residenza, Sviluppo economico, Lavoro e Turismo; giovanissimo e un poco fumantino), il quale ha sottolineato la necessità di adeguarsi a un regolamento che differenzi le case “normali” da quelle affittate turisticamente. Soprattutto nella tutela dei condòmini in una non chiara politica di buon vicinato da ripristinare che sembrerebbe essere il cardine, il tappeto buonista, delle disposizioni comunali. Le sue argomentazioni, come era da prevedere, non sono sembrate convincenti. A suo merito va il fatto che è rimasto sino a fine convegno, quando, ripresa la parola, farà pesare proprio questo aspetto (è stato fischiato da ogni angolo della sala). Suo l’intervento per cui avremmo dovuto ringraziare la giunta Brugnaro perché se il nuovo regolamento fosse stato partorito da parte avversa avremmo tutti chiuso in blocco. E poi avremmo fatto la rivoluzione perché 2/5 (per non dire 3/5) della città campano proprio sulla locazione breve privata.

Entrambi gli Assessori hanno sottolineato l’illegittimità del self-check-in che verrà definitivamente decretato fuori legge, come già era. Questione che non ha prodotto un plissé ai locatori perché tutti i partecipanti operavano saldamente già all’interno della normativa. Entrambi gli Assessori hanno sottolineato il fatto che il nuovo regolamento comunale avrebbe favorito l’emersione del sommerso (fischi) e, soprattutto, l’aumento di valore delle nostre case (fischissimi!).

Davvero sono tutti figli dell’idea che ci beviamo la qualunque…

L’intervento dell’Avvocato legato ad ABBAV, la mia Associazione di categoria, Giuliano Marchi, è stato il perno di tutto il convegno, fungeva anche da moderatore, essendo fra i pochi veramente consapevoli del danno apportato dal nuovo regolamento. Egli agisce in difesa del piccolo proprietario. Questi sono i suoi principali argomenti:

• La residenzialità deve essere risolta dalla PA, oltre 2000 alloggi sfitti di proprietà comunale darebbero casa ad almeno 8/10.000 persone. Soltanto con questo intervento annulleremo i presunti effetti dannosi della locazione turistica riportando il numero di residenti a quello dell’anno 2011 (ricordo che nel 1951 Venezia centro storico contava 175.000 residenti, oggi siamo 48.900, e con questo credo di aver detto tutto).
• Le norme contenute nell’Emendamento Pellicani sono pessime: l’obbligo di locare solo 120 giorni/anno è a tutti gli effetti un esproprio temporaneo parziale senza alcuna forma di indennizzo. Il Comune poteva non conformarsi all’emendamento (approvato nella giunta precedente, sempre Brugnaro, peraltro) perché l’articolo conteneva proprio la possibilità di non adeguarsi alle norme esposte.
• La scelta di limitare la proprietà privata (anche con l’imposizione di SCIA, fosse settiche, financo estintori, ecc.) equiparandola a una struttura alberghiera è illegittima, irricevibile e deve cadere.

Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, interviene a gamba tesa, sgomberando il campo dalle ipocrisie e facendo sobbalzare gli Assessori presenti, affermando che si deve iniziare a dire che il termine “regolamentare” gli affitti brevi va sostituito con “limitare pesantemente”, mentre quando si parla di “contrastare” si intende invece “cancellare/eliminare”. Che è poi quello che vuole la PA. Anch’egli sottolinea le gravi inadempienze della Pubblica Amministrazione che scarica i propri insuccessi/inettitudini in relazione alle politiche per la casa su piccoli proprietari privati, che non hanno alcun incentivo a locare “normalmente”: non ci sono fondi a favore di inquilini morosi effettivamente in difficoltà, nessuna agevolazione fiscale per i locatori, nessuna certezza di rientrare in tempi decenti in possesso del proprio bene.

Un dato allarmante, prodotto da Spaziani Testa, è quello della probabile imminente introduzione dell’IVA per i proprietari locatori turistici equiparando così la loro posizione a quella dei professionisti, ma senza tutte le agevolazioni che sono proprie del comparto alberghiero. Questo decreterebbe la fine collettiva delle locazioni private turistiche in Italia.

A Roma, per il prossimo Giubileo, si sospendono gli sfratti e si impediscono gli affitti brevi, limitandone le nuove aperture soprattutto nel prossimo periodo.

Ma questa è una tendenza che parte da Bruxelles dove si vorrebbe imporre una sorta di tabella a equo canone per affitti calmierati continentali e impedire nuove aperture di alloggi per affitti brevi privati.

