JE LOUE SUR AIRBNB : TVA OU PAS ?
La location meublée standard sans service n'est pas soumise à la TVA à 10%. C'est la présence de ces services dits "para hôtelier" qui changent la donne. Si vous avez 3 des 4 services prévus, vous êtes assujetti à la TVA. Les services ouvrant l'assujettissement à la TVA sont :
💫 Ménage : Fourni durant le séjour ou en début de séjour si il y a moins de 6 nuitées. La mise à disposition de matériel de nettoyage n'est pas concerné.
🛌 Linge : Fourni durant le séjour ou en début de séjour si il y a moins de 6 nuitées. Les laveries ne sont pas concernées.
🤝 Accueil : S'il est fait en présentiel. Les boîtes à clé ne sont pas concernées.
🥐 Petit déjeuner : S'il est servi aux voyageurs. Les recommandations de fournisseurs externes ou les distributeurs ne sont pas concernés.
Il suffit de proposer les services, même si les voyageurs ne les consomment pas, pour qu'ils soient pris en compte.
C'est bien les services fournis par le propriétaire et pas les services que le voyageur pourrait acheter en direct à une tierce personne (lisez bien la suite pour ce point là).
Exemple : Pour un séjour de 5 nuitées, vous faites le ménage avant l'arrivée des voyageurs et vous fournissez le linge de maison. Il n'y a pas de petit déjeuner. Si vous mettez une boîte à clé, vous n'y êtes pas soumis. Si vous accueillez en présentiel, vous êtes soumis à la TVA à 10% sur vos locations que vous paierez si votre chiffre d'affaire est supérieur au plafond de la franchise en base (voir plus bas).
🙌 Si les services sont fournis par votre co hôtes, attention il y a souvent une mésentente !!!
Le voyageur paie son voyage. Vous avez paramétré Airbnb pour que le co hôte soit directement payé de ses services. Donc vous recevez le prix de la location - les frais Airbnb - les services du co hôte.
‼️ Cela ne veut pas dire que le co hôte vends quoi que ce soit au voyageur ‼️
Dans ce cas de figure, le propriétaire vends une location avec service, puis paie le prestataire qui réalise les services pour lui. Le propriétaire est imposé sur l'intégralité des nuitées + frais additionnels (ménage, linge, gestion...). Le prestataire fait des factures au propriétaire. C'est bien le propriétaire qui vends le service, même si ce n'est pas lui personnellement qui le réalise.
Pour qu'il y ai vente de service entre le prestataire et le voyageur, sans passer par le propriétaire, il n'y a que deux possibilités :
💰 Le service est vendu à part, hors Airbnb, comme par exemple le fait que le voyageur contacte le prestataire qui a laissé ses coordonnées dans le logement pour lui demander un ménage et le paie quand il vient le faire.
😵 Le service est inclus dans la location payée par Airbnb, et là c'est plus compliqué :
- Premièrement : le voyageur doit être informé avant la confirmation de sa réservation de ce qu'il achète, pour quel montant et à qui. Par exemple, il devra être indiqué dans l'annonce : "Vous louez le linge directement au service de conciergerie pour un montant de 20 € TTC par lit, inclus dans votre paiement sur Airbnb. Une facture peut être fournie sur demande".
- Deuxièmement : le prestataire devra fournir des factures de ce service à tous les voyageurs en faisant la demande.
- Troisièmement : du coup la base imposable de vos revenus fournie par Airbnb sera fausse. Si par exemple le séjour est de 4 nuits à 100€ avec 50€ de frais de ménage, et que votre co hôte prends 40€ pour le linge en direct avec le voyageur, votre base imposable ne sera pas de 450€ mais de 410€.
PLAFOND DE FRANCHISE DE TVA
😢 Malheureusement la loi de finances 2025 qui prévoit le plafond de TVA à 25 000€ pour tous n'a pas été annulé, mais juste suspendu pour une application retardée de 3 mois, au 1er juin 2025.
📌 Si vous avez fait plus de 25 000 € de chiffre d'affaire en 2024, vous serez automatiquement assujetti à la TVA le 1 er juin 2025 et vous devrez mettre la TVA sur toutes vos factures à compter de ce jour.
📌 Si vous avez fait moins de 25 000€ en 2024 :
- Si vous faites entre 25 000 € et 27 500€, vous serez en TVA en 2026.
- Si vous dépassez 27 500 €, vous êtes en TVA au 1er jour du mois suivant.
🔥 Vous allez devoir faire vos déclarations de TVA.
Jusqu'à 15 000 € de TVA, vous pouvez déclarer la TVA une fois par an et payée en trois fois.
Si vous êtes au dessus, ou pour faciliter le suivi et ne pas avoir des trous de trésorerie, vous pouvez opter pour une déclaration mensuelle.
VOUS ETES UNE CONCIERGERIE OU VOUS FACTUREZ DES SERVICES
🧐 Concrètement, si vous passez en TVA, ça veut dire quoi ?
Il vous reste quelques jours pour faire des choix stratégiques si vous êtes dans cette situation.
💰 Soit vous appliquez la TVA sans modifier votre prix initial HT, et cela représentera donc une hausse de 20% de vos prix. C'est peu dérangeant pour les clients société qui vont récupérer la TVA, mais c'est une hausse tarifaire pure pour les clients particuliers. Vous risquez donc de perdre des clients.
💰 L'autre possibilité est de ne pas changer votre prix TTC, mais vous perdrez donc 20% de marge.
VOUS AVEZ DES QUESTIONS ?
Je ne suis pas fiscaliste mais j'ai bien planché sur le sujet et surtout je connais le fonctionnement d'Airbnb. Pour ceux qui ne me connaissent pas, j'ai une conciergerie à Bordeaux, je suis leader de la communauté co hôte sur Bordeaux, et je fais aussi des formations et du coaching de concierges. Pour répondre aux questions liées à tout cela sur la plate forme, j'organise deux visio :
> Demain vendredi 11 avril de 12h à 13h : https://calendar.app.google/WFkLBttdsLPehhuy9
> Mardi 15 avril de 18h à 19h : https://calendar.app.google/75gHvu6ErJzdJejX9
Je vous invite à m'envoyer vos questions à l'avance en MP pour que je commence par faire le point sur les questions les plus fréquentes, puis j'essaierais de répondre en live à vos questions dans le chat.
Tatiana - WelcomEase
