Diventare host a Roma

[David2301]

Un saluto a tutti!

Ho a disposizione un'appartamento appena ristrutturato, che vorrei mettere a disposizione sulla piattaforma Airbnb. Come tutte le cose in Italia, ho letto che c'è una trafila burocratica da seguire, che varia da regione a regione. Dunque mi servono delucidazioni a riguardo, con particolare riferimento a chi ha già avviato un'attività simile nella città di Roma. Andando per ordine:

-quale tipologia di attività (affittacamere, b&b, locazione turistica...) è meglio scegliere? Quale comporta meno seccature a livello burocratico (tasse, P.I., etc)?

-qual è l'iter da seguire prima di pubblicare l'annuncio su Airbnb, gli uffici a cui fare domanda e i moduli da consegnare?

-una volta sbrigate le pratiche preliminari ed avviata l'attività, quali norme è tenuto ad osservare l'host (tassa di soggiorno, dichiarazione dei redditi etc..)?

Tengo a chiarire che ho già letto "[GUIDA] LOCAZIONE TURISTICA, NORMATIVE E TASSE: come operare da Regolari e Responsabilmente!", quello che mi serve sapere è come utilizzare questa guida nel caso specifico di Roma.

Ringrazio in anticipo per l'aiuto.

[Susanna0]

@Marco1377 , io uso il contratto di Prolocatur, che è l'associazione dei proprietari locazione breve. Però è riservato agli associati e non posso distribuirlo.
In tutti i gruppi Fb trovi diversi esempi, devono avere i riferimenti di legge e stare in una facciata, in 2 lingue ovviamente.

Il canone d'affitto che devi indicare sul contratto è il tuo lordo: ovvero incluse le tue commissioni Airbnb, ma ovviamente escluse le sue che noi non sappiamo neppure quali siano.

Io faccio anche una ricevuta, (ma per le locazioni fa fede il contratto, quindi non è obbligatoria) ma solo per mia comodità: in questo modo ho già tutti i riepiloghi pronti, senza dover fare i conticini delle presenze e degli incassi.

[Ermanno6]

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@Marco1377  ha scritto:

@Ermanno6 Ciao Ermanno, sto pensando di diventare host a Roma; le tue indicazioni sono davvero preziose e conto di seguirle alla lettera studiandomi i vari adempimenti.
Avrei per te un paio di domande, prima di iniziare il tutto:
1. Gli adempimenti sono tutti obbligatori?
2. Perchè devo fare un contratto e una ricevuta, non ci pensa già airbnb (la ricevuta della tassa di soggiorno che percepisco io è chiaro che la devo emettere, ma il pagamento lo riceve airbnb perchè dovrei dare una ricevuta?)

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Ciao @Marco1377

1. Sono tutti obbligatori gli adempimenti, li puoi trovare scritti in qualche recente decreto e comunicazione nello stesso sito di romacapitale.

2. Il contratto è obbligatorio, la ricevuta no, quest'ultima va fatta solo se richiesta dall'ospite. Poi c'è chi preferisce farla per una contabilità propria.

In bocca al lupo

[Ermanno6]

AGGIORNAMENTO al punto 2 del mio post per la comunicazione alla Regione Lazio:

AGGIORNAMENTO (del 15 marzo 2019 grazie ad @Alessia che scrive:

"Informo tutti gli utenti interessati, di essere appena stata contattata da una dipendente della Regione Lazio. Il modulo indicato in questa chat, per comunicare appunto con la Regione, non è più valido. Ora esiste un'altra procedura che mi è stata comunicata via PEC.
E che inoltro quì come promesso alla dipendente stessa. ;)"
https://drive.google.com/file/d/1ROg8c12mkxMg1n-AxKFGY28MQO3sy0l2/view?usp=sharing

All'attenzione di @David2301  @Marco1377 @Claudia1522 e di tutti gli altri che leggeranno.

La @Francesca dovrebbe aggiungere l'aggiornamento al punto 2 (solo lei lo può fare...)

[Marco1377]

@Ermanno6 Grazie mille per la risposta.

Ho scaricato la Comunicazione di inizio attività dal sito del Comune di Roma dal quale si evince chiaramente che gli adempimenti da effettuare sono tutti quelli che hai già indicato.

Dovessi avere qualche dubbio, mi permetto di disturbarti in questi giorni.

Ti auguro una buona giornata, Marco.

[Alberto1254]

Buongiorno a tutti,

sto iniziando adesso la mia esperienza di host a Roma e, come prima cosa vorrei ringraziare voi per la "guida passo passo" che avete fornito nelle risposte precedenti, grazie alla quale ho potuto districarmi fra la burocrazia di comune, regione ecc.

Ho ricevuto le prime prenotazioni e sono in attesa nei prossimi giorni dei primi ospiti e volevo con l'occasione fare due domande pratiche a voi.

In considerazione del fatto che non sarò fisicamente presente al chek-n (farò trovare le chiavi in portineria), vorrei sapere come posso regolarmi per:

-avere la copia dei documenti (ve li fate anticipare via mail o c'è una funzione del sito che ancora non ho - scoperto da cui attingere?

