Nel nostro ordinamento, @Gian-Mario0, non esiste un problema di legittimazione a locare, intesa quale requisito di validità del contratto, quindi, chi loca un immobile può anche non esserne proprietario, usufruttuario ovvero titolare di un diritto reale sul bene locato: è semplicemente sufficiente, per esercitare tutte le azioni inerenti la locazione (turistica o meno), che chi affitta un immobile disponga materialmente di quel bene e sia in grado di assicurarne il godimento ad un inquilino.
Questo principio – che farà saltare sulla sedia molti - non è scevro di conseguenze. Per dirne solo una. Decesso del locatore non proprietario: in questa ipotesi, nel rapporto di locazione non succedono gli eredi del locatore proprietario, bensì – per costante e maggioritaria giurisprudenza - gli eredi del locatore non proprietario del bene locato, perpetuando, di fatto, la situazione di partenza.
Il contratto di locazione, infatti, in quanto di natura personale, non richiede la titolarità in capo al locatore dei diritti di proprietà sulla cosa, per cui chiunque abbia la disponibilità del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente darlo in locazione.
Conseguentemente la legittimazione a stipulare un contratto di locazione per un immobile oggetto di usufrutto è configurabile anche in capo al nudo proprietario del bene.
Il reddito da locazione, però, secondo l’Agenzia delle Entrate – in base all’art.26 del TUIR - va comunque imputato all’usufruttuario, ossia al titolare dei diritti di piena proprietà , in quanto formalmente titolare del reddito, a prescindere dalla sua percezione, anche se il relativo contratto fosse stipulato dal nudo proprietario: il nudo proprietario non ha la titolarità del reddito da locazione.
L’opzione per la cedolare secca inoltre può essere esercitata dal soggetto titolare dei diritti reali di godimento (il diritto di superficie, l’usufrutto, l’uso): il nudo proprietario non ha la soggettività passiva dei redditi fondiari e, pertanto, non deve dichiarare il reddito da locazione.
In senso contrario sono però intervenute alcune recenti pronunce di Cassazione e di varie commissioni tributarie, sia pure in tema di contitolarità e riscossione dei canoni locativi, che ritengono, invece – in base all’art.1 del TUIR - che le somme vadano tassate in capo a chi le detiene. Pertanto, il reddito percepito, nel caso da te descritto, andrebbe tassato al nudo proprietario sottoscrittore del contratto.
Le Entrate, però, potrebbero non aderire a tale tesi, facendo scattare un accertamento e contestando l’omessa dichiarazione del reddito da parte dell’usufruttuario non firmatario del contratto.
