Tassazione - Cedolare secca

[Alessia3]

Buongiorno a tutti,

affitto da un paio d'anni ma il rapporto è sempre stato diretto tra me (host) e il guest.

Pertanto nella dichiarazione dei redditi ho sempre optato per la cedolare secca.

Ora sto iniziando a ricevere prenotazioni anche da Airbnb, che intermedia il rapporto tra host e guest.

Pertanto il rapporto non è più tra privati (come previsto dal regime di tassazione agevolata) ma noi host riceviamo il pagamento da un soggetto giuridico (AirBnb).

Nella pratica succede che invece del 21% (mi sembra, ora a memoria non ricordo), io andei a pagare l'aliquita Irpef della mia dichiarazione dei redditi, che è nettamente maggiore.

Avete già analizzato la problematica?

Grazie

[Roberto143]

@Alessandro265

La "locazione turistica" è la locazione di immobili concessi per brevi periodi ad uso abitativo e per finalità turistiche. Sono nominate anche "Locazioni Pure" poiché si limitano a regolare i termini relativi al solo godimento temporaneo del bene e non anche la fornitura di servizi di tipo accessorio o complementare per i quali vige espresso divieto.

Il contratto di locazione turistica è regolato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 1, comma 2 lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431 nonché dall’art. 53 del Codice del Turismo, D.Lgs. 79/2011, “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche” secondo cui “gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.”

La "cedolare secca sugli affitti" è un'imposta che è stata introdotta a partire dal periodo di imposta 2011, va a sostituire le altre tasse dovute sulle locazioni.

Per i contratti di locazione, consiste nell'applicazione di un'aliquota fissa di tassazione (21 per cento) al posto di quella calcolata a scaglioni Irpef che si applicherebbe al reddito del contribuente. Perciò, più il reddito del locatore è alto, più risulta conveniente applicare la cedolare secca. 

Il contribuente ha piena facoltà di adottarla o meno, essa si pone come alternativa al regime di tassazione ordinario.

L'adozione della cedolare comunque deve essere valutata sulla base di ogni specifico contribuente, in quanto presenta aspetti positivi e negativi:

- positivi: l'aliquota più bassa e l'esclusione del reddito da affitti alla determinazione del reddito imponibile

- negativi: sull'imposta cosí calcolata non si possono applicare deduzioni e detrazioni.

La casa vacanza è una vera e propria attività ricettiva, é regolamentata dalle Regioni, non é una locazione, non si può applicare la cedolare secca, ecc ecc.

Insomma, pur se apparentemente simili, locazione turistica e casa vacanza sono profondamente diverse nella natura normativa e fiscale.

[Alessandro265]

Quindi, se alla mia locazione pura aggiungo l onere di pulizia finale e fornitura di biancheria, sfociò nella "casa vacanza" normata dalla legge regionale Lombardia e non posso più usufruire della cedolare secca  ma sono in ambito di dichiarazione in una situazione di "redditi diversi" a cui applico gli scaglioni irpef

[Roberto143]

@Alessandro265

Se sei in Lombardia, purtroppo la Regione per il momento (fino a che la legge regionale non sarà impugnata) non prevede la locazione turistica pura, ma la equipara alla casa vacanza, con obblighi normativi specifici delle attività ricettive.

Nonostante questo, nell FAQ pubblicate dalla Regione stessa, si afferma che è possibile applicare la cefolare secca.

Di fatto, un gran pasticcio.

[Alessandro265]

Può girarmi il link se lo trova della regione Lombardia che ho provato a cercarlo ma non trovo la parte relativa alla cedolare

La ringrazio per la disponibilità che dimostra e l'estrema tempestivita 

Alessandro

[Roberto143]

LEGGE REGIONALE CASA VACANZA

FAQ

@Alessandro265

[Alessandro265]

Quindi alla fine che sia locazione pura o casa vacanza con servizi per la regione Lombardia viene normata sempre con cedolare secca ... Ma alla fine non è AdE che dovrebbe normare queste cose ?

