ADEMPIMENTI DI LEGGE

[Angela125]

salve, al momento che ospito dei clienti tramite il portale non sono tenuto alla registrazione mediante un contrattino tipo quelli che si fanno per brevi periodi e registrati all'agenzia delle entrate, giusto?

seconda domanda i nomi dei signori ospitati vanno segnalati all'ufficiale di P.S. del proprio Comune di appartenenza o ci pensa direttamente AIRBNB?

Grazie in anticipo

[Fabio45]

Ciao Angela, il contratto anche se inferiore ai 29 giorni, va specificato all'ospite prima di accettare la prenotazione in caso contrario l'ospite può rifiutarsi di firmarlo. In ogni caso per il periodo sopra citato non c'è obbligo di registrazione all'ufficio delle Entrate. Se ho dato info inesatte prego che ne sa più di me di rettificare, grazie!!!

[Marta38]

@Fabio45 @Angela125

Il contratto va sottoscritto sempre, anche per soggiorni di 2 giorni.

Se superiore ai 30 giorni deve essere registrato, se inferiore no, ma deve sempre essere fatto.

La segnalazione degli ospiti alla Questura (tramite il portale AlloggiatiWeb, di cui bisogna richiedere le credenziali di accesso) è una incombenza del proprietario (con possibili risvolti anche penali in caso di inadempienza) e non di AirBnB (come peraltro tutte le altre incombenze di natura amministrativa, fiscale, ecc.).

AirBnB non è "la mamma" che ci pensa a tutto lei... è solo una vetrina per pubblicizzare il proprio alloggio ed un tramite per l'incasso. stop. tutto il resto è a carico del proprietario.

E' opportuno informarsi bene (su internet prima e presso il proprio Comune poi) prima di intraprendere questa attività.

[Fabio45]

Ciao Marta, è esatto quel che riporti, grazie! Volevo chiderti visto che ne sai di certo più di me che sono nuovo qui su BnB, per affitti brevi cosa dovrebbe rilasciare il comune del luogo in cui si trova l'alloggio? 

[Marta38]

@Fabio45

Ogni Regione (e a maggior ragione ogni Comune) ha le proprie modalità, quindi non posso darti una indicazione certa.

Normalmente per un affitto turistico è necessario presentare una segnalazione di inizio attività (non una richiesta che presuppone una autorizzazione, ma una semplice dichiarazione).

Il Comune ne prende atto, protocolla la segnalazione, presumibilmente ti assegnerà un codice e/o un nome, col quale ti potrai presentare in questura per ottenere le credenziali per le segnalazioni via web.

Poi devi chiedere per l'imposta di soggiorno (ti diranno loro se è prevista ed eventualmente come fare).

Poi organizzati un contrattino (ne trovi su internet, dei facsimili da aggiustare), magari un bollettario per le ricevute (con bollo da 2 euro se superiori a 77 euro)

[Angela125]

Ciao Marta, grazie per la tua risposta, sinceramente però non credo che i contrattini stagionali debbano essere fatti se gli ospiti provengono dal portale AIRBNB, insomma non ne sarei così sicura.

Ho posto questa domanda ad un portale simile ad AIR, dal momento che non trovo da nessuna parte un contatto telefonico dve poter chiamare, il quale mi ha risposto che i contrattini in quel caso non devono essere redatti.

Per quanto riguarda la trasmissione dei nominativi degli ospiti al portale della questura questo è possibile farlo, se non erro, solo per chi detiene, comunque, una licenza per l'attività.

Attendo un tuo commento.

grazie 

[Marta38]

@Angela125

Scusa Angela, io le indicazioni te le ho giá fornite.

Se non credi a quello che ti dico (cosa assolutamente lecita) perché continui a chiedere consigli?

Non fare i contratti e non fare la segnalazione alla questura. Punto.

Non dichiarare i redditi così fai en-plein! 🙂

in bocca al lupo!

