Fatturazione

[Giuseppe202]

Ciao Ragazzi,

un mio ospite mi cheide se sara' possibile ricevere la fattura per il soggiorno. Non ho mai fatto questa procedura. Mi potete

dire quali sono gli step per fargliela avere?

grazie

[Giancarlo10]

@Giuseppe202

Se tu non hai P.IVA non gliela puoi fare avere, ovviamente. Cosa sei, come regime di affitto ?

PS grazie per i "ragazzi" ...

[Patrizia16 · Accepted solution]

@Giuseppe202

come dice @Giancarlo10 una fattura fiscale non puoi farla, ma puoi fargli una ricevuta specificando le date di soggiorno e limporto pagato a te, a cui lui allegherà la ricevuta rilasciatagli da ABB e la fattura delle commessioni pagate a ABB.... tanto all'estero accettano di tutto!! 🙂 

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[Marco376]

@Giuseppe202, come detto chi non ha P. Iva emette Ricevute Generiche Non Fiscali, invece chi ha P. Iva emette o Ricevute Fiscali o Fatture. Airbnb non emette al guest fattura per l'intero importo ma solo per le commissioni (costi del servizio per il guests) del portale. Il resto dunque è bene venga rilasciato da te in una delle due forme viste sopra. Sarebbe bene chiarire nel proprio annuncio cosa si è e se si emettono ricevute generiche o ricevute fiscali / fatture, così che l'ospite o conduttore possa scegliere consapevolmente il proprio alloggio.

[Giuseppe202]

Grazie per la risposta. E' possibile emettere fattura come persona fisica (proprietaria dell'alloggio) utilizzando il proprio codice fiscale?

Mi sembra che sino ad una certa somma annuale (sui 5mila euro) lo si possa fare. Vi risulta?

[Susanna0]

Se non hai P.Iva non può essere una fattura. E' una ricevuta.

Io la faccio per tutti gli ospiti.

[Carlotta33]

Buongiorno, a breve diventero' host a Bologna e non mi e' chiaro se devo obbligatoriamente rilasciare all'ospite una ricevuta, viato che paga direttamente ad Air BNB....

avrei un altra domanda:

a livello fiscale il portale quando rimborsa l'host per il soggiorno distingue nella fattura costi per il pernottamento (su cui si paga cedolare secca) da costi di pulizie e servizi (ch dovrebbero essere esenti?

grazie 

[Roberto143]

@Carlotta33

Per prima cosa sarebbe opportuno capire cosa intendi per “host”, che é un termine inglese, che non lascia capire la vera natura dell’attivitá che ti accingi a svolgere: sarai affittacamere, bed&breakfast, casa vacanza, oppure semplicemente affitterai un appartamento per turismo?

Strutture ricettive e locazioni turistiche hanno differenti profili fiscali e normativi, quindi é importante prima di tutto sapere come ti sei accreditata in Comune. (Hai fatto una SCIA o una semplice Comunicazione?)

Se sei “locazione turistica”, la ricevuta la devi rilasciare obbligatoriamente se l’ospite te la richiede; a te valutare se rilasciarla comunque (per una questione di ordine contabile).

Di sicuro devi comunque sottoscrivere il contratto di affitto.

Quando ricevi il corrispettivo del soggiorno, sul conto, lo ricevi detratte le commissioni di servizio di Airbnb, ma in realtà devi considerare come se fossero due transazioni distinte: una per l’accredito dell’affitto e una per l’addebito delle commissioni (esempio: affitto 100, commissioni -4, ricevi 96).

Ma l’importo valido ai fini fiscali resta 100.

Pulizie e “servizi” non devono essere esclusi fiscalmente.

Quindi, esempio di prima: affitto 100, pulizie 20, commissioni -5, ricevi 115, reddito da dichiarare: 120)

[Carlotta33]

@Roberto0Gentile Roberto grazie, Io farò locazione appartamento ammobiliato ad uso turistico senza partita iva; ho già tutti i permessi del comune di Bologna , le password per registrare documenti in questura e accesso al portale per eventuali tasse di soggiorno (il comune mi ha detto che per gli ospiti che arrivano tramite portale air BNb l’imposta viene trattenuta da loro). Direi quindi dalla tua risposta che non sono tenuta a rilasciare ricevuta ma che sarebbe meglio farlo... Come faccio a sottoscrivere il contratto di affitto? E’ un contratto standard che predispone air bb? Dove lo trovo? Chiaro il concetto di tassazione devo dichiarare affitto +spese e pago le tasse su tutto in dichiarazione dei redditi....non c’è modo di scorporare ad esempi utenze , wi-Fi ?!? Se metto costi aggiuntivi per utenze e spese di pulizia ci devo pagare le tasse?!? Grazie mille per il tuo aiuto!

