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Buena tarde.El día 18 de marzo llegamos a Malinalco estado de México, se dio una situación dentro de la recámara, en el cesto...
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Actualización 27/03/2019: La Sesión ha acabado
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Hola a todos los anfitriones españoles,
Airbnb y la Asociación Española de Asesores Fiscales, AEDAF, han organizado una sesión de preguntas y respuestas en la que los expertos de la AEDAF han contestado las dudas más frecuentes sobre cómo declarar los ingresos obtenidos a través de la plataforma.
Aquí tenéis el vídeo del evento desde la página de Anfitriones Responsables
Junto al vídeo os dejamos aquí las preguntas que se han hecho y sus respuestas:
1.¿Estamos los anfitriones obligados a declarar por los ingresos obtenidos de la plataforma?
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Expertos AEDAF:
Sí. Todos los ingresos obtenidos de la Plataforma, están sujetos al Impuesto sobre la Renta. En el caso de los Ingresos de AIRBNB están en general sujetos a Obligación de declarar.
2.¿Hay una cantidad mínima exenta para declarar en el IRPF?
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Las cantidades mínimas dependen del origen de la Renta. Por ejemplo, cuando una persona solamente recibe ingresos del trabajo de un solo pagador, la obligación no aparece si no llega a los 22.000 €.
Pero en el caso de los ingresos de la plataforma, sólo NO estará obligado si todas las rentas de esa persona, por todos los conceptos, no superan la cantidad de 1.000,- € anuales.
3.Entonces, ¿si mis únicos ingresos son los ingresos que obtengo de la plataforma, y éstos no llegan a 1000€, tengo la obligación de declarar?
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No.
Pero cuidado, si obtenemos 900 € de la plataforma y 5.000 € de trabajo, tendrá que declarar por todo porque en el conjunto se superan los 1000 €.
4.¿Qué porcentaje es el que tenemos que pagar por los ingresos obtenidos en Airbnb?
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No hay un porcentaje fijo, dependerá de los ingresos de cada anfitrión. Si se quiere evitar sustos en la declaración, recomendamos que de cada reserva se haga una “autoretención”, de una cantidad que puede oscilar entre 20% y 30%, dependiendo de los casos. En cualquier caso, siempre mejor consultar con el asesor el caso concreto.
5.¿Hay que pagar impuestos por todos los ingresos obtenidos de la plataforma?
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Sí, pero los impuestos se pagan por el rendimiento, esto es, ingresos del alquiler menos los gastos vinculados a la finca cedida.
No es lo mismo la obligación de declarar que la obligación de pagar. Debemos declarar todo lo que ingresamos (ingresos brutos), pero podremos deducirnos los gastos vinculados a la vivienda.
6.¿Y qué gastos me puedo deducir?
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Todos los gastos relacionados con esa finca. En primer lugar, el servicio de AIRBNB (iva incluido). Pero además, los gastos de comunidad, IBI, seguros, suministros, reparaciones, etc..
Además, hay que añadir también la amortización del propio inmueble y de los elementos cedidos con el mismo, como los muebles, colchones, etc..
Una cuestión relevante es que si se trata de una cesión por días o por espacio (alquiler de habitaciones), estos gastos deben prorratearse por el tiempo y la superficie cedida.
Recomendación: guardar las facturas de los gastos asociados al alquiler de la vivienda, y el asesor fiscal podrá asesorarte sobre cuáles gastos son deducibles y en qué medida
7. ¿Se aplicaría la reducción del 60% por el alquiler de una vivienda?
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No, en este caso no. Esta reducción sólo se aplica a alquileres de vivienda como tales, esto es, sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos y con unos plazos mínimos de tiempo, que ahora están en torno a los cinco años.
8. En el supuesto de que yo soy la anfitriona, pero parte de los ingresos que recibo se los reenvío a otra persona, ¿quién debe declarar por esos ingresos, yo por la totalidad o la otra persona por la parte que recibe?
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Los rendimientos los debe declarar la persona o personas que sean los titulares del derecho de uso de la finca. En el caso de cesión de una finca de propiedad, serán los propietarios. En el caso de una finca arrendada que el arrendatario cede en uso mediante la plataforma, deberá declarar los ingresos este arrendatario.
Y ello, independientemente de quién cobre los ingresos.
9.Entonces, ¿qué pasa cuando el anfitrión es diferente a la persona que recibe los ingresos en su cuenta?
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Efectivamente, si los ingresos los cobra otra persona, habrá que ver en concepto de qué los cobra. Si al final el perceptor entrega todo el dinero al titular de la vivienda o contrato de alquiler no pasa nada. Pero si se lo queda por la prestación de un servicio, esto puede dar lugar a tributaciones en el IRPF del perceptor y en su caso, producir un gasto para el titular del derecho.
