Prenotazione non possibile per verifica in sospeso

[Luca177]

Salve a tutti, sono nuovo ed ho appena messo il mio primo annuncio di un appartamento che affito per uso turistico (comunicazione al SUAR inviata e modulo per Alloggiati Web inviato, in attesa di credenziali 😄 ).

Ho messo la disponibilità a partire dalla prossima settimana per avere tempo di espletare le pratiche ed ho subito ricevuto delle richieste.

In particolare ho un periodo (capodanno) per cui mi era arrivata una richiesta da parte di una ragazza cinese, ricevo il SMS e appena posso accendo il PC per rispondere ma ... mi trovo nell'impossibilità di pre approvare in quanto risultano occupate le date dalla richiesta di prenotazione immediata da parte di un'altra persona che però non ha terminato la verifica.

Nelle info mi dice che chi ha prenotato immediatamente ha 12 ore di tempo per completare la verifica, ma prima di quella scadenza arriva quella della richiesta della ragazza cinese... 

Cosa devo/posso fare ? La ragazza cinese l'ho avvisata, ma non vorrei trovarmi con un'ombra sulla mia percentuale di risposta al primo tentativo di prenotazione o perdere un'opportunità.

Qualcuno può aiutarmi ?

Grazie mille in anticipo 🙂 

[Serena1]

@Orvieto-In-Centro0 EX A... EX D...   @Roberto143

Chiarisco: la mia non vuole essere una gara a chi ne sa di più, "siamo tutti qui per imparare, per migliorarci" ben vengano tutte le critiche e le osservazioni, in fondo dobbiamo tutelarci per non far si che non ci trovino impreparati... :))

[Roberto143]

@Serena1

Lungi da me il voler partecipare ad una gara.

Ho premesso che non sono un avvocato, e che il contratto che ho messo insieme è un pout pourri di vari contratti che ho trovato in rete, ritengo redatti da persone esperte della materia.

Detto questo, la clausola mi sembrava avesse una sua logica anche per i non addetti ai lavori.

Ho comunque trovato una interessate analisi proprio sull'elezione di domicilio, proprio per affitti temporanei, proprio con riferimento a conduttori stranieri:

Notifica-dell-intimazione-di-sfratto-per-morosita-e-domicilio-indicato-nell-atto-Un-caso-concreto

[Serena1]

@Roberto143

l'articolo è interessante, ma sempre se lo rapportiamo ad una locazione abitativa in senso stretto del termine, nel senso che si fa riferimento sempre alla "dimora abituale" o  " da una presenza fisica abituale e continua" o "il centro principale degli interessi", cosa che non è nel nostro caso...

Secondo me tra tutti i riferimenti citati nell'articolo, il più congeniale al caso nostro, per un eventuale notifica sarebbe EX art. 143 c.p.c

purtroppo non ce nessun caso, nessuna sentenza della Cassazione che possa essere usata da noi...e speriamo a non dover essere i primi a fare scuola...

[Serena1]

@Roberto143 @Orvieto-In-Centro0 EX Affittacamere EX David

la durata minima è ininfluente nel contratto ad uso turistico, esiste una Risoluzione ministeriale la n. 9/1916 del 31/12/86, in cui

il Ministero ha individuato nella prestazione di servizi accessori il criterio idoneo a qualificare la natura commerciale o meno dell’attività...  Il Ministero ha espresso il parere che la fornitura, anche abituale, di appartamenti ammobiliati verso un determinato

corrispettivo, non accompagnata dalla prestazione di servizi accessori, non è idonea a integrare gli estremi necessari per

la configurabilità di un’attività imprenditoriale. 

@Roberto143 il "domiciliatario" non è il conduttore, siamo noi locatori i domiciliatari ecco perche  " La notificazione non può essere fatta nel domicilio eletto se è chiesta dal domiciliatario"

[Orvieto-In-Centro0]

@Serena1, io essendo una Struttura Ricettiva e dunque non avendo alcun bisogno di scrivere contratti, non ne ho mai scritto uno, pertanto sull'argomento non mi esprimo. 

Per il resto, però, non considerare le leggi e le normative in genere come qualcosa di fisso e di definitivo perché invece sono una materia viva e pulsante che si modifica assieme alle valutazioni di noi esseri umani. 

E, come potrai leggere spesso anche online, c'é molta discussione sulla giusta INTERPRETAZIONE delle leggi in Italia, e sui verbali della G.d.F. non sempre si riscontra piena coincidenza con ciò che ci aspetteremmo. 

