Dichiarazione dei redditi 2016

[Massimo5]

Salve a tutti, sono nuovo del sito, volevo sapere qualcosa riguardo agli introiti percepiti con gli affitti. In poche parole è sufficiente che nella mia dichiarazione dei redditi aggiunga le cifre percepite e basta???????? Per quanto riguarda i vari contratti di affitto, anche se a breve termine ogni qualvolta si affitta, come host non dobbiamo fare o dichiarare nulla??????? Se qualcuno aggiunge un numero di cell. posso chiamare per delucidazioni, a parole ci si capisce meglio, ciao e grazie in anticipo.

                                                                                                                                                    Massimo

[Enrico-E-Susy0]

Grazie per la risposta, non ho capito se comprende anche le altre spese di gestione (utenze, manutenzioni, pulizie etc)

[Roberto143]

@Orvieto-In-Centro0

Credo che se qualcuno ha la partita Iva non ponga QUI certe domande (almeno lo spero), perchè dovrebbe avere un commercialista che già paga, per queste informazioni ed altre incombenze relative.

Credo che la maggior parte degli utenti della community siano locazioni turistiche non imprenditoriali (questo se sono comunque regolarmente registrati presso il proprio comune, altrimenti sono solo "irregolari"  che affittano case o porzioni di case al di fuori di schemi, regole  e/o leggi, statali o regionali.).

Credo ti convenga partire da questo presupposto, anche per risparmiarti un po' di fatica nelle risposte... 🙂

[Roberto143]

@Enrico-E-Susy0

Se - come credo - stiamo parlando di LOCAZIONE TURISTICA (cioé l'affitto di un appartamento ammobiliato per turismo), é bene ricordare innanzi tutto che è OBBLIGATORIA la sottoscrizione con l'ospite (più propriamente 'conduttore') di un contratto di affitto, a prescindere dalla durata del soggiorno (1, 3, 5, 15 notti, ecc.).

Nel contratto (e nella ricevuta) devi mettere l'importo del canone di locazione stabilito con il conduttore .

. In sostanza il prezzo giornaliero x n.ro delle notti. Se poi incassi di meno, perchè paghi una commissione all'agenzia (portale) questo non dovrebbe interessare il patto tra il locatore ed il conduttore. Così come se il conduttore paga una commissione all'agenzia (portale) è un problema suo. Pertanto, facendo un esempio, se hai concordato un costo di 100 euro, tu incassi 97, il conduttore paga 112, ma su contratto e ricevuta dovrai indicare 100, che è anche quello che dovrai dichiarare nel 730 (che poi sarà ridotto a 95 se adotti l'aliquota marginale, mentre resta 100 se fai la cedolare secca). Questo perchè in dichiarazione dei redditi, i privati non possono scaricare spese sostenute per il conseguimento del reddito che non siano quelle detrazioni già previste e ben precise (coniuge, figli a carico, spese mediche, interessi su mutuo abitazione principale, ristrutturazioni, ecc. ecc.).

Per le utenze e spese condominiali, se evidenziate separatamente nel contratto, si può dichiarare solo la componente locazione.

[Orvieto-In-Centro0]

@Roberto143, concordo su tutto ciò che hai scritto... riguardo però al tuo suggerimento di semplificarci la vita, ti ricordo ciò che l'esperto Fabio e l'esperto Massimo ci ricordano giustamente... e cioè che la PROFESSIONALITA' E L'ORGANIZZAZIONE ex Articolo 1082 e sgg. del Codice Civile (oltre che del noto DPR relativo al ''criterio di imprenditorialità'' e al ''criterio di non imprenditorialità'') NON riguardano necessariamente solo le Strutture Ricettive, MA ANCHE se si superano alcuni livelli e in certe circostanze LE LOCAZIONI TURISTICHE o LOCAZIONI semplici ex Codice Civile. Ce lo hanno ribadito spesso di recente, dunque io lo prendo per buono.

