vincoli su B&B Bologna

[Alessandro397]

Buongiorno a tutti e un grazie a chi mi aiuterà!

Ho un attività B&B registrata regolarmente a Bologna, non sono quindi un affitta camere o altra tipologia e non ho la partita iva.

Al momento dell'apertura della attività in comune, mi è stato riferito dall'operatore che non mi sarebbe stato possibile utilizzare il portale Airbnb per pubblicizzare il mio alloggio in quanto per la tipologia B&B non è previsto, da regolamento, la possibilità di pubblicizzare il proprio alloggio.

Mi chiedo chi ha un'attività registrata come la mia come sia organizzato per utilizzare Airbnb.

Inoltre, come può influire il fatto che la tassa di soggiorno per Bologna venga versata direttamente da Airbnb? Questo può generare controlli incrociati?

Grazie!

[Alessandro397]

Aggiungo un'esplicito trafiletto preso dalla informativa del Comune di Bologna e titolo esplicativo delle modalità di funzionamento del B&B:

"Si considerano normali attività di informazione, oltre a cartelli, frecce e indicazioni previste dalla
Delib.G.R. n. 2871/2001, anche i siti Internet privati purché non siano inseriti in circuiti di
prenotazione e commercializzazione con caratteristiche che travalichino una semplice
informazione, indicazione di visibilità o delle coordinate quali indirizzo, telefono, fax ed e-mail."

Qualcuno che abbia attività di B&B a Bologna e utilizzi Airbnb? Possiamo confrontarci?

Grazie, ciao.

[Emily352]

Procediamo con ordine @Alessandro397 . Versante B&B. In Emilia-Romagna:

* solo forma non imprenditoriale;

* attività svolta in modo saltuario: max 120 gg. non continuativi oppure 500 pernottamenti (persona x notte)/anno solare;

* proprietario/usufruttuario;

* obbligo di residenza e abituale dimora (devi viverci dentro);

* il gestore rilascia ricevute fiscali/fatture senza IVA, con marca da bollo (se dovuta).

E arriviamo al dunque: la promozione pubblicitaria. La previsione è del tutto irragionevole. Considera che l’”anatema” colpisce anche i privati che affittano appartamenti ammobiliati ad uso turistico, ricompresi nelle “Altre tipologie ricettive” (delibera regionale 2186/2005, pag.29), solo che adesso la Regione Emilia-Romagna – per tale altra tipologia ricettiva - ha dovuto in parte fare marcia indietro, sull’onda dell’art.4 del DL 50/2017: in sostanza la "scomunica" si estende ora solo alle locazioni turistiche con prenotazioni online non brevi (di durata oltre 30 giorni).

La pubblicità su AIRBNB e sui portali immobiliari è vietata per i privati, pena sanzione amministrativa (art.39 (Sanzioni per altre  violazioni) della LR n°16/2004) perché per i sommi sacerdoti regionali la pubblicità attrarrebbe una semplice LT o B&B  nella sfera dell’attività d’impresa esercitata non più in modo occasionale e saltuario, ma continuativo di stampo imprenditoriale.

La pubblicità può essere un elemento, ma non sufficiente da solo, a determinare il carattere commerciale di una attività: occorre ben altro, sistematicità, attività principale o esclusiva, rilevanza reddituale, professionalità, organizzazione di mezzi ecc.

Fai pubblicità su AIRBNB? Per la Guardia di Finanza non sei più un piccolo proprietario persona fisica, ma sei un soggetto camuffato che ha evaso l’IVA con riferimento alle operazioni imponibili e che fa pure pubblicità per la sua impresa, se non fosse che tale diktat travalica l’effettivo potere deliberativo della Regione, invadendo un campo non suo: la Regione non può stabilire chi è imprenditore e chi no, ambito di competenza dell’amministrazione finanziaria (la legge regionale toscana, a suo tempo, è stata impugnata per questo).

Non è un caso che il comma 3-bis dell’art.4 del DL 50/2017 rimandi al MEF l’emanazione di un ulteriore regolamento  che dovrà definire i criteri in base ai quali l’attività di locazione si considera  esercitata in forma imprenditoriale.

