Contratto locazione turistica, autorizzazioni e dubbi su casa affittata con residenza.

[Leonardo33]

Salve ancora a tutti, ho ancora dei dubbi che vorrei sottoporvi. Dato che ospito smepre per periodi inferiori ai 30 giorni non registro il contratto di locazione come previsto. Ho trovato però tantissimi diversi modelli di tale contratto su internet. Quali sono le cose essenziali che devono essere presenti? Nome, cognome, Codice fiscale,numero carta identità ( mia e dell'affittuario) come identificazione bastano? Per il resto indicazione della città,via e civico dell'immobile pure sono sufficienti? Da ultimo ovviamente il periodo e la somma che mi viene pagata, con firma dell'affittuario (questo è il modello piu semplice che ho trovato). Inoltre pur non dovendolo registrare, devo fare qualche operazione ( bolli o cose così) o basta che conservo questo foglio?

Altra cosa: io sto affittando una casa in cui ho residenza, non credo sia un problema ma per sicurezza ve lo vorrei chiedere.

Ultimissima cosa: c'è bisogno di qualche autorizzazione particolare? La casa è ovviamente prevista come locale abitativo( d'altra parte appunto vi ho la residenza). Ma devo registrarmi presso qualche archivio pubblico per fittarla (in quanto sorta di operatore turistico) o basta far firmare il contratto agli ospiti? La fitto per tutti i mesi estivi e solo per il weekend il resto dell'anno, se questa informazione può essere utile

[Ermanno6]

@Lucia378 si chiama Locazione turistica (o pura) e basta, no locazione turistica breve. Dico questo perché cosí puoi cominciare a fare una ricerca con la lente d'ingrandimento, ci sono tante discussioni che ti spiegano bene cosa fare, contratti ecc. 

Riguardo il tuo comune (ma non ho capito qual è), potrebbe benissimo darsi che non richiede neanche una comunicazione d'inizio attività, ho sentito alcuni tuoi compaesani e mi sembra di aver capito che la Sardegna e molti comuni non hanno legiferato ancora nulla in materia di locazione turistica. Però è bene informarsi dal Comune e dalla Regione come bene stai facendo tu, spiegando chiaramente la tipologia del tuo affitto. 

Quello che sicuramente devi fare è accreditare l'appartamento su alloggiatiweb per la segnalazione degli ospiti alla Questura. Occorre avere una pec e inviare il modulo compilato come da istruzioni che trovi sul sito alloggiatiweb per avere le credenziali d'accesso.

[Francesca]

Ciao @Lucia378 torna a farci sapere cosa hai trovato e se è stato utile!

Fra

[Paola622]

Ciao a tutti, qualcuno sa come funziona in Liguria per affittare per brevi periodi una stanza o l'intero appartamento in cui si ha la residenza?

grazie

[Ermanno6]

 Luigi usi espressioni poco chiare:

"...associarmi ad airbnb" oppure "questa formula è garantita dal contratto di locazione ad uso turistico".

Associarti ad airbnb vuol dire per te mettere un annuncio giusto? E non si dice così. Gli host (locatori che hanno un annuncio su airbnb) non sono certamente soci.

Se non puoi fare Bed end breakfast, del resto come avresti potuto farlo trattandosi di un monolocale? Puoi scegliere tra CAV (casa vacanze) e Locazione turistica, quest'ultima prevede, ogni volta, un contratto di locazione ad uso turistico che va registrato all'Ade (ag. dell'entrate) solo se superiore ai 30 gg nell'anno solare con il medesimo ospite. 

Specifica qual è la tua Regione, che non l'hai fatto, così che ti risponderanno con cognizione di causa.

Paola chiede per la Liguria e qui in community ci sono molti liguri. Io so che in Emilia Romagna non si può avere la residenza dove si fa locazione turistica, so che invece nel Lazio si può avere. Non ho mai letto nulla che vieti lo stesso in Liguria, ma un host ligure lo saprà meglio di me.

[Roberto143]

Ermanno...

solo un chiarimento: il divieto di locazione (totale) nella casa di residenza (dimora abituale) prescinde dalle Regioni, perchè è una questione fiscale.

L’abitazione di residenza (dimora abituale) gode di  benefici fiscali: esenzione IMU e detraibilità interessi su mutuo.

Se la casa viene data in affitto (per intero), perde la caratteristica di abitazione principale, e quindi dovrebbe anche perdere i relativi benefici fiscali.

Da non confondere il concetto di “abitazione principale” con quello di “prima casa”, due concetti diversi, anche se nella consuetudine, spesso coincidono (ma casualmente).

La prima casa deve essere la prima (e al momento dell’acquisto unica) casa sul territorio nazionale: bisogna portare la residenza nello stesso Comune (non necessariamente in quell’abitazione) entro 18 mesi dall’acquisto e mantenerla per cinque anni.

