E’ quello che temevo: mancanza della valenza turistica, circostanza di non frequente riscontro, ma possibile, in genere “cavalcata” da alcuni host “furbetti” che tendono a non formalizzare intese redatte per iscritto.
AIRBNB è solo una vetrina online: ci trovi dentro un po’ di tutto. La piattaforma mette in contatto persone che hanno uno spazio extra da affittare (casa, stanza, letto gonfiabile, barca attraccata ecc.) con chi cerca un tetto. Per un breve o un lungo periodo.
Il guaio è che non basta mettere casa su AIRBNB, @Davide274: “Diventa un host ed inizia a guadagnare”. La prima indicazione (fuorviante) che AIRBNB fornisce è un stima del possibile guadagno.
Peccato solo che questo calcolo si basi su una tipologia locativa a canone libero che presuppone che il guest-conduttore viaggi di casa in casa tutto l’anno per motivi di vacanza, di svago, di riposo - quale reale e unico bisogno del conduttore (“alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche” recita l’art.1, primo comma, lettera c) della legge 431 del 1998), senza alcun collegamento con esigenze abitative primarie, quando invece può accadere – come nel tuo caso – che il conduttore viaggi per motivi completamente avulsi dallo svago turistico, ad esempio per motivi di lavoro o di studio.
Non possono essere affittati a fini di vacanza (finalità non turistiche) appartamenti o stanze a lavoratori o professionisti in trasferta a tempo determinato ovvero a studenti universitari fuori sede che vengono a studiare in città, sedi di università, collocate a volte in località turistiche, poiché queste due fattispecie sono regolate non dal codice civile (contratto ad uso turistico), ma dalle legge sopracitata, rispettivamente dall’art.5, comma 2 (contratto per studenti universitari) e dall’art.5, comma 1 (contratto di natura transitoria), entrambe a canone concordato dalle organizzazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini in una apposita convenzione locale.
Con una importante sottolineatura, però: nei contratti transitori ordinari, nel caso di vecchi accordi, per intenderci quelli che fanno riferimento al precedente DM del 30 dicembre 2002, il canone è concordato solo nei Comuni ad alta tensione abitativa, nei Comuni ad essi confinanti e nei Comuni capoluogo di provincia (è libero altrove), mentre nel caso di nuove intese (più di 500 città sono attualmente “coperte” dai nuovi accordi), per capirci quelle che hanno adottato il nuovo DM del 16 gennaio 2017, viene abbandonato il criterio delle aree metropolitane, capoluogo di provincia e comuni limitrofi, ma è stato adottato un criterio più oggettivo, ossia la popolazione superiore a 10.000 abitanti risultante dall’ultimo censimento: alcun vincolo nella determinazione del canone per quanto attiene ai contratti transitori di durata pari o inferiore a 30 giorni e nei Comuni con popolazione pari o inferiore a 10.000 abitanti.
Nel caso di una locazione di natura transitoria (durata: da un mese - ma se la convenzione locale recepisce il nuovo DM 16 gennaio 2017, anche di un solo giorno (rientrando, quindi, a tutti gli effetti nell’orbita delle “locazioni brevi” da DL 50/2017) - fino a 18 mesi), l’esigenza di transitorietà del conduttore deve essere enunciata nel contratto, con l’obbligo di darne dimostrazione documentale da allegare al medesimo, ad es. copia del contratto di lavoro a tempo determinato (in caso di adozione del DM 2017 sopracitato, solo se il contratto ha una durata superiore ai 30 giorni).
Non solo. Per i contratti a canone concordato (transitori ordinari compresi) “non assistiti”, solo il visto, ossia l’acquisizione dell’asseverazione da parte di una organizzazione sindacale assicura i bonus fiscali, costituendo elemento necessario ai fini delle agevolazioni tributarie erariali (cedolare secca con aliquota ridotta al 10% nei Comuni CIPE), per quelle comunali (eventuale aliquota ridotta IMU e TASI, qualora prevista dalla delibera comunale) occorre riferirsi ai singoli Comuni: il Comune può chiedere una “bollinatura”.
La forma scritta non solo rappresenta una garanzia delle parti proprio con riferimento alla regolamentazione delle loro specifiche obbligazioni, ma una vera e propria necessità in caso di contenzioso.
E’, dunque, l’aspetto soggettivo costituito dai motivi, dalle finalità reali del contratto – e non invece l’aspetto oggettivo, legato alla localizzazione del bene locato (in città a vocazione turistica o meno) che definisce la figura contrattuale.
E arriviamo al dunque: la ragionevole apprezzabilità da parte dell’host della inesistenza delle esigenze turistiche dedotte dal guest. Il l locatore è a conoscenza delle effettive e reali tue esigenze ovvero, pur essendone a conoscenza, il suo intento mira comunque alla conclusione sostanziale di una locazione turistica?
Ti chiedo questo perchè la locazione turistica “simulata” (è più vantaggioso per il locatore stipulare un turistico a canone maggiorato che un transitorio calmierato) è parente prossima del tema della frode alla legge.
Perché? Perché dissimula la presenza di un contratto con diversa connotazione giuridica, in sostanza costituisce uno strumento elusivo per raggiungere un obiettivo contrario a preordinati accordi locali e, di riflesso, eludere il 1343 (Causa illecita) e il 1344 (Contratto in frode alla legge) del codice civile), con tutte le conseguenze che ne possono derivare.
