Dichiarazione dei redditi 2016

[Massimo5]

Salve a tutti, sono nuovo del sito, volevo sapere qualcosa riguardo agli introiti percepiti con gli affitti. In poche parole è sufficiente che nella mia dichiarazione dei redditi aggiunga le cifre percepite e basta???????? Per quanto riguarda i vari contratti di affitto, anche se a breve termine ogni qualvolta si affitta, come host non dobbiamo fare o dichiarare nulla??????? Se qualcuno aggiunge un numero di cell. posso chiamare per delucidazioni, a parole ci si capisce meglio, ciao e grazie in anticipo.

                                                                                                                                                    Massimo

[MariaGrazia40]

Tiziana scusi ma il fatto che gli altri fanno le cose in nero non obbliga anche lei a non osservare le leggi  😕 e comunque le posso assicurare che non è una mosca bianca perché si sta informando sulle questioni che riguardano la locazione turistica,  questo è un suo DOVERE.

Parla di troppe spese e che non ne vale la pena... ma dice sul serio? Davvero pensava di dover guadagnare dal suo immobile senza tenere conto che su ogni reddito bisogna pagare le tasse?

Mi scusi ma sono sempre più contrariata da chi si pone in questa maniera... anch'io ho girato in lungo e in largo e spesso non ho ricevuto ne ricevute ne tantomeno richiesta dei documenti e so benissimo che molti non lo fanno ma nonm er questo mi rifiuto di seguire le regole/leggi.

Ogni volta che chiedo ai miei ospiti i documenti rimangono spiazzati, soprattutto perché chiedo anche quelli di bambini e neonati, è chiaro che per loro è strano finché molti "colleghi" si rifiutano di applicare le regole alla propria attività.

[Fabienne150]

Ciao Roberto e grazie per questo esauriente riassunto che dovrebbe essere messo, secondo me, all'apertura di ogni annuncio su AirBnB  Italia prima della pubblicazione! (A me, sarebbe piaciuto trovarla...)

Per completare la tua lista, direi:

- punto 2// Con alloggiatiweb ora si inseriscono i dati non oltre le 24 ore dall'arrivo! Le schedine vanno conservate per 5 anni (anche su più supporti)!

- L'autorizzazione del comune ("Protocollo generale N°1234") va esposto nella struttura.

Per quanto riguarda la ricevuta, non la consideri obbligatoria, ma meglio farla, ok ma

- perché ci vuole la marca da bollo?

- Poi dici su tutto il compenso, incluso importo che si prende airbnb? Dovrò dichiarare quell'importo in fase redditti ma anche nel contratto, anche se percepisco in realtà meno?

Grazie ancora!

Fabienne

[Roberto143]

@Fabienne150

Per quanto riguarda la ricevuta, non la consideri obbligatoria, ma meglio farla, ok ma

- perché ci vuole la marca da bollo?

se affitti, la ricevuta é obbligatoria se il conduttore te la chiede.

non é obbligatoria fiscalmente in quanto l’accredito avviene in forma tracciabile.

io la faccio sempre comunque, per una mia deformazione mentale (preferisco avere tutti i contratti e le ricevute ordinate), anche se agli ospiti non interessano, e qualche volta li trovo nel cestino della carta.

il bollo spetterebbe all’ospite, ma naturalmente se é lui a chiederla.

io comunque non lo chiedo mai, sia perché, appunto, la ricevuta la faccio di mia iniziativa, sia perché chiedere 2 euro per il bollo a fronte di soggiorni di un certo importo (normalmente faccio minimo 6/7 giorni) mi sembra poco elegante.

- Poi dici su tutto il compenso, incluso importo che si prende airbnb? Dovrò dichiarare quell'importo in fase redditti ma anche nel contratto, anche se percepisco in realtà meno?

In realtà non é che percepisci meno. Tu percepisci (e devi dichiarare nella denuncia dei redditi) esattamente quello che hai chiesto per l’affitto per quei giorni (es. 80euro x 5 giorni  = 400 euro). Poi, a parte, paghi una commissione ad Airbnb, per il servizio che hai chiesto, di pubblicizzazione del tuo annuncio e incasso del corrispettivo.

E’ un servizio a parte, che paghi a parte (ricevi fattura per questo da Airbnb), come qualunque altro servizio di cui usufruisci durante la tua vita.

