Affitto locazione turistica senza partita IVA

[Andrea2172]

Buongiorno, mi sto organizzando per "trasformare" un appartamento di proprietà della mia famiglia in una locuzione turistica e piano piano informandomi sulle varie tasse da pagare con la nuova cedolare secca ecc...mi sono imbattuto in questo tabù dei "costi del servizio" e relativa partita IVA. Io mi rendo conto di essere ingorante in materia economica e purtroppo tra le varie conversazioni qua sulla community non ho trovato la vera risposta chiara che cercavo: 

Senza la partita IVA il mio personale costo di servizio(solo host) in media quanto in percentuale andrebbe a gravare sul totale? leggo spesso per esempio "3% + IVA al 22%" ma non capisco in maniera chiara a grandi linee la vera percentuale che pagherei senza partita IVA.

Altra domanda: a 20 anni, avendo solo un'attività come questa che porterebbe lordi si e no al massimo 700-800 euro al mese converrebbe aprire una partita IVA(so che ci sono diversi tipi, anche over 35 ma anche in questo caso ci ho capito poco), considerando anche se non so se centra , che vivendo ancora con i miei genitori,  per ragioni personali e parentali abbiamo un ISEE davvero elevato o in altre parole un reddito dei miei genitori nella media ma un patrimonio famigliare molto alto.

Ringrazio in anticipo tutti, vi sono davvero grato e spero in qualche modo che le vostre spiegazioni rendano tutto più chiaro!

[Giancarlo10 · Accepted solution]

@Andrea2172

Confondi le tasse da pagare (sul reddito) con l'Iva (imposta sul valore aggiunto). Forse è meglio che ti rivolgi a un fiscalista che potrà chiarirti molte cose.

Circa le percentuali pagate dagli Host al portale, poichè sono un guadagno del portale, saranno fatturate da Airbnb, e quindi sempre gravate del 22% di IVA, che quindi pagherai sempre. Quindi, quel 3% diventa -sempre- 3,66%  (oppure di più se scegli termini di cancellazione pià rigidi dei flessibili).

Con la differenza che una struttura che ha forma imprenditoriale (quindi con partita IVA) potrà scaricare come costi queste fatture e agire in compensazione per l'IVA.

Ma per un modesto giro di affari, ti converrebbe non diventare imprenditoriale. In ogni caso, per qualunque forma di affitto, dovrai pagare le tasse sul reddito prodotto.

Ripeto, un buon commercialista ti aiuterà

[Andrea2172]

La rigrazio per la sua risposta. lei ha detto che un possibile 3% di costo di servizio diventa per esempio 3,66. io avevo capito che il "costo più IVA" portava una detrazione prorpio del 22% escludendo le altre tasse e le altre spese, al guadagno totale. Es: 100 euro, costo del servizio "3% più IVA al  22%" quindi il mio guadagno è di 78 euro.   Da quello che ho capito non è questo il ragionamento che devo fare giusto? Ma tramiti altri calcoli arrivo a togliere sempre mantendo l'esempio dai 100 euro, un possibile 3,66% quindi bo circa 96 euro. (so che non è questo il ragionamento ma è solo per chiarirmi le idee). Mi scusi per il ragionamento inverso che ho fatto per chiederle una spiegazione ora....spero che capisca. 

Riguardo invece alla mia confusione di tasse da pagare (sul reddito) con l'iva da quello che ho capito si riferisce al fatto che il mio guadagno sia influenzato o meno dal mio nucleo famigliare(ISEE ecc..), cosa comunque non vera(la mia ipotesi del primo messaggio) da quello che ho capito dalla sua risposta.

Prenderò in cosiderazione di rivolgermi ad un fiscalista per evitare errori e problemi futuri! Grazie ancora!

[Andrea2172]

Ho appena letto meglio sul web e  ho capito finalmente. L'iva al 22% in più si calcola sul 3% che Airbnb si prende. Mi sembrava strano infatti che una cifra così alta come il 22% gravasse sul guadagno totale. Se non è così  per favore me lo dica ahahahaha. la ringrazio comunque dei sui importanti consigli!

[Giancarlo10]

@Andrea2172

Chiocciola i nomi delle persone a cui ti rivolgi

Sì, è ovvio: il 22% di Iva è l'imposta che grava su una vendita/onorario (ecc.ecc.), quindi si aggiunge a un importo che viene chiamato base imponibile.

Il portale prende il 3% sulle transazioni (termini flessibili), su cui far gravare l' Iva. Quindi, per un soggiorno venduto a 100€, il suo aggio sarà del 3%+IVA, quindi € 3,66, e l' importo che ti verrà corrisposto sarà di 96,34 €.

Ma qui non parliamo di Airbnb, ma dell' ABC di semplici nozioni contabili. Forse è meglio che studi un pochino, ahahahaha

Con simpatia

[Andrea2172]

@Giancarlo10 

Grazie mille! E apprezzo con simpatia la critica :).  Saluti!