A New York, dopo l’introduzione recentissima della norma cittadina che ha di fatto cancellato la possibilità (anche retroattivamente) di locare da parte di privati proprietari, si sono avuti tre immediati effetti nocivi: a) l’inabissamento delle locazioni, che sono diventate abusive con grave nocumento per l’erario cittadino, b) l’aumento esponenziale delle tariffe degli alberghi. A fronte di ciò c) nessun aumento della residenzialità.

La giunta cittadina sta già prendendo in considerazione di tornare in qualche modo sui propri passi…

Dalla Gesticond (Associazione di Amministratori di condominio), Giampiero Ciani illumina intorno alle perdite inquietanti in termini di valorizzazione del patrimonio immobiliare cittadino. Se si calcola che a Venezia un restauro medio per un immobile di 70mq si attesta intorno ai € 146.000,00 (con le fosse settiche che incidono per ca. € 26.000,00), e quindi un investimento di ca. €2.100/mq + spese di progettazione, consulenze, oneri vari, si arriva a un investimento medio annuo (da parte privata, non professionale) di ca. € 1.000.000.000,00 dei quali ca. € 104.000.000,00 solo di IVA incassata dal Comune. Solo a fronte di questo dato, che investe tutto il territorio cittadino (storico), come farà il Comune a far fronte a (anche questi) mancati introiti?

Sempre da remoto, il Presidente del Consiglio regionale del Veneto, Roberto Ciambetti, assicura che è in progettazione un nuovo regolamento per le locazioni turistiche brevi europee. E che non c’è molto da sperare in quanto ad aperture nei confronti dei privati.

Il Professor Vittorio Angiolini, ordinario di diritto costituzionale presso la Facoltà di Giurisprudenza dell’Università degli Studi di Milano, torna sulla questione principale e mette fine a ogni possibile perplessità sul tema dell’abuso da parte del Comune di Venezia contro una parte dei suoi residenti, ma, nel contempo, amplia drammaticamente il perimetro del discorso.

Si è perduto completamente il senso della proprietà e grazie alla questione degli affitti brevi, i governi cittadini stanno in realtà cercando di sovvertire l’ordine, la modalità, la procedura con cui le leggi devono essere costituite. Se ciascun sindaco si arroga il diritto di operare delle limitazioni e dei distinguo relativamente a cosa deve essere una proprietà privata, senza passare dal canonico cursus legiferatorio, che attiene altri organismi del nostro Stato di Diritto, ciò vuol dire che in futuro – non troppo lontano – ciascun governante potrà estendere le proprie prerogative anche in senso legiferante. Con una gravissima ripercussione sulla tutela del diritto collettivo e sociale. Questo tentativo di “ridisciplinare” il diritto attraverso arbitrari interventi personali è molto vicino a un impianto di tipo dittatoriale/autoritaristico.

Il principio di libertà è totalmente trascurato, mentre è garantito costituzionalmente dall’art. 23.

Se ci devono essere regolamentazioni, queste devono trovare le proprie basi nella legge. E nel nuovo regolamento del comune di Venezia queste basi sono del tutto ignorate (fatti salvi gli obblighi di denunciare attraverso i canali consentiti i dati dei propri ospiti presso le Istituzioni preposte). Le leggi devono essere modificate dallo Stato, non dai Comuni.

Una aberrante novità del regolamento, che davvero infrange ogni legittimità, è quella che i proprietari locatori debbano essere responsabili dei comportamenti dei propri ospiti! Infinite norme del Codice Civile smentiscono questa assurdità.

C’è una evidente ingerenza del potere Pubblico nella libera concorrenza fra albergatori e locatori privati: questo, oltre a essere inammissibile indica chiaramente da quale parte il potere Pubblico si sia schierato.

La nostra bravissima Presidente di ABBAV, Ondina Giacomin, illustra brevemente, per non togliere tempo agli altri convenuti, altre novità imposte dal Comune per poter aprire una locazione turistica privata a partire da gennaio prossimo: 1) obbligo di una polizza specifica per assicurare gli ospiti 2) multa di € 5.700,00 nel caso in cui non si apponga all’esterno della struttura il cartellino con l’indicazione del CIN. Ricordando però che ogni cartello deve superare il vaglio della Soprintendenza (!!!) e che si deve anche avere l’assenso dell’assemblea dei condomini (questione già in atto). Qualora non vi fosse, si può evitare l’apposizione del cartello all’esterno sui muri condominiali, ma si deve tenere ben pronta la delibera condominiale che manleva il proprietario.

Iniziano le testimonianze da altre città. Tutti gli intervistati fanno parte di importanti Associazioni cittadine di categoria.

Parigi.