En definitiva: quien debe declarar por los ingresos recibidos a través de Airbnb es el titular del derecho de uso, es decir, el propietario o inquilino. Recomendamos consultar con un asesor fiscal ya que cada caso puede ser diferente y por tanto requiere un tratamiento diferente.
Hay que recordar también que a partir de enero 2019, las plataformas intermediarias como Airbnb tienen la obligación de compartir con Hacienda los datos sobre las transacciones efectuadas desde el año 2018 en adelante, y algunos de los datos que se comparten son: Identificación del titular de la vivienda e Identificación del anfitrión del cedente, de no tratarse del titular de la vivienda.
10. Cuando se es inquilino, ¿cómo se declaran los ingresos recibidos de la plataforma?
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Este es el supuesto en el que quien cede la habitación o la finca es arrendatario de la misma (no propietario).
Básicamente, el inquilino tributa del mismo modo que el propietario: ingresos menos gastos necesarios para obtener los ingresos.
Cuando el anfitrión es arrendatario del inmueble, se generan Rendimientos del Capital Mobiliario. Cuando el anfitrión es propietario del inmueble, se generan Rendimientos del Capital Inmobiliario.
El tratamiento de los gastos será ligeramente distinto puesto que técnicamente recibe rendimientos de capital mobiliario. Además, podrá deducirse los gastos del alquiler de la vivienda en la parte que corresponda, pero no podrá deducir la amortización de la finca
11. Y ¿cuál es la diferencia para declarar si se trata de un alojamiento entero a si se trata de una habitación?
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La diferencia se verá reflejada en los gastos deducibles, ya que cuando se trata de habitación los gastos se deducen en proporción a la superficie que se alquila, además de los días ocupados, como cuando se trata de un alojamiento entero.
Como destacamos antes, la diferencia sustancial es cuando se trata de propietario o inquilino, ya que será como Rendimiento de Capital Inmobiliario o de Capital Mobiliario respectivamente.
12. En el caso de que no sea la residencia habitual sino una segunda residencia con licencia ¿cómo se declaran estos ingresos?
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Exactamente igual: son rendimientos del capital inmobiliario, y se declaran los ingresos deduciendo los gastos necesarios.
13. ¿Cómo afecta la tributación de alquiler de una habitación de la vivienda habitual si se aplica la deducción de vivienda habitual? ¿Se pierde?
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Si la cesión es de toda la vivienda, efectivamente la deducción se pierde para este año.
Si la cesión es de una habitación o parte de la vivienda, hay consultas de Hacienda que dicen que debe entenderse la aplicación de la deducción, de manera proporcional a la parte que no se ha cedido.
14. Tengo una amiga que es extranjera que vive en Barcelona y también es anfitriona, ¿tiene que declarar los ingresos?
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Sí. Hay que olvidar si se es extranjera o no. Lo que determina la obligación de declarar por el IRPF es el hecho de residir habitualmente en España. Si un alemán vive habitualmente en España y obtiene ingresos a través de Airbnb, declarará exactamente igual que un español que vive habitualmente en España.
15. ¿Y al contrario? Si se trata de una persona española, con un apartamento en Sevilla alquilado como piso turístico, pero residente fiscal en Alemania
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Si el propietario o inquilino residen habitualmente fuera de España pero tienen una vivienda en España alquilada a través de Airbnb, tributará a través del IRNR (Impuesto sobre Renta de No Residentes).
Entonces, por un lado, se tiene que hacer una liquidación trimestral por los ingresos obtenidos en España. Y por otro, se deberá presentar la declaración en el país del domicilio fiscal incluyendo los ingresos obtenidos en España, que después serán compensados para evitar una doble imposición.
En estos supuestos, recomendamos consultar con un asesor fiscal cómo afecta esto en la declaración ya que también dependerá si se trata de un país dentro de la UE o fuera de la UE.
16. ¿Hay que cobrar el IVA a los huéspedes?
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Si sólo se alquila la vivienda o la habitación, no.
Si además del alquiler, se presta algún servicio similar a los que puede prestar un establecimiento hotelero (desayunos, comidas, limpieza diaria, recogida al aeropuerto, servicios turísticos…), hay que cobrar adicionalmente un IVA del 10% o 21% según el servicio ofrecido y cumplir con todas las obligaciones formales de este impuesto, ingresando claro está este impuesto a la Administración Tributaria.
En cambio, es de destacar que la limpieza a la entrada y salida del huésped, se considera dentro del servicio de la cesión exenta del IVA.
17. Teniendo en cuenta que ahora Airbnb informa a Hacienda sobre los ingresos obtenidos a través de la plataforma ¿aparecerán los ingresos obtenidos a través de Airbnb en el borrador de Hacienda?