[Roberto1031]

Gentilissimo Roberto, mi inserisco perchè ho un dubbio.
Nel mio caso io sono una casa vacanze, in forma di srl.
Devo fare un contratto di affitto anche col cliente finale mandatomi da airbnb?? non è tutto fatto in forma elettronica da airbnb?
grazie anticipatamente,

roberto

[Emily352]

Ciao @Roberto1031! Sono Emily. 😮 Purtroppo il tuo omonimo manca dal forum da parecchio tempo (troppo), per cui provo io a risponderti.

Le CAV – che sono delle strutture ricettive extralberghiere, regolate dalle Regioni - non sono locazioni disciplinate dal codice civile (alla base dei redditi generati non ci sono contratti di locazione, l’ospite è un cliente, non un inquilino), anche se le prestazioni rese sono molto simili a quelle locative, specialmente con le nuove regole sugli affitti brevi che includono servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali, quindi, non necessitano di un contratto scritto di locazione, ma semmai (anche se difficilmente il rapporto si formalizza in forma scritta) un contratto atipico di alloggio che include al suo interno altri due contratti: un contratto di prestazione d’opera e un contratto di somministrazione di servizi che avvicinano le CAV ad un soggiorno organizzato in un albergo (quando soggiorni in un albergo, ti fanno forse firmare un contratto di locazione?). 😉

[Roberto1031]

Grazie @Emily352 ! Sapresti dirmi dove trovare una bozza di un contratto del genere? Io fino adesso ho usato un contratto di locazione temporanea ad uso turistico, simile a quello che usano i privati. E la mia commercialista mi impone tassativamente di farlo in forma scritta. Da qui la mia domanda circa la necessità o meno di un contratto cartaceo anche per  gli ospiti ricevuti tramite airbnb. Serve anche per loro o nel caso di airbnb è già stipulato implicitamente e digitalmente all'atto della prenotazione? 
Ti ringrazio anticipatamente!

[Emily352]

AIRBNB è solo un portale di home-booking, @Roberto1031.  All’atto della prenotazione non è stato stipulato alcun contratto.

Puoi usare come base il contratto di alloggio di un B & B che, ovviamente, dovrai modificare: no prima colazione (la gestione di una CAV non può includere la somministrazione della prima colazione, come accade per i B & B), no camere (questa tipologia ricettiva deve essere gestita unitariamente e non per stanze, come accade per i B & B), no caparra confirmatoria, ma deposito cauzionale (gestito dal portale).

http://www.ts.camcom.it/allegati/Regolazione%20del%20mercato/02_CT_BED&BREAKFAST.pdf

Come puoi vedere, l’oggetto di un contratto di alloggio non è la locazione di un immobile, ma la somministrazione di un servizio: nel contratto non vengono mai utilizzati i termini “locatore”, “conduttore”, “locazione”, “affitto”, ma “gestore”, “cliente”, “alloggio con fornitura di servizi”: infatti, tali rapporti rientrano nella categoria giuridica dei contratti atipici, a prestazioni corrispettive, a contenuto misto, non regolati organicamente né dalla legge 431 del 1998 né dal codice civile.

Una casa o un appartamento per vacanze (CAV) e una casa locata per finalità turistiche (LT) vanno ognuna per la propria strada. L’assimilazione di una fattispecie all’altra può determinare conseguenze civilistiche e conseguenze ben più gravi in ambito fiscale.

La prima è una struttura ricettiva esercitata in forma imprenditoriale (partita IVA, comunicazione listino prezzi, i redditi delle CAV non hanno caratteristica di reddito fondiario, ma rientrano tra i redditi d’impresa, deducibilità fiscale delle spese ecc.) o in forma non imprenditoriale (la normativa è regionale) che può fornire, oltre a pulizia e biancheria, come una LT, una quantità di servizi accessori aventi una causa non locativa preclusi alle LT (servizi di trasfert, tour, guide turistiche ecc.).

La seconda non è un’attività ricettiva (la normativa è statale: D.Lgs. 79/2011, art.53, art.1571 e seguenti del codice civile), ma un’attività di mera locazione, il cui reddito fondiario, se in capo a persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori dell’attività d’impresa, può essere cedolarizzato.