La Città ha da qualche tempo attuato severissime restrizioni alle locazioni turistiche private brevi, restrizioni che hanno avuto tremende conseguenze sulle rendite delle famiglie che avevano investito, che sono arrivate in quasi tutti i casi a €0,00. Le limitazioni ai giorni di possibile locazione saranno ulteriormente portate da 120 a 90/anno. Pertanto è impossibile per chi abbia investito ingenti somme (il parco immobiliare parigino è costoso e prevede tassazioni molto forti sulla proprietà) poter rientrare dell’investimento. Al punto che non conviene più affittare, perché non si coprono i costi di manutenzione e di mutuo. C’è stato nel giro di pochissimi mesi il crollo del valore patrimoniale delle case adatte alla locazione, mentre si registra anche una preoccupante perdita di lavoro diretto e indotto, che ha prodotto – invece – un inizio di allontanamento dal centro cittadino. 200.000 alloggi parigini sono vuoti (in questi si comprendano anche quelli svuotati della recenti disposizioni cittadine), ma nessuno di questi è passato al mercato residenziale. Dati statistici forniti.

Bologna.

Letizia Campo di Costa (Associazione Local Pal, host bolognesi) aggiorna sulle più gravi limitazioni comunali di cui già sappiamo dal nostro @Alberto1535. Avvertendo che molti altri sindaci stanno osservando con attenzione queste nuove regole.

• Imposizione di nuova destinazione d’uso B3 anche per le locazioni brevi private.
• Nessuna locazione privata con immobili di meno di 50 mq. di superficie.
• Queste modifiche non si applicano agli alberghi che possono attualmente locare (albergo diffuso) anche piccoli monolocali.

Il Presidente FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali), Gian Battista Baccarini, parla chiaramente di “pasticcio Venezia”, che prevede una vera e propria deriva contro il codice civile e contro il valore e l’indotto che la locazione privata produce. Negli ultimi anni c’è stato un incremento del 28% in seconde case, un grande investimento in gran parte destinato alla locazione turistica breve per poter incrementare il reddito. Un investimento che è a grande rischio con conseguenze purtroppo ben prevedibili.

Firenze.

Gianni Facchini (My Guest Friend, Ospitalità responsabile) afferma che già la seconda delibera contro le locazioni brevi che si è abbattuta sulla Città vieta nuove aperture in centro storico, creando così un’illegittima sperequazione fra cittadini di serie A e cittadini di serie B. Anche per Facchini la grande ipocrisia dei governi cittadini si attesta su un lessico ipocrita: “regolamentare = limitare” e “limitare = sparire”. A Firenze ci sono 1000 nuovi edifici pubblici vuoti, mentre i permessi per gli alberghi diffusi sono ormai senza numero.

Si segnala il sito Facebook AFFITTI BREVI SOTTO ATTACCO che nell’arco di poco tempo dalla sua apertura ha già molti iscritti. Attraverso questo sito gli host si aggiornano sulle novità – purtroppo sempre in peggioramento - da ogni parte d’Italia.

Milano.

Marco Celani (Presidente Aigab, Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi) parla di cifre inequivocabili a livello nazionale.

Le locazioni brevi in Italia interessano il 1,8% degli alloggi totali. Il 96% di questi è acquistato da singoli privati.

Attivare il concetto che i locatori privati siano il male è incidere sul patrimonio e sulle rendite legittime di milioni di cittadini fra proprietari e indotto.

Milano annovera 800.000 abitazioni, di cui 110.000 non occupate.

Gli annunci di locazioni brevi online occupano solo il 2,2% del totale e solo lo 0,9% è stabilmente online, perché molte abitazioni sono seconde case affittate solo occasionalmente (eventi particolari, partite di calcio, concerti, settimana della moda e del design, ecc.) in quanto i proprietari vi abitano per alcuni periodi dell’anno.

La maggior parte di queste case, soprattutto in centro storico, è ereditata: l’attività di locazione è transitoria.

Quindi il dito puntato sugli affitti brevi non ha alcuna ragione d'essere.

Molte case vuote non rientrano nel mercato residenziale per timore dei gravi problemi che possono incontrare in caso di mancato pagamenti dei canoni e perché è complesso rientrare in possesso del proprio bene.

New York/Roma.

L’intervistato in trasferta nella Grande Mela è un componente della PRO.LOCA.TUR di Roma (purtroppo non ho compreso il nome) che parlava di come la cancellazione degli affitti brevi a New York abbia prodotto, soprattutto dopo il Covid, l’impennata esiziale dei prezzi degli alberghi. A Roma, invece, si annuncia molto presto il cambio di destinazione d’uso (sulla falsariga di Bologna e Venezia) per gli immobili destinati a locazione turistica breve.