Allora forse è bene non dare per scontata l'equazione LOCAZIONE = REDDITO FONDIARIO O DA FABBRICATO, e STRUTTURA EXTRALBERGHIERA O ALBERGHIERA = REDDITO DIVERSO O DA IMPRESA, perchè così propriamente non è.

Il discorso è invece più articolato, come sai:

a) REDDITO DA IMPRESA PER CHIUNQUE SI TROVI A CORRISPONDERE AGLI ARTT. 1082 E SGG. DEL CODICE CIVILE E AL GIA' CITATO DPR E AD ALTRE CIRCOLARI...;

b) REDDITI DIVERSI PER CHIUNQUE ''SUBLOCHI'' A TERZI IMMOBILE NON DI PROPRIETA' (che in certi casi diventano anch'essi da Impresa); O PER CHIUNQUE GESTISCA ATTIVITA' RICETTIVA EXTRALBERGHIERA DI B&B / CAV, ECC. (fino a certe soglie, a meno che per certe tipologie ricettive la Regione non imponga burocraticamente un'unica forma di gestione come possibile);

c) REDDITI FONDIARI O DA FABBRICATO SOLO ESCLUSIVAMENTE PER QUELLE LOCAZIONI O LOCAZIONI TURISTICHE DI PROPRIETARI CHE LOCANO DIRETTAMENTE A TERZI IMMOBILI O PARTI DI ESSI DI PROPRIETA', almeno finchè non ricadano anch'essi nella necessità di apertura di una P. Iva.

Così sembra stiano le cose attualmente. Dunque rispondere con caso A) e caso B) lo ritengo personalmente più completo, e più esatto, ancorchè più lungo e complesso. Ciao! ; )

[Roberto143]

@Orvieto-In-Centro0

Sono d'accordo.

Il problema, di fatto, é che la materia é complessa, e le possibili sfaccettature per poter inquadrare la specifica situazione (di chi pone una semplice domanda) sono talmente tante, che per rispondere correttamente bisognerebbe ogni volta scrivere un trattato di centinaia di pagine, per essere sicuri di non tralasciare proprio l'esatta posizione di chi ha posto il quesito.

Cosa direi impossibile a priori.

Il mio suggerimento, volto a semplificare la vita a te, ma anche a chi legge poi la tua risposta, è quello di contenere la risposta tenendo conto di quella "presunzione" di partenza, e cioè che la maggior parte di chi posta qui é, consapevolmente o meno, locazione turistica non imprenditoriale.

Eventualmente precisandolo all'inizio della risposta.

Se poi nella replica ti risponde che esercita in comodato gratuito con partita Iva senza fornire colazioni in un B&B (eccetera eccetera) allora si potranno fare tutti gli approfondimenti del caso.

Lo dico solo per rendere più fruibili le tue conoscenze della materia, indiscutibilmente complete e professionali. 🙂

[Jacopo19]

@Roberto143

ciao Roberto, sono giovane e sto cercando di capirci qualcosa...

In particolare avrei queste curiosità:

1) Se io sono il titolare dell'account AirBnb e del conto su cui vengono destinati gli introiti, ma la proprietà dell'immobile è di mio padre, può essere lui a dichiarare i redditi prodotti? 

2) E' obbligatorio dichiarare i redditi prodotti da un'affitto in un paese extra UE e lì mantenuti (in un conto locale)? Nel caso in cui vengano poi trasferiti in Italia mi sembra di avere capito che si attivi il meccanismo del credito di imposta per l'ammontare di tasse pagate all'estero, corretto?

3) Per quanto riguarda la dichiarazione dei redditi di un privato quale importo occorre dichiarare? E' possibile mettere a costo, e quindi ridurre il reddito, qualche tipologia di spesa, ordinaria e/o straordinaria? 

Grazie

Jacopo

[Roberto143]

@Jacopo19

Premetto che non sono un commercialista, quindi le mie conoscenze sono limitate all'esperienza diretta e comunque su tematiche relativamente semplici.

1) se la proprietá é di tuo padre, é lui che deve obbligatoriamente dichiarare i redditi derivanti da tale proprietà; ed é assolutamente opportuno che il conto di accredito sia sempre intestato a tuo padre; ritengo abbia invece una importanza relativa l'intestazione dell'account Airbnb, anche se sarebbe consigliabile che anch'esso corrispondesse alla proprietà.