[Ermanno6]

@Andrea2172 un conto è la percentuale di guadagno che airbnb ti preleva, nell'esempio di 100€ il 3%+iva come ti ha spiegato perfettamente @Giancarlo10, quindi diciamo appunto che guadagni 96,34€. Però poi dovrai fare la dichiarazione dei redditi ad aprile/maggio/giugno e non c'entra nulla l'ISEE familiare. Piuttosto a chi è intestata la casa che vorresti affittare? Perché sarebbe meglio che host (intestatario dell'annuncio e account di airbnb) e proprietario dell'appartamento da affittare, fossero la stessa persona. Dunque, dicevo che la tassazione importante ci sarà in sede di dichiarazione dei redditi: 21% con cedolare secca oppure si sceglie il regime ordinario IRPEF, sulla cifra "lorda", cioè sui 100€ (quindi minimo altri 21€ di tasse).

[Andrea2172]

@Ermanno6 Ha tirato fuori un altro mio dubbio e la ringrazio, lo avrei chiesto a giorni nella community. La proprietaria è mia nonna, a quali problematiche vado in contro se sono io a gestire la casa? E la cedolare secca al 21 % quando conviene rispetto al regime ordinario IRPEF. Non capisco se si sceglie in base alla comodità oppure se ci sono fattori personali che ti portano a sceglierne una rispetto all'altra. La ringrazio infinitamente!

[Susanna0]

@Andrea2172, se la proprietaria è tua nonna, allora bisogna vedere cosa conviene a lei fare, perchè gli affitti andranno a pesare sulla sua dichiarazione dei redditi, come redditi da fabbricato con cedolare secca, oppure come altri redditi, a seconda di cosa le conviene fare in base alla sua situazione; e questo è proprio da chiedere al suo commercialista, o al suo Caf, con dichiarazione alla mano.

[Andrea2172]

Capito capito ora mi è chiaro grazie @Susanna0.  A livello legale con Airbnb non dovrei avere problemi nel gestire la casa pur non essendo proprietario giusto? Ovviamente con la dovuta autorizzazione da parte di mia nonna.

[Ermanno6]

@Andrea2172, quando metti in affitto un appartamento ci sono diverse cose da fare a livello amministrativo con il Comune e la Regione in cui affitti. Questi adempimenti cambiano da regione a regione e da comune a comune. Cambiano anche e soprattutto secondo la forma di affitto che intendi svolgere. Tu parli di locazione turistica e non occorre nessuna partita iva che invece serve quando si fa attività d'impresa. Ora io non so dove vorresti affittare, comunque quasi ovunque una comunicazione d'inizio attività al comune è d'obbligo, poi ci potrebbe essere anche la comunicazione ISTAT alla regione del flusso dei turisti, la riscossione del contributo di soggiorno, un numero identificativo regionale da ottenere e sicuramente dovrai accreditare l'appartamento sul portale alloggiatiweb della polizia di Stato per la comunicazione online delle generalità degli ospiti. Tutti questi (speriamo meno) adempimenti chi li deve fare? Su quale conto, quale IBAN farsi accreditare i bonifici degli affitti da airbnb? Come hai detto tu ad airbnb interessa nulla chi è l'effettivo proprietario della casa, ma al comune, alla regione, alla polizia di Stato e soprattutto all'Agenzia delle Entrate, interessa eccome. Interessa a te e tua nonna che le cose vengano fatte per bene. Con ogni probabilità tua nonna ti concede di mettere in affitto l'appartamento ma lei non ne vuole sapere niente. Allora come fare? Tua nonna la nomini Host e ha un annuncio gestito da te su airbnb dove tu figuri come co-host. E qui si apre un mondo che altri conoscono meglio di me, so solo che si tratta di una categoria professionale ben definita che per non pagare ulteriore imposte può anche risultare che percepisca zero euro per questa sua attività. In questo modo i soldi vengono accreditati sul conto della nonna che ci pagherà le tasse. Quello che poi fa tua nonna con quei soldi sono cavoli vostri... Del resto, come detto da @Susanna0, per usufruire della cedolare secca occorre essere proprietario dell'appartamento. La convenienza o meno rispetto al regime ordinario IRPEF dipende soprattutto dalla quantità di spese da scaricare tra quelle mediche, mutuo, tasse universitarie etc etc. perché queste non sono detraibili con cedolare secca (detto malissimo, ma spero avrai capito), meno spese hai da portare in detrazione più conveniente è la cedolare secca. Comunque questo discorso viene dopo, in sede di dichiarazione dei redditi valuterai la convenienza scrocettando per l'una o l'altra scelta. 