Sulla stessa linea, Federico Traldi (Presidente di Albaa, Associazione Laziale B&B Affittacamere e Affini di Roma e Lazio) il quale riporta che gli alloggi turistici sono 12.000 a Roma (numeri raddoppiati per il Lazio nel suo complesso).

Qualcuno si è inventato che per combattere la desertificazione del centro storico di Roma (peraltro partita dagli anni ’80 del ‘900) basta impedire la locazione turistica privata o limitarla così fortemente da costringere il turista ad andare altrove. Con ciò spostando solo il turista da un’area all’altra della città ma senza aumentare la residenzialità. Traldi sottolinea che dei suoi associati privati proprietari la metà non avrebbe mai aperto un alloggio turistico se lo Stato avesse fornito maggiori garanzie per gli affitti a lungo termine e si potesse rientrare in possesso del proprio alloggio in due-tre mesi. Questo 50% affitta turisticamente solo per avere a disposizione il proprio bene. Anche Albaa vorrebbe proporre al Comune di Roma di destinare il 50% delle tasse di soggiorno per l’assistenza agli sfrattati, ma sa bene che la proposta non verrebbe accettata.

Roma conta circa 100.000 uffici, la metà dei quali è relata alla Città giudiziaria (uffici legali) ed è in centro storico. Si sposti la Città giudiziaria e si decentrino gli uffici e si avranno nuovi alloggi, ammesso che una giovane famiglia possa permettersi gli affitti del Centro storico a cui si deve aggiungere l’affitto di almeno un posto macchina a ca. €400,00/mese. Tutto è un’enorme ipocrisia.

L’importante nota finale è lasciata alla valente Architetto Anna Cerpelloni di Venezia, che si occupa principalmente dei problemi del mondo extra-alberghiero e collabora strettamente con ABBAV.

L’Architetto innesca un argomento che presuppone una rotazione a 180° su questioni che ancora una volta puntano il dito sull’inefficienza della PA e sulle sue gravissime inadempienze.

L’obbligo di costruzione di fosse settiche private (vasche in cemento armato rigidissimo di grandi dimensioni atte a svolgere la funzione di decantazione dei liquami) per poter locare turisticamente, entrato in vigore nel 2020, ha prodotto la devastazione del fragilissimo sottosuolo veneziano, elastico e resiliente, in pericolo per le ormai troppe strutture rigide che contrastano le palazzate. E’ pericolosissimo e suicida continuare a ribasare con cemento armato le fondamenta delle case veneziane. Il sistema fognario cittadino doveva essere a carico del Comune che, negli ultimi decenni se ne è completamente disinteressato. Il Comune dovrebbe tornare a utilizzare l’antico ma efficiente sistema dei “gàtoli”, cunicoli in muratura che collegano i singoli appartamenti a una rete fognaria non invasiva e capillare. Questi cunicoli venivano convogliati in un collettore, generalmente rivestito in mattoni e di sezione rettangolare, che raccoglieva i reflui delle fogne di Venezia e le acque piovane. La quota di posa dei gàtoli era tale per cui le maree periodicamente ripulivano e in parte disinfettavano i condotti. I gàtoli erano in funzione sino alla metà del secolo scorso (quindi, poco fa…), ma l’inesistente manutenzione del Comune ne ha provocato l’ostruzione e lo smantellamento. A partire dagli anni ‘60/’70 si è imposta la costruzione delle fosse settiche solo a quei proprietari che ristrutturavano interi palazzi. A poco a poco si sono imposte anche alle attività commerciali. Ma l’imposizione a centinaia di appartamenti privati è un suicidio, oltre al fatto che non tutti potranno effettuare il pericoloso adeguamento in quanto le fosse settiche impongono una caduta diretta dal piano interessato a un piano terra della medesima proprietà, il che è meno frequente.

Ma anche l’obbligo di SCIA (del tutto incongruo) impone nuove e importanti vessazioni economiche ai locatori privati, senza che questi possano scaricarne i costi.

D’altro canto la tanto decantata delibera blocca-alberghi, approvata nel 2017, non ha bloccato proprio nulla, perché gli alberghi di ogni categoria si sono moltiplicati in Città.

Dopo i molti interventi, la parola è passata ai cittadini.

Molto è volato. Molto è stato detto contro l’Amministrazione.

Nulla delle nostre ragioni verrà raccolto.

Ultima nota mia. I giornalisti veneziani si sono precipitati a “consolare” e raccogliere le lamentazioni degli albergatori (subito rientrate, viste le molte deroghe), i quali accusavano che tale delibera blocca-alberghi avrebbe avvantaggiato le odiate locazioni turistiche private.

Nessuno viene a consolare noi quando, a investimento fatto, vediamo i nostri risparmi e le nostre previsioni di reddito volare nei canali veneziani.

