Mille domande da un nuovo host!

[Danilo32]

Salve a tutti.  Premesso che ho letto quasi tutte le discussioni presenti in questo forum, avrei un paio di domande da porvi.

1) Intendo locare come "locazione turistica" un appartamento non di mia proprietà ma di proprietà dei miei genitori e di altri familiari. Considerando che nel contratto di locazione dovrei far firmare tutti i proprietari, posso optare per un comodato d'uso gratuito (stipulato tra i miei parenti e me) che preveda la possibilità di cedere ad altri il diritto di godimento del bene e in questo modo stipulare io stesso un contratto di "locazione" con i turisti? O sarebbe meglio risultare usufruttario?

2) Problema imposta di soggiorno - Il comune di Palermo ha istituito dal 2014 l'imposta di soggiorno, tuttavia il testo emendato (https://www.comune.palermo.it/js/server/normative/_13052014131900.pdf) fa riferimento soltanto alle strutture ricettive e non alle locazioni turistiche in forma non imprenditorale. Devo dunque dedurre che non devo far pagare l'imposta?

3) Per quanto riguarda il tema "FISCO" essendo usufruttario o comodatario come devo comportarmi? Dichiaro io? Dichiarano i miei  parenti?

4) In riferimento al contratto, avendo scaricato il modello di Roberto ho notato la presenza dell'IBAN. Mi chiedo: ma se il pagamento viene effettuato dal visitatore ad Airbnb che modalità di pagamento deve figurare nel contratto? E' corretto dichiarare che il conduttore mi abbia pagato tramite IBAN quando invece è ad Airbnb che ha pagato?

5) Quali altri obblighi avrei a carico, considerando le normative di riferimento anche della mia regione? La denuncia alla PS è obbligatoria solo per i cittadini extra UE?

Mi dispiace per la tarda ora e per le troppe domande, ma credo che me ne verranno molte altre. 
Grazie a tutti in anticipo 🙂 e buonanotte!!

[Marco376]

@Danilo32, chiedere al SUAP e ad un Commercialista sarebbe più celere e sicuro, comunque ti rispondo intanto io a qualcosa:

- Devi dichiarare alla Questura TUTTI, SEMPRE, grazie alle Credenziali di Accesso al Portale Alloggiati Web della Polizia di Stato (Username e Password) e farlo entro 24 ore dall'arrivo, o tempestivamente all'arrivo in caso di soggiorni di 1 sola notte. Questo per tutte le ''locazioni'' o ''sublocazioni'' non superiori a 30 gg. Per soggiorni più lunghi, serve Modulo Cessione Fabbricato e Registrazione del Contratto di Locazione (che dunque non verrà solo scritto in questo caso ma anche registrato) presso l'A.d.E.

- Se il Comune parla di ''strutture ricettive'' soggette all'imposta di soggiorno senza nominare le Locazioni Turistiche, allora le Locazioni non sono ''soggette'' all'imposta, ma su questo basta fare una domanda, di persona o al telefono al SUAP così stai più tranquillo. E comunque è vero che ogni Comune ha o non ha l'imposta di soggiorno, ma è la Regione sulla sua Legge o Regolamento Regionali sul Turismo a decidere se includere anche le Locazioni o meno in certi adempimenti simili alle ''strutture''.

- Non devi prendere alla lettere il fac-simile di contratto di Roberto, che è molto ben fatto ma può tranquillamente essere adattato alle tue specifiche esigenze, eliminando anche del tutto il passaggio relativo al Bonifico se lo preferisci.

- Il comodato d'uso gratuito per le ''locazioni'' turistiche viene caldamente sconsigliato sul sito di esperti La Casa Che Avanza, perchè i redditi ricadrebbero ugualmente sui veri proprietari e per nulla su di te. E allora sarebbe meglio che anche l'Annuncio fosse fatto a nome di 1 proprietario reale dell'immobile e che l'IBAN o il conto Paypal collegato fossero dello stesso proprietario, senza che tu comparissi per niente. Ma è questo che di fatto vorresti? Non credo. Se invece tu godessi di un ''diritto reale'' sull'immobile, tipo un 'usufrutto' (per cui immagino serva un notaio), allora il discorso sarebbe diverso. Di solito, invece, si consiglia di prendere in affitto l'immobile (tu), e di ''sublocare'' immobile non di proprietà a terzi. Ciò produrrebbe redditi ''diversi'' in capo a te e non in capo ai veri proprietari. Ma le novità del DL 50/2017 non ancora convertito in legge potrebbero riservare delle buone notizie per il caso ''sublocazione'', nel senso che a breve potrebbe essere ammessa la Cedolare Secca al 21% ANCHE per le ''sublocazioni'' e non solo per le ''locazioni'', come se fossero non redditi ''diversi'' ma ''redditi fondiari o da fabbricato'', dunque molto più convenienti.

