Non sarò breve, @Adolfo0. Partiamo dalle premesse. Innanzitutto codesto proprietario-locatore deve essere una persona fisica privata che loca al di fuori dell’attività d’impresa. Sono ammessi anche i sublocatori e i comodatari.
I contratti di locazione/sublocazione/a titolo oneroso conclusi dal comodatario a favore di terzi devono essere brevi, vale a dire non devono superare i 30 giorni.
Deve trattarsi di un immobile ad uso abitativo situato in Italia (la cedolare non si applica agli immobili situati all’estero), quindi solo immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11, tranne A10, e relative pertinenze, nonché le singole stanze dell’abitazione.
La locazione può prevedere servizi strettamente funzionali al breve soggiorno (messa a disposizione di biancheria e pulizia finale dei locali) e può essere effettuata direttamente dal locatore o tramite l’ausilio di intermediari immobiliari o soggetti che gestiscono portali online.
I soggetti interessati hanno due possibilità: assoggettare ordinariamente ad IRPEF e relative addizionali i redditi fondiari derivanti dai canoni di locazione breve stipulati a partire dalla data del 1° giugno scorso oppure optare per la cedolare secca: a conti fatti, non c’è nessuna ragione di convenienza che possa far scegliere il regime ordinario, tranne nell’ipotesi di detrazioni d’imposta di ampia portata che si potrebbero perdere in caso di incapienza d’imposta: non è possibile scomputare tali detrazioni dalla cedolare secca.
Ciò detto, se tali soggetti si avvalgono di un intermediario esattore che riscuote i canoni per loro, tipo Airbnb, quest’ultimo applicherà una ritenuta del 21% sulle somme che incasserà dall’inquilino. La ritenuta non la possono pagare i locatori, neanche se lo vogliono. Airbnb incassa 800 euro dal guest? Bene, costoro si vedranno accreditati 800 euro meno il 21% e la commissione di Airbnb. Toccherà poi a loro scegliere in sede dichiarativa se intendono optare o meno per la cedolare secca. Se in tale sede eserciteranno l’opzione, quel 21% esaurirà l’imposta sulla locazione, se, invece, non opteranno, quel 21% sarà un acconto IRPEF da conguagliare, aggiungendo la differenza in base al loro scaglione di reddito (aliquota = da 23 a 43%).
Oggi Airbnb versa il canone al netto delle commissioni concordate, in futuro (forse) verserà tutto il canone al netto delle commissioni e della ritenuta. Tranne questa operazione fiscale, non cambierà nulla rispetto al passato.
Quello che devo fare è tenere sempre conto dei pagamenti che ricevo e sapere che fino a che Airbnb non applica la ritenuta, li riceverò completi e dovrò liquidare l’imposta sul canone, non essendomi stata fatta ritenuta. Qualora, invece, Airbnb applicasse la ritenuta, comincerò a riceverli al netto dell’importo, perché la ritenuta la paga lui versandola all’erario, anche se io non ho opzionato la cedolare: l’intermediario esattore farà sempre la ritenuta, a prescindere che io cedolarizzi o meno, spetterà a me la decisione (amletica) se irpefizzare o cedolarizzare (questo è il dilemma). Potrei anche decidere di rimanere in IRPEF perché ad esempio devo sfruttare delle cospicue detrazioni da ristrutturazioni edilizie che perderei se rimanessi in cedolare.
A marzo dell’anno successivo Airbnb mi manderà poi una certificazione unica in cui verrà certificato l’ammontare lordo e l‘ammontare delle ritenute. Questa certificazione mi servirà da memo sugli importi che andrò ad indicare in dichiarazione, andando a scegliere o meno la cedolare, perciò, dovrò fare molta attenzione perché potrei ritrovarmi con degli importi soggetti a ritenuta (contratti di locazione breve intermediati da un esattore fisico o online) e altri no (contratti di locazione lunga intermediati o meno oppure breve non intermediata).
Tuttavia, a ben guardare, sono tante e differenziate le situazioni che possono prospettarsi. Poniamo il caso che il locatore affidi l’incarico ad un intermediario fisico (agenzia immobiliare AR92) e che questo, a sua volta, si avvalga di altri intermediari: in questo caso, sarà l’agenzia immobiliare AR92 ad applicare la ritenuta e, se interviene nella stipula del contratto, a comunicare i dati ad esso relativi e a conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate (si veda, in tal senso, il par.2.2 della circolare dell’Agenzia delle Entrate n°24 del 12 ottobre scorso).
Non solo. Nel caso in cui l’agenzia immobiliare AR92 che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo inserisca l’offerta di locazione su piattaforme online, l’obbligo di comunicare i dati del contratto rimane in capo all’agenzia immobiliare AR92 anche nell’’ipotesi in cui questo sia concluso per il tramite della piattaforma. La piattaforma, infatti, rende la prestazione all’agenzia, la quale se ne avvale per esercitare la propria attività di intermediazione, e non direttamente al locatore. L’agenzia immobiliare AR92 è inoltre tenuta ad effettuare la ritenuta – è stato chiarito nel suddetto documento di prassi - se interviene nel pagamento del contratto e dovrà informare il gestore della piattaforma rispetto alla veste nella quale opera in modo che quest’ultimo, a sua volta, non effettui gli adempimenti previsi ex lege.
Mollo qui per oggi, Adolfo, se no tracollo. Molti cordiali saluti da un provatissimo Gigi.
