Emilia Romagna - Normativa

[Alessio3]

Ciao a tutti,

avvio questa conversazione nella speranza di trovare un po' di chiarezza e consigli utili da parte altri host attivi in Emilia Romagna che hanno già affrontato l'intricato argomento della normativa regionale che disciplina questa attività.

Almeno a livello regionale, mi risulta che non esista normativa specifica riguardante Airbnb (si veda LR 28 luglio 2004, n.16), tantomeno a Reggio Emilia, che è la città che mi interessa in particolare.  

Cosa è necessario fare per "mettersi in regola" da questo punto di vista?

Ho posta la stessa domanda sia alla Polizia Amministrativa di Reggio Emilia sia all'Ufficio Statistica Turistica della Regione Emilia Romagna.

La prima, che inizialmente mi aveva indirizzato verso l'attivazione di un B&B, è andata in crisi non appena ha compreso che il compenso per il servizio non è versato direttamente dall'ospite all'host. Nessuna risposta certa, l'intermediazione di Airbnb non permette di inquadrare la situazione entro quelle normate.

Il secondo mi ha invece risposto che "Per poter affittare una stanza nella propria abitazione bisogna attivare un B & B oppure una struttura imprenditoriale di affittacamere.  Per entrambe le ipotesi bisogna rivolgersi al Comune di residenza e inviare una dichiarazione che si chiama SCIA [...]".

Grazie a chiunque possa dare indicazioni o condividere la sua esperienza,
Alessio

[Roberto143]

Purtroppo, come capita spesso, si sta facendo un po' di confusione, mischiando gli argomenti e esprimendo concetti sbagliati.

Innanzi tutto: non esiste una categoria "Airbnb".

Né si possono accatastare airbnb.

Esistono semmai diverse forme per fare ospitalitá, tra cui i b&b (bed & breakfast), gli affittacamere, le case vacanza, ecc ecc; queste sono attivitá ricettive.

Inoltre esiste la possibilitá di dare in affitto per turismo la propria casa: questa si chiama "LOCAZIONE TURISTICA" o "appartamento ammobiliato per turismo" e, a patto che NON SI FORNISCANO SERVIZI AGGIUNTIVI ALLA PERSONA DURANTE IL SOGGIORNO, non sono attivitá ricettive vere e proprie, ma semplici locazioni e fanno riferimento al codice civile.

In tutti i casi, comunque, PRIMA di iniziare o gli uni o gli altri, bisogna recarsi in Comune per accreditarsi (pensereste di aprire un negozio o una semplice rivendita di panini senza prima chiedere in Comune?).

Ma prima ancora sarebbe opportuno rivolgersi ad un commercialista, che vi potrebbe spiegare bene cosa potrete (e cosa vorrete) fare, tra le varie forme che ho accennato prima, con le relative, diverse, incombenze normative e fiscali.

Dopo di che, andare in Comune e accreditarsi, sulla base della normativa regionale, ed ottenere il via libera.

Ottenuto il consenso del Comune (o il semplice protocollo per le locazioni turistiche, ma comunque sempre un accreditamento in Comune), dovrete passare in Questura per il rilascio delle credenziali per la segnalazione degli ospiti (la segnalazione la devono fare tutti, e tutti gli ospiti devono essere segnalati - la sanzione per la mancata segnalazione é una denuncia penale a 3 mesi di reclusione + multa).

Poi, il Comune vi informerá se richiede l'imposta di soggiorno e, in caso affermativo vi dirá come fare.

Inoltre, bisogna segnalare i flussi turistici all'Istat, tramite una procedura online.

Ricapitolando. é necessario, nell'ordine:

- consultare un commercialista che vi spieghi bene le tipologie di ospitalitá e quello che comportano,

- recarsi in Comune, e chiedere la prassi da seguire per fare (a seconda di quello che avrete deciso con il commercialista: b&b - non airbnb -, affittacamere, casa vacanza, locazione turistica, ecc.)