Da diritto ad una imposta di registro decisamente inferiore rispetto all’acquisto di una seconda casa. Non é quindi fattibile la locazione (lunga, breve o turistica) dell’intera abitazione.

É invece possibile la locazione parziale, in quanto non viene meno il requisito della dimora abituale del proprietario (e quindi del mantenimento dei benefici fiscali).

Si se dai in locazione UNA PARTE dell'abitazione ad UN solo cliente.

Se vengono date diverse parti dell'abitazione contemporaneamente a clienti diversi, hai bisogno di scia come struttura ricettiva (B&B, affittacamere) e non puoi operare con contratto di locazione. Altrimenti ti può essere contestato l'esercizio abusivo di attività ricettiva.

[Luigi191]

Mi scuso per il linguaggio involuto. E' che sto cercando di capire bene il modo in cui rapportarmi con l'esperienza Airbnb. Le informazioni sono tante, le regole fiscali pure; c'è da scoraggiarsi, insomma. Ad ogni modo, gentilissimo Ermanno, ti ringrazio tanto per la tua attenzione e per le informazioni. 

Ricapitolando: sono un potenziale host che cerca di capire qual è il modo giusto per pubblicare un annuncio su airbnb. Posso scegliere tra CAV e locazione turistica. Per piacere, in base alla vostra esperienza, posso avere informazioni sulle regole che ha la regione Campania in quest'ambito? Grazie di tutto

[Roberto143]

Luigi,

credo che la Campania sia una regione tra le meno "Invasive" riguardo alla locazione turistica, ma sicuramente ci saranno amici campani che sapranno fornirti indicazioni più precise (anzi, se provi a fare una ricerca  con la lentina - con "Napoli", troverai diverse conversazioni specifiche).

Comunque, la differenza principale tra CAV e locazione turistica è che la prima è una vera e propria attività ricettiva, mentra la locazione turistica è più semplicemente una modalità di affitto (più breve rispetto a quella lunga, ma con caratteristiche sostanzialmente simili).

Puoi cominciare a farti un'idea della locazione turistica QUI.

Gli obblighi fondamentali (segnalazione ospiti, Istat, eventuale imposta di soggiorno) sono comuni a tutte le forme di ospitalità.

In considerazione del titolo del thread nel quale ti sei inserito, sarebbe opportuno che tu specificassi quale immobile vorresti "mettere su Airbnb" (intera casa, camera, più camere, abitazione principale, seconda casa, ecc.)

[Ermanno6]

Roberto, in un altro post, ora non ricordo dove, tu hai detto che in Emilia Romagna non si può affittare la casa in cui si ha residenza. Nel Lazio nessuno mai ha contestato questo. Tu dici che non è una questione regionale ma fiscale. Io ho già fatto notare e ripeto che informandomi bene ho letto che la residenza abituale non può essere contestata se si fa locazione turistica per una parte esigua dell'anno. Non ci sono leggi o regolamenti che stabiliscono il n. totale dei gg. che può essere affittata una casa senza perdere la residenza abituale/principale. Abituale significa appunto che di abitudine si vive lì dove si è stabilita la residenza. Ora è chiaro che se si fittasse per più di 180 gg in un anno (dico un numero per intenderci) sarebbe difficile per il proprietario sostenere che quella è la sua residenza abituale. Il discorso IMU e/o detrazione interessi mutuo sicuramente occorre tenerlo in conto e si "paga" il dovuto.

Io questo so dalle risposte che ad esempio ha dato Lacasacheavanza e altri.

P.s. purtroppo, come sai, non riesco a taggare.

[Roberto143]

Ermanno,

io a scanso di equivoci porrei almeno il quesito al Contact Center dell’AdE.

giusto per avere almeno una conferma scritta (anche se sia il Contact Center, sia anche un vero e proprio interpello non ti danno la certezza di essere a posto).

sentiamo anche il parere della nostra Emily (sperando che casualmente passi di qua) 🙂

[Ermanno6]

Roberto, 

Riporto per intero (copio e incollo) una risposta specifica che l'avvocato P.G. ha dato recentemente nel sito che ho citato:

Il comma 3-bis dell’articolo 10 del Dpr 917/86 del TUIR stabilisce che l’abitazione principale è quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. Dal 2014 sono esenti dall’IMU le abitazioni principali delle categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7. Ai fini IMU (articolo 13, comma 2, del Dl 201/2011, convertito dalla legge 214/2011) per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.
La Circolare del 18 maggio 2012 n. 3 del Ministero dell’Economia e delle Finanze precisa che nel caso in cui l’abitazione principale sia “parzialmente locata”, debba applicarsi la sola IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso di esercizio dell’opzione per la cedolare secca).
In caso di locazione dell’intero immobile se l’uso prevalente rimane quello di abitazione principale allora dovrebbe mantenere anche le agevolazioni ai fini Imu ed Irpef, al contrario l’IMU è dovuta poiché verrebbe meno il requisito di “dimora abituale” del proprietario.
Non esistono dei parametri ufficiali che chiariscano il criterio di “uso prevalente”. Esistono due interpretazioni:

– l’IMU è dovuta e viene calcolata solo per i mesi in cui non si ha la disponibilità dell’immobile (per mensilità dovuta si intende la mensilità in cui la quota di non possesso è superiore a 15 giorni).
– il requisito di residenza e di dimora abituale viene meno solo se la somma complessiva delle locazioni supera i 180 giorni nel corso dell’anno solare.