La confusione nasce dal fatto che Airbnb, dovendo da una parte bonificarti i 400 euro di cui sopra, e dall’altra ricevere da te i 16 euro di commissione, giustamente (!) cosa fa? Ti manda direttamente 384 euro, così il cerchio é chiuso.

Ma parliamo di due cose ben distinte tra loro.

E siccome parliamo di “dichiarazione dei redditi”, il reddito nel caso dell’esempio é 400, non 386.

[Roberto194]

Roberto è molto preparato e le sue risposte sono formalmente ineccepibili.

Riassumo quanto ho fatto io per mettere l'appartamento di cui ho la disponibilità (non sono proprietario ma

affittuario con 4+4 e nel contratto con i proprietari ho fatto inserire l'articolo della possibilità di subaffittarlo

a turisti o a terzi - colleghi in visita a Venezia - sotto la mia responsabilità).

- ho messo tutti gli impianti a norma;

- ho assicurato gli ospiti contro incidenti domestici e la casa contro danni dovuti a incendi ed allagamenti,  .. sapete è Venezia ..; 

- ho registrato l'appartamento al Comune di Venezia attraverso il modulo predisposto dalla Regione del Veneto;

- mi sono iscritto al portale AlloggiatiWEB della Polizia di Stato presso il quale invio i dati degli alloggiati, entro le 24 del giorno successivo per soggiorni di almeno due notti ed entro le 24 dello stesso giorno se restano una sola notte. Occorre registrare tutti (italiani, europei ed extracomunitari);

- mi sono iscritto al sito del Comune per pagare la tassa di soggiorno;

- ogni volta che arriva un ospite faccio firmare un minicontratto, predispongo la ricevuta per il soggiorno, predispongo la ricevuta per

la tassa di soggiorno, entrambe non fiscali ma numerate e datate con marca da 2 euro sulla ricevuta per la locazione turistica;

- ogni tre mesi faccio un bonifico al Comune dove verso per intero le cifre ricevute nel trimestre precedente come tassa di soggiorno e mi tengo da parte il registro aggiornato con l'elenco dei soldi ricevuti e di quelli versati;

- mi scarico dal sito della Questura le ricevute delle schede ospiti inviate (ho un mese di tempo per farlo) ... nel caso di controlli devo essere io a dimostrare che le ho fatte, non loro che le hanno ricevute;

Quest'anno la Guardia di Finanza ha scoperto oltre 100 cittadini e/o Agenzie a Venezia che nella locazione turistica avevano omesso:

1. di denunciare al Comune/Regione l'avvio dell'attività (70 su 100);

2. di dichiarare gli ospiti alla Questura (95 su 100 se italiani e/o europei, 70 su 100 se extraeuropei);

3. versare la tassa di soggiorno (95 su 100);

4. inserire gli introiti nella dichiarazione dei redditi (quasi 100 su 100). Ma le spiegazioni su questo punto erano nebulose. Infatti per quelli che avevano iniziato l'attività nel 2016 potrà essere fatta solo nel 2017 e, se leggete in capoverso successivo, non è poi così sicuro, anche se la logica direbbe che se hai un introito devi pagare le tasse, che devi veramente pagarle. Questo perchè in fondo "vendi" qualcosa che tu hai già pagato, di cui tu, almeno in parte disponi ed utilizzi. Airbnb ha solo esaltato la transazione commerciale dell'affitto parziale e/o temporaneo della tua casa. Ma succedeva anche prima ed era tutto in accordo con i proprietari: ho fatto una vita con i miei genitori a Marina di Massa pagando una casa per un mese senza che i proprietari abbiano mai fatto alcuna dichiarazione. Senz'altro irregolare, immagino di sì, ma come fai a stabilire quanto pagare e quanto no per un bene di cui comunque disponi e paghi già tasse, IMU ... 

- l'anno prossimo, nella dichiarazione dei redditi, avevo intenzione di pagare con la cedolare secca al 21% ma ... qualcuno fa un emendamento alla legge di stabilità dove si dice che dal 2017 si dovrà pagare la cedolare secca del 21% sui redditi ottenuti da locazione turistica!!! Ma allora prima non era così??? Qualcun'altro - più importante - ha detto che non se la sogna nemmeno di aggiungere tasse ai poveri italiani ...!?!? Quindi non occorre pagarla più? E fino ad ora chi ha pagato è un fesso?

