@Elisabetta158
Le CAV, che siano condotte continuativamente in forma imprenditoriale ovvero saltuariamente in forma non imprenditoriale, sono delle vere e proprie strutture ricettive extralberghiere, regolate dalle Regioni, che non rientrano nell’ambito delle locazioni brevi.
Le prestazioni rese all’ospite sono molto simili a quelle locative, in quanto tu fornisci sostanzialmente il medesimo bene – una casa o un appartamento, o meglio, per essere più precisi, l’art.1, co.2, lett. c) della legge 431 del 1998 prevede che tu in locazione turistica non offra una casa o un appartamento, bensì un “alloggio”, termine che presuppone che questo alloggio sia fornito quanto meno non solo dell’arredamento, ma anche del suo corredo per poterlo immediatamente utilizzare (lenzuola, coperte, tovaglie, posate ecc.) e anche le CAV forniscono sostanzialmente i medesimi beni – ma la concessione onerosa di un alloggio in forma di CAV conferisce al contratto una connotazione causale del tutto estranea ad una locazione ad uso abitativo: infatti, il titolare di una CAV, come il titolare di una struttura ricettiva alberghiera, non può fare sottoscrivere un contratto di locazione, ma semmai un contratto atipico di alloggio in una struttura ricettiva, appunto in una CAV.
Tu, in sostanza, cedi in godimento un appartamento ammobiliato includendovi alcuni servizi accessori, aventi natura specificatamene alberghiera, a fronte di un corrispettivo in denaro comprensivo anche del costo di servizi che le locazioni turistiche non possono minimamente permettersi di offrire: pasti, servizio di trasporto, noleggio di auto, tour con guide turistiche ecc. finalizzati proprio a rendere più confortevole e comodo il godimento di quell’immobile da parte dell’ospite.
La locazione turistica breve o lunga (disciplina di competenza statale) e le CAV (disciplina trasferita alle Regioni che si sono differenziate nelle singole normative) sono due fattispecie diverse, con criteri distintivi diversi.
Mentre nel primo caso l’obbligazione principale è il godimento dell’immobile contro il pagamento di un canone di locazione unitamente all’inclusione di una serie molto limitata di servizi strettamente funzionali alle esigenze locative abitative di breve periodo, quali pulizia, cambio di biancheria, fornitura di utenze, wi-fi e aria condizionata (qui abbiamo un semplice contratto di locazione immobiliare regolato civilisticamente dalla legge 431/1998, dal codice civile e dal D.Lgs. 79/2011), nelle CAV l’obbligazione concerne anche i più disparati servizi accessori (di tipo alberghiero) senza alcuna limitazione, servizi aggiuntivi al godimento dell’immobile che assumono un rilievo paritetico all’obbligazione principale rappresentata dal godimento dell’immobile (qui, invece, abbiamo, un contratto atipico che include al suo interno due altri contratti, un contratto di prestazione d’opera e un contratto di somministrazione di servizi, complessivamente una figura contrattuale atipica, a contenuto misto, a prestazioni corrispettive, che non è regolata né dalla legge 431/1998 né tantomeno dal codice civile.
Le CAV come gli alberghi – proprio per queste ragioni - non necessitano di contratti scritti come le locazioni brevi (difficilmente il rapporto si perfeziona in forma scritta) perché alla base dei redditi generati non ci sono contratti di locazione: il tuo ospite non è un conduttore/inquilino che paga un canone locativo, ma un cliente che paga un prezzo praticato in un esercizio extra-alberghiero, e tu non sei un locatore (lasciamo perdere quello che scrive la Regione Lombardia…), ma un gestore di una struttura ricettiva, con tutto quello che questo comporta in termini amministrativi, civilistici e fiscali.
Siamo fuori dall’ambito delle locazioni brevi e della cedolare secca (quadro RB), in quanto i redditi occasionali derivanti da una CAV non condotta in forma d’impresa, al pari di un Bed & breakfast “occasionale”, non hanno la caratteristica dei redditi fondiari, ma appartengono ai redditi diversi (vedi risoluzione 18/E/2008, pag.3) ossia quelli derivanti da una attività non continuativa (quadro RL), ma non è possibile esprimere l’opzione per la cedolare secca (vedi circolare 24/E/2017, pag.6), in quanto la casella “Cedolare secca” del rigo RL10 va barrata solo in caso di sublocazione breve e locazione breve effettuata dal comodatario.
Diversamente, se gestisci professionalmente una CAV in forma d’impresa, il reddito derivante rientra tra il reddito d’impresa e, anche in questo caso, non è possibile optare per il regime sostitutivo della cedolare secca.