[Roberto143]

@Alessandro265

Infatti.

La legge regionale della Toscana é stata impugnata dal Consiglio dei Ministri su istanza di PRO.LOCA.TUR (della quale suggerisco l'iscrizione) e Confedilizia.

Ma le leggi regionali si possono impugnare solo entro 60 giorni dalla pubblicazione sulla G.U.

Oppure al TAR con ricorso in caso di giudizio in una controversia.

Comunque PRO.LOCA.TUR sta portando avanti iniziative per la tutela della locazione turistica in tutta Italia.

Iscrivetevi se volete sostenere le sue iniziative.

[Alessandro265]

Buongiorno sa indicarmi dove posso trovare la sentenza della Cassazione indicata che permette di avere la agevolazione in cedolare secca anche con la sola fornitura dei servizi di accoglienza e fornitura lenzuola iniziale .

Inoltre colgo l occasione, per chiederle se io dò in locazione ad un agenzia immobiliare del mio paese il mio immobile e lei usa portali come Airbnb o altri simili e incassa l intero canone di locazione compresa la sua provvigione e quella del portale io  sul contratto dovro riportare quanto versato dal conduttore (compresa la provvigione del portale e la provvigione della mia agenzia ) oppure solo la parte del canone di locazione ? E in sede di dichiarazione quale valore uso ?

Per chiarimento specifico che la agenzia che uso si occupa anche della pulizia accoglienza e versamento tassa di soggiorno . Lei potrebbe fatturare separatamente i sui costi direttamente al conduttore arrivando al valore complessivo pubblicato sul portale all' atto della prenotazione ? In questo modo la locazione sarebbe imputabile a me come proprietà e i servizi aggiuntivi li incassa e gestisce l agenzia .

In attesa di riscontro

[Rosa220]

Sul sito AGENZIA DELLE ENTRATE ESISTE UNA GUIDA E UN FILMATO ESPLICATIVO DELLA MATERIA.

[Giacomo37]

Ciao Roberto, volevo sapere se sei al corrente che Aib&b sta provvedendo finalmente ad adeguarsi, grazie agli ultimi passaggi normativi, al pagamento diretto della parte fiscale che ci compete. Scusami ma non riesco a trovare altro modo per mettermi in contatto con te. Il mio indirizzo mail è [mail hidden] 

[Roberto143]

@Giacomo37

Scusa, ma perché vuoi metterti in contatto con me?

[Giacomo37]

Perché sei preparato. E volevo chiederti sei hai notizie sulla tassazione che Airbnb provvederà ad emettere in automatico sulle nostre transazioni da giugno

[Roberto143]

@Giacomo37

Ti ringrazio per il complimento.

Ma siamo in un forum, credo il metodo migliore (e naturale) sia chiedere e rispondere pubblicamente, in modo che altri possano approfittare della discussione.

Non credo di potere (e volere) rispondere singolarmente a tutti gli utenti che vogliono chiedere la stessa cosa... 🙂

Infatti, se fai un ricerca, ci sono già numerose discussioni aperte sul tema che ti interessa, con numerose risposte (anche mie).

[Giacomo37]

@Giacomo 

Grazie Roberto, scusami, non volevo si uscisse dal forum, anzi l'utilità di queste discussioni è proprio quella di lasciarle a totale fruizione della community. Ho cercato notizie sull'automatismo fiscale al quale si dovrebbe poter aderire, ma non ne ho trovate. Probabilmente la mia ricerca non sono stato in grado di condurla efficacemente. Premesso che tutto quello che hai scritto, sulle modalità di contratto, registrazione in questura, etc. sono passaggi che avevo fatto con estenuanti ricerche e che corrispondono perfettamente a quello che cosigli di fare tu. Mi chiedevo se potessi evidenziarmi un link che mi chiarisse se effettivamente da giugno si protrà aderire a questa forma automatica dei pagamenti fiscali. Credo che anche tu trovi abbastanza scomodo, tenere tanti piccoli contratti da dichiarare, io troverei oltremodo comodo che la parte fiscale fosse trattenuta alla fonte da AirB&B. Se hai notizie ti sarei molto grato. Grazie un abbracci Giacomo 

[Roberto143]

@Giacomo37

Ti incollo una mia risposta ad una domanda analoga alla tua, nel post "Tassazione - cedolare secca".