Se tua nonna è daccordo, dovrà metterti a disposizione tutti i documenti della casa, farsi una PEC che gestirai tu e firmare qualche modulo fidandosi assolutissimamente di te 🙂

La migliore cosa è che ti fai intestare la casa...un bel regalo. Se invece ti fa comodatario puó anche andare bene, affitti ugualmente come locazione turistica, ma non potrai accedere alla cedolare secca e tua nonna cmq dovrà firmare dei moduli di accettazione (più o meno)

[Ermanno6]

@Andrea2172 l'idea di avere l'appartamento in comodato d'uso gratuito la prenderei in considerazione, rettifico quello che ho detto su comodatario e cedolare secca riportando col copia e incolla una risposta della sapientissima "nostra" Emily, che qui non riesco a taggare, in altra discussione:

"In tutti i casi di locazione breve (non superiore a 30 giorni) di un immobile ad uso abitativo posti in essere dal comodatario a partire dal 1° giugno 2017, quest’ultimo è il soggetto passivo della stessa, cui compete il diritto di optare per la cedolare secca (rigo RL10, casella di colonna 3, modello Redditi PF) e il relativo reddito dovrà essere qualificato come reddito diverso (casella colonna 4), ma in questo caso (cedolare secca) il comodatario non potrà dedursi, in colonna 5, le spese inerenti tale reddito (condominiali, materiali per pulizie ecc.) mentre il proprietario-comodante dovrà dichiarare nel quadro RB, il solo reddito fondiario, ossia la rendita catastale".

Vedi anche: https://www.ecnews.it/comodatario-cedolare-secca-nelle-locazioni-brevi/

[Andrea2172]

@Ermanno6 Mi è molto più chiaro ora, purtroppo più vado a fondo più scopro intoppi da chiarire ma me lo aspettavo. Mi sono informato e il comodato è utile ma da quanto capito  navigando in internet ha comunque un costo di 200 euro che si,  fa sempre parte del investimento ,, ma se ci sono altre opzioni valide penso punterò su quelle.  la questione co-host è buona, sperando che la piattaforma mantenga la politica attuale(da quello che ho capito per ora non verifica se sei prorpietario o no ma ovviamente quando vai a regolarti con il fisco semplicemente metti i dati del proprietario). Se diventare co-host con una percentuale nulla non mi porta troppi problemii burocratici dove magari devo scomodare mia nonna spesso(purtroppo invecchiano tutti e sarebbe molto scomodo per me) oppure se la piattaforma mi obbliga a detrarre una percentuale dal servizio co-host( è strano ma da altre conversazioni che ho solo letto bisgona stare attenti a questo particolare) allora valuterò altro. Comunque da come mi ha descritto la scleta tra  la cedolare secca o la dichiarazione ordinaria  è separata da queste scelte di "gestione e non va ad incidere  a seconda del fatto che io sono o meno proprietario ma dipende da fattori terzi personali. Cercherò di capire meglio anche a seconda di come i vari enti pubblici si comportano se non sono il proprietario ecc... Comunque la ringrazio e se ha qualcosa da aggiungere la ascolto molto volentieri, davvero davvero utile mi ha chiarito si lei che gli altri utenti in modo comprensibile e paziente!

[Ermanno6]

Sì @Andrea2172 è difficile capire ora tutto in una volta, con calma...il co-host non deve pagare nulla come percentuale alla piattaforma, ma il famoso 3%+iva di cui si è detto prima e basta.

200€ non sono nulla, li recuperi dopo un primo affitto. Piuttosto cerca di capire anche se nella tua zona si affitta bene, se c'è margine di guadagni, ci sono tante cose da valutare, dovrai essere presente al check-in e check-out, fare le pulizie, il cambio biancheria a fine soggiorno. Diventa una vera e propria attività e i guadagni effettivi, alla fine della giostra, sono circa la metà di ciò che gli ospiti pagano (devi mettere in conto non solo la trattenuta di airbnb e il 21% della cedolare secca che poi non non è mai "secca" perché comporta di non poter portare in detrazione altre spese... e poi i consumi effettivi di acqua, luce, gas, internet, manutenzione ordinaria e straordinaria della casa, lavanderia, pulizia, insomma vedi se ne vale la pena.

Quando ho iniziato mi sono concentrato sulla mia specifica situazione e di errori all'inizio se ne fanno. Per la Locazione turistica ho appreso tante cose dal sito lacasacheavanza, che ormai sponsorizzo ma solo perché è veramente chiaro, consultalo. Anche qui nella community ci sono tante discussioni utili. Usa il motore di ricerca e metti le parole chiavi (co-host, cedolare secca, locazione turistica, etc.) e con calma diventerai esperto. Inoltre puoi aprire nuove discussioni su argomenti specifici, ad esempio qui abbiamo parlato di tutto, meglio concentrarsi su singole questioni anche se è vero che spesso sono concatenate.

[Andrea2172]

@Ermanno6La ringrazio ancora per i suggerimenti! Farò un salto sul sito che mi ha consigliato. Grazie ancora!