@Francesca-Angela0 ciao e grazie.
Per chiarezza, se ho capito bene, si tratta di gestione non imprenditoriale di Case e appartamenti per vacanze di cui all'articolo 3 della L.R. 17/2001, che è una struttura ricettiva extralberghiera che, fiscalmente, produce redditi diversi occasionali derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente.
La Circolare 24/E del 2017 dell'Agenzia delle entrate riguarda il regime fiscale della locazione breve (pura locazione tra "privati" con durata max di 30 giorni), che non ha nulla a che vedere con la gestione non imprenditoriale di una struttura ricettiva.
La Circolare prevede l'applicazione della ritenuta fiscale [sempre nella misura del 21%] da parte degli intermediari (come Airbnb) che intervengano nel pagamento delle locazioni brevi.
Opportunamente precisa che:
L’applicazione della disciplina in esame è esclusa, inoltre, anche nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.
In altre parole, sui redditi derivanti dalla gestione non imprenditoriale di strutture ricettive (come la gestione di Case e appartamenti per vacanze) la ritenuta fiscale non deve essere applicata.
Di conseguenza, dovresti comunicare a Airbnb di non applicare la ritenuta fiscale.
Chiarita la non applicabilità della ritenuta fiscale da parte di Airbnb, vorrei segnalarti un altro aspetto.
Nel solo caso di locazione breve, il proprietario locatore dichiara i canoni di locazione come redditi fondiari e ha la possibilità di scegliere tra l'imposta sostitutiva (cedolare secca del 21% e del 26% a seconda dei casi) calcolata sul 100% dei canoni , e la tassazione ordinaria IRPEF e addizionali calcolata sul 95% dei canoni. In entrambi i casi non ha la possibilità di dedurre le spese strettamente inerenti la produzione di questi redditi.
Nel caso invece di gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva, vengono prodotti dei redditi diversi occasionali, derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente.
Per questa tipologia di redditi, non è possibile optare per l'imposta sostitutiva (cedolare secca), ma è invece possibile dedurre tutte le spese documentate strettamente inerenti la produzione di questi redditi (commissioni host di Airbnb, le spese di pulizia, quota parte delle utenze, ecc.).
Il reddito diverso netto confluisce nel reddito complessivo assoggettato a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.
Fiscalmente potrebbe anche risultare più conveniente questa tassazione rispetto alla cedolare secca (che comunque non può essere utilizzata).
Quindi se anche sino ad ora, i proprietari hanno dichiarato dei redditi fondiari e hanno scelto la cedolare secca, può anche darsi che siano state pagate le imposte in misura simile o anche superiore (perché le spese deducibili possono essere rilevanti).
Un cordiale saluto.