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En las pruebas hechas recientemente no aparecen todavía pero es de suponer que acabarán apareciendo en los datos fiscales. En cualquier caso, depende exclusivamente de la Administración la inclusión de dichos datos en los borradores, y el hecho de que finalmente se incluyan o no no afecta a nuestro deber de declarar las rentas obtenidas por los arrendamientos.
Al tratarse de un ingreso del que podrán deducirse todos aquellos gastos en los que se haya incurrido y que hayan sido necesarios para la obtención de dichos rendimientos, hay que se podrán deducir de los ingresos obtenidos gastos que Hacienda no conoce y, por tanto, en caso de que Hacienda incluya los ingresos obtenidos a través de Airbnb en los borradores de renta, estos podrán no reflejar el rendimiento neto real que deberemos declarar en la declaración del IRPF.
Por tanto, deberán proceder a realizar los cálculos tal cual explicamos en la sesión del año anterior.
Dado que comprendemos que esto es una complicación que no todo el mundo podrá solucionar, nosotros recomendamos que ante cualquier duda, acudan a un profesional de la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF) para que les asista en el cumplimiento de sus obligaciones fiscales. Para acceder a la lista de los asociados de AEDAF, pueden consultarla en la web de anfitriones responsables, pero también evidentemente, en la web de aedaf.es
18. Un anfitrión que lleva alquilando una habitación hace unos años pero hasta ahora no ha declarado los ingresos, ¿puede regularizar su situación? ¿Qué pasa si no lo hace?
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Sí que puede y nosotros debemos aconsejarle que lo haga.
El periodo de prescripción son 4 años a contar desde la presentación correspondiente. Esto significa que en el caso general (que no hayan tenido inspección o hayan reabierto años anteriores), los contribuyentes deben regularizar y declarar correctamente los años 2014, 2015, 2016 y 2017.
Además y por lo que hace al 2018, la declaración para este año está abierta hasta el 30 de junio de 2019.
Regularizar su situación implica presentar la declaración incluyendo los rendimientos obtenidos de Airbnb, pagar los impuestos que se deberían haber pagado y pagar un recargo por la presentación fuera de plazo. Este recargo va del 3,5% al 15% (incluyendo la bonificación si se acepta este recargo) más intereses, si el retraso es superior a un año.
Si no se hace, la Administración nos podrá exigir los impuestos que se deberían haber pagado y además, una sanción y los intereses de demora correspondientes. La sanción es, como mínimo, del 50% menos las bonificaciones por conformidad y pronto pago, más intereses.
ENGLISH VERSION
Updated 29/03/2019
1 .Are hosts bound to report all income received from Airbnb?
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AEDAF tax advisors:
Yes. All income received from the platform is subject to income tax. In general, the income received from Airbnb is subject to the reporting obligation.
2.Is there a minimum income exempted from income tax reporting?
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The minimum amount exempted depends on the origin of the income. For example, if a person receives employment income from a single payer, the minimum exempted amount is 22,000€. If the income is higher than 22,000€, then it needs to be reported.
However, in the case of income received from the platform, there is NO obligation to report income if this is of 1,000€ or less. The obligation to report arises when all the income received exceeds 1,000€.
3.Then, if my only earnings are those received from the platform, and these don’t reach 1,000€, do I need to report this income?
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No.
But if you receive 900€ from the platform and 5,000€ from work, for instance, you will need to report all income because it exceeds 1,000€ altogether.
4.Is there a fixed rate I need to pay for the income received from Airbnb?
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There’s no fixed rate, because the tax rate depends on the income of each host.
To avoid surprises, we recommend that you save between 20% and 30% of the income from each reservation. In any case, we encourage you to consult a tax advisor.
5.Do we need to pay taxes for all income received from the platform?
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We need to differentiate the obligation to report from the obligation to pay. Yes, you need to report all your income from the platform, but taxes are paid in relation to the actual earnings.
Therefore, you should report your gross income but you can then deduct expenses connected with the rented accommodation.
6. And what type of expenses can we deduct?
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Almost all expenses connected to the rented accommodations. First of all, the Airbnb fee (VAT included), but also community expenses, IBI, assurances, supplies, repairs, etc.
In addition, you can deduct the depreciation of the property and common items such as furniture, mattresses, etc.
When deducting expenses, circumstances as whether you are renting out your entire home or only a room, should be taken into account as expenses should be apportioned according to the rented area and days.
Recommendation: keep all invoices of expenses connected with the accommodation, and a tax advisor can advise you on what expenses can be deducted and in what amount.