E’ incredibile che la cittadinanza appoggi l’alberghizzazione di Venezia e non comprenda che un immobile privato, locato turisticamente per un periodo limitato nel tempo, potrà sempre tornare a struttura residenziale.

Ma ho smesso di farmi domande oziose.

Grazie per la pazienza e per l'attenzione.

[Ermanno8]

Buonasera a tutti coloro che leggono.Quanto scritto sopra da @Cristiana19,è in pratica un resoconto di quanto discusso in una riunione a Venezia,e quanto sta accadendo nel nostro mondo,dell' ospitalita' diffusa non alberghiera ed extraalberghiera,ma di piccoli proprietari di case ed appartamenti che vengono dati in affitto "breve" ad "uso turistico".

Ordunque,da quanto si evince,"qualcuno" sta cercando di fare in modo che il sistema collassi.

E' bene,nell'interesse collettivo,che cio' non accada,sarebbe uno stravolgimento delle nostre Leggi Nazionali (Codice Civile in testa).

E' importante pertanto che quanto sopra sia diffuso il piu' possibile,sia attraverso i Forum,che varie piattaforme(Es.Facebook) e se possibile,fare arrivare ad esmpo a testate giornalistiche,locali e nazionali.Ne va della sopravvivenza del settore.....

Cordialmente

[Cristiana19]

@Ermanno8 Caro Ermanno,

prezioso come sempre! Grazie del tuo aiuto, speriamo che molti lo raccolgano.

Un carissimo saluto e molte frasi di buon augurio!

[Angela1056]

@Cristiana19  Ciao cara Cristiana, come hai potuto constatare, il tuo importante articolo era già finito in seconda pagina in questa sezione, quindi poco visibile. Perciò chiedo @Benedetta se gentilmente può tenerlo in evidenza nelle prime discussioni in questa sezione. Grazie mille!

[Cristiana19]

@Angela1056 Grazie, cara Angela, mi dispiace essere protagonista, ma l'argomento lo richiederebbe.

Un abbraccio, speriamo che @Benedetta proceda. Grazie anche a lei!

[Mira63]

Cara @Cristiana19 grazie per questo tuo resoconto molto prezioso.

Il fatto che ci siano quasi nulle reazioni a tre giorni dalla pubblicazione di questo tuo post, mi fa capire con quanta inconsapevolezza e leggerezza si muovano coloro che si stanno avviando su questa strada dell’affitto breve. Invece, bisogna stare sul pezzo. 

Una nota: credo che il rappresentante di Prolocatur che è intervenuto sia @Dario0 .

Rimaniamo in allerta e cerchiamo di condividere queste informazioni il più possibile, perchè tutti capiscano quale magra prospettiva si stia manifestando. E naturalmente, sarà una stangata anche per le OTA.

Un caro saluto

[Cristiana19]

@Mira63 Cara Mira,

sei sempre gentile ma soprattutto attenta. Ti ringrazio.

Avremo un altro incontro con gli assessori il 2 dicembre, vedremo se riesco a parteciparvi.

In ogni caso vi terrò informati su ogni sviluppo.

Nel frattempo le poche righe che parlano di questo avvenimento (in Veneto) trattano con la consueta malafede l'argomento: noi siamo i soliti privilegiati, speculatori, affamatori, svuotatori dei centri storici che si lagnano di quel poco che ci impongono (...).

E' davvero incredibile...

[Dario0]

Ciao @Cristiana19 e grazie @Mira63 per avermi taggato.

Si, confermo. Sono io il rappresentante che ha parlato per ProLocaTur.

Grazie dell'utilissimo resoconto, le questioni sono sempre in divenire e seguiranno altri sviluppi ed iniziative. Non ci arrendiamo, il Regolamento che vogliono approvare a Venezia è ingiusto e incostituzionale. Vorrebbero prevedere una SCIA e questo è illogico per un normale affitto ( contratto di locazione), vorrebbero proporre una moratoria ( possibilità per le nuove "aperture" di affittare solo per 120 giorni l'anno da dichiarare in anticipo) è questo è incostituzionale e viola la normativa sulla concorrenza essendo una limitazione che si applicherebbe solo alle locazioni e non alle altre forme di ospitalità (compresi gli hotel).

Seguiteci e sosteneteci! In queste fasi è importante supportare un'associazione. Scegliete voi la vostra associazione di riferimento e associatevi.

[Cristiana19]

@Dario0 Ben detto, Dario!

Associatevi tutti e tenetevi informati.

Non cadete dal pero pensando che questa attività sia un'alternativa al macramé. Non è più così da tempo.

Diritti e doveri. Entrambi sono importanti. Entrambi devono essere fatti valere.

