[2016] come inserire i redditi air bnb su 730 - irpef

[Christian67]

ciao a tutti.

come faccio a dichiarare sul 730 i redditi percepiti con i vari affitti via air bnb?

come computo su es. 1k guadagnati quanto sono rendita e quanto costi (sp. condominiali, utenze, etc)

gli importi percepiti sono tutti tassabili e quindi da dichiarare in toto?

grazie in anticipo.

saluti

christian

[Luca375]

@Salvatore199 @Gianpietro5 Sono stato all'Agenzia delle Entrate e mi hanno (ovviamente) confermato quello che riguarda le spese di pulizia, così come anche le altre spese generate dall'ospite (acqua, luce, gas). Quello che mi è stato detto di diverso rispetto a quanto ho sempre letto quì sulla community e che l'importo da indicare è quello bonificato sul conto da Airbnb. Devo dire che da quello che si capisce dalle istruzioni dell'Agenzia sembra che debba essere indicata la cifra comprensiva dei costi del portale, tuttavia quello che mi è stato detto dall'impiegato dell'Agenzia non sembra scorretto in quanto "come fa a dichiarare una cifra che non ha percepito?", "chi le fornisce il servizio pagherà poi sul suo reddito". Effettivamente ho letto di tutto su questa community con esempi che paragonavano il costo del servizio Airbnb al biglietto dell'autobus per andare al lavoro ma ragionando se io mi faccio pagare 100 euro da un cliente per un lavoro e per raggiungerlo utilizzo l'autobus, il cliente mi verserà sul conto 100 euro (reddito) ed è quello che vede l'Agenzia controllando il mio conto corrente bancario. Se invece io affitto un qualsiasi locale con Airbnb e questo mi bonifica 100 euro, perché dovrei denunciare 110 euro? Non è come affittare con l'ausilio di un'agenzia immobiliare classica dove quando prendo 100 euro dall'inquilino poi ne rigiro una parte all'agenzia, perché in quest'ultimo caso nel mio conto corrente entrano 100 euro (e poi ne escono 10 per pagare l'agenzia). 

Dunque l'impiegato dell'Agenzia non sembrerebbe avere tutti i torti, si tratta di denuncia dei redditi, dunque io pago sui 100 (che sono il mio reddito) e Airbnb pagherà sui 10 (che è il suo reddito). In caso contrario io pagherei su 110 ed Airbnb su 10.

Forse il problema sta nel come viene visto il contratto di affitto? In tal caso occorrerebbe compilare il contratto cartaceo adeguatamente all'incasso percepito.

[Salvatore199]

@Luca375 

L'impiegato dell'Agenzia è solo un impiegato, non è l'Agenzia, nè presumibilmente quello che ti potrebbe fare l'accertamento.

Come in tutte le aziende, non necessariamente tutti gli addetti sono a conoscenza di tutto lo scibile... nello specifico, da quello che riporti, sembra che l'impiegato con cui hai parlato non sia proprio un esperto.

E comunque tieni conto che addirittura nemmeno gli interpelli ufficiali fanno testo perchè la materia fiscale ha talmente tante sfaccettature, che ogni situazione deve essere analizzata singolarmente.

Detto questo:

- le cifre del tuo esempio non sono corrette, e possono portare in errore.

diciamolo meglio:

* tu concordi (e stipuli un contratto) con l'ospite per 100 euro (e questo è il tuo reddito);

* airbnb ti chiede una commissione di 4 euro per il suo servizio;

* il fatto che tu riceva un bonifico di 96 euro, non unifica le due operazioni, che restano separate (e infatti avrai una fattura di 4 euro da Airbnb);

* l'ospite paga 114 euro, di cui 100 vengono a te (tramite airbnb, che si trattiene i suoi 4) e 14 vanno ad airbnb per la commissione che l'ospite deve pagare per il servizio che ha ricevuto;

* quindi airbnb incassa 4 da te e 14 dall'ospite; in totale 18 euro, che fattura, e su cui ci paga le sue tasse (tralasciamo il fatto che le paghi in Irlanda).

Ultimo punto: non puoi compilare il contratto con l'importo percepito ma devi compilarlo con l'ammontare che hai concordato con il locatario. E' inutile girarci intorno per cercare qualche scappatoia.

Oltre tutto, stiamo parlando di un 4% circa, quando poi, alla fine, in dichiarazione andrà il 95% di quel reddito, perchè in automatico viene applicata una riduzione forfettaria del 5% sugli affitti, che ti dovrebbe in sostanza coprire da quelle piccole spese che non puoi detrarre.

SPERO SIA CHIARO. 

[Luca375]

@Salvatore199 è chiaro ed è quello che si evince dalle istruzioni allegate al modello di dichiarazione dei redditi. In effetti quando io ho compilato il modello ho visto che il 95% del "lordo" equivale praticamente al "netto".