Infine, ogni Regione ha la facoltà di chiarire meglio il discrimine tra chi opera professionalmente e chi opera privatamente, e proprio recentemente la Regione Toscana ha stabilito che debba aprire Partita Iva chi fa più di 80 contratti all'anno come Locazione. E cosa pensi che significhi ciò detto in altre parole? Quale é il problema che si sta tentando di risolvere? Proprio quello che dicevamo sopra nei nostri commenti, che se uno fa troppi contratti all' anno significa che fa soggiorni troppo brevi, che fanno intendere non tanto che si sta sempre aperti nel corso dell'anno quanto piuttosto che si sta operando commercialmente da hotel o da extralberghieri, al fuori del proprio naturale campo di pertinenza. E attenditi a breve soluzioni simili anche nelle altre regioni, perché così non può continuare, lo vedono gli Albergatori, lo vedono gli Extralberghieri, lo vedono i Legislatori e lo vede l'Amministrazione Finanziaria, assieme all'Agenzia delle Entrate e alla Guardia di Finanza. Gli interessi comuni sono talmente tanti che la situazione attuale deregolata NON durerà a lungo. Ciao! 

[Serena1]

@Orvieto-In-Centro0

80 contratti l'anno?  wowww ...magari!!!

cmq lo trovo un compromesso abbastanza onesto.. 🙂 

[Roberto143]

@Orvieto-In-Centro0 @Serena1

Di sicuro possiamo dire che di leggi, normative, regolamenti ce ne sono fin troppi.

Purtroppo spesso in aperta contraddizione tra loro, ed é molto difficile, se non impossibile, individuare con esattezza le regole alle quali attenersi per non incappare in sanzioni, dall'uno o dall'altro Ente (AdE, GdF, Regione, ecc.)... a torto o a ragione.

Ad esempio io in una recente ricerca (scopro qualcosa di nuovo ogni giorno), ho trovato questo link: 

http://def.finanze.it/

É giusto? É sbagliato? É l'ultimo aggiornato o é stato superato? Boooo

Fatto sta che dice, tra le altre cose:

5. Le unita' abitative ammobiliate ad uso turistico sono case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o piu' stagioni, con contratti aventi validita' non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero. Le unita' abitative ammobiliate a uso turistico possono essere gestite:

a) in forma imprenditoriale;

b) in forma non imprenditoriale, da coloro che hanno la disponibilita' fino ad un massimo di quattro unita' abitative, senza organizzazione in forma di impresa. La gestione in forma non imprenditoriale viene attestata mediante dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorieta' ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, recante il testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, da parte di coloro che hanno la disponibilita' delle unita' abitative di cui al presente articolo;...

Qui sembrerebbe che il discrimine sia esercitare l'attivitá con oltre 4 case... oltre a non prestarei servizi aggiuntivi, ma con un minimo di sette giorni e un massimo di 6 mesi per singolo soggiorno.

Certo, sono norme che sembrano prevaricare l'art. del C.C. che dovrebbe regolamentare la locazione pura...

Un bel pasticcio di sicuro.

Meglio comunque evitare di avere una concomitanza di "fattori a rischio": 

- servizi aggiuntivi

- più case

- soggiorni brevissimi

- assenza contratti

- pubblicizzazioni anomale

- organizzazione check-in check-out pulizie tramite terzi

- prevalenza del reddito da affitto su altri redditi...

- ecc ecc

almeno credo... 😮

[Serena1]

@Roberto143

sicuramente ci sarà una svolta in senso positivo delle norme perche ormai il fenomeno è inarrestabile...

nel frattempo dobbiamo solo pararci il didietro andando il più possibile sulla retta via... poi si vedrà :))

[Orvieto-In-Centro0]

''in senso positivo'' dipende dal punto di vista di chi... eheh... temo non della maggioranza... anche se a ben guardare se questo fenomeno delle locazioni sregolate diventasse 10 volte più ampio di com'è ora, ciascuna locazione lavorerebbe 10 volte meno di prima e tutti si dedicherebbero ad altro, magari ad affitti lunghi 4+4 e buonanotte! Dunque alla fin fine penso che sia davvero interesse anche delle stesse Locazioni che il settore venga regolato, perchè altrimenti potenzialmente in una città come Roma o come Firenze o come Milano si potrebbe arrivare ad avere 1 locazione per ogni appartamento presente: a chi gioverebbe? A quel punto a nessuno più...

Sul concetto di OCCASIONALITA', SALTUARIETA', NON ORGANIZZAZIONE DI UN'ATTIVITA', contrapposti a quello di CONTINUATIVITA', ABITUALITA', ORGANIZZAZIONE DI UN'ATTIVITA', nell'apposita Room ''Normative e Tasse'' (e anche altrove) Roberto ed Io abbiamo scritto già così tanto che mi viene il mal di stomaco a riscrivere tutto anche qui, dunque evito...

Limitatamente a Partita Iva si, Partita Iva no in riferimento alle sole LOCAZIONI, il discorso dell'Occasionalità (ecc.) non sembra essere appropriato per quei proprietari che locano direttamente e personalmente il proprio immobile di proprietà o parte di esso, perchè i Redditi prodotti sono Fondiari o da Fabbricato. Diverso il discorso per le Sublocazioni di immobili non propri a terzi, che producono infatti Redditi Diversi (o in certi casi, gli stessi degli Extralberghieri professionali, Redditi da Impresa con Partita Iva).

