Ok....grazie davvero! Comunque affitto dall'anno scorso solamente quindi è la prima volta che mi confronto con questa situazione e la prima volta che pago le tasse per questa cosa.

Mi sento meglio....spero presto ci siano novità a riguardo.

Grazie ancora!

@Marta60

Sulla necessità dei contratti credo si sia detto abbastanza, ed eventualmente se fai una ricerca qui nella community troverai decine di discussioni che ti potranno fornire ulteriori indicazioni.

Ma, in sostanza, i contratti hanno più valenze:

- quella fiscale : perchè possono essere richiesti dall'AdE per eventuali accertamenti sulla dichiarazione dei redditi; questo anche fra 3/4 anni;

- quella "normativa", con conseguenze fiscali, se te li chiedesse la GdF per verificare se stai realmente facendo locazione e non attività ricettiva, come ad esempio la Casa Vacanza (che non fa contratti), con le possibili conseguenze del caso;

- quella civilistica, legale, per i rapporti con l'ospite, in caso di controversie.

Ora:

- se con gli ospiti è andato tutto bene sinora, i contratti sui soggiorni già passati non interessano sul piano civilistico/legale;

- incrocia le dita per eventuali accertamenti della GdF (non è detto che te li debbano fare);

- per la questione fiscale: dichiara tutto per bene, al LORDO, come se i contratti li avessi fatti (al lordo vuol dire senza sottrarre al soggiorno la commissione di Airbnb) eprobabilmente non succederà nulla (magari potresti avere qualche difficoltà in più in caso di accertamento, ma comunque se hai dichiarato tutto dovresti uscirne viva!  🙂

Poi, per il futuro, fai come ti ha detto @Marco376.

ciao mi sono appena iscritto ad airbnb anche se la mia casa già lavora su questa piattaforma da circa 3 anni. Ora che i portali dovranno fare i sostituti d'imposta e pagare loro la cedolare secca insieme alla persona che me lo ha gestito finora, abbiamo pensato di fare l'annuncio a mio nome e mettere lui come co host perché questo è il suo lavoro ed io sono un professionista con tutt'altra attività in un'altra città... inizialmente ha cercato di cambiare il profilo iserendo il mio nome al posto del suo, ma non è stato possibile, allora dato che la casa è mia e credo sia più giusto così, cioè che appaia io come proprietario e la mia casa paghi la cedolare, lui come co -host prenderà il 15% della prenotazione e gestirà, coma ha fatto finora in modo impeccabile, la mia casa. Sappiamo che non possiamo cancellare subito l'annuncio fatto da lui perchèperdiamo le prenotazioni in essere, anche che dobbiamo aspettare 90 gg, quindi rifacendo l'annuncio, a proposito possiamo passare le recensioni che già avevamo sull'annuncio nuovo? dicevo rifacendo l'annuncio posso mettere lui come co-host senza creare nessun tipo di problema alle prenotazioni? Io vorrei che qualsiasi comunicazione arrivasse a lui e che a me arrivassero soltanto 85% della prenotazione esclusa la tassa del 21% che dovete tenere.. stiamo provando a iscriverlo come co host ma finora con due mail avete risposto che non può fare il co host di un appartamento perchè il suo stesso annuncio...allora abbiamo modificato il titolo e stiamo provando a mettere la sua mail, ma sempre la stessa risposta, mi aiutate per favore, io voglio continuare a pubblicizzare la casa con voi con lui come co host. grazie 

@Liboria0, ciao, ad una rapida prima lettura direi che non è corretto praticamente nulla... ma magari ti dirà meglio Roberto.

La Cedolare Secca al 21% può essere decisa anche solo al momento della Dichiarazione dei Redditi barrando l'opzione facoltativa e vale per tutti i contratti di quell'anno o volendo anche solo per una porzione di essi, e la sua aliquota è sempre la stessa, fissa al 21%, e la discriminante non è la lunghezza dell'affitto (se maggiore o se minore di 30 gg.).

Se invece intendi dire che il reddito da Cedolare non si cumula con gli altri tuoi redditi, si, questo è vero, ed è proprio la differenza con l'IRPEF. Se non opti per la Cedolare, segui il normale IRPEF sul 95% del reddito complessivo. Se produci, anzichè Redditi Fondiari o da Fabbricato, dei Redditi Diversi, allora i normali Scaglioni Irpef vanno dal 23% al 43% passando attraverso altre aliquote intermedie.

L'esempio che tu fai con le cifre e le percentuali NON sembra affatto riferirsi al caso Cedolare Secca, bensì sembra riferirsi al caso IRPEF sul 95% del reddito. E pertanto risulta un pò tutto sballato se parli di Cedolare, anche perchè cosa c'entra la cedolare al 21% con lo sconto del 5% (dal 100% al 95%) in base all'IRPEF? Sono due casi diversi. O opti per la cedolare, o per l'esempio da te fatto. Sull'Acconto e il Saldo e le date e le percentuali relative può anche filare invece il discorso, ma i calcoli non tornano per il motivo di cui sopra.