Rimane comunque anomalo dichiarare un reddito non percepito ed il fatto che sia anomalo è evidenziato dall'aver tratto in errore anche l'impiegato dell'Agenzia. Inoltre se è vero quanto dicono sui controlli automatizzati dei conti correnti gli host Airbnb non avranno mai problemi con una dichiarazione maggiore degli incassi. 

P.S.: scrivere in maiuscolo non equivale ad urlare? 

[Salvatore199]

@Luca375 

non voleva essere “urlato”, ma solo un tono sopra. 🙂

Visto che hai dichiarato di aver letto svariati post sul tema e hai anche citato l’esempio dell’agenzia immobiliare, forse poteva essere sufficiente per non sollevare nuovamente e sempre la stessa domanda.

Non é anomalo dichiarare un reddito non percepito: se come azienda fatturi una fornitura o un servizio, e il cliente non ti paga (quindi non incassi nulla), il fatturato su cui pagare l’imposta resta lo stesso.

Inoltre, e RIPETO (tono più alto) devi vedere le due transazioni separate: tu “fatturi” 100 al tuo ospite e poi paghi - a parte - un servizio ad Airbnb.

Non c’é nessun netto.

E ancora: il fatto che il 5% di forfait concesso nella dichiarazione si avvicini a quanto pagato ad Airbnb é puramente casuale. Se invece di Airbnb ad esempio usassi booking, che applica commissioni all’host del 15-18%, questa similitudine non ci sarebbe più.

Anzi, forse non ci sarebbe nemmeno la confusione sul così detto “lordo” e “netto”, in quanto normalmente si incassa direttamente dall’ospite all’arrivo (i famosi 100) e successivamente (forse mensilmente) si pagano i 15-18 a booking, in tutt’altra sede.

Questa modalitá rende evidentemente separate le due transazioni, senza possibilitá di mischiare le cose.

Se poi tu, per una tua contabilitá interna, che nulla ha a che vedere con la dichiarazione dei redditi, volessi impostarti un tuo conto economico ricavi/costi, anche per capire meglio a quale prezzo affittare, allora ovviamente potresti mettere da una parte il reddito da affitto, e dall’altra le commissioni al portale, le bollette, le spese per gli acquisti e la manutenzione della casa e tutti  i costi che pur non scaricabili dalla dichiarazione ovviamente incidono sul risultato finale.

[Emily352]

@Gianpietro5 

L’esercizio dell’attività occasionale, familiare, di un B & B determina il conseguimento di un reddito di natura diversa, art.67, DPR 917/1986, alla quale può essere attratto una CAV occasionale, familiare, non imprenditoriale.

Come per il B & B, secondo la risoluzione 18/E/2008, se l’attività di CAV si presenta come “un’attività commerciale occasionale in quanto carente del requisito dell’abitualità, concorre a tassazione come reddito diverso ai sensi dell’art.67, co.1, lett. i) del TUIR”, concetto ripreso nella circolare 24/E/2017 in cui l’Agenzia delle Entrate chiarisce che “l’applicazione della disciplina in esame [si riferisce alla disciplina fiscale delle c.d. locazioni brevi] è esclusa, inoltre, nel caso di attività commerciale esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art.67, comma 1, lett. i) del TUIR”.

Quanto all’anticipo trattenuto da un intermediario, se ben comprendo, forse tu ti riferisci alla ritenuta del 21% sulla somma che hai incassato dal tuo inquilino (l’intermediario esattore ti ha versato il 79% dell’affitto): in questo caso, avresti dovuto, però, ricevere dall’intermediario la CU (Certificazione redditi – locazioni brevi: casella 15 “Ritenuta operata” che va riportata nel rigo F8).

Se fosse così, se hai opzionato il regime della cedolare secca, in tal caso la ritenuta è da considerarsi a titolo definitivo, se, invece, adotti il regime ordinario IRPEF, in tal caso l’importo, pari al 21% del canone trattenuto dall’intermediario, rappresenta una ritenuta a titolo di acconto, che dovrai conguagliare (a debito), aggiungendo la differenza che devi pagare, in base alla tua aliquota IRPEF per scaglioni di reddito (23%-27%-38%-41%-43%).

[Guido166]

@Emily352 

Ciao Emily, sei stata chiarissima...

Quindi... se non ho capito male... se io decido di affittare a turisti una delle mie camere da letto all'interno della mia abitazione principale in cui vivo, senza fornire colazione ed ulteriori servizi, posso optare per la cedolare secca in applicazione alla normativa sui contratti di locazione breve?

E' corretto ciò che dico?