2) l'argomento é fuori dalla mia portata; ti suggerisco come inizio di approfondimento la lettura di questa pagina

3) gli importi da dichiarare, per un privato, sono quelli LORDI (cioè l'ammontare dell'affitto concordato); nella normativa italiana, nella misura del 95% se a tassazione aliquota marginale, 100% se con cedolare secca. Sempre nella normativa italiana, è possibile dichiarare la sola quota locazione (e quindi detrarre utenze, condominio, ecc, )solo se queste sono esplicitamente evidenziaite in contratto (ad esempio: affitto 1000, di cui locazione 900, di cui utenze 100).

non so se questo vale anche per affitto di immobili all'estero (non credo)

[Monica70]

Buonasera, nella denuncie dei redditi di un b&b posso scaricare un frigo da tavolo?

C'e' un prospetto dove si puo' vedere il materiale che uno puo' portare in detrazione?

Grazie.

Monica

[Marco376]

@Monica70, i b&b e le cav, se sono non imprenditoriali e dunque 'occasionali', non organizzate sotto forma di ''impresa'' e pertanto producenti ''redditi diversi'', si vedono determinare il reddito come entrate meno spese, ma ovviamente le spese devono essere strettamente inerenti alla produzione del reddito e devono essere documentate da apposite fatture (volendo fatte anche a te privata con l'indicazione del tuo codice fiscale, meglio se con intestazione ''b&b ...'' seguita da tuo codice fiscale): es. colazioni per i guests, lenzuola, asciugamani, tv per la camera degli ospiti (a patto che paghi il canone speciale Rai e recentemente anche la SIAE in molte città, ecc.), ecc. Dunque puoi provare a far considerare anche un piccolo frigo da hotel come una spesa ''inerente'' dalla tua commercialista...

Se invece hai un b&b o cav imprenditoriale con P. Iva Ordinaria puoi scaricare ancora meglio le spese e senza alcun problema. Solo se hai P. Iva Agevolata A Forfait le spese sono già state determinate forfettariamente al 60% e dunque non possono essere dimostrate altre spese aggiuntive. Ciao.

[Marco376]

@Monica70, e ricordati che nei b&b generalmente si deve risiedere e/o dimorare abitualmente, riservandosi dunque al loro interno uno spazio per se stessi e la propria famiglia. Pertanto potrai considerare spese anche le bollette (utenze), ma facendo preliminarmente un calcolo della quota relativa agli ospiti e di quella relativa alla 'famiglia' stessa, ad es. si potrebbe fissare un 50% di pertinenza, ma mai un 100%. Il 100% invece potrà essere considerato da quelle CAV non di residenza (ad es. del Lazio).

[Anna53]

E' notizia di 10 giorni fa.

http://www.ilsole24ore.com/art/casa/2017-04-14/airbnb-affitti-tassati-la-cedolare-secca-21percento-1...

[Roberto143]

@Anna53

Si, e ci sono già diverse discussioni specifiche sull'argomento.

[Mattia35]

Gentile Roberto,

Sono un Host Airbnb e sono di Bologna come lei , ho visto la discussione nella community in merito alla dichiarazione dei redditi , io avrei alcune domande da porle gentilmente , ho visto che lei è  molto informato e cercavo alcuni consigli perchè voglio fare le cose in regola e pagare le tasse regolarmente.

Possiedo un appartamento autonomo a Bologna , lo affitto come casa vacanza con Airbnb , qualche settimana fa ho anche contattato un impiegato dell'Agenzia dell'Entrate per chiedere come dovevo fare per la dichiarazione dei redditti , l'addetta mi ha risposto semplicemente che per dichiarare il reddito bastava che compilassi le ricevute , per esempio quelle di buffetti , applicando la marca da bollo per importi superiori a 77 euro , e niente più, tutto quello che ha detto lei,  questa addetta dell'Agenzia delle Entrate non me lo ha riferito.