[Ermanno8]

Buongiorno a tutti.Posto e sosto con l'intento di mantenere la pagina in prima pagina,se possibile.Non ho apporti nuovi,sul tema,ma cerchiamo di mantenere vivo l'interesse.

@Cristiana19 ,ed altri,si stanno prodigando per tutti,diamogli merito.

Mantenere vivo l'interesse per quanto sta accadendo rigurada tutti,anche coloro che pensano di non aver broblemi.......

Forsa Bellagente, SU COL MOLARE!!!!

[Cristiana19]

@Ermanno8 Grazie infinite, caro Ermanno!

Sto per arrivare con un aggiornamento, proprio fra poco. E poi ci sarà altro.

Grazie, caro amico, cercherò di star su col molare se il morale è un poco basso...

[Cristiana19]

Cari Tutti, 

aggiorno sugli ultimi sviluppi.

Questo post verrà copiato anche nell'altra sezione "solo per host" per mantenere l'aggiornamento equipollente.

Dopo l'incontro del 15 novembre scorso, una parte dei convenuti, fra cui anche il nostro @Dario0 il cui nome mi era sfuggito l'altro giorno (quando partecipava in diretta da NY), ha fatto il punto della situazione. Vale la pena riportare queste considerazioni che fanno capire l'importanza di associarci e procedere insieme.

Infatti, l'incontro del 15 novembre a Venezia ha avuto il merito di avvicinare le Associazioni nazionali (molte di queste) tutte sotto attacco.

Non abbiamo alternativa: associamoci, è nel nostro interesse. E diffondiamo informazioni.

Passo alla relazione del webinar tenutosi pochi giorni dopo il 15.11

(per chi volesse approfondire ecco il link https://www.youtube.com/live/_GpkRkvBmMo)

I partecipanti erano: 

Dario Pileri (presidente Prolocatur)

Elena Fiorani (presidente Bre-Ve)

Ondina Giacomin (Presidente ABBAV)

Marco Bettiol (Presidente FIAIP Venezia)

Olimpia Scappini (Bre-Ve)

Giuliano Marchi (Avvocato Pres. Confedilizia Venezia)

Massimo Maccatrozzo (Presidente A.G.A.T.A.)

Anna Cerpelloni (Architetto, collaboratrice di ABBAV)

All'incontro online hanno partecipato anche molti associati ABBAV.

Viene sottolineato che questo è davvero il primo regolamento strutturato sulle locazioni brevi private in Italia, da questo prenderanno le mosse molti altri sindaci.

Cerpelloni analizza i 12 articoli del nuovo regolamento comunale che tanta rabbia suscitò. 

In generale il testo è ambiguo e presenta molti punti assolutamente non condivisibili, soprattutto in merito a provvedimenti che si dicono non retroattivi ma che in realtà poi vengono comminati anche a chi aveva già registrato da anni la propria posizione e operava da tempo.

Questo è fondamentale perché significa la differenza fra nuovi investimenti a rischio o tranquillità. E il timore non verrà sedato (anzi). Anche i "vecchi" locatori saranno obbligati a fare SCIA per poter lavorare il che significa soprattutto in Venezia una serie di complicazioni importanti perché non tutte le case possono ottenere l'agibilità (uno dei requisiti richiesti in SCIA per essere approvata).

L'Assessore che partecipò all'incontro del 15.11 aveva negato che ci sarebbero state conseguenze per chi già locava, questo regolamento - in più parti - dice che non è affatto così.

Cerpelloni ammette che il nuovo regolamento ha il pregio di assommare una serie di norme che trovano almeno un ordine, ma certo la sua esposizione è carente e confusa e la sua applicazione continua a suscitare forte perplessità proprio perché calpesta in più punti il codice civile (e la Costituzione).

Fra l'altro non è assolutamente chiaro se i locatori già in essere dovranno sospendere la locazione nelle more dell'ottenimento della SCIA con le conseguenze che potete tutti immaginare (come si fa a sospendere la locazione se hai già prenotazioni in atto, e poi - questo è il punto - per quanto tempo prevedendo la carica di domande che verranno presentate in Comune a partire da gennaio 2025?).

Rimane il fatto che la SCIA indica apertura di un'attività commerciale (ed è costosa!) e questo è un controsenso perché il Comune continua a sostenere che la locazione turistica breve privata rimarrà tale.

La SCIA rimane invece - insensatamente - "atto obbligatorio" per chi intenda locare oltre i 120 giorni, cosa che impone anche la sottoscrizione del regolamento in ogni sua parte da parte del locatore.

Fra l'altro, all'art. 3 si impone l'agibilità che, come più volte è stato ripetuto, a Venezia è merce molto rara.