?????

Qualcun'altro, sempre un governante,  asseriva che occorreva registrarsi all'Agenzia delle Entrate .. bene mi sono detto, così potrò concordare con l'Agenzia che nell'appartamento in cui pago un affitto di, poniamo 800 euro al mese, in cui ci vivo 5 giorni e che affitto per i restanti 25, incassando 2500 euro al mese se tutto va bene, tolgo gli 800 euro dai 2500 e su ciò che resta pago la cedolare secca del 21%. Se incasso meno di 800 euro al mese sono affari miei, ma almeno non pago tasse su quanto già devo al proprietario.

Uhmmm, forse per fare questo dovrei aprirmi una partita IVA e tenere un registro di entrate ed uscite ..

Possibile che in Italia funzioni solo l'Agenzia delle Entrate e non abbiano pensato anche a una Agenzia delle Uscite?

Solo a foraggiare dobbiamo ingegnarci?

Ciao a tutti.

Mi chiamo anch'io Roberto 

[Roberto143]

@Roberto194

Finalmente qualcuno che fa tutte le cose per bene! 🙂

alcune osservazioni:

1) credo che la marca da bollo sulla ricevuta della tassa di soggiorno non la dovresti mettere, tu fai solo da tramite, l'introito è per il Comune, e quindi per te sarebbe un costo ingiustificato che non recuperi in nessun modo.,

A Bologna, c'è la procedura telematica GEIS per la tassa di soggiorno, che produce anche la ricevuta, in doppia copia di cui una da consegnare all'ospite, ovviamente senza bollo (non credo peraltro che l'Amministrazione Pubblica debba apporre marche da bollo sui suoi documenti).

2) le tasse vanno pagate su tutti i redditi, tutto sommato il concetto è anche relativamente semplice (a dispetto della complessità dei moduli 730 o Unico)... su una casa di paga o la rendita catastale se libera, oppure sull'affitto se locata.

3) la cedolare secca al 21% c'è già, qualcuno o ci fa o ci è (quello che ha dichiarato in twitter è offensivo per l'intelligenza di tutti gli italiani);

4) non puoi scalare l'affitto dai 2500 euro... l'afiftto è un tuo costo (come per tutti quelli che stanno in affitto): il reddito dei 2500 se utilizzi la cedolare secca va dichiarato al 100%, se invece paghi l'aliquota irpef marginale (derivante dal tuo livello di reddito... 23%, 37%, ecc.) puoi ridurre al 95%,

5) per un privato ci sono precise detrazioni che possono essere portate in riduzione del reddito: interessi sui mutui passivi dell'abitazione principale, le spese mediche, l'assicurazione vita e altre amenità (spese veterinarie, spese attività sportive, colf, e altre che adesso non ricordo).

Comunque bravo  così Roberto, ogni tanto uno sprazzo di luce! 🙂

ps: i dati sull'indagine della GdF sono pubblici? hai un link?

[Roberto194]

Grazie Roberto, il fatto è che l'uso di internet e dell'informatica ha parecchio diminuito

gli oneri della burocrazia. Ed ora non si possono avere più alibi.

In merito alle tue risposte/richieste:

1. certo la marca da bollo da 2 euro la metto solo sulle ricevute che predispongo per il cliente che paga la locazione turistica (non la tassa di soggiorno). Ricevuta che ovviamente do a lui (e con essa la marca da bollo) .. per cui sono costretto a fare una copia (o foto) della ricevuta in originale, mentre a me resta la seconda copia senza marca.

2. ovviamente le tasse sono da pagare su tutti i redditi ... quello che lamentavo è il fatto che in Italia non si preveda alcun tipo di .. chiamiamola compensazione, anche successiva, nel caso in cui redditi siano più bassi rispetti ai costi  che uno ha.

3. certo che la cedolare secca c'è già, è di certi governanti fasulli si dovrebbe fare a meno (anche se chi non governa, perchè ci ha provato non riuscendoci prima,  è ancora peggio). Ma la sua boutade era sicuramente elettorale. Non metterò nuove tasse! bastava dicesse che manteneva quelle vecchie ...

4. vedi risposta punto 2. Un conto è quello che si può fare, un conto è quello che sarebbe auspicabile fare. Credo che aumentare le detrazioni, soprattutto se ciò che detrai è vero e funzionale all'attività che svolgi, aiuterebbe a riprendere un po' il giro dei denari.