Per esempio non mi ha riferito assolutamente che io sono obbligato a far fimare un contratto con cedolare secca o qualsiasi in generale anzi mi ha ribadito che sarebbe bastato effettuare una ricevuta dopodichè , il blocchetto delle ricevute per esempio di tutto l'anno le dovevo conservare e presentare poi per dichiarare il reddito , ma non mi ha detto che devo far firmare un contratto , mi ha solamente riferito che devo registrare un contratto solamente nel caso ci fossero soggiorni superiori a 30 giorni.

Quindi nel momento in cui c'è da presentare la dichiarazione dei redditti , c'è l'obbligo di portare con se tutte le ricevute di buffetti e stampare tutte le transazioni airbnb e niente di più , poi mi ha detto che devo dichiare il tutto in Altri redditi con una aliquota del 22 % se non supero i 12,000 euro annuali , il 27% se non supero il 18,000 euro annuali.

Ecco io chiedo a lei come mi devo comportare , io ho questo appartamento di proprietà che lo affitto con airbnb come casa vacanza , non sapevo che ci fossero tutte queste complicanze burocratiche che lei riferisce.

Vorrei porgerle qualche domanda:

1- Quali sono le norme comunali di Bologna per affittare una casa vacanza non a scopo imprenditoriale quindi senza partita IVA?

2-A quanto ammonta esattamente l'Aliquota ?

3-Sapevo anche , che la denuncia in questura andava fatta solamente per i turisti extracomunitari , cosi mi e stato detto in questura.

4- Una casa vacanza la posso affittare tutto l'anno , non ci sono per esempio degli obblighi per esempio per un massimo di 300 pernottamenti nell'arco dell'anno solare ?

5- Se facessi un contrattino con cedolare secca per tutti i pernottamenti , anche per solamente un giorno , l'aliquota finale a fine anno è sempre il 21 % e sotto quali redditi devo dichiarare? Sarebbe il 21% anche se percepissi 30,000 euro annuali per esempio con la cedolare secca?

6- Mi può inviare il link o spiegarmi come devo fare per fare tutte le cose in regola per esempio , non sapevo che per le case vacanze ci fosse addirittura una SCIA da presentare , pensavo che tutti questi adempimenti fossero obbligatori solo per i B&B saltuari senza P.I.

La ringrazio in anticipo e mi scuso per le persistenti domande ma desidero andare a fondo a questa situazione perchè nn mi sento affatto sicuro , una persona ti dice una cosa , uno te ne dice un'altra , non so piu che pesci prendere.

Cordialmente

Mattia

[Marco376]

@Mattia35, non comprendo alcune cose di ciò che dici:

- per quale motivo parli indifferentemente di ''appartamenti'' e di ''case vacanze'' come se fossero la stessa cosa? Non sono la stessa cosa. Generalmente su Airbnb si segnano principalmente le ''locazioni turistiche'' (o appartamenti ad uso turistico) ma meno le ''cav o case per vacanze". Le CAV o Case per Vacanze sono strutture ricettive extralberghiere, e pertanto richiedono una SCIA per iniziare, sono soggette a Questura ed Istat, producono Redditi Diversi o da Impresa (intendo in generale in Italia, poi ci sono delle variazioni regione per regione), e NON hanno bisogno di scrivere contratti (ma allora neanche di registrarli per soggiorni di almeno 30 gg.). Al contrario le LOCAZIONI TURISTICHE o PURE o AFFITTI SEMPLICI al massimo richiedono una COMUNICAZIONE INIZIALE (solo in poche regioni denominata Scia, mentre in altre non è prevista alcuna comunicazione), spesso non sono neppure soggette all'Istat (altre volte si), spesso non sono soggette all'Imposta di Soggiorno (altre volte si), sono soggette alla Questura, producono Redditi Fondiari o da Fabbricato o, se Sublocazioni a terzi di immobile non di proprietà, Redditi Diversi, o, se si apre P. Iva a causa di una certa organizzazione di mezzi e di persone (ai sensi dell'art. 1.082 del Cod. Civ.), Redditi da Impresa, e SEMPRE sono tenute a scrivere Contratti di Locazione Turistica Breve (L. 431 del 1998), se di durata non superiore ai 30 gg., o a registrarli presso l'A.d.E. se di durata superiore. Si rilasciano Ricevute, o generiche non fiscali (o Fiscali o Fatture, se si ha P. Iva).