Alcune di queste forme implicano la natura imprenditoriale dell'attivitá, quindi per esercitarla bisogna richiedere partita Iva ecc.

[Lorena0]

@Roberto143, tu sai qualcosa del sopralluogo del vigile urbano del Comune (a seguito di presentazione della SCIA) che verifica l'idoneità all'esercizio dell'attività ? Cosa controllano ?  

(So che c'è stato un meeting di host a Bologna recentemente sui temi normativi, ma era la sera e non c'erano più treni per rientrare a Reggio a quell'ora, quindi non ho potuto partecipare, magari se n'è parlato..?)

Grazie

[Marta38]

@Lorena0

Anche io non ho partecipato al meeting quindi non ti so dire se sono emerse indicazioni in questo senso.

Per quanto mi riguarda, io sono andato in Comune (a Bologna) e ho presentato la segnalazione (per locazione turistica), che non è molto differente da una SCIA propriamente detta.

Tale modulistica si trova nel sito della Regione (se fai una ricerca regione Emilia Romagna turismo dovresti trovarle tutte).

Non c'è stata nessuna visita del vigile successivamente (e non mi risultano notizie in merito).

Con il protocollo del Comune sono potuto andare in Questura a chiedere le credenziali e, presso un altro ufficio del Comune stesso, per l'imposta di soggiorno e (allora la Città Metropolitana, oggi alla Regione) per la segnalazione dei flussi turistici Istat.

[Lorena0]

Il sito Informagiovani della Regione Emilia Romagna, alla pagina dedicata a come si apre un Bed & Breakfast, capitolo 'Procedure di inizio attività', Punto 3, dice:
-  Ricordarsi di affiggere i prezzi alla porta di ogni camera da letto, un vigile urbano infatti passerà a controllare che i prezzi siano esposti e che i locali siano idonei.

Il sito del Comune di Reggio Emilia analogamente, nella pagina dedicata a come aprire un Bed & Breakfast, dice:

-  L'attività può essere intrapresa dopo avere presentato la SCIA al Comune di Reggio Emilia. Il Comune provvede all'effettuazione di apposito sopralluogo ai fini della conferma dell'idoneità all'esercizio dell'attività. 

 Nessun B&B di Reggio Emilia in ascolto...?

[Giuliana20]

Sul sito del Comune  ho trovato indicazioni su come muoversi a Reggio Emilia nel caso si intenda  affittare occasionalmente l'intera propria residenza tramite  Airbnb:

"Appartamenti Ammobiliati per uso turistico: Segnalazione certificata di inizio attività"

Nella stragrande maggioranza dei casi evidentemente si è esonerati dall' inoltrare al Comune una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) ... vedi capitolo "Non soggetti alla SCIA"

Ho bisogno di un chiarimento: nel testo si parla  di "proprietari o usufruttuari" ma non si parla di "comodatario" cioè di quelle persone che stipulano un "contratto di comodato d'uso gratuito genitori/figli". Mi pare aver capito che il termine usufruttuari comprenda anche il ruolo di "comodatario"... ma volevo essere sicura. Chi può rispondermi?

[Roberto143]

@Giuliana20

Mi sembra strano.

Reggio Emilia é in Emilia Romagna, e la legge regionale prevede per gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico la presentazione di una segnalazione di inizio attivitá.

E se non ho sbagliato, nel sito del Comune sono riportate le indicazioni relative: http://www.municipio.re.it/retecivica/urp/

[Giuliana20]

Comune di Reggio Emilia:

"Non soggetti alla SCIA
Non sono soggetti alla disciplina dell'esercizio di case e appartamenti per vacanze i proprietari o usufruttuari che danno in locazione a turisti case e appartamenti, in numero non superiore a tre, nel corso di una o più stagioni turistiche, con contratti aventi validità non superiore a sei mesi consecutivi, senza la fornitura di servizi aggiuntivi e sempre che l'attività non sia organizzata in forma di impresa."