Comunque lo Stato non ci rimette mai: se con quello che risparmi compri qualcosa su quello ci paghi le tasse (che nel caso per esempio della benzina è di circa il 65%).

5. vedi risposta punti 2 e 4.

Alcuni dei dati del blitz della GDF sono usciti sui giornali veneti nel luglio 2016 (io ho iniziato l'attività a fine agosto 2016), altri li ho avuti da alcuni amici della GDF. Ovviamente dopo il blitz c'è stato un correre di tutti a mettersi in regola.

Credo che un'altra lacuna di molti siano le modalità di pagamento del personale che rimette a posto la casa ad ogni cambio d'ospite e che fa check-in check-out (a meno che non sia lo stesso host). Molti li pagano in nero, io utilizzo i voucher da lavoro occasionale ed accessorio. Ed è dura perchè solo alcuni accettano di essere pagati così.

Però attenzione è uno dei controlli che saranno più diffusi: questi controlli sono sollecitati da albergatori e società di servizi che vedono una concorrenza sleale nella locazione turistica ed in ciò che gli gira intorno.

Auguri a tutti, è comunque una bella avventura e si possono conoscere anche belle e simpatiche persone.

Devo dire che soprattutto gli ospiti stranieri sono molto ben disposti verso gli italiani ed il soggiorno in Italia.

Più scorbutici sono gli italiani, che non te ne lasciano passare una e che hanno sempre qualcosa da dire .. salvo poi chiederti uno sconto perchè loro la ricevuta non la vogliono. Bravi furbi però, le tracce ormai ci sono: ai controllori basta guardare sui siti di prenotazione ..

[Roberto143]

@Roberto194

Sicuramente saprai che mentre per gli affitti nel resto d'Italia si dichiara il 95% dell'affitto lordo, per Venezia si dichiara il 75% (istruzioni 730, pag. 24 del quadro B o RB).

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Colonna 5 (Codice canone): da compilare se tutto o parte dell’immobile è dato in locazione. Indicare uno dei seguenti codici corrispondenti alla percentuale del canone che viene riportata nella colonna 6 “Canone di locazione”:

‘1’   95% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria;

‘2’   75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;

‘3’    100% del canone  nel caso di opzione per il regime della cedolare secca;

‘4’    65% del canone, nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico, in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42

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Inoltre, sono in attesa di una risposta da parte dell'Agenzia delle Entrate, sulla possibilità di suddividere l'importo del soggiorno in:

- locazione;

- utenze (acqua, luce, gas, riscaldamento, condominio, rifiuti, ecc.)

in modo da dichiarare solo la locazione; ovviamente da inserire nel contratto sottoscritto dal conduttore.

Anche questo aspetto si evince dalla lettura delle istruzioni poco più avanti:

Colonna 6 (Canone di locazione): da compilare se tutto o parte dell’immobile è dato in locazione.

...

La somma va diminuita delle spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili, se comprese nel canone

...

Vista la natura di "affitto breve", dovrebbe essere possibile l'indicazione "forfettaria" delle spese, senza verifica e/o conguaglio finale.

Ti terrò aggiornato sulla risposta.

[Bianca52]

tutto quello che ho letto, vale anche per l'affitto di una stanza nella mia abitazione?

non ci posso credere.....

[Roberto143]

@Bianca52

Cosa, di tutto quello che hai letto, ti stupisce particolarmente?

Di cose ne sono state dette tante... a quali ti riferisci?

[Bianca52]

la mia situazione è questa: nel 2016 ho guadagnato in tutto 970 euro, ospitando diverse persone nella "stanza privata" che ho messo a disposizione nell'abitazione in cui vivo.

In molti casi ho ospitato anche solo per una notte o due....come posso pensare di stipulare un contratto con i miei ospiti?

Ovviamente intendo pagare le tasse su queste entrate e mi rivolgerò al CAF, quando sarà il momento.

Speravo che ci fosse differenza tra l'affitto dell'intero appartamento/casa e l'ospitalità in una stanza privata.

Mi par di capire che non è proprio così.

grazie molte per il tuo aiuto e complimenti per la competenza e chiarezza delle risposte che hai fornito

Bianca

[Roberto143]

@Bianca52

Relativamente all'aspetto fiscale, tutti i redditi - di qualunque natura - vanno dichiarati e ci si devono  pagare le imposte, commisurate al proprio reddito complessivo.

