Acquisto prima casa con agevolazioni

[Francesco784]

Buonasera, so che se n'è già parlato ma non sono riuscito a risolvere il mio dubbio.

A breve dovrei acquistare per la prima volta un piccolo appartamento come prima casa.

Per avere le agevolazioni posso prendere la residenza solo in questo immobile che però vorrei destinare interamente a locazione turistica (non posso locarlo parzialmente). So bene che prendendo la residenza qui e locandolo per gran parte dell'anno non risulterebbe come prima abitazione e quindi perderei l'agevolazione IMU...ma perderei anche l'imposta di registro ridotta?

Io vorrei procedere in questo modo, magari ditemi se è fattibile o meno: 1) acquisto come prima casa, prendo la residenza subito per avere imposta di registro ridotta, intesto tutte le utenze a me e comincio a pubblicare annunci per la locazione. 2) dopo un paio di mesi (se vedo che la locazione va bene) ritrasferisco la residenza in un altro comune, dove risiedo attualmente, in questo caso pagherei solo l'imu sulla casa acquistata o perderei TUTTE le agevolazioni inclusa anche l'imposta di registro ridotta? (in futuro, vendendo l'immobile e riacquistandone un altro entro l'anno posso riottenere le agevolazioni?)

Il fatto è che la legge impone l'obbligo di residenza al momento dell'acquisto o entro i 18 mesi successivi, ma non dispone nulla per quanto riguarda il mantenimento della stessa. Quindi, una volta ottenuta la residenza, posso spostarla dopo poco in un altro comune? L'imu posso anche pagarla ma vorrei acquistare l'immobile con imposta di registro ridotta.

E' possibile scindere le due cose?

[Ermanno6]

@Francesco784 le due cose (residenza e 1° casa) sono separate: affittando l'appartamento non perdi le agevolazioni prima casa e quindi anche l'imposta di registro ridotta ma devi mantenere la residenza nel comune dove si trova l'appartamento, non necessariamente nello stesso appartamento adibito come 1° casa, anche in un altro ma sempre in quel comune.

Non dimenticare al momento dell’acquisto davanti al Notaio, di rendere noto nell’atto la dichiarazione di voler adibire questo immobile a prima casa, cosa che deve essere scritta nell’atto notarile come un vera e proprio dichiarazione di intento.

Affittando per la maggior parte dell'anno ti potrebbe essere contestata l'effettiva residenza e quindi pagare l'IMU (e se fai un mutuo non potresti neppure detrarre gli interessi passivi) e ovviamente se fanno accertamenti ti potrebbero chiedere dove hai la residenza se affitti la casa gran parte dell'anno? 

Sul mantenimento della residenza in quel comune dove hai acquistato la 1° casa, credo che valga lo stesso vincolo dei 5 anni riguardo il veto di rivendere l'immobile pena il decadimento delle agevolazioni.

Non sono certo, approfondisci e spera che la nostra esperta Emily della community, legga e ti risponda in modo ineccepibile e non come ho tentato di fare io:-)

[Francesco784]

Grazie Ermanno per la risposta, purtroppo non  posso prendere la residenza in un altro immobile di quel comune...per questo chiedevo cosa potrebbe accadere se dopo un tot di tempo (diciamo 4-5 mesi) dall'acquisto e dal trasferimento della residenza in quella casa per avere quantomeno l'imposta di registro agevolata, ritrasferissi la residenza in un altro comune dove effettivamente risiedo...non so se mi sono spiegato bene...

so che dovrò pagare l'imu, ma l'agenzia delle entrate potrebbe contestarmi l'imposta di registro chiedendomi la differenza con quella ordinaria? Inoltre in questo modo mi precludo in futuro la possibilità di utilizzare le agevolazioni per un eventuale nuovo immobile? (Vendendo il primo ovviamente)

[Salvatore199]

@Francesco784

Devi aspettare 18 mesi.

https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Schede/Agevolazioni/Scheda+Acquisto+prima+c...

Però c’è anche questa opportunitá (da approfondire bene):

https://www.guidafisco.it/agevolazioni-acquisto-prima-casa-658

(Residenza in altro Comune)

[Francesco784]

@Salvatore199 @Ermanno6 i 18 mesi sono il termine entro cui prendere la residenza...ma una volta presa (anche subito) la legge non dice che la devi mantenere per un certo periodo di tempo..in teoria potresti spostarla anche subito dopo (anche in altro Comune). Questo almeno è quanto ho capito ed ho trovato conferma anche su un sito di un notaio. Riporto un estratto: "Dalla formulazione della nota II-bis non risulta un espresso obbligo di mantenere la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile per un determinato periodo di tempo né è prevista tra le cause di decadenza dalle agevolazioni prima casa il trasferimento della residenza in altro comune prima di un periodo di tempo predeterminato. Sul problema in esame non si rinvengono pronunce né di prassi né di giurisprudenza ."

Poi non so...se qualcuno ha dei suggerimenti, testimonianze dirette ecc..ben venga, sono molto confuso..l'unica cosa che mi pare di capire è che il problema si risolverebbe se prendessi la residenza in un altro immobile dello stesso comune...in questo caso non pagherei nemmeno l'imu (o si?)

[Salvatore199]

@Francesco784

Hai ragione.

18 mesi il limite di tempo per traferire la residenza nello stesso Comune (se non la si ha già);

5 anni il limite di tempo per poterla rivendere senza dover restituire i benefici;

1 anno il tempo per un eventuale riacquisto (se venduta entro i 5 anni).

http://www.fiscooggi.it/giurisprudenza/articolo/revoca-agevolazioni-prima-casachiarimenti-sul-termin...

Comunque credo che la cosa migliore sia quello di interpellare il notaio, con il quale stipulerai l’acquisto.

[Francesca]

Ciao @Francesco784, ricordati di menzionare con la chiocciola il tuo interlocutore: lui riceverà unavviso e potrà tornare a risponderti. In questo caso si tratta dell'ottimo @Ermanno6!

A presto,

Fra

[Ermanno6]

@Francesco784 se affitti gran parte dell'anno l'IMU dovresti pagarla lo stesso (poi se lo fai spontaneamente o aspetti che te lo "ricordi" il tuo comune, questa è una tua scelta...) anzi a maggior ragione spostando la residenza. Riguardo quest'ultima trovo assurdo e ridicolo che la legge chieda solo il trasferimento della residenza (magari giusto il tempo dell'accertamento dei vigili urbani) e non anche il mantenimento della stessa che, a rigore di logica, dovrebbe essere di 5 anni, cioè dovrebbe avere lo stesso vincolo per rivendere la casa senza perdere le agevolazioni come la riduzione dell'imposta di registro. Ma io non ho fonti giuridiche, tu citi da internet un notaio...ma non è sufficiente.... Come ti ha suggerito @Salvatore199 la migliore cosa è affidarsi al tuo notaio per delucidazioni, del resto lo paghi e sicuramente è più informato di noi.