Locazione breve a Bologna di appartamento di proprietà ma non con residenza

[Valerio260]

Buongiorno, dopo aver letto diversi post e articoli on line sui siti istituzionali (di Bologna, SUAP e Regione, nonché AE), e sentito l'assistenza di AIRBNB, illustro una conclusione cui sono giunto per consentire ad un proprietario persona fisica di concedere in comodato ad un'altra persona fisica un immobile che quest'ultima intende locare mediante la prenotazione e commercializzazione on line (quindi, Airbnb, Booking).

Preciso che su questa soluzione non mi è stata data conferma dal SUAP.

L'unica possibilità, dicevo, mi pare quello di ricorrere allo schema delle locazioni brevi, di cui al DL 24 aprile 2017, come richiamato dalla circolare AE; premesso, dunque, di dover

- comunicare con SCIA al SUAP, anche per ottenere il codice identificativo;

- procedere alla richiesta delle credenziali presso la Questura e adempiere alle formalità statistiche/flussi;

- versare la tassa di soggiorno direttamente, salvo che non si opti per la locazione mediante AIRBNB, alla luce della convenzione tra questo ed il Comune,

non vedo problemi di legittimità, fermo che il contratto, di durata inferiore ai 30 gg., va sempre fatto per iscritto (ma non registrato) e il regime fiscale potrà essere quello della cedolare secca (a carico del comodatario, che dichiarerà i redditi).

Ora chiedo, è tutto corretto o mi è sfuggito qualcosa? Aspetto vostri pareri o per confronti, o per fornire, come auspico, un aiuto.

[Giancarlo10]

Sono sicuro che si sarà trattato solo di una tua dimenticanza, ma è ovvio che il contratto di comodato d'uso tra il proprietario e la persona che commercializzerà l' alloggio deve esplicitamente consentire il sub-affitto

[Valerio260]

è un prezioso suggerimento, che annoto, perchè per ora sto cercando di capire come operare legittimamente sopratutto nei confronti di Comune e Ae, ma è altrettanto importante prevedere quanto da te chiarito tra proprietario comodante e comodatario che opererà anche qui su Airbnb: quindi grazie!

Per il resto che ne pensi, si può procedere?

[Walter]

Interessante discussione/promemoria, @Valerio260 e occhio sempre vigile @Giancarlo10 👏

[Alberto1535]

@Valerio260 buonasera,

purtroppo la Regione Emilia Romagna non ha in alcun modo preso atto dell'esistenza della locazione breve, come definita dal Decreto fiscale 50/2017 e disciplinata dal Decreto sicurezza per gli obblighi verso la Questura.

L'unica tipologia ricettiva ai fini della locazione in forma non imprenditoriale è l'appartamento ammobiliato per uso turistico (Art.12 L.R. 16/2004, modificata dalla L.R. 4/2010, unitamente all'atto di Giunta regionale n. 802/2007).

Questa è riservata solo al proprietario o all'usufruttuario, quindi è preclusa al comodatario o al sublocatore.

Il c.1 dell'art.12 stabilisce infatti:

"Non sono soggetti alla disciplina dell'esercizio di case e appartamenti per vacanze i proprietari o usufruttuari che danno in locazione a turisti case e appartamenti, in numero non superiore a tre, nel corso di una o più stagioni turistiche, con contratti aventi validità non superiore a sei mesi consecutivi, senza la fornitura di servizi aggiuntivi e sempre che l'attività non sia organizzata in forma di impresa."

A mio parere, l'unica soluzione potrebbe essere la CAV che in Emilia Romagna è solo imprenditoriale (Art.11).

"Sono case e appartamenti per vacanza gli immobili composti da uno o più locali, arredati e dotati di servizi igienici e cucine autonome, gestiti in forma imprenditoriale, per l'affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati ad eccezione del servizio di ricevimento e di recapito, nel corso di una o più stagioni turistiche con contratti aventi validità non superiore a cinque mesi consecutivi."

La gestione della CAV è consentita al proprietario, all'usufruttuario, al locatario, al comodatario (o al detentore ad altro titolo) dell'unità immobiliare.

Occorre la partita IVA e, se ricorrono i requisiti, si può optare per il regime forfetario.

In questo caso, il coefficiente di redditività è solo del 40%, mentre l'aliquota tributaria è ridotta al 5% per i primi cinque anni (successivamente il 15%, salvo modifiche).

E' però obbligatoria l'iscrizione alla gestione commercianti INPS che comporta il pagamento di contributi previdenziali, con un minimo annuo intorno ai 4.200 euro.

