La fattura che rilascia airbnb deve essere necessariamente a nome del proprietario della casa

[Laura620]

Ciao, io ho creato l'accaunt su airbnb a mio nome, però ora mi è giunto il quesito se l'account deve essere a nome del propietario dalla casa ( mio padre) e quindi anche per quello che riguarda la fatturazione e il pagamento delle tasse.

Grazie mille laura 

[Adolfo5 · Accepted solution]

@Laura620 la fattura che Airbnb rilascia, naturalmente, è a nome del titolare dell'account, ma ci sono differenze fiscali importati tra proprietario che affitta, locatario (con un contratto o con un comodato che lo preveda) che sub-affitta tramite airbnb.

E ci sono anche altri adempimenti da seguire... inizia da qui: 

/Vademecum-su-locazioni-turistiche/

[Adolfo5 · Accepted solution]

/Vademecum-su-locazioni-turistiche/

[Susanna0]

Ma @Laura620, perchè tu puoi scaricare le spese della fattura di commissioni di Airbnb? In questo caso allora si, ti servirebbe, anche se sono cifre minime.

Altrimenti, se fai locazione turistica, credo che quello che conta sia il contratto che stipuli con l'ospite, non la fattura delle commissioni. Se il contratto è intestato al proprietario, non dovrebbero esserci problemi - credo - ma meglio chiedere al commercialista.

[Roberto143]

@Laura620

Come ti hanno già evidenziato Adolfo e Susanna, non è importante la fattura Airbnb, che non ti serve a nulla a meno che tu non abbia partita Iva (ma non credo).

Quelli che sono importanti sono tutti gli altri aspetti che connotano l'affitto di una casa; aspetti che vanno dalla regolarizzazione dell'attività al pagamento delle tasse.

Purtroppo anche tu, come la stragrande maggioranza di chi ospita tramite Airbnb ritiene che affittare un appartamento o alcune stanze non preveda alcun obbligo e non debba sottostare ad alcuna regola, (né del codice civile, né di pubblica sicurezza, né regionale, né fiscale), a titolo puramente informativo evidenzio sinteticamente alcune incombenze basilari, la cui inosservanza può dar luogo a conseguenze spiacevoli (sanzioni economiche e/o penali):

- Comune: segnalazione di avvio attività;

- Comune: info per eventuale imposta di soggiorno (se richiesta);

- Questura: credenziali per segnalazione ospiti (TULPS);

- Regione: segnalazione ospiti ai fini Istat;

- Contratto da sottoscrivere ad ogni soggiorno;

- Osservanza del divieto di fornitura di servizi aggiuntivi durante il soggiorno;

- Ricevuta del soggiorno;

- Dichiarazione dei redditi conseguiti.

La modalità di tale affitto si chiama "locazione turistica" (o appartamento ammobiliato per turismo) ed é regolata dalla Legge 431 del 9/12/98 art. 1, comma 2, lettera 'c', oltre che dalle specifiche normative Regionali e Adolfo ti ha già lasciato un link ad un post con tutti i dettagli.

Altre tipologie ricettive (B&B, Affittacamere, Case Vacanza) hanno regolamenti ancora più specifici che difficilmente potrebbero essere ignorati da chi le esercita.

Per quanto attiene il pagamento delle tasse, come giustamente ricordato da Susanna, devi far riferimento ai contratti di affitto che necessariamente devi sottoscrivere insieme all'ospite, e che rappresentano quindi l'imponibile da tassare, a nome del PROPRIETARIO (o USUFRUTTUARIO) dell'alloggio. 

[Orvieto-In-Centro0]

@Laura620, nonostante quanto detto dagli altri sia corretto, io direi che il Profilo di Airbnb dovrebbe coincidere con il proprietario dell'Alloggio (a meno che tu non sia lì in affitto e non voglia subaffittarlo a terzi pur non essendo la proprietaria, generando così Redditi Diversi e non Fondiari o da Fabbricato). Infatti, sia nel caso in cui l'immobile sia di tuo padre, sia nel caso in cui lui ti abbia dato l'immobile in Comodato d'uso gratuito, i Redditi prodotti, Fondiari o da Fabbricato, andrebbero comunque dichiarati nella dichiarazione dei redditi di tuo padre e non nella tua. Dunque il denaro dovrebbe arrivare direttamente sul Conto Corrente o sul Conto Paypal di tuo padre, e non sul tuo. E anche il nome del profilo e la foto del profilo dovrebbero riferirsi al vero proprietario in questo caso. A breve verrà estesa, al limite, a tutta Italia una funzionalità chiamata Co-Host e tu semmai potresti essere Co-Host di tuo padre. Oppure semplicemente potresti non comparire affatto e fare ogni cosa da un profilo riferito a tuo padre.