- Per tutti gli altri obblighi di una Locazione, è stato già creato un Post, tra l'altro messo in evidenza in Home Page su questa Community, dal titolo ''[GUIDA] Locazioni Turistiche: come ospitare regolarmente'' o qualcosa di simile. Lo trovi in basso a destra dello schermo, tra i 3 posts in Evidenza nella Home Page di questa Community.

Per il resto, basta guardare su Google tipo ''legge regolamento regione Sicilia locazioni e b&b'' ed usciranno fuori le pagine pertinenti che ti interessano. Puoi poi parlare col tuo SUAP Comunale e con un Commercialista. Ciao! ; )  

[Danilo32]

@Marco376 grazie mille delle risposte. Ovviamente avevo già cercato su Google le normative regionali che appaiono assolutamente vaghe e non centrano mai la questione "locazione turistica" ma piuttosto riguardano altre tipologie di "ricezione".
Detto cio' non devo presentare alcuna SCIA visto che non permettero' la prenotazione per piu' di 29 notti, giusto?

Inoltre, non devo emettere la ricevuta (seppur non fiscale) visto che vale la ricevuta che il cliente riceve da Airbnb?

Per quanto riguarda la questione "usufrutto" ovviamente serve il notaio e sarebbe tutto piu' gravoso rispetto ad un comodato gratuito che comunque deve essere registrato (167 euro + marche da bollo varie).
Tuttavia altri diritti reali come uso/abitazione non mi consentono la locazione. Forse dovrei parlare con un avvocato, magari per trovare un modo di conlcudere un contratto di locazione attraverso un mandato pur non essendo un mediatore immobiliare o altri escamotages? booh vedremo...

Resto comunque in attesa del famoso DL 50/2017 pare che il governo abbia apposto la fiducia. Staremo a vedere

[Marco376]

@Danilo32, riguardo alle tue successive domande, poi scomparse, rispondo così:

- La Ricevuta al LORDO delle Commissioni Host di Airbnb devi emetterla sempre;

- La Scia si o no non c'entra nulla con la lunghezza dell'affitto (sotto o sopra i 30 gg.);

- Il DL 50/2017 è già passato, si attendo solo la sua conversione in Legge entro 60 gg. (ma ormai molti sono passati), e il successivo Regolamento di dettaglio dell'A.d.E.;

- Perchè non prendi tu in affitto / locazione quell'immobile dai veri proprietari e non SUBLOCHI a terzi immobile non di proprietà?

Ciao! ; )

[Danilo32]

Non so come mai siano sparite o.O
Per quanto riguarda la sublocazione ti rispondo dicendoti che fondamentalmente i miei parenti vorrebbero fare qualcosa di "semplice" evitando queste trafile onerose e dividendo gli introiti tra loro piu' una parte consistente per me, anche se ovviamente ci sono numero limiti legali. 

Essendo impossibile far concludere un contratto di locazione tra un turista e 7 soggetti (non tutti residenti nel mio comune), cercavo dunque un  metodo alternativo.

Oltre al comodato gratuito e all'usufrutto, ho adocchiato l'istituto del mandato senza rappresentanza che mi permetterebbe di concludere la locazione per mio nome. Devo solo capire se ci vuole un'apposita abilitazione per la locazione immobiliare (come il mediatore immobiliare) e gli obblighi di forma del tipo di contratto (mandato)

[Danilo32]

Per quel che riguarda la SCIA mi è parso di aver letto che è obbligatoria solo per le CAV e non anche per le locazioni turistiche in forma  non imprenditoriale. Il riferimento ai 29 gg è per questo

[Marco376]

@Danilo32, però sia le CAV sia le Locazioni turistiche possono indifferentemente dare l'immobile per meno di 30 gg., per cui non comprendo il riferimento al numero di giorni. Comunque se ti risulta così ok, noi siamo piuttosto lontani dalla Sicilia, che tra l'altro è una Regione a Statuto Speciale. Ciao! ; )

[Danilo32]

Hai ragione, ho confuso la forma scritta del contratto obbligatoria sopra i 30 gg con la differenza tra CAV e LT.

Scusami ancora, buonanotte 🙂

[Marco376]

@Danilo32, ok, ma difficilmente qui ti risponderanno così nel dettaglio. Puoi provare ad attendere comunque... Ciao! ; )

[Jim1]

Ciao @Danilo32,

Benvenuto nella community!

Approfitto per segnalarti che è bene aggiungere la @ davanti al nome utente, quando ti rivolgi ad uno o più utenti in particolare, in modo che questi possa ricevere una notifica e sapere che gli hai scritto. In caso contrario potrebbe non leggere il messaggio.

Una volta digitata la @ ti si apre un menù a tendina dove puoi scegliere l'utente (o gli utenti) al quale intendi indirizzare il messaggio.

In questo caso quindi: @Marco376 - che ringrazio.

Spero sia utile 🙂