I forfetari hanno però la possibilità di richiedere la riduzione del 35% dei contributi (ma in questa ipotesi i contributi coprono solo 8 mesi e non l'intera annualità).

Si tratta di indicazioni generali. Per una consulenza qualificata suggerirei di contattare il SUAP del Comune di Bologna e, successivamente, un dottore commercialista.

Buon proseguimento.

[Valerio260]

Gentile @Alberto1535, 

grazie per la tua risposta, assolutamente chiara e ben motivata. Permettimi due considerazioni, tutt'altro che polemiche, per sapere che ne pensi e sperare di fare un passo avanti nel discorso:

1. il ricorso alla disciplina dell'appartamento ammobiliato per uso turistico preclude la possibilità di usufruire del servizio di prenotazione e commercializzazione mediante Airbnb, di fatto, dunque, la escluderei;

2. (da avvocato, che però si occupa di tutt'altro) penso che, se da un lato è vero che la Regione Emilia Romagna non ha in alcun modo preso atto dell'esistenza della locazione breve, come definita dal Decreto fiscale 50/2017, comunque non l'ha vietata, verosimilmente perchè la normativa nazionale dovrebbe essere gerarchicamente superiore a quella regionale e comunale; a maggior ragione, poi, alla luce della Convenzione tra Airbnb e il Comune di Bologna, se non erro in materia di riscossione delle tasse di soggiorno per le locazioni brevi.

Dunque mi chiedo come, esattamente, il ricorso alle locazioni brevi (e fermi tutti gli adempimenti in materia di SCIA, questura, dichiarazione dei redditi etc.) potrebbe cagionare dei danni al mio Cliente, per inciso parlo di un familiare che sto tentando di aiutare a districarsi in un quadro normativo tutt'altro che lineare, ecco il perchè di tanta pignoleria, di cui mi scuso!

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Valerio260 

sulla locazione breve a Bologna o in Emilia Romagna e sul divieto della pubblicità sui portali per la locazione in forma non imprenditoriale (di cui alla delibera della Giunta regionale 802/2007) nel Cerca nella community  trovi già diverse discussioni anche recenti.

Per il proprietario che in Emilia Romagna intenda fare locazione breve  il primo passo amministrativo obbligatorio è la Comunicazione al SUAP del Comune di inizio locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico.

In Emilia Romagna non esiste una Comunicazione di affitto breve.

Il SUAP del Comune assegna un numero di Protocollo Generale che è indispensabile per la richiesta alla Questura dei codici di accesso al portale Alloggiati web.

Seguono poi le richieste di credenziali di accesso alla Regione per il portale ROSS1000 (segnalazione mensile dei flussi turistici ai fini statistici) e al Comune per il portale GEIS (gestione dell'imposta di soggiorno).

Infine, le comunicazioni all'Ufficio Tributi del Comune di Bologna per la cessazione dell'utenza domestica e l'inizio dell'utenza non domestica in quanto il regolamento comunale equipara l'appartamento ammobiliato per uso turistico e anche la locazione breve [nel Regolamento comunale TARI esiste !] all'albergo senza ristorante (con un notevole aggravio di TARI).

Assolti gli adempimenti burocratici, il proprietario locatore è pronto per pubblicare l'annuncio su Airbnb (nonostante il divieto regionale), utilizzando una soluzione di compromesso: viene limitata la durata massima della singola locazione a 29 notti, al fine di restare nell'ambito delle caratteristiche che individuano la locazione breve [locazione tra privati di durata max 30 giorni nei confronti del medesimo conduttore, anche per finalità turistica].

Come hai già rilevato, mentre in Regione è (volutamente ?) sconosciuta, la locazione breve è ben nota ai Comuni.

Il Comune di Bologna ha in essere una Convenzione con Airbnb per la determinazione alla prenotazione, per la riscossione dall'ospite, per il riversamento al Comune dell'imposta di soggiorno. La Convenzione è riservata solo alle locazioni brevi.

Il locatore ha però degli obblighi dichiarativi, anche qualora faccia unicamente locazioni brevi tramite Airbnb.

Dovrà dichiarare trimestralmente che ha fatto locazioni brevi  tramite Airbnb, senza obbligo di fornire alcun dettaglio sui pernottamenti (essendo in questo caso Airbnb unico responsabile d'imposta).

Quindi, il Comune di Bologna è perfettamente a conoscenza dei nominativi dei proprietari che hanno presentato a suo tempo la Comunicazione di locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico, per poi fare tramite Airbnb solo delle locazioni brevi.

Tutti i proprietari privati dell'Emilia Romagna che fanno locazione tramite Airbnb si trovano in questa situazione.

Un cordiale saluto.