[Pierpaolo3]

Penso sia utile per tutti leggere questo articolo: http://www.fiscomania.com/2014/07/come-sfruttare-le-locazioni-turistiche-per-affitti-stagionali/

[Pierpaolo3]

http://www.guidafisco.it/affittare-casa-vacanze-turisti-1279

[Raul-E-Veronique0]

Buongiorno

sono un SuperHost di Aosta e ho un alloggio in centro città. Recentemente una levata di scudi delle organizzazioni di categoria degli albergatori della Regione Valle d'Aosta ha sollevato una problematica che interessa direttamente gli host di Airbnb. In merito ritengono che l'attività degli iscritti e host di airbnb siano abusivi in quanto non adempiono alla normativa di legge della regione (Legge regionale 29 maggio 1996 n. 11) In particolare contestano il mancato versamento della Tassa di Soggiorno e soprattutto la dotazione dei cosiddetti Servizi complemetari (pulizie-asciugamani e lenzuola) che farebbero ricadere la locazione con Airbnb nella categoria Case e appartamenti per Vacanze (Capo VII Art 17 e segg.) e non in quella di Appartamenti ammobiliati per uso turistico. 

La differenza tra le due categorie è notevole ed è dirimente la fornitura o no dei servizi complementari. Nella prima categoria gli obblighi sono ingenti ivi compresi l'iscrizione del locatario al Registro delle Imprese e la presentazione della SCIA al Comune di Residenza, nonchè la presenza di una idoneo vano di Reception degli ospiti.  Nel secondo caso, ove non si forniscano i servizi complementari nulla di ciò è necessario.

Rimane la questione delle notifiche alla Polizia di Stato on line che io personalmente eseguo puntualmente in quanto l'inadempienza comporta non sanzioni pecuniarie, bensì denuncia penale.  

La domanda che rivolgo soprattutto agli host valdostani, voi come vi comportate ? E gli host di altre regioni cosa fanno ? Le loro leggo regionali sono analoghe ?

Raul

[Raphael17]

Buongiorno,

Anche io sono un SuperHost della Valle D'Aosta e, come abbiamo potuto apprendere dai giornali, l'associazione albergatori sta iniziando una vera e propria battaglia verso tutti gli Host di Airbnb. 

Attualmente i punti cardine su cui si sono focalizzati sono:

- adempimenti verso la questura (registrazione dei clienti)

- nessuna dichiarazione fiscale 

- servizi accessori (quali biancheria, pulizia dei locali, colazioni).

Analizzando i vari punti:

- Adempimenti questura: tutti abbiamo ricevuto una mail di conferma da parte di Airbnb in cui appunto confermava l'effettiva necessitá di comunicazione dei clienti nell'appartamento. E su questo, nessun problema. 

- nessuna dichiarazione fiscale. Andando tutto su c/c ritengo alquanto ingenuo non dichiarare le somme che vengono accreditate. 

- servizi accessori: qua nasce, a mio parere, la parte opinabile. Per quale motivo non é possibile fornire servizi di base, come appunto biancheria? E per ció che riguarda la pulizia dei locali, a questo punto si informa il cliente che nel prezzo di soggiorno é giá incluso?! Mi sembra alquanto palese che il cliente al suo arrivo avrá una casa pulita, in ordine e che non dovrá lui stesso fare le pulizie. Per ció che riguarda le colazioni, qua si entra nelle questioni ASL e quindi, da un certo punto di vista posso capirlo (a meno che un host non compra direttamente prodotti chiusi nei negozi)

Sarebbe interessante aprire un tavolo di discussione con tutti gli host Valdostani in merito a queste questioni.

Saluti,

Raphael 

[Marta38]

@Raul-E-Veronique0, @Raphael17

La differenza sta tutta nell'essere o meno attivitá ricettiva.

Se fai "locazione turistica", affitti solo l'appartamento; per periodi più o meno brevi, ma in sostanza come faresti se affittassi 4+4... metti i redditi nel quadro RB dei fabbricati, volendo puoi beneficiare della cedolare secca al 21%,  non devi avere partita Iva, non devi pagare contributi... insomma hai una serie di vantaggi di ordine normativo e fiscale.

Però, non si può avere la botte piena e la moglie ubriaca.

Se fornisci servizi accessori alla persona DURANTE il soggiorno, fai attivitá ricettiva.

E quindi dovresti usare un diverso profilo fiscale (Redditi diversi o Redditi di impresa, a seconda se l'attivitá viene svolta o meno in forma imprenditoriale, regime Iva (magari anche forfettario), contributi, ecc.

Pertanto, la colazione non si può servire, non tanto per le autorizzazioni Haccp (che uno può anche avere, basta un corso), ma proprio perché é una attivitá ricettiva.

