Property manager - co-host e tasse

[Damiano100]

Buongiorno a tutti. Avrei un dubbio, credo di non facile soluzione, in quanto sul web si trovano molti pareri discordanti. Avrei l’opportunità di poter gestire un appartamento altrui come property-manager, in cambio di una commissione in percentuale. Quello che mi chiedo è come dovrebbe funzionare questo dal punto di vista fiscale. Sul web vedo che ci sono differenze in merito a chi riscuote le somme degli affitti. Facciamo caso che io operi su Airbnb come co-host, e che quindi da quello che ho capito Airbnb manda al proprietario i suoi soldi (al netto della ritenuta di imposta del 21% e della commissione Airbnb, giusto?), e a me la mia parte. La mia parte io dovrei tassarla a mia volta in quanto non deriva dalla locazione in sè, ma in quanto è frutto di una commissione derivante da un contratto di mandato. Per tassarla in modo regolare ho bisogno di aprire una partita IVA? Ho trovato sul web anche articoli in cui si dice che si dovrebbero fare dichiarazioni col modello CU e modello 770. Tutte queste informazioni confondono un po’ e non capisco esattamente quali sono i passi da fare per avere tutto in regola. Magari qualcuno sa anche se ci sono in tal caso altre alternative più semplici per gestire questo tipo di business? Ringrazio anticipatamente chiunque risponderà a questo quesito 🙂

[Alberto1535]

@Damiano100 

se ho capito bene, saresti nominato co-host da un host proprietario al fine di fornire alcuni servizi di supporto, tipici del PM, senza intervenire nel pagamento, dietro corresponsione di una commissione.

In linea di massima, se si tratta un'attività occasionale rivolta solo ad un host, potresti anche partire in forma non imprenditoriale, e poi verificare in seguito se ci sono possibilità di ampliamento dell'attività, nel qual caso l'attività dovrà essere esercitata in forma imprenditoriale. 

Ma se il PM può essere la tua attività principale, allora forse è il caso di valutare da subito l'imprenditorialità accompagnata (avendone i requisiti) dal regime fiscale forfetario (imposta sostitutiva del 5% per i primi cinque anni su un reddito ridotto forfetariamente sulla base del codice Ateco dell'attività).Poi ci sarebbero i contributi previdenziali della gestione commercianti INPS.

La CU e il mod. 770 riguardano l'intermediario che intervenga nel pagamento, ad esempio Airbnb o anche il primo intermediario che poi si avvalga di Airbnb per pubblicizzare l'alloggio. Quindi non è certamente il suo caso.

Fiscalmente, il proprietario locatore dovrà pagare le imposte sul canone lordo, senza possibilità di dedurre le commissioni host di Airbnb e le tue commissioni, ma con la possibilità di optare per la cedolare secca in luogo della tassazione ordinaria. Ovviamente alla corresponsione del corrispettivo Airbnb applicherà la ritenuta fiscale (calcolata sul canone lordo).

Se attività occasionale, tu dovrai dichiarare i compensi come redditi diversi da attività commerciale non esercitata abitualmente e assoggettarli a tassazione ordinaria.

Per il proprietario locatore è indifferente che la tua sia attività occasionale o imprenditoriale.

Si tratta di indicazioni di massima, prima di stipulare il mandato suggerirei di parlarne con un dottore commercialista.

[Damiano100]

Grazie mille per la risposta. Provo a rispondere punto per punto alla risposta che mi hai dato. Per quanto riguarda il fatto di essere nominato co-host, ho pensato di fare da co-host su Airbnb in modo da poter semplificare il tutto, avere accesso alla pagina di Airbnb, ecc. Ma a questo punto non so se sia questo il caso.

L'attività non credo che sarebbe occasionale, in quanto gestirei sempre e solo io l'appartamento al posto del proprietario. Sarebbe tutto a carico mio: caricare l'annuncio su Airbnb, organizzarmi per far pulire l'appartamento, rispondere ai messaggi degli ospiti, gestire le prenotazioni, ecc.

Per quanto riguarda il modello CU e 770 mi hai detto che riguarda il primo intermediario che si avvalga di Airbnb per pubblicizzare l'alloggio, dicendomi che non è certamente il mio caso. Ma nella fattispecie concreta sarei io a fare e pubblicare l'annuncio.

Per quanto riguarda in caso di attività non imprenditoriale, hai detto che dovrei dichiarare i compensi come redditi diversi. Quindi in questo caso, si dichiarano tramite dichiarazione IRPEF con modello F24?

Come immaginavo la questione non è di facile soluzione e valuterò appunto di parlarne con un commercialista. Se riuscissi a darmi qualche altra delucidazione in merito te ne sarei davvero grato, e grazie mille per aver risposto.

[Benedetta]

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