Gennaio 2022. Come regolarsi con il pagamento luce-gas agli ospiti? Si fa forfait nel prezzo giornaliero? o cosa? grazie

[Rossana153]

Salve sono new entry in AirB. Non ho ben capito come scaricare spese luce-gas dell'appartamento che devo affittare, le paga l'ospite? Si aumenta il costo affitto giornaliero? Non ho cedolare secca in ogni caso, mi chiedevo come fate voi per le spese, ho anche caldaia a gas che rimarrebbe sempre accesa durante loro permanenza. Grazie mille delle preziose risposte, Ross

[Alberto1535]

@Rossana153 ciao, il prezzo per notte è omnicomprensivo di spese di luce, gas, acqua, condominiali,ecc. L'ospite quando arriva si aspetta di non pagare nulla (se l'imposta di soggiorno è riscossa/riversata da Airbnb).

All'inizio li puoi solo prevedere (immaginare), con l'esperienza puoi fare una valutazione più accurata.

Per evitare che la caldaia a gas rimanga sempre in funzione anche quando serve meno (ad es. ore notturne), puoi farla collegare a un cronotermostato che ti consentirà di programmare temperature e orari di funzionamento. Si paga da solo.

Al prezzo per notte, aggiungi i costi di pulizia finale. Ottieni il tuo compenso lordo. Quando affitti, Airbnb ti accredita il compenso netto (=compenso lordo meno la commissione host).

Ai fini della dichiarazione dei redditi (da presentare nel 2023) terrai conto del compenso lordo, valutando in quel momento l'eventuale opzione per la cedolare secca del 21%, in sostituzione di IRPEF e addizionali regionale e comunale.

Mi sono anche permesso di guardare i tuoi prezzi a notte: non ti sembrano bassi ? Hai fatto un confronto con alloggi simili nella medesima zona ?

Sul rimborso dei costi di pulizia finale (che, come prescritto anche da Airbnb, deve essere accurata), sei sicura che l'importo che hai messo copra questi costi, soprattutto in caso di soggiorno di alcune notti ?

[Rossana153]

Grazie Alberto della risposta! sono in confusione totale sui prezzi, Airbnb mi scrive di stare sui 16 euro a notte e arrivare al massimo a 61 euro a notte e usare prezzi smart, e' davvero poco, ho pubblicato solo oggi ma non sono convinta x niente, come pago consumi con quelle cifre...? Airb. mi scrive di tenere prezzi competitivi, ho guardato miei vicini che hanno monolocale come me, uno in Famagosta chiede 48  a notte e a febbraio 37 euro a notte, altra mia vicina chiede 45 a notte. Non so che fare ecco perche' chiedo a voi veri esperti, in passato affittavo annualmente ma non su airb. Per dichiarazione dei redditi io non posso usare cedolare secca non mi conviene dice commercialista, faccio modello unico Comunque.  Per cortesia mi diresti cifra secondo te indicata per monolocale di 31mq..? grazie ! help...ho messo 30 euro di spese  x arrotondare ma credimi non so che fare. Non vorrei rimetterci. Mi puoi suggerire prezzi giusti sec te..? grazie gentilissimo! Ross

[Alessandro877]

@Rossana153 ciao, la risposta di @Alberto1535 Alberto1535 è perfetta, come sempre. Ho appena ricevuto la bolletta della luce Dicembre/Gennaio 2022, è un salasso, un forte aumento rispetto alla bolletta di un anno fa. Quando fai il confronto con alloggi simili nella tua zona, tieni presente questo aumento. Penso che anche gli altri dovranno farlo. Siamo tutti nella stessa barca.

[Alberto1535]

@Alessandro877 ti ringrazio, tutti cerchiamo di contribuire perchè, come hai scritto, siamo tutti nella stessa barca.

Sugli aumenti delle bollette, ne stiamo discutendo in "Come regolarsi con gli incrementi luce +55% e gas +42% dal 01 Gennaio 2022", che segnalo anche a @Rossana153.

[Rossana153]

Vi prego di suggerirvi la vostra idea di costo per notte e pulizie che potrei chiedere per un monolocale di 31 mq vicino ai Navigli Milano? divano letto ecc. grazie mitici 

[Rossana153]

grazie Alessandro ho appena pubblicato per la prima volta qui, non so che fare..., airbnb mi scrive di tenere prezzi bassi da 16 a 61 al massimo, ma voi usate prezzi smart..? non so che prezzi mettere, due  vicino a me sono sui 45 /48 a notte, altri molto piu' alti.. non so che fare. Help.... grazie dei vostri consigli che darete da esperti..su che cifra dovrei stare sec voi?  ciao Ross 

[Alberto1535]

@Rossana153 ciao, prima di scrivere il nome del destinatario metti @: ti compare il nome di chi sta partecipando alla discussione, clicca sul nome. Così il destinatario riceve un messaggio.

Il tema dei prezzi è un tema complesso, spesso (o sempre) determinante per il successo dell'annuncio.

