Decisão recente do STJ sobre aluguel em condomínios

[Danilo141]

Bom Dia comunidade, confesso que estou bastante apreensivo com a recente decisão do STJ, não consegui ter acesso na integra dos votos do ministros... mais pela grande imprensa está sendo veiculado matérias com títulos: " Condomínio Pode proibir alugueis por Airbnb", etc. A tendência é que administradoras, síndicos, vizinhos, utilizem destes argumentos para iniciar ações, multas, ou processo judiciais mencionando uma provável jurisprudência recente do STJ. A insegurança futura para nós Anfitriões em condomínios está nas mãos de terceiros agora, será que o Airbnb irá fazer algo para tentar reverter esta decisão/situação ? sei que foi uma decisão de um condomínio específico mais no brasil esta decisão gerará uma jurisprudência automática por ter sido decidida por um tribunal de 3ª instância, e uma chuva de ações no judiciário solicitando que se aplique o entendimento em questão. Tendo em vista que grande parte dos condomínios no Brasil são de caráter de uso residencial, estarreço minha preocupação com vocês, não sabendo ao certo como prosseguir no caso de uma proibição. Minha dúvida de momento é, posso continuar alugando normalmente em meu condomínio ? o condomínio terá que entrar na justiça para me proibir ?

[Nilton27]

@Daniele629 eles se basearam apenas na função da propriedade, no caso, o de moradia. Que em tese a atividade de alugar apartamento/casa pelo Airbnb seria função de hotelaria, que não poderíamos usar nossa propriedade para fins comerciais, como realmente é feito já em muitos condomínios, eu por exemplo não posso colocar uma placa na frente da minha casa, dentro do meu condomínio escrito “vende-se bolos, pizzas, etc”, essa proibição está expressa na convenção, só que o próprio AIRBNB que pediu pra participar da ação movida pela proprietária do apartamento hospedado no Airbnb alegou dizendo que a atividade deles não é hoteleira. Acho que devemos aguardar o desenrolar, tem muito chão pela frente, provavelmente ela recorrerá..

[Daniele629]

@Danilo141 @Nilton27 , entendi!

Agradeço os esclarecimentos.

[Alice1049]

@Nilton27 

Você mencionou algo que achei interessante! Confirma meu entendimento, por favor?

O condomínio pode proibir locações através de plataformas digitais (quaisquer que sejam), mas não pode proibir que eu loque meu imóvel, certo? 

Pela lei de direito à propriedade, posso locar meu imóvel para quem eu queira e o locatário tem que respeitar as regras do condomínio. Mesmo que essa locação seja de 1 diária até 3 anos. 

Posso aceitar hóspedes e eles não precisam informar por qual canal contrataram a locação.

Faz sentido? Digo, no pior cenário que venha a ser contra locações via plataformas digitais?

[Jacy13]

Prezado, Eu sou Conselheiro na administração do Condimínio no Prédio em que moro,  eu também sou anfitrião, mas meu espaço fica localizado em um Prédio misto, Comercial e residencial,  a administração do Prédio me exige uma autorização, assinada por mim proprietário, informando nessa autorização de hospedagem, nome, identidade e CPF de cada hóspede e entregar na Segurança do Prédio 24 horas antes do check-in dos hóspedes, se eu esquecer de entregar essa autorização, a segurança do Prédio não permitirá a entrada dos hóspedes. Eu sugerí ao Síndico do Prédio em que moro, não proibir a locação, mas fazer essa exigência ao morador que aluga seu espaço. Se o morador for inquilino, seu contrato de locação já deverá constar que o mesmo não poderá sub-locar e se não constar essa cláusula, essa AUTORIZAÇÃO

[Jacy13]

continuação ....... deverá ser assinada pelo proprietário do imóvel. Se ele conseguir atender a exigência do Sindico, tá resolvido..

att

JACY LOPES CASSIN

[Luciana472]

Obrigada @Danilo!! Também sou anfitriã em Lauro de Freitas e Salvador, e estava me perguntando a mesma coisa aqui... Bom saber que ainda teremos como recorrer, apelar - é só manter a presença no condomínio, participar mais de perto e a gente consegue evitar um problema mais sério. 

[Clyffer0]

No caso concreto a locação era de quartos, desvirtuando da Lei de Locação 8.245. Neste sentido, entendo que o STJ discutiu um assunto distinto de quem aluga nós moldes da lei, ou seja, o imóvel (todo) para temporada. 

Também temos que levar em consideração que convenção/regras de condomínio não pode afrontar as leis vigentes. 