Art. 4: si descrive il nuovo registro comunale delle locazioni turistiche, come se il fatto di esserci iscritti a Regione, Istat, Questura non bastasse e non si potessero semplicemente recepire informazioni già plurimamente fornite.

Art. 5: obbligo di accoglienza (check-in) de visu e in loco. Questo punto è fondamentale perché, aldilà del fatto che la massima parte degli host veneziani già praticano il check-in in presenza, c'è una fortissima illegittima sperequazione fra noi e gli alberghi (alberghi!) di bassa categoria che non hanno portieri di notte e che operano a distanza senza alcun problema, alla faccia delle leggi leggi anti-terrorismo, ecc. ecc. Comunque, ribadito anche dal Viminale proprio ieri, il self-check-in è proibito (n.d.a.)! Ma, a quanto pare, non per tutti...

Art. 6 tratta dei fantomatici sacchetti della spazzatura differenziata che dovremo abbellire con il CIN di modo che si capisca che la spazzatura viene dalla nostra attività. Domanda: poiché trattasi di locazione privata e non professionale, perché mai dovrei avere un sacchetto che mi distingue da quelli dei miei vicini di condominio? Oltre a questo già ci sono proteste diffuse, perché la pratica di danneggiare coloro che fanno affittanze turistiche è molto comune a Venezia e si temono brutti scherzi da parte dei cari vicini che manipoleranno i nostri sacchetti per farci comminare sonore multe. Vi dirò poi come il Comune intende "salvarci" da queste evenienze (se non ci fosse da piangere, sarebbe da ridere a sgargamella...).

Nello stesso articolo si tratta dell'obbligo di installare all'interno della struttura una serie di numeri utili oltre al proprio e di dichiararsi operativi 24h su 24h. Bisognerà dare anche all'Amministratore del condominio il proprio recapito con la stessa accortezza: siamo sempre reperibili. Non intendo commentare....

All'Art. 7 sono elencate le regole di civile convivenza nel Condominio (in ciò contravvenendo anche qui al c.c. che stabilisce che è l'assemblea dei condòmini a dettare il regolamento di Condominio), ma ciò che più preoccupa è l'OBBLIGO di far sottoscrivere ai propri ospiti l'adesione a un comportamento anche cittadino (e non vi sto a dire le norme: divieto di camminare in ciabatte, divieto di andare in skateboard, divieto di tuffarsi nei canali e amenità del genere). Ma il problema serio (anche questo in totale conflitto con decine di articoli del codice civile sulle responsabilità dei comportamenti personali) è che noi host rimarremo responsabili del comportamento dei nostri ospiti in città, malgrado la manleva della sottoscrizione. Va da sé che questa boiata (come altro chiamarla?) verrà sepolta da ricorsi che saranno vinti dai poveri locatori. Inutile dire che questa imbecillità non è richiesta agli albergatori. Evidentemente qualche luminare ha verificato che gli ospiti degli appartamenti privati sono tanto più maleducati di quelli che soggiornano negli alberghi...

Nell'art 8 si elencano le possibilità di rimozione degli effetti della SCIA, che dovrebbe invece essere legata all'immobile, nel caso in cui il gestore/proprietario violi per tre volte il regolamento sottoscritto. Per le verifiche sono precettati tutti gli organi di sicurezza pubblica possibili e immaginabili (persino i VF!). La sospensione in caso di violazioni lievi potrà essere tolta se nell'arco di 30 giorni il proprietario/gestore si attiverà per riparare (???). 

Fra l'altro, molto pericolosamente, si equiparano le responsabilità fra proprietario locatore e gestore dell'immobile. Molti appartamenti sono gestiti da agenzie o persone diverse dalla proprietà: il proprietario, anche qui illegittimamente, diventa responsabile per le inefficienze del gestore, pertanto anch'egli viene colpito dalle ammende in caso di violazioni al regolamento da parte di quest'ultimo.

Art. 9 ribadisce la serie di norme che l'ospite dovrebbe sottoscrivere.

Art. 10 si elencano le forze dell'ordine che faranno i controlli e con quali modalità.

Art. 11 si elencano le sanzioni.

Art. 12 il regolamento entra in vigore a partire dal 150° giorno dalla sua pubblicazione, in questo lasso di tempo il Comune di Venezia verrà sommerso di domande di SCIA che di certo non riuscirà ad assolvere nei tempi consentiti.

Fiorani: molte locazioni turistiche non hanno agibilità e rischiano di chiudere.

Giacomin: riporta che l'Assessore Zuin, che partecipò all'incontro del 15.11, conferma che le attività già aperte non verranno toccate.