Per il resto è vero che, se non hai P. Iva, non potrai scaricare dalle tasse come spese i Costi del Servizio per l'Host, ma è anche vero che non si può far finta di non aver ricevuto da qualcuno una Fattura... quella Fattura c'è, è stata emessa, e come tale va conservata e mostrata all'occorrenza, e sarebbe bene che vi fosse una corrispondenza tra proprietario dell'immobile e nominativo su quella fattura, così anche con il titolare del conto corrente... A meno che appunto tutto sia fatto a tuo nome motivando ciò perchè hai già preso tu in affitto quell'immobile da tuo padre (secondo un certo canone di locazione) al fine di sublocarlo a terzi.

Comunque poco male in ogni caso... Ciao!

[Tania79]

Ciao a tutti! non sono nuova su airbnb ma di fatto questa è la prima volta che mi trovo a decidere se affittare una camera di casa mia a un ragazzo bulgaro per tre mesi circa quest'estate. Intanto deve essere partita l'offerta speciale da me non voluta. Ma le cose che proprio non ho capito sono cosa devo pagare e a chi? prima ad Airbnb il 20% sul totale e in più dopo ci devo pagare le tasse allo stato? ...e non so neanche come si fa. disastro! help me please!

[Roberto143]

@Tania79

Non sei nuova di Airbnb intendi che hai già usato questo portale per viaggiare, ma adesso pensavi invece di passare dall'altra parte, e quindi di ospitare?

Se è così, prima di pubblicare l'annuncio e di ricevere prenotazioni, devi provvedere ad una serie di incombenze...

affittare un appartamento o alcune stanze prevede alcuni obblighi... a titolo puramente informativo evidenzio sinteticamente alcune incombenze basilari, la cui inosservanza può dar luogo a conseguenze spiacevoli (sanzioni economiche e/o penali):

- Comune: segnalazione di avvio attività;
- Comune: info per eventuale imposta di soggiorno (se richiesta);
- Questura: credenziali per segnalazione ospiti (TULPS);
- Regione: segnalazione ospiti ai fini Istat;
- Contratto da sottoscrivere ad ogni soggiorno;
- Osservanza del divieto di fornitura di servizi aggiuntivi durante il soggiorno;
- Ricevuta del soggiorno;
- Dichiarazione dei redditi conseguiti.

La modalità di tale affitto si chiama "locazione turistica" (o appartamento ammobiliato per turismo) ed é regolata dalla Legge 431 del 9/12/98 art. 1, comma 2, lettera 'c', oltre che dalle specifiche normative Regionali.

E, in sintesi: certo che dovrai pagare un tassa allo Stato per gli affitti che incasserai... sono le tasse che si paga tutti per far marciare la macchina dello Stato... 🙂

[Silvia279]

Buongiorno! 

Grazie per le vostre esperienze!

@Roberto143 @Orvieto-In-Centro0 @Laura620 @Susanna0 @Tania79

non ho la partita iva.

- ho contattato il comune de paese e mi hanno detto che non serve nulla.

- ho contattato la questura e mi hanno detto che non devo inviare nulla ma fare una semplice comunicazione al comune dei nominativi degli ospiti, non mi hanno parlato di copie dei documenti di identità.

- cosa devo inserire all'interno del contratto? il commercialista mi ha detto che non è necessario.

- Casa era di mio nonno, è deceduto da pochi giorni, ora la proprietaria è nonna. Come faccio a cambiare il nominativo del proprietario? 

- la ricevuta deve contenere anche la percentuale di airbnb? 

- come si segnala alla regione?

- dove trovo le fatture delle commissioni di airbnb?

Grazie a tutti.

[Roberto143]

 @Silvia279

- ho contattato il comune de paese e mi hanno detto che non serve nulla.

= assicurati di perlare con l'ufficio giusto per avere queste informazioni; non tutti sanno tutto di tutto.

solitamente l'ufficio è il SUAP (non so se ce n'è uno in tutti i comuni, anche quelli piccoli, eventualmente ci sarà un corrispondente al copoluogo di provincia o in Regione);

- ho contattato la questura e mi hanno detto che non devo inviare nulla ma fare una semplice comunicazione al comune dei nominativi degli ospiti, non mi hanno parlato di copie dei documenti di identità.

= il TULPS è legge nazionale. Anche in questo caso (e a dir la verità nella grande maggioranza dei casi) nella tua Questura non sono correttamente informati. Parti da sito Alloggiatiweb, cerca la tua provincia e vedi i riferimenti (contatti) per la tua zona;

- cosa devo inserire all'interno del contratto? il commercialista mi ha detto che non è necessario.