[Emily352]

E’ corretto. La normativa statale in materia di locazioni turistiche, regolate dalle disposizioni del codice civile, te lo consente (vedi anche Agenzia delle Entrate, circ.26/E/2011, pagg.7-8), bisogna solo controllare che la legge della tua Regione non lo vieti, come ad es. impropriamente fa la Regione Emilia-Romagna (l’immobile ammobiliato per uso turistico deve essere interamente locato e libero da residenza): le Regioni possono legiferare autonomamente in materia di turismo, ma non possono invadere il campo del diritto privato.

[Paolo465]

Ho provato a fare il 730 precompilato e condivido con voi un veloce riepilogo di come ho inserito i redditi da locazione turistica breve percepiti tramite Airbnb, senza ovviamente nessuna pretesa di certezza o verità assoluta.

Nel caso di abitazione di proprietà andare sul quadro B e aggiungere una riga sotto quella dell'immobile affittato. Rendita, % di possesso e codice comune rimangono uguali. Codice di utilizzo 11 (se è l'abitazione dove si vive). Giorni di possesso = numero totale dei giorni che l'immobile è stato affittato (nella riga sopra questo numero va detratto dai 365 o quello che è il periodo dell'anno di possesso dell'immobile). Codice canone 3 (se applicate la cedolare secca). Canone = la somma dei compensi percepiti nell'anno fiscale al lordo della percentuale che si trattiene Airbnb. Spuntare le caselle "continuazione" e "cedolare secca", sempre nella stessa riga.

Attenzione che se ci sono pertinenze (codice 5) dell'abitazione principale anche per queste deve esser ridotto il numero dei giorni di possesso come per l'abitazione principale, anche se non sono oggetto di locazione).

Alla fine, nel prospetto di liquidazione, si riduce la deduzione relativa all'abitazione principale, e compaiono un'imposta pari al 21% del canone indicato (che decurta l'eventuale credito da incassare dal proprio datore di lavoro) ed un importo pari al 95% di quell'imposta che sarà trattenuto in novembre come acconto per i redditi dell'anno dopo.

Spero che possa esser utile a qualcuno, sempre ammesso di aver indovinato.

Un saluto a tutti 🙂

[Onofrio2]

Buongiorno, ho letto la risposta di  @Marcello8 altri host in merito a dichiarazione redditi 2019 x affitti brevi, ma sorge un dubbio (almeno x me) Se l'affitto viene dichiarato nel quadro B con cedolare secca, va indicato il periodo in cui il fabbricato cambia in utilizzo 3, mi spiego, supponiamo che ho affittato dal 10 al 20 maggio 2018 per importo ipotetico di 1000,00 euro. Dal 21 maggio al 31 la casa non è affittata. Riaffitto dal 01 al 05 giugno per 500,00 euro e così via fino a dicembre con periodi di affitto e altri no. Utilizzo 3 (affitto) facendo complessivamente il calcolo dei giorni che ho affittato la casa o Utilizzo 3 solo nei periodi dal, al e di volta in volta inserire nei periodi vuoti utilizzo 2? La domanda può essere complicata, come complicato può divenire il dichiarare 35 o più  affitti in diversi periodi dell'anno con importi diversi, se devono essere specificati tutti. Per vedere se è conveniente dichiararli nel quadro D, quale dovrebbe essere al massimo, il reddito del dichiarante ai fini irpef? Qualcuno è in grado di darmi una risposta esatta? grazie

[Salvatore199]

@Onofrio2 

- Se sei proprietario dell'appartamento e fai affitto (non b&b o altra attività ricettiva) il quadro da utilizzare è il B (non il D);

- puoi indifferentemente alternare righi con cod. 3 a righi con cod 2 anche per 35 volte, ma sicuramente sia tu che il CAF dovreste preferire accorpare in due soli righi (sommando gli importi degli affitti e i rispettivi giorni occupati e quelli a disposizione);

- la scelta dell''opzione della cedolare secca si fa, in quella sede, semplicemente spuntando la relativa casella;

- per valutare se conviene la cedolare secca o l'irpef normale, dopo aver caricato tutti i dati della dichiarazione (redditi, detrazioni, deduzioni, ecc) puoi chiedere al CAF di verificare l'imposta sia spuntando la casella della cedolare secca, sia lasciandola vuota, per capire con quale scelta paghi di meno.

[Laura1617]

Per cortesia qualcuno sa dirmi se, essendo io un privato devo considerare come imponile il comoenso lordo? cioè comprensivo del compenso dovuto a airbnb. grazie

[Salvatore199]

@Laura1617 

Si, lordo.

[Laura1617]

Grazie

[Carlo353]

Mi sorge un dubbio, ma quale è il fatturato oltre il quale conviene aprire una partita iva ?

[Alberto543]

Ciao a tutti!Mi stanno venendo i dubbi. Sono un bnb in Emilia Romagna. Senza partita Iva. Ho dichiarato in D4 codice 10 con cedolare secca

Il mio commercialista dice che va bene ma io non sono convinto...!