La legge regionale dell’Emilia-Romagna, essendo datata (risale al 2004) può essere solo impugnata davanti al TAR, nel corso di un eventuale contenzioso.

Versante imposta di soggiorno. Provo a spiegartela in questo modo: tu sei un semplice ragioniere che lavora per Airbnb (senza aver fatto domanda di assunzione) nella riscossione dell’imposta. Il portale la riversa al Comune, ma il fatto che tu non faccia il bonifico trimestrale non ti esonera comunque della segnalazione dell’imposta a zero all’apposito ufficio del Comune, il cui Ufficio Riscossione e Controlli ti terrà monitorato (i dati sul numero degli ospiti e sui relativi pernottamenti si incroceranno con quelli statistici della Provincia).

[Alessandro397]

Grazie @Emily352 per la tua risposta, mi hai dato molti spunti di riflessione.

Se non ho capito male, quello che mi vuoi dire circa l'utilizzo o meno di Airbnb e dei portali immobiliari per "pubblicizzare" il mio B&B non è un fatto direttamente perseguibile se non in relazione al fatto che, con il realizzarsi anche di altre circostanze, la mia attività non sia riconducibile ad un'organizzazione di tipo imprenditoriale. Dato che attività imprenditoriale non è perchè ospito poco e "male", posso permettermi di utilizzare i portali in maniera tranqulla a tuo parere? Altri con la mia setssa esperienza che dicono?

Relativamente al versamento della tassa di soggirno da parte di Airbnb mi chiedo se questo non possa essere una cartina torna sole con la quale il comune mi perseguita perchè ho utilizzato un portale quando in realtà, "non potrei"!

Vorrei capire in base anche all'esperienza degli altri utenti di Bologna, se posso andare tranquillo o è  meglio rinunciare ad utilizzare Airbnb.

Grazie!

[Antonino103]

Ciao @Alessandro397 ,

Poi com'è andata?

Io mi ritrovo nella tua identica situazione.

Grazie 🙂

[Chiara941]

@Alessandro397 come è andata???? Stessa situazione. Anzi io    sono più radicale, con il decreto di Renzi del 2017 io ritengo di poter locare stanze dentro casa mia con la tipologia degli affitti brevi e usando Airbnb . Ora non vuol dire che faccio evasione fiscale perché comunque i denari che percepirò li dichiarerò in dichiarazione dei redditi. Ma il fatto che la mia situazione non rientri formalmente nelle tipologie della LR (residente nell’immobile di cui loco una stanza, stanza che non è sempre ad uso esclusivo di ospiti terzi e senza offrire colazione) secondo me non mi impone di fare una scia e al contempo però non devo essere inibita nel mio diritto di proprietà, devo essere libera di locare comunque quella frazione di casa. 
confronti? Esperienze? @Antonino103  @Emily352 

[Alberto1535]

@Chiara941 buonasera,

io sono in una situazione diversa dalla tua: quale proprietario "privato" non residente faccio esclusivamente locazioni brevi (max 30 giorni) di un (intero) appartamento tramite Airbnb, vale a dire locazioni per esigenze abitative di natura transitoria per studio, lavoro, cura, affari, o per altre esigenze, nonchè, anche, per finalità strettamente turistiche (culturali, enogastronomiche, sportive, religiose).

Mi muovo quindi, esclusivamente nell'ambito della definizione di locazione breve introdotta dal DL 50/2017.

Ma nel mio caso, il passaggio amministrativo obbligato è stata una comunicazione al Comune di inizio locazione di "appartamento ammobiliato per uso turistico" (art.12 della datata L.R. 16/2004), vale a dire la locazione turistica diretta (senza intermediari) con durata sino a 6 mesi (tipico modello della locazione nella Riviera romagnola).

Per questa "altra tipologia ricettiva"  datate Delibere della Giunta regionale (2005 e 2007) vietano la pubblicità, quindi l'annuncio su Airbnb o altri portali.

Per acquisire il numero di Protocollo Generale del Comune richiesto dalla Questura per le credenziali di accesso al Servizio alloggiati web è stata questa l'unica strada percorribile.