= prendi un contratto standard di affitto (ce ne sono tantissimi in rete), valuta tu, le clausole da mantenere o da eliminare, inserisci i riferimenti alla legge (ad esempio: "... ai sensi dell’art. 1, c. 2, lett. c, legge 9/12/1998 N. 431 e degli art. 1571 e segg. C.C. e art. 4  d.l. 50/2017..."), e poi ovviamente i dati contrattuali specifici (locatore, locatario, periodo dell'affitto, importo dell'affitto, i riferimenti catastali, ecc.);

- Casa era di mio nonno, è deceduto da pochi giorni, ora la proprietaria è nonna. Come faccio a cambiare il nominativo del proprietario? 

= parli su Airbnb o in generale? se hai l'account a nome di tuo nonno, purtroppo devi rifare un annuncio nuovo a nome di tua nonna (puoi provare a sentire l'assistenza Airbnb se possono fare qualcosa loro, ma dubito); in generale invece ci sarà un successione no?

- la ricevuta deve contenere anche la percentuale di airbnb? 

= certo (la percentuale che paghi tu ad Airbnb; non quella che l'ospite paga per il servizio che LUI  ha ricevuto).

affitto: 100

commissione a te: 4

commissione all'ospite: 12

costo per l'ospite: 112

incasso per te: 96

RICEVUTA: 100

- come si segnala alla regione?

= devi informarti se la tua Regione richiede i dati statistici ISTAT, non tutte lo fanno al momento;

- dove trovo le fatture delle commissioni di airbnb?

= c'è una pagina apposita (non ricordo la voce di menu), ma tieni conto che è un dato che non ha interesse per te ai fini fiscali.

[Silvia279]

@Roberto143

grazie mille per la risposta immediata!

per il cambio proprietario parlavo di airbnb. Proverò a chiamare l'assistenza e vediamo cosa mi dicono. Sarebbe un peccato creare un nuovo annuncio.

Grazie ancora 🙂

[Silvia279]

Buonasera, ho una domanda da fare. Mi è stato detto ed ho letto che i privati non possono usufruire dei servizi dei siti web come airbnb e booking ecc in quanto sono usufruibili solo per le attività imprenditoriali.

Che voi sappiate, vi è una legge che asserisce questo? devo cancellare gli account perche sono un privato?

@Roberto143 @Orvieto-In-Centro0 @Laura620 @Tania79

[Roberto143]

@Silvia279

Non c’é una legge che dica esplicitanente questo.

La norma che attualmente definisce chi é imprenditore é quanto di piū vago e generico ci possa essere: é tutta racchiusa nell’art 2082 del codice civile, che lascia ampi spazi di valutazione a chi deve eventualmente effettuare un accertamento.

Il punto sta nell’ORGANIZZAZIONE che viene messa in atto, e che può essere appunto valutata, ad esempio dalla GdF, di una portata tale da richiedere l’apertura della partita iva.

Normalmente questa valutazione tiene conto di una concomitanza di elementi e non tiene conto solo di uno o due di essi.

Quella della pubblicazione dell’annuncio sui portali può essere un elemento che potrebbe essere considerato come organizzazione, ma di certo non da solo, se ad esempio affitti un appartamento di proprietà, e a parte l’annuncio, non ti avvali di altre collaborazioni.

Se però, affitti più appartamenti, ti avvali di servizi esterni di pulizie e gestione degli ospiti, fornisci servizi aggiuntivi alla locazione (che la trasformano in attività commerciale), non fai contratti di affitto (e quindi ti comporti come una attività ricettiva), hai un turn-over elevato, il reddito conseguito é prevalente... ecc ecc, beh, qualcuno potrebbe pensare che sei una piccola impresa e non un privato che sta semplicemente affittando la propria casa per rientrare delle spese.

Il DL50/2017 aveva lasciato intendere che una definizione più precisa sarebbe stata enunciata dall’Agenzia delle Entrate entro tre mesi... ma sono passati, e di questo chiarimento non c’é traccia ( e credo che non lo vedremo).

É anche vero che lo stesso DL 50/2017 ha sostanzialmente “sdoganato” la possibilità di mettere il proprio appartamento sui portali (visto che si basa proprio su questo).

Però naturalmente resta invariata la valutazione dell’insieme degli elementi che possono contribuire ad identificare una attività come imprenditoriale.

Affittare un appartamento non é una attività (imprenditoriale).

Se non si esagera nell’organizzazione, credo che non si debba temere nulla.

Diversamente, prendere in considerazione la possibilità di aprire partita iva, non deve essere considerato necessariamente un aspetto negativo: in talune condizioni può essere anche più conveniente ed interessante rispetto alla tassazione irpef normale o cedolare secca.

(sentire un commercialista per decidere).