Mi auguro, poi, per te che il reddito non provenga solo da Airbnb ma magari anche da altri portali o da prenotazioni dirette o da passaparola, ecc., pertanto dovrai sommare le somme di Airbnb anche agli altri tuoi redditi da locazione.

Comunque intanto puoi leggerti almeno 8 posts incentrati sull'argomento Cedolare Secca al 21% e nuovo DL 50/2017? Non hai sentito dire che tu non dovrai più in seguito fare nulla perchè dal 2018 sul 2017 sarà tutto automaticamente trattenuto alla fonte dai portali online? Ora, per il 2016, ok, ma poi pare che non sarà più così.

Lascio il resto a Roberto. Ciao ; )

PS: tra l'altro, tu operi a Milano, in Lombardia, e come saprai lì c'è in atto una parificazione tra LT (Locazione Turistica) e CAV (Casa per Vacanze). Se tu stai operando in tutto e per tutto come una CAV, intendo con fornitura di servizi accessori o complementari o aggiuntivi e con servizi alla persona di tipo alberghiero ed extralberghiero e con Insegna dell'attività e Nomi di Fantasia, ecc. e magari senza contratti scritti ma solo a mezzo di 'contratti atipici, anche verbali, di albergo', come gli hotel e i b&b, allora io personalmente se fossi un commercialista metterei anche in dubbio la tua possibilità di dichiarare redditi fondiari o da fabbricato e di optare per la Cedolare Secca... ma nella confusione presente attualmente in Lombardia vedo che lo fanno un pò tutti, per cui senti cosa ti dice il tuo Commercialista di fiducia. Ciao! ; )

@Marco376 Grazie per il tuo intervento.

Forse però mi sono espressa male. 

Volevo dire, chiaramente per quello che ho capito,  che non è necessario indicare in dichiarazione dei redditi gli affitti/cedolare secca relativi a periodi brevi non registrati(meno di 30 gg ).

In dichiarazione dei redditi è necessario indicare redditi da locazione registrati (cedolare secca o irpef che sia).

Per la base imponibile, parlavo del 95% perchè su internet c'è un po di confusione:

Alcuni riportano alcuni siti riportano il 100% , altri il 95% (come per l'irpef).

Comunque predo per buono il tuo commento (il 100%)

Ciao e grazie

@Marco376

dobbiamo assolutamente fare una raccolta delle "perle"! 

Io sto  già raccogliendo le tue di perle

Alessandro

Perfetto!

Poi scambiamocele!  🙂

@Liboria0, io non ho capito: ma se non indichi i redditi da locazioni brevi nella dichiarazione, dove pensavi di indicarli, scusa?

Forse le informazioni che hai ricevuto erano un po' diverse: non è necessario indicare NEI CONTRATTI delle locazioni brevi che farai la cedolare secca, mentre invece nei contratti registrati bisogna indicarlo già in fase di contratto.

Nella dichiarazione, è solo un vantaggio mettere i redditi come cedolare secca, perchè si paga meno che se fossero redditi normali.

A meno che tu non intendessi dire, come sembra dal tuo scritto, che secondo te non andavano dichiarati affatto!

@Loris8, LE MEDESIME...

Leggi il post [GUIDA] Locazioni turistiche, come ospitare responsabilmente seguendo le normative e tasse, inserito nella Room ''Guide''.

Tra l'altro una Circolare esplicativa dell'amministrazione finanziaria ha accolto la possibilità di applicare la Cedolare Secca al 21% anche nel caso di 1 sola stanza o porzione di immobile in casa di residenza e/o dimora abituale del proprietario stesso.

Solo verifica che non vi sia come a Bologna e in Emilia-Romagna un divieto regionale o comunale di intendere la locazione come casa di residenza e come porzione di immobile. Di solito in tutta Italia si può, ma non ovunque. Per sicurezza dunque recati al tuo SUAP Comunale e chiedilo.

Ricordati infine che al SUAP spesso si deve comunque comunicare qualcosa PRIMA di iniziare ad affittare / locare, tranne rare eccezioni (tipo la Campania).

E comunque per tutti c'è l'incombenza del Portale Alloggiati Web della Polizia di Stato.

Infine, valuta anche se magari, avendo tu intenzione di spezzettare così tanto i tuoi affitti (addirittura sotto i 7 giorni), non sia quasi più opportuno per te fare come dal 2000 fanno tutti, e cioè aprire una ''struttura ricettiva'' con Scia presso il proprio Comune (SUAP). Qui sembra che nessuno tenga presente questa possibilità che a volte tra l'altro CONVIENE! (anche fiscalmente, contrariamente a ciò che si pensa della P. Iva a forfait agevolata) Ciao! ; )

@Loris8, poi, scusa, se stai parlando della Lombardia, per potere locare o affittare DEVI presentare una Scia da CAV o Casa per Vacanze in Comune, e pertanto diciamo che in fondo una ''struttura ricettiva'' e parte del settore ''extralberghiero'' in Lombardia lo diventi per forza, anche locando semplicemente... che ciò sia legittimo o meno si vedrà, se ne sta occupando Pro.Loca.Tur. Ciao! ; )