Confrontando i prezzi nel mio quartiere di Bologna per alloggi simili trovo sempre chi fa pagare molto di più oppure, al contrario, chi ha prezzi dimezzati rispetto ai miei.

C'è chi modifica continuamente i prezzi (man mano che la data si avvicina), chi li lascia fermi per mesi.

In più ci sono i suggerimenti di prezzo di Airbnb, che tendenzialmente sono bassi e, nell'ottica di Airbnb, non potrebbe essere diversamente (prezzi bassi dovrebbero consentire di chiudere più contratti di locazione).

Chi sbaglia ? Probabilmente nessuno, perchè ciascuno di noi si pone degli obiettivi ed opera di conseguenza: utilizzo intensivo (prenotazioni permettendo) oppure utilizzo

normale (con stacco di alcuni giorni tra le prenotazioni) oppure addirittura occasionale ?

Qual'è il mio target di ospite anche in funzione della posizione: ad esempio, è il turista o è un espositore/visitatore fieristico (meno sensibile al prezzo) ? Alzo i prezzi per il week-end ? E così via.

Mi ha colpito la tua frase "Ho pubblicato solo oggi ma non sono convinta per niente".

Il mio consiglio è: metti un prezzo del quale sei convinta, un prezzo che, secondo te, remuneri adeguatamente la tua casa che metti a disposizione dell'ospite.

Sarà poi il mercato che (pandemia permettendo) ti darà in tempi brevi una valutazione del tuo prezzo. I prezzi non sono scolpiti nella pietra, li cambi in un attimo anche più volte al mese, e se vuoi, puoi seguire il mercato, oppure restare sulla tua posizione.

Alla fine, dopo tanta teoria, sono riuscito a non rispondere, anche perchè non conosco per niente i prezzi della tua zona.

Confidiamo nell'eventuale aiuto di qualche host di Milano, anche se, alla fine, sono i tuoi prezzi, e la decisione è sola tua. Auguri.

[Rossana153]

@Alberto1535 @Alessandro877 grazie mille delle risposte! Scusate voi siete pro- prezzi smart? ( airb mi propone smart da 16 euro a 41 eu...a notte) e per i costi utenze come riuscite a regolarvi avete trovato gestore pseudo onesto...? io mi chiedo come puo' uno affittare da noi con i prezzi che stiamo mettendo+ tasse varie ecc...mah? vicino alla mia zona (Navigli-Milano)altri monolocali come il mio( sui 31 mq) a prezzi diversi, vincera' chi ha prezzi bassi suppongo, vicino a me un super Host affitta mono come il mio prezzi da 48/37eu a notte minimo e 10eu di pulizie, altra affitta mono a 45eu e 5 di pulizie..., questi i piu' bassi, scusate ma se uno cerca in affitto e li vede ovvio che prenota da quei due, loro affitteranno sempre, da non credere eppure dicono che anche le  loro utenze sono comprese...Poco convinta oggi ho messo annunci anche altrove ..sono perplessa sui risultati, gli anni scorsi affittavo subito con contratto annuale di certo con meno guadagno ma almeno sicuro (anche contro crisi e zone rosse..). Vedremo ragazzi, grazie x ora Ross

[Alberto1535]

@Rossana153 I prezzi smart costituiscono uno degli strumenti che mette a disposizione Airbnb al fine di favorire un aumento delle prenotazioni, mediante una gestione automatica dei prezzi sulla base di un numero elevato di parametri.

Muovono i prezzi in maniera simile le società di gestione di locazioni.

Personalmente non utilizzo i prezzi smart, perchè provvedo io a modificarli in aumento in determinati periodi. Oppure li tengo fermi, avendo  fissato dei limiti minimi al di sotto dei quali non vado.

Il confronto con i prezzi di alloggi simili è sempre utile, poi  ciascuno decide in casa propria come vuole. Non ti sorprendere quindi se vedi prezzi che ti sembrano poco remunerativi, ma anche il contrario. Dipende dagli obiettivi.

Suggerirei di dare un'occhiata all'evoluzione nel tempo: chi affitta oggi a 45 euro più 5 di pulizia finale, lo fa anche in primavera e in estate ? lo fa anche in occasione di grandi eventi o fiere internazionali ? Ne dubito.

Un consiglio: non  ti fare influenzare, fai le tue scelte con convinzione, poi verifica più avanti e, se lo ritieni, fai qualche correzione.

In questo periodo, purtroppo, per vedere i risultati ci vuole un pò più di tempo.