.... io non ho tre case... ho capito male?

[Roberto143]

@Giuliana20

Ritengo di si.

http://imprese.regione.emilia-romagna.it/turismo/temi/appartamenti-ammobiliati-per-uso-turistico

Per questa tipologia si deve presentare un comunicazione di inizio attivitá, non soggetta ad autorizzazione, ma alla quale viene attribuito un protocollo dal Comune, e che consente di conseguenza di attivare tutte le procedure connesse (Questura, imposta di soggiorno, Istat, ecc).

Poi: le Cese Vacanza, sono cosa diversa dalle Locazioni Turistiche (una é attivitá ricettiva, l'altra no); le LT possono, volendo, usufruire di una tassazione ridotta (la cedolare secca), le CAV no, ecc ecc

[Roberto143]

@Giuliana20

"Non sono soggetti alla disciplina...", non "Non sono soggetti alla presentazione della comunicazione..."

Il significato é che le Locazioni Turistiche non sono Case Vacanza, e fanno riferimento ad un'altra normativa, non che non devono palesarsi. 

😉

[Giuliana20]

mmmmh ... penso che la risposta sia questa

"il comodatario  non può assolutamente concederlo a sua volta in comodato o in locazione ad una terza persona senza l'autorizzazione del comodante"... (comodante= proprietario)

[Orvieto-In-Centro0]

@Giuliana20, dai retta a ciò che dice @Roberto143, in tutto.

Tra l'altro, come già detto, un conto è non essere soggetta alla SCIA completa di Casa per Vacanze (intesa come Struttura Ricettiva), un conto è dover presentare una Comunicazione semplificata di prima apertura come Locazione Turistica o Pura. Hai in mente questa differenza fondamentale? Sulle Locazioni non mette bocca un singolo comune, bensì la propria Regione di riferimento. Pertanto segui ciò che dice Roberto e starai più tranquilla. Considera anche che spesso il singolo Comune non è a conoscenza delle normative regionali e dice ciò che dice per puro errore. Spesso siamo noi cittadini a dover istruire i nostri Comuni, nel Lazio e in Umbria non sarebbe la prima volta... Ciao, D. ; )

[Orvieto-In-Centro0]

@Giuliana20, i casi sono 3:

a) o un proprietario loca la propria casa o parte di essa personalmente e allora genera Redditi Fondiari o da Fabbricato, in questo caso anche senza P. Iva;

b) o un proprietario dà l'immobile in comodato d'uso gratuito ad altra persona, la quale può anche locare a terzi la casa o parte di essa ma di fatto senza comparire, perchè i Redditi, sempre Fondiari o da Fabbricato, saranno in capo al vero proprietario nella SUA dichiarazione dei redditi; per questo il sito La Casa Che Avanza SCONSIGLIA di scegliere la formula del Comodato!

c) o un proprietario dà l'immobile in locazione ad altra persona, con un contratto di locazione che preveda la Sublocazione come possibile, espressamente, e l'altra persona può anche locare a terzi l'immobile o parte di esso, ma producendo in caso a se stesso (e non più in capo al proprietario) Redditi Diversi (e non più Fondiari o da Fabbricato), o in certi casi anche Redditi da Impresa (se si apre la P. Iva). I Redditi Diversi sono ipso facto soggetti a criteri di Occasionalità, Saltuarietà, e Non Organizzazione di un'attività, a differenza dei Redditi Fondiari o da Fabbricato. Questa è la formula casomai consigliata dal sito La Casa Che Avanza.

Ma di questi dettagli non parlano i singoli Comuni nè le singole Regioni: le Locazioni in questi aspetti fiscali sono regolate esclusivamente a livello nazionale e statale dal Codice Civile, dal TUIR (Testo Unico Imposte sui Redditi), ecc., anche perchè la competenza esclusiva sulla materia fiscale ricade sullo Stato e non sulle singole Regioni.

