Gli ambiti toccati dal quesito sono molteplici. Partiamo da quello amministrativo. La legge regionale lombarda presenta – come peraltro alcune leggi di altre Regioni in materia di turismo - aspetti di dubbia costituzionalità, a partire da presunzioni circa il carattere imprenditoriale di un’attività non desumibile dal numero degli alloggi a disposizione. Ma il legislatore regionale lombardo è un tipo accorto e non cade nel tragico errore in cui era incorso il legislatore regionale toscano che, appena ha menzionato il termine “locazione” e si è lanciato in ardite regolamentazioni, è stato subito bacchettato sulle dita dal Governo che lo ha messo in riga, ricorrendo alla Corte Costituzionale per bocciare l’intero articolo e l’intromissione in materia di esclusiva competenza nazionale.
Allora che cosa fa quel marpione del legislatore lombardo? Butta alla rinfusa dentro il calderone del settore turistico B&B, affittacamere, CAV, ostelli, rifugi alpini e una locazione pura turistica qualsiasi? No, sa benissimo che il complicato arriva dopo, quando c’è da fare i conti con la legge dello Stato centrale che non fa sconti a nessuno, e allora si muove di articolo in articolo con la prudenza di una sentinella indiana, facendosi “sgamare” solo nelle disposizioni comuni per attività ricettive alberghiere ed extralberghiere (art. 38), ove le locazioni turistiche totali o parziali, che non si prestano ad indebite estensioni da parte delle Regioni (art.1, co.1., lett. g) della legge 431 del 1998), che aveva cercato in tutti i modi di non menzionare, sapendo, fanno improvvisamente capolino accanto a quest’ultime, ma ai soli fini delle comunicazione flussi turistici, obbligo TULPS ecc. previste dalla normativa statale.
Il legislatore lombardo non configura – come può apparire in base ad una lettura frettolosa dell’art.26 della legge regionale 27/2017 e relativo regolamento attuativo – il proprietario del singolo appartamento concesso in mero affitto turistico come gestore di una CAV. In sostanza, non si sogna minimamente di equiparare le CAV alle locazioni turistiche.
Cosa opera per bypassare l’”ostacolo” della locazione turistica della cennata legge del 1998? Semplice. Non la qualifica, non la inquadra: non definisce – almeno esplicitamente – le locazioni turistiche pure, ma solo le CAV, aggiungendo che le medesime a gestione non imprenditoriale (max 3 unità immobiliari, altro volo pindarico - come ribadito dal TAR del Veneto - nel momento in cui pretende di fissare le scriminanti tra ciò che è impresa turistica e ciò che non lo è) non richiedono la SCIA, ma una semplice comunicazione di avvio attività CAV, con la conseguenza di ingarbugliare la matassa e rendere difficoltoso per un locatore lombardo non imprenditore anche affittare per cinque notti il suo alloggio a due turisti giapponesi di passaggio (laddove si disciplina maniacalmente perfino il numero dei coltelli da cucina che devono essere presenti in una CAV. Roba da manicomio).
Chi affitta il suo immobile occasionalmente per brevi periodi – con un atto di diritto privato, perché questo è l’ambito in cui (spesso inconsapevolmente) ci muoviamo - non intende intraprendere alcuna attività di tipo ricettivo (CAV), ma semplicemente mettere a reddito il suo immobile versando le imposte all’erario ed osservando le prescrizioni pubblicistiche dettate da altri fini, come quelli urbanistici o igienico-sanitari, né più ne meno di ciò che fa tradizionalmente quando affitta il medesimo immobile per periodi più lunghi.
Ma arriviamo al dunque: il turn-over negli alloggi locati a fini turistici in condominio ed eventuali divieti. Premesso che la normativa regionale niente dispone in proposito né che i Comuni debbano accertare il consenso del condominio, in questo caso si tratta di problemi che possono trovare soluzione – o che comunque possono essere limitati nella loro gravità – da previsioni specifiche del regolamento contrattuale del condominio. Se non esiste alcun divieto esplicito di svolgere un’attività di CAV, o un’attività ad essa riconducibile, via libera, salvo ondivaghe interpretazioni e mutamenti di rotta da parte della Cassazione che nel tempo (anche recente) non sono mancate.
L’avvio dell’attività ricettiva CAV a gestione non imprenditoriale (documentabile in assemblea esibendo la relativa comunicazione al Comune) né tanto meno il mero affitto di un alloggio a fini turistici non rappresenta di per sé un pregiudizio per gli altri condomini. Difatti la CAV o la locazione turistica non comportano un utilizzo degli immobili diverso da quello delle altre civili abitazioni e non possono ritenersi automaticamente lesive per gli altri condomini, salvo la prova concreta di un pregiudizio grave alll’intera compagine condominiale (da provare magari con verbali delle autorità di P.S.).
Sulla questione si è espressa dieci anni fa la Corte costituzionale dichiarando l’incostituzionalità di una norma della Regione Lombardia che aveva subordinato l’apertura di un’attività ricettiva di B&B all’autorizzazione dell’assemblea del condominio (quando il legislatore regionale esagera): i rapporti tra condomini sono regolati dal codice civile, non da una legge regionale. In proposito, la Corte ha anche ricordato che non si possono porre limitazioni al diritto di proprietà dei singoli condomini, a meno che limitazioni non siano accettate o nei singoli atti d’acquisto o mediante approvazione del regolamento condominiale.