[Rossana153]

@Alberto1535 grazie mille, ho gia' ricevuto richiesta da studenti con pre-visita ma ho rifiutato, si stanziano in diversi e distruggono la casa come mi e' successo. Voi site pro-visite ai vostri appartamenti? Per i prezzi non so come regolarmi, continuo a cambiare, pensando che i miei vicini host e super host affittano uno a 48 e l'altra a 45 con 5/10 di pulizie e mi dicono che e' all inclusive... quindi chi cerca andra' da loro per il prezzo e' ovvio... intorno pieno di universita', le richieste ci sono ma quel che si guadagna con gli studenti finisce nell'aggiustare e sostituire quel che han distrutto...vorrei mettere annuncio su altro sito book..ma  troppo complesso mi richiedono documentazione che non ho , grazie mille. R

[Angela1056]

Ciao @Rossana153 io uso i prezzi smart ma non tengo certo conto delle indicazioni di Airbnb che sono ridicole. Stabilisco il mio prezzo minImo sotto il quale Airbnb non può andare e anche il prezzo massimo che Airbnb non può superare. All'interno di questi due parametri Airbnb calcola un prezzo giornaliero che tiene conto dei weekend e di quanto sono lontane le date da prenotare. Più sono lontane le date libere che possono essere prenotate e più alto è il  prezzo. Viceversa più si avvicinano le date che non sono ancora state prenotate e più si abbassa il prezzo. Con questo sistema le prenotazioni per quest'anno, che sono state fatte l'anno scorso, sono state fatte quasi tutte al mio prezzo massimo. Per le date libere che rimangono, il prezzo si abbasserà man mano che si avvicinano le date.

Posso comunque sovrascrivere i prezzi anche manualmente per certe date.

[Francesca]

Ciao @Rossana153 ,

Benvenuta 🙂 

La community è un posto speciale come vedi! 

Dai un'occhiata a una conversazione che ho creato apposta per chi inizia: guarda qui > https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/SOS-Nuovi-Host-iniziate-da-qui/td-p/1480977

Per i prezzi smart, cerca anche nella barra in alto: ci sono un sacco di conversazioni piene di conoscenza! 🙂

A presto

[Susanna0]

@Rossana153 , non guardare assolutamente i prezzi suggeriti da Airbnb.
Sono fuori dal mondo.
Leggo che sei in viale Famagosta: anch'io ho un monolocale a Milano, in fondo a via Ripamonti, quindi molto più in periferia di te, e per darti un'idea, chiedo sui 66-68€ al giorno.
Anch'io sto provando i prezzi smart, e ho messo un minimo di 66 e un massimo di 150. Inutile dire che tutte le prenotazioni che ricevo non si schiodano dal minimo; però siccome è un prezzo equo, mi sta bene. Invece per la settimana del Salone del Mobile (5-10 aprile) ho impostato i prezzi miei, indipendentemente dai prezzi smart: lo fai direttamente dal calendario.
Visto che sei nuova, mi permetto di suggerirtelo: quei giorni valgono dal doppio al triplo degli altri periodi, quindi modificali subito prima che qualche furbetto te li prenoti a 16€.
Come spese di pulizia ho da sempre 30€ ma sto pensando di aumentare a 35.
Non è assolutamente vero che vince chi ha il prezzo più basso: o meglio, è vero solo se cerchi ospiti che badano solo al prezzo, vogliono pagare poco o niente, quindi si aspettano una casa che vale poco o niente, e la trattano di conseguenza (danni, incuria, sporcizia, ecc).
Se la casa è bella, ben curata, con mobili e attrezzature nuovi, puoi chiedere molto di più degli altri e ci sarà sempre qualcuno che la apprezza, che non vuole rischiare di finire in una catapecchia e preferisce spendere di più.

P.S: e, se posso permettermi... cambia la foto del profilo: le piramidi e i cammelli non c'entrano niente con te come persona, e neppure con la tua casa. La foto del profilo deve essere della tua faccia, in modo che i guest ti riconoscano quando arrivano.

[Luca1934]

@Susanna0  mi trova concorde: i prezzi smart Airbnb fanno guadagnare di sicuro Airbnb ma la percezione è che schiaccino te quasi a livello di sopravvivenza economica. Il prezzo smart funziona un poco meglio se togli  tutti gli sconti, le offerte speciali ecc... Con l'esperienza ho imparato che occorre stabilire un prezzo minimo che comprenda tutte le spese (es. pulizia e lavanderia se non posso farle personalmente), tasse, bolli, consumi, manutenzioni periodiche ...e possibilmente anche l'usura di quanto è dentro casa. Sotto quel prezzo non puoi scendere! Lavoreresti gratis o addirittura in perdita, magari senza averne la percezione!
Io mi sono calcolato che, seguendo le trattative di alcuni potenziali guests, rischierei di rimanere, netto in tasca, anche meno di 3-4 euro al giorno;  al di sotto di una certa soglia,  poi,  posso proprio vedere in  un foglio di calcolo che mi sono fatto, (e che aggiorno dinamicamente con le spese delle utenze), che avrei incassi negativi (e cioè incasserei meno di quanto spendo per mettere a disposizione l'appartamento: tutto il ricavo si perde tra Airbnb, le forniture e l'erario...).
Purtroppo nel nostro sistema economico tutti si ritagliano una fetta importante, MA chi ci mette fatica, impegno e rischia l'immobile è, in proporzione al valore impegnato, quello che viene remunerato di meno. E qui si aprirebbe un ampio discorso...