Cordiali saluti

[Lodovico2]

Buongiorno Ermanno.

Ho la residenza (e dimora abituale) in un monolocale a Roma e mi sono dovuto informare sulla possibilità di locarlo per pochi giorni all'anno come uso turistico.

Da quello che ho potuto studiare sono completamente d'accordo con lei.

La Regione Lazio,  tra l'altro, è una delle poche che ha normato la questione "Alloggio uso turistico" e ci sono 6 adempimenti da fare prima di poter affittare (Comunicazione telematica al Municipio, comunicazione all'Agenzia del Turismo, richiesta credenziali weballoggiati, comunicazione Radar, richiesta Codice identificativo regionale, richiesta credenziali per tassa di soggiorno).

Anche io mi sono basato su quanto riportato dall'avvocato P.G. che mi sembra uno dei pochi in grado di rsipondere online sulla materia in questione.

Il mio unico dubbio era riferito alla cosiddetta "mensilità dovuta" per il pagamento dell'IMU (e TASI) se i giorni di non possesso mensili superano i 15 giorni ... non c'è traccia di tale  indicazione da nessuna parte e non trovo alcun riferimento normativo neanche sulle banche dati del Comune di Roma.

[Francesca]

Ciao @Lodovico2, 

benvenuto nella community.

Se vuoi essere sicuro di essere letto, assicurati di taggare sempre l'utente (o gli utenti) a cui ti rivolgi aggiungendo la @ davanti al nome, in modo che questi possa ricevere una notifica; in caso contrario potrebbe non leggere il messaggio.

Una volta digitata la @ ti si apre un menù a tendina dove puoi scegliere l'utente (o gli utenti) già coinvolti nella discussione e menzionare il nome corretto. 

Spero sia utile,

Francy

[Luigi191]

Grazie. A presto

[Ermanno6]

Certo @Lodovico2, anche per me il dubbio permane, io ho riportato quello che dice l'avvocato P. G. ma non gli ho chiesto dove  e in che modo è giunto a questa interpretazione. Immagino in base a qualche ricorso o contestazione a cui ha dovuto far fronte. Effettivamente la questione non mi sembra normata nel Lazio e a Roma. Certamente, mi sembra molto ragionevole il criterio del possesso di 15 gg al mese e/o l'interpretazione dei 180 gg. all'anno. Ora che dire? Più che chiedere all'Agenzia delle entrate secondo me occorrerebbe chiedere al Comune di Roma, all'ufficio preposto, una domanda chiara e precisa via PEC possibilmente. Se io quest'anno ancora non mi sono informato è perché, nel 2017, non ho mai superato i 15 gg. di non possesso del mio immobile. Io affitto solo stagionalmente e poi i fine settimana quando capita. L'appartamento è proprio dimora abituale, residenza principale, ci vivo con la mia famiglia e lavoro durante l'anno.

Nel caso tu facessi tale domanda al Comune di Roma, saresti così gentile da riferirmi la risposta? grazie. Al CAF, in sede di dichiarazione dei redditi mi hanno detto che non devo pagare l'Imu (ma dei caf non mi fiderei).

Riguardo gli adempimenti cui fai riferimento, diciamo che sono appunto 6, non so se hai visto anche la mia guida qui nella community.

Per qualsiasi scambio d'informazioni puoi contattarmi anche con msg privato sempre qui nella community.

Saluti

[Lodovico2]

Grazie Ermanno per la cortese risposta.

Parto dal presupposto che mi trovo nella tua stessa identica condizione per l'affitto (ossia non supererò MAI i 15 giorni al mese visto che ci vivo ... era solo una potenziale soluzione per quando sono fuori per lavoro).

Proprio perché non dovrei assolutamente superare i 15 giorni (e pertanto i 180 gg all'anno) già mi sono informato (al momento in maniera informale) presso il Comune e mi dicono che eventualmente tale norma non può essere regionale ma nazionale ...

In pratica, come al solito, non è chiara la situazione, ma credo sia giusta la risposta data dall'Avvocato P.G. ... e tra l'altro mi sembra anche la più logica.

Avevo già pensato di mandare una semplice PEC per avere nero su bianco... nell'eventualità dovessero rispondermi (per forza) ti invio privatamente il responso.

Lodovico