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Premesso:

- che il decreto, la norma, non è stata ancora pubblicata sulla GU, quindi per il momento si tratta unicamente di indiscrezioni dei media;

- che qualora fosse effettivamente emanata, bisognerà vedere come sarà strutturata, e l'Agenzia delle Entrate dovrà definire i dettagli del tutto;

quindi prima di allora, qualunque ragionamento è una illazione.

Detto questo, volendo appunto fare qualche illazione, penso che:

- il termine "cedolare secca" sia stato abusato dai media, e che in realtà di tratti di una "semplice" trattenuta alla fonte, di una misura pari a quella prevista per la cedolare secca, ma che poi possa essere gestita appunto come anticipo di imposta in sede di dichiarazione dei redditi;

- credo che il contribuente, in sede di dichiarazione dei redditi, potrà pertanto continuare ad optare per l'eventuale utilizzo della cedolare secca per gli affitti, oppure per la tassazione ordinaria Irpef, che va dal 23% al 43%;

- la "vera" cedolare secca infatti, ancorchè percentualmente inferiore all'aliquota più bassa Irpef, non necessariamente potrebbe essere conveniente, in quanto sull'imposta conseguente non si possono applicare deduzioni e detrazioni (cosa invece possibile con la tassazione ordinaria);

- quindi, ritengo (ma ribadisco, giusto per fantasticare) che si possa continuare a dichiarare gli affitti sulla base di quanto effettivamente riportato in contratto, e non sulla base della transazione Airbnb.

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Detto questo (e cioè, la cosa più importante è che è ancora tutto da definire, quindi si fanno solo supposizioni), penso proprio che non dovrebbe cambiare nulla per chi già mette gli affitti introitati nella la dichiarazione dei redditi.

Quindi continuerà a compilare il quadri B dei redditi da fabbricati esattamente come prima, e a determinare l'ammontare dell'imposta da pagare, esattamente come prima (con la possibilità di optare per la cedolare secca o l'Irpef normale).

Solo che da qualche parte del 730 o Unico (che da quest'anno si chiamerà Redditi) ci sará una casella con l'indicazione dell'anticipo di imposta già trattenuta dal portale.

Quindi, sempre per ipotizzare, se nel corso dell'anno, hai fatto e dichiari 5000 euro di affitti e opti per la cedolare secca, dovresti pagare una imposta di 5000x21%=1050.

Nel riepilogo, dovresti trovarti una cosa del genere:

- imposta da pagare: 1050

- acconto imposta già pagata: 1050

- saldo da versare: 0

Oppure, esempio un po' più articolato, con anche altri redditi e  senza attivazione dell'opzione cedolare secca:

- redditi da affitti: 5000

- altri redditi: 30000

- totale imponibile: 35000

- aliquota: 27%

- imposta da pagare: (35000x27%)= 9450

- detrazioni varie: -400

- imposta da pagare al netto delle detrazioni: 9050

- acconto imposta già pagato: 1050

- imposta da versare: 8000

(*) dove naturalmente, i 1050 é l'imposta trattenuta dal portale e che andrà automaticamente nel credito di imposta della nostra posizione fiscale.

(**) ovviamente, i 5000 euro di affitti saranno contituiti, poniamo, da 10 affitti da 500 ciascuno, di cui avremo ricevuto, di volta in volta, dal portale, un accredito di 375 (500 lordo meno 4% commissione portale meno 105 anticipo tassazione)... 5000-20-105=375.

Ma, sia chiaro, l'ammontare da riportare in dichiarazione dovrà essere 500x 10= 5000 e non 375 x 10 = 3750