Fiorani afferma che farà pressioni circa la moratoria (sino al 31.12.2026 nessuna attività potrà essere più aperta) perché è proprio dall'attuazione del nuovo regolamento che si capisce se funziona o no, pertanto la moratoria non ha il minimo senso, è solo una palese vessazione a favore dell'alberghiero.

Si ribadisce il concetto che la SCIA è questione commerciale, dovrebbe bastare una semplice comunicazione.

Maccatrozzo afferma che stanno seguendo l'emendamento Pellicani per cambiare destinazione d'uso alle strutture private. Stanno addirittura peggiorando i contenuti già liberticidi dell'emendamento Pellicani. La SCIA porterà al cambio di destinazione d'uso.

Marchi. Le preoccupazioni espresse nell'incontro del 15.11 sono ancora più fondate. Malgrado il tentativo di coinvolgere la PA e far comprendere le nostre ragioni, il regolamento, a 20 giorni dall'incontro non è stato cambiato di una virgola, anzi sì, è stato dichiaratamente ritarato proprio dall'Associazione degli Albergatori a riguardo del check-in che non può più essere notturno, un servizio che soltanto gli alberghi possono fornire! quindi l'Associazione Albergatori ha diritto di stabilire/dirigere/scrivere un regolamento per l'attività dei privati cittadini! Non so neppure come iniziare a elencare le mie e vostre reprimende, accuse, condanne....

Marchi sottolinea che una parte dei consiglieri comunali vorrebbe estendere il regolamento anche a Mestre, ma poiché la terraferma è molto ben protetta dagli interessi molteplici che hanno decretato la nostra rovina in centro storico, almeno per ora non se ne farà nulla (ma torneranno all'attacco). Si ricordi che in terraferma la speculazione alberghiera recente prodotta anche per interesse e favore del presente governo cittadino (e qui mi fermo) ha moltiplicato con esponente 100 i posti letto che vomitano già da qualche anno milioni di turisti in più in centro storico (n.d.a.).

L'Avvocato Marchi sostiene che c'è una preoccupante e velocissima escalation contro i locatori privati e contro la proprietà privata. Non vede alcuno spiraglio e prevede estensioni di questo regolamento (che, come si è detto, è molto strutturato) a molti comuni italiani.

Non ci resterà che fare ricorsi a pioggia! Che meravigliosa prospettiva...

Testuale: "se questo regolamento prende quota, la mano pubblica sulla proprietà privata si estenderà velocemente".

L'Avvocato afferma che questo regolamento è una palese violazione delle regole di concorrenza sbilanciate fortemente a favore dell'alberghiero da parte della PA che si arroga un potere che non ha. Si potrebbe fare ricorso al Garante proprio per questo aspetto.

Pileri: a New york dopo 13 mesi di chiusura delle locazioni private (che si sono però semplicemente inabissate nel territorio dell'abusivismo) il prezzo medio di una camera doppia negli alberghi è di $453/giorno.

A Roma invece sta accadendo che le periferie stanno perdendo economia perché gli alberghi sono solo in centro e se verranno (come saranno) proibite nuove aperture di attività private, la periferia romana perderà anche quell'indotto che si stava delineando e che permetteva di ben sperare.

Pileri riporta un'importante notizia in merito al ricorso da farsi presso il Garante di cui sopra: in Lazio questo è già successo; i piccoli proprietari avevano fatto appello e ne sono usciti favoriti. Il Garante ha smantellato quella che era una norma regionale contro di loro a proposito dell'ingerenza della PA in termini di concorrenza. Notizia presa con grande favore dai convenuti (è importante condividere le notizie su territorio nazionale!).

Questo l'aggiornamento sulla disanima del regolamento veneziano.

Non ho più tempo ora per aggiornarvi a proposito dell'importante incontro online avvenuto ieri sera (2.12.2024) alle ore 17.30 con alcuni esponenti del Comune di Venezia e molti locatori privati (tantissimi!) oltre alle nostre signore delle Associazioni dei locatori brevi, Giacomin, Fiorani, Scappini.

Vi aggiornerò a breve perché così capirete come "ragiona" il corpo governativo che ci regola e ci tutela....

Associatevi! Solo facendo capire quanti siamo possiamo farcela, gli interessi sono comuni, dobbiamo interrompere questa rapina del codice civile.

Associatevi! Ne va non solo di questo tema, ma - più in generale - dello strapotere dei governi cittadini intorno a quello che questi possono decidere ad capocchiam fregandosene delle leggi nazionali. Non si tratta solo della locazione breve.

Associatevi! La comunione di intenti e la formazione di un Associativismo diffuso e coeso sul territorio porterà solo bene. Le informazioni vanno condivise, le forze vanno unite.

Un caro saluto a Tutti e sempre grazie per la vostra attenzione.