Le pulizie: ovviamente la casa va consegnata pulita, ci mancherebbe, ma altra cosa é fare le pulizie durante il soggiorno; per tale motivo una locazione turistica farebbe bene a non chiedere un supplemento per spese di pulizia, ma ricomprendere tutto nel prezzo dell'affitto.

La biancheria si é appurato si può dare, all'inizio del soggiorno. Poi se li devono lavare loro.

Sempre per questa distinzione tra 'locazione' e 'attivitá ricettiva' é opportuno fare icontratti di affitto, scritti, anche per una notte; per differenziarsi dalle attivitá ricettive vere e proprie (hotel o b&b ad esempio) che invece non li devono fare.

Stesso discorso per la ricevuta.

Roberto

[Marta38]

@Raul-E-Veronique0, @Raphael17

La locazione turistica é regolamentata a livello nazionale, dal codice civile.

Il turismo invece é delegato alle Regioni.

Le Regioni non potrebbero e non dovrebbero intervenire nella regolamentazione delle locazioni turistiche, anche se talune Regioni lo fanno.

Diciamo che per quanto concerne la segnalazione degli ospiti alla Questura, anche questa é una normativa di carattere nazionale, e quindi c'é poco da dire.

Ci sono Regioni che non chiedono nulla, altre che chiedono comunque a chi fa locazione turistica di 'accreditarsi' presso il Comune (chi con vera e propria SCIA, chi con semplice segnalazione); dovreste informarvi presso il Comune/Regione, per sapere la Valled'Aosta cosa prevede.

Alcune Regioni chiedono anche di raccogliere e riversare l'imposta di soggiorno nei Comuni che la adottano (mi sembra corretto) o anche di partecipare alla segnalazione statistica Istat (anche questo aspetto, non ha costi e mi sembra corretto per poter comprendere i flussi turistici)

Roberto

[Marta38]

@Raphael17

Purtoppo, i punti che hai citato come 'controversi', in realtá sono, nella grande maggioranza dei casi disattesi.

Non solo nella tua Regione ma un po' in tutta Italia.

Da quello che si legge in questo forum, pochissimi sanno e fanno la segnalazione alla Questura; ogni tanto ci sono accese discussioni perché ci sono host che ritengono sbagliato chiedere i documenti agliospiti... cascano dalle nuvole se gli parli di segnalazione all Questura, poi guardi il profilo e magari vedi recensioni dal 2012... 😮

Non parliamo dell'aspetto fiscale... anche per questo ci sono tantissimi che pensano che questi non siano redditi da dichiarare...

Sui servizi accessori, predomina l'ignoranza (nel senso proprio di ignorare) questa distinzione tra locazione e attivitá ricettiva... lo fanno in buona fede, ma ovviamente sbagliano.

Non parliamo poi dei contratti e delle ricevute... non c'é verso di farlo capire, neanche citando i riferimenti normativi e spigando bene le cose.

Purtoppo questi equivoci, (sui quali alla maggior parte fa comodo crogiolarsi) nascono proprio con Airbnb, che ha sbandierato questa forma di 'sharing economy' deregolamentata... la maggior parte degli host, senza minimamente pensare di informarsi inmerito, fa quattro foto all'appartamento, mettono su l'annuncio e finito li.

Le norme, i regolamenti, le leggi non sono affar loro.

Ci pensino gli altri a seguirle. 😞

Roberto

[Raul-E-Veronique0]

Sono perfettamente d'accordo con quanto dite te e Roberto. Ingenuo non dichiarare al fisco i redditi visto che passano attraverso bonifico internazionale e questo è comunque un punto di forza di AirBnB per quanto riguarda le rimostranze relative alla supposta evasione.

In merito ai servizi complementari è tutto vago e vorrei informarmi all'ufficio Regionale (Sig. ra Ravet) che all'epoca della mia apertura non mi aveva neppure detto che bisognava fare la denuncia lla Polizia. Purtroppo questi funzionari sono sempre molto reticenti e imprecisi. Comunque io mi sto informando presso uno studio di avvocati.

E' vero come dice Roberto che AirBnB se ne fotte delle regole nazionali e regionali anche perchè in molti stati non sono proprio applicate nè esistono. Nessuno in Francia, Belgio, Olanda mi ha mai chiesto in alloggi AirBnb  documenti nè fa notifica alla polizia.

Si varrebbe la pena cercare di dialogare tra noi per uniformare le regole per tutti.

Raul