O que eu realmente temo é esse assunto fomentar a mente de políticos, visando a criação de impostos, em analogia ao Uber.

Obs.: Opinião de um mortal advogado e anfitrião.

[Luciana472]

Nilton, boa noite. Tudo bem?

Meu condomínio vai realizar uma Assembéia no próximo dia 24/11 e enviaram uma minuta do novo Regulamento Interno do Condomínio com a seguinte NOVA PROIBIÇÃO:

1. Realizar locações em diárias ou não residenciais, como as de hospedagem via aplicativo e sites da internet, como airbnb, aluguel de temporada e outros afins, eis que se equiparam a atividades econômicas de hospedagem; (l) Exercer qualquer atividade comercial ou não residencial em suas unidades.

Como devo proceder? Estarei lá, sem dúvida. 

Pode me orientar?

Desde já agradeço!

[Yuri260]

@Danilo141, penso que um condomínio só poderá proibi-lo de alugar na modalidade AirBnb se a convenção for alterada. No caso do meu condomínio, a convenção só poderá ser alterada se houver 3/4 dos proprietários favoráveis a mudança. Este processo não é simples e demanda tempo e articulação. Uma vez a convenção alterada e proibindo a locação modalidade AirBnb, acredito que estaremos em situação complicada mediante esta decisão do SJT

[Marisabel3]

@ Danilo141. De Marisabel3. Aqui no Rio Grande do Sul tem um ditado que diz: " Não vamos colocar a carreta antes dos bois". Então, li num informativo do Airbnb que pela Lei maior temos o direito de alugar nossas propriedades. E também tem a Carta de convenção do Condomínio, que é um documento muito importante. Como o Nilton27 falou tem que ter a concordância da maioria dos condôminos para haver mudanças. Então vamos continuar alugando nossos imóveis. Saudações.

[Clyffer0]

E todos estão esquecendo de citar que existe lei no Brasil para regulamentar isso, a "lei de locação", 8245/91. Lá tem expressa previsão para locação por temporada.

[Ana-Claudia-Garuti0]

Eu alugo um quarto em meu apartamento,  que, no momento, está parado, porque moro aqui e não arriscar com a COVID. Quando iniciei fui falar com o síndico e administrador, para verificar se haveria algum problema, pois já havia essa discussão.  Aqui foi dado um ok, mas eu recebia todos os hóspedes e deixava claro, antes da hospedagem, que o ambiente era de condomínio e familiar. O problema são, a meu ver, aqueles que alugam pelo Airb e não se responsabilizam nem verificam o comportamento de seus hóspedes na hospedagem. Óbvio que o que uma má administração de um vai prejudicar a todos. Portanto,  recomendo sempre conversar com administração do condomínio, mas também primar por ordem no seu imóvel.  

[João-José1]

Olá @Danilo141 

Compartilho da sua preocupação. Identifico duas situações aqui.

1) Você mora no imóvel tem um aposento sobrando e hospeda nesse aposento pelo AirBNB. Nesse caso é você que dá acesso ao seu hóspede e ninguém tem nada a ver com quem você recebe na sua casa.

2) No caso de você não morar no imóvel você terá que franquear o acesso a esse imóvel por algum tempo. Nesse caso, o seu hospede poderá passar pelo incômodo de ser constantemente barrado na portaria por não ser inquilino ou proprietário.

De toda sorte, acredito que essa decisão ainda é provisória e poderá ser reformada pela instância superior se a parte assim desejar provocar o judiciário.
Como cidadão estou indignado com tamanha invasão do estado na vida privada das pessoas. Questões como essas deveria ser resolvidas pela comunidade através de uma democrática votação em assembleia condominial.

[Gláucia-Cecilia0]

Essa decisão é preocupante.  Pois tive problemas com meu condomínio, no inicio da pandemia, que impediu aluguel do airbnb, mesmo por temporadas longas, acima de 30 dias.

Graças a Deus , depois de 2 meses, o sindico, colocou a mão na consciência e liberou.

[Nilton27]

Acho que decisões judiciais como essa, só reforçam que nós anfitriões devemos nos atentar para que nossos hóspedes respeitem as regras de convivência do condomínio, eu sempre que posso lembro de forma educativa ao meus hóspedes, que não se trata de um hotel, mas sim de um condomínio em que as pessoas moram ali, e que deve-se zelar pelo respeito às regras do condomínio, ademais, não é preciso pedir autorização do condomínio para que se alugue a unidade, desde que respeitadas as regras do condomínio, no meu prédio por exemplo existe um limite de pessoas na piscina por apartamento..