- chi è Locazione priva di P. Iva secondo una Delibera di Giunta Regionale dell'Emilia-Romagna del 2007 non potrebbe neppure pubblicizzarsi online su un portale come Airbnb (che poi tutti lo facciano è un discorso diverso), ma tale limitazione non vale nel caso delle CAV o Case per Vacanze, pertanto sarebbe importante capire di cosa stai parlando (Locazione o CAV?);

- 22% e 27% non sono aliquote esatte in nessun caso e per nessuno... nel senso che con l'Opzione Cedolare Secca al 21% (che non c'entra nulla con la CAV, e invece c'entra volendo con la Locazione) l'aliquota fissa è pari appunto al 21%; invece, per chi non opta nelle locazioni per la Cedolare, si paga l'IRPEF a normali scaglioni; anche per le CAV non imprenditoriali prive di P. Iva gli Scaglioni sono quelli normali dell'Irpef e dunque non il 22% ma dal 23% al 43%, passando anche dal 27% che citi;

- Perchè in relazione al Comune di Bologna parli di Casa per Vacanze? Intendi parlare di Locazioni?

- Se parli di B&B o CAV non imprenditoriali potrebbero esservi delle soglie di giorni massimi di apertura annui (a distinguere l'occasionalità dalla professionalità), anche se queste scelte regionali in realtà non dovrebbero esistere in quanto di imprenditorialità e non imprenditorialità dovrebbe occuparsi solo lo Stato, in quanto il Fisco dovrebbe essere materia di competenza esclusiva dello Stato; però le Regioni legiferano ugualmente su argomenti del genere. Se invece parli di Locazioni Turistiche, di solito in Italia non sono state stabilite delle soglie massime di apertura da non superare, salvo eccezioni;

- Assolutamente alla Questura vanno comunicati TUTTI e non solo gli extracomunitari; ma devi usare sia per Locazioni sia per CAV il Portale Alloggiati Web della Polizia di Stato, di cui prima devi ottenere le Credenziali di Accesso (Username e Password);

- Se scegli la Cedolare Secca e scrivi i contratti (ma allora non si parla di Casa Vacanza, bensì di Locazione Turistica), non vi sono limiti di reddito e puoi sempre avere la stessa aliquota fissa al 21% come Cedolare Secca, se la scegli facoltativamente. Tieni però d'occhio i decreti futuri che il Governo sta pensando, tra cui uno destinato a delimitare meglio cosa sia imprenditoriale da cosa sia non imprenditoriale;

- Continui a parlare di Case Vacanze e a stupirti che le Case Vacanze abbiano una Scia: è ovvio che le Case Vacanze abbiano una Scia, perchè sono strutture ricettive come gli hotel, con servizi accessori o complementari o aggiuntivi. Invece casomai in certe Regioni non è prevista comunicazione per le Locazioni (es. Campania).

Poi per la situazione specifica di Bologna e dell'E.-R. ti dirà meglio Roberto. Ciao! ; )

-

[Mattia35]

@Marco376

Grazie Mille David , si parlo di affitti di locazione, mi sono confuso , non casa vacanze ma locazione.

Incredibile quanta incompetenza ci sia in Italia , è pazzesco, per fortuna però in qualche modo si riesce a venirne fuori grazie a questa community.

Un domanda , voi come vi trovate con gli stranieri , avete problemi per il discorso che bisogna far firmare il contratto ?

Non vorrei dimezzare le entrate per questo fatto qua , perché magari, specialmente gli stranieri non sono d'accordo di firmare un contratto, voi come vi trovate? Lo avete inserito tra le regole della casa? Nel contratto che importo va messo , quello che paga il cliente oppure quello che percepisce l'host al netto?