Capisco il tuo intento, @Andrew1032: affittare a dei professionisti di passaggio, quindi per ragioni di lavoro e non di svago o turismo, un A/10 condiviso, attrezzato con postazioni di lavoro, (solo) per il tempo che serve: la casistica da te illustrata si configura, nell’ordinamento giuridico italiano, non come una locazione, ma come una forma contrattuale atipica.
Non siamo in presenza di una locazione. Si tratta, quindi, di un contratto diverso dalla tradizionale locazione ad uso diverso (6+6), ma di un contratto atipico non regolato dalla legge 392/1978, il cui reddito rientra nella fattispecie dei redditi diversi, di cui alla lettera l), co.1, art.67 del TUIR, derivanti dall’assunzione dell’obbligo di fare, non fare e permettere (quadro RL del modello Redditi PF oppure quadro D del modello 730).
Se invece sei tentato di affittare un A/10 come abitazione, ti dico subito che è una pratica irregolare qui in Italia, non esente da insidiose conseguenze.
Perché? Perché la disciplina normativa, in materia, richiede che vi sia un allineamento tra la categoria catastale dell’immobile che si intende locare e l’impiego che si fa dello stesso. In ipotesi di incongruenza sono previste delle sanzioni fiscali: la categoria catastale può rilevare anche in sede di registrazione di contratto o di opzione cedolare secca.
Sotto un profilo invece meramente civilistico, in un atto di locazione immobiliare non ha alcuna importanza, ai fini della validità negoziale, la categoria catastale in quanto al legislatore non interessa il bene in sé stesso (se è un A/1 o un C/1, se è abitabile o inabitabile, se idoneo o abusivo, se è integro o se è sul punto di crollare), ma la prestazione, ossia la possibilità di godere di quella cosa: la categoria catastale costituisce solo una qualificazione tributaria dell’immobile che non rileva nei rapporti privati.
Pertanto, qualora l’host non renda preventivamente edotto il guest sulla destinazione d’uso dell’immobile che gli va a locare, e quest’ultimo accetti il rischio dell’impossibilità di utilizzarlo come abitazione, tale condotta può esporlo alla risoluzione del contratto oltre al risarcimento del danno.
Nel caso prospettato, un A/10 comporta l’esclusione dall’ambito oggettivo di applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi riservate agli immobili residenziali situati in Italia rispondenti a finalità abitative, ossia categorie catastali da A/1 a A/11 (escluso A/10 – uffici o studi privati) e relative pertinenze (box, cantine, soffitte ecc.)
Non solo. Esclusione dal campo di applicazione del prelievo sostitutivo della cedolare secca il reddito relativo ad un A/10, pur avendo magari il medesimo i requisiti di fatto per essere destinato ad uso abitativo.
C’è da dire però che tale condizione verrà accertata ex post dalla sola Amministrazione finanziaria, non potendo, con ogni evidenza essere richiesto al portale di home booking di verificare il classamento dell’immobile locato per il suo tramite.
In effetti, la maggioranza dei gestori online (e AIRBNB è uno di quelli che non ha “restrizioni” di sorta: un castello, un ufficio, una cantina, una grotta, un corridoio fognario per me pari sono: solo che AIRBNB, con le sue regole, non può imporre normative USA all’Italia o ignorare, quando gli interessa, le normative italiane) non richiedono all’host o comunque alla parte concedente l’indicazione della destinazione abitativa dell’immobile.
E allora cosa capita? Capita che il rispetto della circostanza che “gli intermediari […] non sono tenuti né a comunicare i dati né ad effettuare la ritenuta […] per le locazioni aventi ad oggetto immobili non abitativi” – come si legge a pag.9 della circolare n°24/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate – risulta, allo stato, una pura chimera, difficilmente conseguibile, con ripercussioni fiscali non indifferenti sugli spensierati delle micro-locazioni.