-come vi regolate voi per il pagamento del contributo di soggiorno? (è un pagamento ulteriore rispetto alla tariffa che vi fate lasciare o è compreso nella tariffa?

Grazie in anticipo

Alberto 

[Barbara1789]

@Alberto1254 

Il self check in è vietato in Italia  come più volte detto dalle singole questure (Quihttps://questure.poliziadistato.it/it/Siena/articolo/5730ddf45c535696723255 trovi il parere della Questura di Siena ma il divieto è nazionale) . Se proprio non puoi mandare qualcuno ad accogliere gli inquilini, ti conviene fissare un appuntamento per il giorno successivo. I documenti infatti non possono essere fotografati né la foto può essere conservata. Molte persone poi si rifiutano (e hanno ragione) di anticiparne la copia via mail. Il contratto lo puoi anticipare ma poi ti serve la copia firmata. Tutte queste operazioni possono essere svolte da una persona di tua fiducia. Non è per scoraggiarti ma qualora gli inquilini si fermassero una sola notte, la vicenda si complica perché la segnalazione ad alloggiatiweb deve essere fatta tempestivamente quindi entro la mattina successiva.  Per la tassa di soggiorno, qualora non esista un accordo tra il tuo Comune e il portale, devi riscuoterla in contanti. 

In bocca al lupo e spero di esserti stata utile 

[Alberto1255]

Grazie, sei stata molto chiara @Barbara1789, cercherò di organizzarmi per il check in. Approfitto per farti ina domanda ulteriore (chiedendo scusa in anticipo per la banalità della cosa ma sto iniziando adesso è le cose a cui prestare attenzione sono tantissime): nella mia esperinza da ospite utente airbnb non ho mai firmato alcun contratto, ti riferisci ad un contratto per la prestazione? E se si, ne esiste un format standard ?

[Salvatore199]

@Alberto1255 

Non hai mai firmato contratti perché:

a) hai soggiornato in una struttura ricettiva (bed&breakfast, casa vacanza, affittacamere) che in quanto attivitá commerciali  (e quindi non affittano) non devono far firmare contratti, al pari degli hotel;

b) i locatori da cui sei andato sono inadempienti, per ignoranza o malafede; é probabile anche che non ti abbiano chiesto i documenti (e quindi non abbiano segnalato alla Questura) e che non divhiarino i redditi (e quindi siano evasori fiscali). 

Tutto é possibile. Bisogna solo decidere se operare correttamente ed onestamente, oppure essere “fuori legge”, rischianodo peraltro sanzioni economiche e/o penali.

[Barbara1789]

@Alberto1255 

tutti impariamo chiedendo -)))) 

Il contratto di cui parlo e a cui accenna @Salvatore199  è un contratto di affitto, nel tuo caso (e per comodità) un contratto per locazioni turistiche. In rete trovi decine di esempi, credo anche nei gruppi fb di chi fa locazione. La copia valida legalmente è quella in Italiano in cui devi riportare tutti i nomi delle persone che hanno affittato la tua casa. Puoi aggiungere una copia di cortesia in inglese. Il contratto va sempre fatto, anche per una sola notte. Prima di tutto ti protegge nel malagurato caso in cui dovessero sorgere problemi: ospiti che non se ne vogliono andare ecc; poi - in caso di controlli - è la prova che non operi come una struttura ricettiva ma come semplice locatore. Insomma lo devi fare per te. 

PS

nelle regole della casa e in calce al tuo annuncio ti conviene esplicitare che gli ospiti dovranno firmare un contratto "obbligatorio per la legge italiana". Mettilo in inglese. -)) 

[Alberto1254]

grazie delle vostre risposte, vedrò di fare mente locale e organizzare il tutto 🙂

[Salvatore199]

@Alberto1255 

Il concetto da tener presente, é che Airbnb (ma anche gli altri portali similari) operano solo da intermediari per pubblicizzare i nostri alloggi, ne più ne meno di un annuncio sul giornale (forse un pochino di più effettivamente, ma solo perché gestiscono anche la transazione finanziaria).

Ma se togliamo per un attimo di mezzo il portale o l’annuncio sul giornale o il cartello “affittasi” fuori il portone,  cosa resta? 
Un proprietario di una casa, che contattato da un potenziale interessato, decide di affittare la propria casa a questo sconosciuto.

Quindi, dopo aver messo il cartello “affittasi” telefona qualcuno e dice “ io sarei interessato “.

Cosa facciamo? Gli diamo le chiavi, prendiamo i soldi pattuiti e arrivederci? Senza sapere chi é e senza fargli firmare un contratto di affitto?

Airbnb non é un datore di lavoro, e noi non siamo suoi dipendenti.

Le responsabilitá sono e restano le nostre, nei confronti di tutto e di tutti: della nostra casa in primis,  che dobbiamo salvaguardare da possibili illecite occupazioni e da possibili danni, e poi le altre responsabilità nei confronti della società: segnalazione ospiti, dichiarazione dei redditi, ecc ecc