E' vero però che, anche nel caso dei Redditi Fondiari o da Fabbricato, deve dimostrarsi che siano sul serio tali! E che non siano Redditi Diversi mascherati da Redditi Fondiari! E mi riferisco ai già citati da Luciano 'servizi accessori o complementari' oltre che a tutti gli altri limiti paletti e divieti previsti per le Locazioni, a differenza che per gli Extralberghieri.

Inoltre, come sto dicendo tutti i giorni nei miei Posts (Legge Toscana, Proposta di Legge Toscana, Legge Umbra, ecc.) ogni Regione può intervenire per delimitare meglio il discrimine tra chi effettua locazioni professionalmente e chi invece da privato come plus. E Toscana e Umbria rivelano come ultima tendenza quella di intervenire anche pesantemente sulla questione delle Locazioni turistiche o pure, spinte probabilmente da una serie di interessi convergenti (Federalberghi, Fisco, Legislatori nazionali e regionali, Extralberghieri, ecc.). E cosa stanno dicendo? Che i soggiorni, ad esempio, non dovrebbero essere in prevalenza inferiori alle 7 notti! Come è ovvio... Che le case non dovrebbero essere più di 2 (come già si sa a livello nazionale dal Fisco in relazione alle Strutture Ricettive Case Vacanze - solo la Lombardia non l'ha capito e parla ancora di 3 case anzichè 2 -)... Che non devono essere forniti Servizi Accessori o Complementari! Come è ovvio... Tutto sta a definire meglio alcuni aspetti QUANTITATIVI anzichè QUALITATIVI: quante case, quanti soggiorni, di che durata, ecc.

Ma la soluzione è più vicina di quanto sembri... Attendiamo fiduciosi, prima di cambiare definitivamente mestiere (aggiungerei sia noi Strutture sia voi Locazioni, perchè se l'aumento esponenziale continua ad essere di queste dimensioni a breve tutti voi dovrete rinunciarci esattamente come noi...). Ciao! ; )

[Luca177]

Ragazzi siete incredibili, ne sapete una più del diavolo e ponete quesiti che io, ovviamente vista l'esperienza praticamente nulla, non mi ero posto.

Intanto mi ero dimenticato di ringraziare @Roberto143 per il contributo con il facsimile del contratto, scusa rimedio ora, ma preso dalla fame di conoscenza mi sono soffermato su altri aspetti lasciando per dopo il "boccone migliore" 🙂 

Appena posso lo apro e me lo studio, sottoponendolo sia al mio commercialista (ho partita IVA come webdeisgner e DJ con il regime dei minimi e gli ho anche chiesto se non sia il caso di integrare il codice ATECO per gli affitti, attendo risposte) che al mio avvocato (ho troppi anni ed un brutto carattere per non avere un avvocato di fiducia 🙂 

Comunque voglio ringraziare tutti per il contributo, mi state facendo sentire meno solo in questa avventura, cosa non da poco.

Intanto l'annuncio l'ho modificato mettendo un prezzo più basso a partire da una sola persona (mi farebbe piacere avere qualche feedback 🙂 ) aumentando un po' il costo per la seconda persona in maniera da non svendere proprio l'appartamento.

Ma da due giorni sono spariti tutti... nessun contatto, nessuna risposta a chi aveva fatto domande... boh... prenotato il capodanno è come se l'annuncio fosse sparito... forse è normale, spero bene, perché intanto mi sta pressando una persona che lo aveva visto per affittare a lungo (molto lungo... 4+4) termine... ed io non vorrei impegnarmi in tal senso ma non posso neanche perdere troppo tempo... speriamo bene 🙂 

[Roberto143]

@Luca177

Grazie per gli apprezzamenti, anche da parte di @Orvieto-In-Centro0 e @Serena1 (che non avendo "chiocciolato" i nomi potrebbero non vedere il tuo post).

Ti aspettiamo con eventuali suggerimenti dopo la consultazione con commercialista e avvocato! 😉

[Luca177]

@Roberto143 hai ragione, mi devo abituare a questa storia delle chiocciole, io sono abituato ai buoni vecchi forum (a cui questo spazio somiglia di più) dove bastava rispondere ad un post per essere automaticamente iscritto allo stesso e ricevere le notifiche di nuovi messaggi, così come apparivano da una parte in ogni pagina l'eventuale presenza sia di messaggi privati che nuove risposte ai post seguiti. Mi abituerò alla novità 🙂 

Ovviamente aggiornerò molto volentieri con i pareri dei professionisti, anche se sono sicuro che saranno da prendere con le molle perché non si sbilanceranno ... com'era la barzelletta miticamente raccontata da Gigi Proietti a proposito degli avvocati ?!?!

"qui se li inc....o, qui se li inc....o, qui te se 'ncu...o, qui se li inc....o, qui te se .... " ecco... il senso credo sia chiaro (e scusate il linguaggio, ma se cercate sul tubo vi rendete conto di come Proietti la renda leggera e divertente, io non sono all'altezza 😄 ) 

[Roberto143]

@Luca177 , conosco bene... si da il caso che sia di Roma... 🙂

[Luca177]

@Roberto143 fiuuuuuu.... temevo ... AVVOCATO ^_^ 😄