Dunque segui ciò che scrive la tua Regione, come ti ha già detto Roberto, e le prescrizioni nazionali ex codice civile. Ciao, D. ; )

[Giuliana20]

Indipendentemente da airbnb mi accingo  a stipulare un "contratto di comodato d'uso gratuito genitore/ figli", io e mia madre. Se non voglio interferire con la dichiarazione redditi di mia madre, semplicemente devo rinunciare alla attività airbnb. (penso di aver capito così)

[Orvieto-In-Centro0]

@Giuliana20, non l'ha stabilito il dottore che tu nella vita reale ti debba accingere a un comodato gratuito, se vuoi subaffittare e non interferire nella dichiarazione dei redditi é una scelta sbagliata SIA DENTRO SIA FUORI DA AIRBNB, Airbnb non é qualcosa di diverso dalle reali locazioni della tua vita, del mondo vero... é solo un intermediario pubblitario e finanziario, e nulla cambia. Dunque non é che non stando su Airbnb allora puoi fare a quel punto ciò che ti pare, non lo puoi fare lo stesso. Pertanto, se sei interessata a locare e a far sì che i redditi vadano in capo a te e non ai tuoi genitori, NON STIPULARE NEANCHE FUORI DA AIRBNB UN COMODATO GRATUITO OPPURE NON AFFITTARE / LOCARE QUELL'IMMOBILE NÉ PARTE DI ESSO. La Strada corretta, anche fuori da Airbnb, é solo la terza da me indicata, punto c). Ciao, D.  ; )

[Roberto143]

@Giuliana20

Mi sembra di aver capito che la decisione di fare il comodato gratuito prescinda dall'intenzione di fare ospitalità.

Ritengo che la scelta dello strumento per ottenere l'utilizzo dell'appartamento (il comodato) derivi da una specifica necessità e sia stata condivisa con un commercialista.

In alternativa al comodato, si potrebbe ipotizzare un contratto di usufrutto: in quel caso i redditi da locazione ricadrebbero su di te e non su tua madre.

Se non avete valutato la cosa attraverso un commercialista, ti suggerisco di farlo: qui in questa community possiamo fornire solo delle indicazioni di massima, la situazione va approfondita bene.

Puoi anche consultare il sito http://www.cedolaresecca.net/  ed eventualmente chiedere una consulenza a pagamento ad un prezzo abbordabile: http://www.cedolaresecca.net/consulenza.html

Approfitto per precisare, per l'ennesima volta, come ha anche chiarito @Orvieto-In-Centro0, che Airbnb non è un sistema, un istituto giuridico, una istituzione o quant'altro (neanche una divinità!).

Leggo spesso (qui e sui giornali), "faccio airbnb", "vorrei diventare airbnb", "nuove tasse per gli airbnb", ecc.

E' vero che anche in passato, ci sono stati oggetti (la penna a sfera = BIC, l'asciugacapelli = PHON) che hanno preso il nome dall'inventore o dalla prima casa produttrice, ma nel caso di Airbnb (e forse qui ha inciso l'assonanza del nome con il B&B) si tratta solo ed esclusivamente di un intermediario che pubblicizza la proprietà e cura l'incasso; di aziende che fanno la stessa cosa nel mondo ce ne sono a centinaia, più o meno famose, ma tutte uguali nella sostanza.

Tu eventualmente, non farai "airbnb" ma, a seconda del caso e delle tue scelte, "locazione turistica", "casa vacanza", "bed & breakfast", "affittacamere", in linea con le normative operative e fiscali italiane (statali e/o regionali).

Ognuna di queste modalità implica diverse conseguenze, in primis per il trattamento fiscale dei redditi derivanti (che possono essere "fondiari", "diversi", "da impresa") e restare in capo al proprietario o spostarsi sul "gestore" a seconda dei casi.

La consulenza di un commercialista per analizzare bene il vostro caso è essenziale.

Ciao