Cui hanno fatto seguito le richieste per l'accesso a GEIS - imposta di soggiorno, per l'accesso a ROSS1000 per la comunicazione dei flussi turistici alla regione, e infine, le comunicazioni al Comune per la TARI (in quanto il nostro Comune ha deciso che la locazione turistica e la locazione breve comportino il passaggio all'utenza non domestica e siano parificate in termini di tariffa al mq all'albergo senza ristorante !).

Quindi, da un lato, c'è la legittima volontà del proprietario privato di locare (in tutto o in parte una sua proprietà), dall'altro lato c'è una "vecchia" normativa regionale che vorrebbe continuare a imporre vincoli e ostacoli che si spiegano solo con l'intenzione di contrastare in tutti i modi il fenomeno della locazione breve.

Per "essere in regola", a mio parere, occorre ricercare delle soluzioni di compromesso.

La pura locazione di una stanza da parte del proprietario "privato" residente non è contemplata dalla normativa regonale.

L'affittacamere è invece esercitabile come attività ricettiva in forma imprenditoriale anche in presenza di residenza, purché siano differenziati nella planimetria gli ambienti destinati al proprietario e quelli destinati ad affittacamere. In questa ipotesi le norme regionali non pongono ostacoli alla pubblicità tramite portali. Optando per il regime forfetario sono previste significative agevolazioni fiscali in particolare per i neo-imprenditori (tassazione sostitutiva al 5% calcolata solo su una quota parte dei ricavi).

Per il proprietario "privato" residente un'opportunità di "compromesso" può essere il Bed & Breakfast-attività saltuaria di alloggio e prima colazione [art 13 LR + D.G.R. 2149/2004].

Anche per questa altra tipologia ricettiva non sarebbe consentito l'annuncio su portali.

Mi permetto suggerire di assumere informazioni su questa ultima tipologia.

In alternativa, valutare la forma imprenditoriale con regime forfetario.

Un cordiale saluto.

[Chiara941]

Domanda.

ma in virtù del noto accordo tra Comune di Booogna e Airbnb; Airbnb, che versa al Conune la tassa di soggiorno, comunica al Comune di Bologna anche i riferimenti degli host?

[Alberto1535]

 @Chiara941 

Per quanto riguarda i rapporti tra Airbnb e l'Agenzia delle entrate:

“Per facilitare l’assoggettamento a tassazione dei redditi” (Circ.n.24/E), la normativa (DL 50/2017) attribuisce un ruolo particolare ai soggetti che intermediano la conclusione del contratto o che intervengono nella fase del pagamento.

Gli intermediari, relativamente ai contratti di locazione breve conclusi per il loro tramite, devono trasmettere i dati dei contratti all’Agenzia delle entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo, e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate.

Al riguardo (con Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate n. Prot. 132395/2017) è stato disposto che gli intermediari comunichino all’Agenzia delle entrate: nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile.

Gli intermediari, che intervengano anche nella fase del pagamento del canone di locazione, devono  operare all’atto del pagamento al beneficiario (locatore) una ritenuta del 21 per cento sul relativo ammontare.

Airbnb si è opposta a questi adempimenti; quindi continua a non applicare la ritenuta del 21% nè a comunicare i dati dei contratti. La contesa tra Airbnb e lo Stato Italiano è arrivata alla Corte di Giustizia dell'Unione europea, e l'esito finale del procedimento non è ancora noto.

Per quanto riguarda i rapporti tra Airbnb e i Comuni convenzionati ai fini dell'imposta di soggiorno:

a quanto mi risulta le Convenzioni dovrebbero prevedere il riversamento dell'imposta di soggiorno unitamente alla comunicazione di informazioni.

Ho letto di recente di un contenzioso sorto tra il Comune di Roma e Airbnb proprio sul fatto che il Comune sostiene che Airbnb non fornisca i dati sulle locazioni, non consentendo al Comune verifiche sulla congruità del versato.

Non è da escludere che questo, al momento, stia accadendo anche nei rapporti con altri Comuni convenzionati, ma non ne sono certo.