7. Does the 60% deduction for home rental apply?
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No, not in this case. This deduction only applies for rentals under the Urban Leases Act (LAU) and for minimum periods of time, that currently is on 5 years.
8. I am the host but I share part of the income I get from rents with another person. Should I report this income or should each of us report the amount we receive?
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The income must be reported by the holder of the right over the property. In case we are renting out an entire apartment, reporting should be done by the owner. In case of a rented apartment, reporting should be done by the renter that is in turn renting out the property (entirely or rooms). And this, regardless of who receives the income.
9.Then, what happens when the host and the person receiving the income in the bank account are two different persons?
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In this case, when the income is received by another person, we need to analyse why this other person is receiving it. Different circumstances may affect tax reporting so we always encourage you to consult a tax advisor.
We need to remember that as of January 2019, all intermediary platforms such as Airbnb have the obligation to share data with local Tax Authorities about transactions concluded on the platform during 2018 onwards
10. When you are a renter, how do you report your income received from the platform?
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This is the case where the person renting out the accommodation is not an owner but a renter. Basically, the renter reports in the same way as if it were the owner: gross income minus deductible expenses.
Yet, the difference is that if the host is the renter, he will report the income as “Capital Gain” (Rendimiento de Capital mobiliario) as opposed to the case when the host is the owner, that will report the income as “Rental Income” (Rendimiento de Capital inmobiliario).
Deducted expenses should be also reported as Capital Gain
11. How is reporting rental of a room different from reporting rental of an entire apartment?
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The difference lies in the deductible expenses: when you rent a room you can only deduct them in proportion to the rented area, apart from considering the occupancy dates. When reporting rental income of an entire apartment, expenses are deducted only considering occupancy dates.
12. In case the accommodation rented out is not the habitual residence but a second residence, how is the income reported in this case?
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It’s exactly the same: reported as Rental income and gross earnings deducting expenses.
13. Would sharing a room in the main residence affect the main residence exemption? Do we lose that exemption?
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If the entire home is rented out, then the deduction is lost.
In case of a room or part of the residence, the Tax Authorities have clarified that the deduction will only be applied in proportion to the part that hasn’t been rented out.
14. I have a foreign friend that lives in Barcelona and also hosts, does she need to report her income in Spain?
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Yes, she does need to report her income in Spain. regardless of whether the person is foreign or not, the obligation to report in Spain is determined by the habitual residence in the country. If a German resides in Spain and has an income, he will be required to report in the exact same way as a Spanish citizen that resides in Spain.
15. What happens in the case of a Spanish citizen who owns an apartment in Seville but resides in Germany?
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If the owner or the renter resides outside Spain but has a property in Spain rented out in Airbnb, then he will report income taxes as a non-resident.
In any case, we recommend getting advice from a tax advisor since it will also vary depending on whether it is inside the EU or outside the EU.
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16. Do we need to charge VAT to our guests?
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If we are only renting out an accommodation, then NO.
If, besides accommodation, we are offering an additional service similar to those offered by hotels (meals, daily cleaning, airport pick-up, touristic services…) then you’ll need to charge separately VAT, in a percentage depending on the type of service you are offering and always complying with all formalities of this tax.
It should be stressed that if you’re only offering check-in and check-out cleaning, then this service is VAT exempt.
17. Considering that now Airbnb will be sharing with Tax Authorities information about transactions, will the income I received from Airbnb now appear in the income tax draft sent by the Tax Authorities?
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We noticed that currently this information is not appearing in the income tax draft. However, this will depend entirely on the Tax Authorities and, in any case, it won’t affect the obligation of hosts to report their income received on Airbnb.
Even if the Tax Authorities would include the information regarding your earnings on Airbnb in the tax reporting draft, they will never include the possible deductible expenses and therefore these drafts will never reflect the actual income.
Again, due to the complexity of the topic, we recommend getting advice from a tax advisor. You will have access to the data base of professionals of AEDAF on www.anfitrionesresponsables.com and also on aedaf.es
18. If a host has been renting out his accommodation on Airbnb for some time now but hasn’t reported any of the earnings yet, can his situation be regularised? What happens if he doesn’t regularise his income tax situation
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Of course he can and we must recommend that he actually does regularise his income tax situation.
Tax reporting can be done for the previous 4 years. Therefore, in general (as long as they didn’t get any warning and/or inspection), taxpayers can regularise their situation and duly report their earnings of years 2014, 2015, 2016 and 2017.
Regarding 2018, tax reporting should be done this year and until June 30, 2019.
Regularising tax income reporting implies presenting a complementary report, paying for the taxes that should have been paid and paying any applicable surcharge for not paying taxes on time (surcharge can be between 3.5% and 15% plus interest). However, not doing it may incur sanctions.
Gracias,
El equipo de Airbnb