Nella dichiarazione dei redditi ci sono gli spazi appositi (nel quadro RB dei fabbricati) per inserire i canoni di affitto.

Se fai locazione (turistica), il contratto lo devi fare perché previsto dalla legge; se non lo fai rischi di essere qualche altra cosa (B&B, affittacamere) con incombenze anche maggiori (es partita IVA).
Comunque ti assicuro che non é un grande problema far sottoscrivere un contrattino (ne trovi tanti in rete) e rilasciare ricevuta bollata, anche se per due giorni.

Relativamente alla segnalazione alla Questura, é una normativa di sicurezza che vale per tutti gli ospiti paganti, quindi anche per i tuoi ospiti che soggiornano nella stanza della tua casa.

La segnalazione al Comune di avvio dell'attivitá, serve per far sapere che metti a disposizione dei posti letto: un Comune é giusto che sia a conoscenza di quella che é la capacitá ricettiva del suo territorio, oltre a fornire indicazioni su alcuni aspetti (normative varie) alle quali é necessario adeguarsi.

Inoltre, se il Comune lo richiede, l'imposta di soggiorno serve per migliorare l'offerta ai turisti.

La segnalazione statistica alla Regione, serve per fornire indicazioni sul movimento effettivo di turisti, anche per adeguare servizi ed infrastrutture del territorio.

[Bianca52]

grazie mille!

con il mio Comune ho già parlato, devo ancora attivare la comunicazione online con la questura.

Per quello che riguarda la dichiarazione dei redditi, fortunatamente ho un pò di tempo!

Bianca

[Valeria92]

Mi consigliate un bravo commercialista (aggiornato su airbnb) a Milano o a Genova?

Grazie!

Valeria

[Roberto143]

@Valeria92

Non credo ci sia una branca dell'economia che si chiami Airbnb 🙂

... né credo ci siano esami di laurea su questo.

Purtroppo non so darti indicazioni specifiche, ne su Milano, ne su altre cittá...

[Francesca137]

@Roberto143

Ciao Roberto sono Francesca, host da luglio scorso.

Ho letto tutta la conversazione e non ti nego che mi hai illuminato su molte cose.

Premetto che sono regolare con tassa di soggiorno, comunicazioni alla questura e provvederò alla dichiarazione dei redditi 2016 quando sarà il momento.

riguardo al CONTRATTO 

Appena iniziato mi era stato suggerito di far firmare un contratto a tutti gli ospiti, non perchè obbligatorio ma solo utile per tutelarmi.

E così ho predisposto un piccolo contratto, tradotto anche in inglese, ma ho avuto molti problemi.

Anzi tutto al check in è sempre molto complicato spiegare il motivo del cotratto e difatti gli ospiti, presumo non abituati in altri paesi a firmare contratti per affitti turistici, hanno spesso storto il naso, e chi non conosce l'italiano o l'inglese ha fatto ancora più fatica a firmare.

Ingenuamente ho smesso di utilizzarlo nella convinzione che la tracciabilità di tutta la procedura e transazione su airbnb fosse sufficiente a dar prova di qualunque cosa. Ingenua.

Ricomincerò dunuque a far firmare il contratto, magari segnalandone la necessità già nell'annuncio e predisponendolo in un paio di lingue in più.

In uno dei tuoi ultimi post facevi riferimento alla possibilità di portare in deduzione le spese di condominio riscaldamento etc..

Non so se hai già avuto risposta alla tua domanda ma a questo punto forse potrei modificare il contratto indicando che l'importo pagato è forfettario e comprensivo degli oneri di cui sopra.

Cosa ne pensi?

Riguardo alla RICEVUTA

Non ho mai fatto la ricevuta: ero convinta che la transazione scaricabile e stampabile da airbnb la sostituisse.

Evidentemente sbagliavo.

Presumo sia sufficiente acquistare uno dei quei libretti ricevute numerate.

Solo una domanda, forse stupida ma credo pertinente, come gliela spiego all'ospite????? In alternativa dovrei pagarla io, e ci sono mesi in cui i soggiorni di una notte sono talmente tanti che finirei per spendere solo in marche 50 euro.

Ti ringrazio per l'attenzione

Un caro saluto

Francesca