Per contro, a partire dal 1 marzo 2022 Airbnb si è resa disponibile a raccogliere l'imposta di soggiorno per tutti i Comuni italiani interessati, lanciando un programma che nel tempo, secondo quando dichiarato, prevede:

-la pubblicazione solamente di annunci provvisti di codice identificativo;

-la condivisione dei dati degli host alle autorità a fini amministrativi e fiscali (data sharing).

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Alberto1535 !

Di recente, con provvedimento del 17/3/22 è stato stabilito che gli intermediari debbano comunicare ( in aggiunta agli altri dati ) anche i dati catastali e l'anno di riferimento.

Chissà se si finalmente si adegueranno anche i grandi portali esteri? 

https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/provvedimento-del-17-marzo-2022

[Alberto1535]

Grazie @IsabellaEValerio0, sempre aggiornatissima !

[Silvia2105]

Salve! 

Mi sono appena registrata come host... e non immaginavo che avrei avuto subito delle prenotazioni!

Vi chiedo aiuto perché vorrei muovermi in regola e non incorrere in sanzioni. Ho letto un po' i messaggi precedenti e chiedo meglio. Preciso: sono a Bologna, vivo nell'appartamento in cui offro ospitalità, un solo posto disponibile. Non è decisamente la mia attività lavorativa principale, anzi sarà saltuaria.

Dunque vi chiedo:

1. devo dare una registrazione di questa attività al comune? se sì: potete dirmi come fare e in quale ufficio andare?

2. per essere accreditati al portale ALLOGGIATI della polizia ho visto che richiedono una concessione comunale, dunque deduco che il punto 1 sia inevitabile.

GRAZIE MILLE PER L'AIUTO!

[Francesca]

Ciao @Silvia2105 ,

benvenuta! 

per le info nazionali (la polizia/alloggiati web) cerca nella sezione guide: trovi una guida su tutto o quasi quello che bisogna fare per essere in regola con le norme locali e nazionali: https://community.withairbnb.com/t5/Guide/GUIDA-Cosa-sapere-per-iniziare-a-fare-l-host-in-Italia/m-p... 

Facci sapere se hai trovato cose utili!

F

[Silvia2105]

Grazie! (... sto cercando di raccapezzarmi, ma come al solito con la burocrazia italiana è un delirio!)

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Silvia2105 ciao,

oltre alle informazioni che trovi sulle Guide, tiene presente che la tua è una situazione, come "privato", non espressamente considerata dalle norme della Regione Emilia Romagna.

Occorre considerare due aspetti:

la proprietà (o l'usufrutto) oppure la detenzione della casa come locatario;

la residenza o meno nella casa.

La semplice locazione da parte del privato presuppone che vi sia la proprietà (o l'usufrutto) e che nessuno sia residente in quanto si affitta solo l'intero appartamento (art. 12 L.Regionale: locazione di Appartamento ammobiliato per uso turistico). Non mi sembra il tuo caso.

Per il proprietario (o anche per il locatario)  "privato" residente un'opportunà può essere il Bed & Breakfast-attività saltuaria di alloggio e prima colazione (art 13 L.Regionale + D.G.R. 2149/2004): per questa tipologia devi, invece, essere residente.

Se l'attività si svolge in più di una camera (esclusa quella del gestore), ci vuole un bagno a uso esclusivo degli ospiti.

Per entrambe le tipologie (che la L. R. definisce "altre tipologie ricettive" per distinguerle dalle Strutture ricettive albeghiere ed extralberghiere) secondo le datate L.R. e Delibere della Giunta non sarebbe consentito l'annuncio su portali (quindi, aspettati questo divieto se parli con il Comune).

Puoi assumere informazioni rivolgendoti allo Sportello per le Attività Produttive (SUAP) - Piazza Liber Paradisus, 10 - Torre A - Piano 5 - 40129 Bologna, al numero telefonico 051 2194013 nelle giornate di lunedì, mercoledì e giovedì dalle ore 9.00 alle ore 13.00.

Buon proseguimento.