Contratto locazione turistica breve: come calcolare quota utenze e quota locazione

[Alberto278]

Salve, l'appartamento mio e di mio padre è una locazione turistica breve. Affittiamo con airbnb. Fino ad ora avevamo pensato che il contratto airbnb facesse fede ma vogliamo tutelarci facendo firmare un contratto. Abbiamo letto che si può dividere la quota locazione dalla quota utenze nel contratto, e pagare solo le tasse sulla quota locazione se nella  dichiarazione dei redditi le abbiamo separate. Alcune domande:

1) Come calcolo la quota utenze? Faccio una stima dell'anno precedente delle bollette e le divido per 365 giorni e ho la quota giornaliera? Avete una lista esaustiva delle bollette che posso inserire?

2) Avete un link di una copia di contratto di locazione turistica da scaricare in cui si distingua tra quota utenze e quota locazione?

3) Forse non troppo pertinente ma ho letto che Airbnb rilascia un CUD, dove lo trovo?

Alberto 

[Selvaggia-E-Giovanni0]

@Emily0 E di come ho redatto il contratto cosa ne pensi? E' una cavolata?

[Emily352]

Io non mi discosterei troppo da una formulazione standard del tipo:

“Il canone di locazione – avendo le parti tenute presenti le condizioni oggettive dell’alloggio anche sopra descritte e ben note (oppure descritte in un separato verbale di consegna dell’appartamento) e la sua ubicazione – è convenuto in euro XXX che il conduttore dichiara di aver versato al portale AirBnb. Il canone, così convenuto, include: fornitura biancheria da letto e da bagno / pulizia appartamento / consumi utenze (energia elettrica, acqua, gas, wi-fi, aria condizionata, riscaldamento) a titolo forfetario” (cancella la parte che non interessa).

[Selvaggia-E-Giovanni0]

@Emily0 @Roberto0 grazie, ne aprofitto e posto il mio modello di contratto per intero, in attesa di ulteriori commenti. Roma, __________________ Contratto di affitto temporaneo per fini turistici Contract for temporary rental of apartment for touristic pourpose (legge Italiana 9 dicembre 1998 n. 431) La signorina Xxxxxxxxx xxxxxxxxxx, nata a __________ il ____________ cede in affitto il proprio appartamento sito in Roma, via xxxxxxxx, piano x, interno X . Dati catastali: foglio ___, particella ___, subalterno ____. Miss ___________________, born in _______ on ________grants the lease of her apartment located in Rome, via del Pigneto, 24, first floor, interior XX – Cadastral datas: foglio ______, particella ____, subalterno ____ Al seguente locatario / To the following tenant NOME Name DATA DI NASCITA Date of birth LUOGO DI NASCITA Place of birth DOCUMENTO Document RESIDENZA Residence Per il seguente periodo / For the following period Data di arrivo / Arrival date Data di partenza / Departure date 1. L’appartamento è completamente ammobiliato e si cede nello stato di fatto in cui si trova; The apartment is fully furnished and is rented “as it is”; 2. Il canone di affitto comprende il costo delle utenze; The rental fee includes the cost of the utilities; 3. Nessun servizio extra (breakfast, cambio biancheria e pulizie durante il soggiorno, trasporti ecc.) sarà provvisto dal locatore al locatario; No extra services (breakfast, linen change and cleaning during the stay, transportations etc.) will be provided by the landlord to the tenant; 4. Il prezzo totale dell’affitto è già stato pagato dal locatario a AIRBNB e AIRBNB pagherà a ________________________ la somma di EURO XXXXXX (XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX EURO) accreditandoli sul suo conto corrente presso la Banca ____________ IBAN N. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX; The total price of the rentaI fee has already been paid by the tenant to AIRBNB and AIRBNB will pay to ______________________ the sum of EUROS xxx,00 (xxxxxxxxxxxxxx EUROS) through bank transfer to her bank account on Banca ___________________ IBAN N. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx; 5. Nessun pagamento addizionale è dovuto dal locatario al locatore. No additional money is due by the tenant to the landlord. IL LOCATORE / The landlord IL LOCATARIO / The tenant Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxxxxxx

[Francesco500]

Ciao @Emily352 e @Roberto143,

ed è proprio lì il punto...se qui metti un prezzo senza consumi e te li fai pagare a parte secondo gli effettivi consumi (vorrebbe dire fare un prezzo aleatorio e non essere molto competitivi, mi pare) oppure se qui inserisci 100, quello è il compenso concordato e ci paghi le tasse. Non concordate?  

L'ho già detto, e non mi ha risposto nessuno in altro post, quella risposta è incompleta...a titolo forfettario con conguaglio finale e quindi basando il tutto sugli effettivi consumi è un conto e si può parlare di rimborso spese (a meno che tu non vendi chiaramente 100 e poi dopo tiri fuori la questione del rimborso spese, come molti vorrebbero fare qui dentro) altrimenti è ovvio che non può stare in piedi...

Il punto è individuare il canone concordato e che i rimborsi spese sono rimborsi di spese effettivamente sostenute...in mezzo a ciò che avete scritto c'è la risposta di ogni arcano...

Ciaoo

[Francesco500]

Ciao @Emily352 e @Roberto143,

e poi non mi appicicherei troppo alle circolari...a parole, parole che manco sono legge. Estrapolandole ed aggiungendo pezzi e commenti si capisce male... non è vero che "ordinariamente – riattenzione – non si tiene conto ai fini della determinazione del reddito fondiario". Non è vero e non è vero, riattenzione, il canone concordato devi dichiarare...se concordi un canone tutto compreso, ordinariamente o non ordinariamente, ci paghi le tasse su tutto...quindi è l'accordo qui che conta...o si capisce o si brancola nel buio...

Ciaoo

[Emily352]

Giorni così. In cui tutto quello che sogni è una doccia calda e parole consolanti. Poi alla sera torni a casa sfinita, apri il computer e ti ritrovi in mezzo alla tempesta. Scusa, @Francesco500 , ma sinceramente ci ho capito poco, mi si sono aggrovigliati i neuroni: io "la risposta di ogni arcano" in mezzo a ciò che ho scritto non la vedo, ma, evidentemente, è perché sono cecata.

E’ bello infilare i piedi in un paio di comode certezze.  Peccato che io non ne possegga, possiedo solo risposte approssimate e gradi diversi di certezza su alcuni argomenti. A me però pare che le risposte fornite dall’Agenzia delle Entrate nel documento di prassi dello scorso ottobre (che contiene le istruzioni per l’uso negli affitti brevi) siano condivisibili. Che cosa posso dirti, carissimo? Plauda chi può.

In Italia sono tutti allenatori di calcio, politici, cuochi e fiscalisti. Se fosse italiano, anche Hannibal Lecter ti darebbe suggerimenti (culinari) su come cucinare il fegato alla veneziana. Tu non ascoltare, fatti un’idea tua sul “canone concordato” e sul “rimborso spese” in un contratto breve ad uso turistico e in un contratto lungo di altra natura, sii pure intransigente, ma rispetta sempre le opinioni dei tuoi interlocutori: indossare un’opinione è ormai un accessorio irrinunciabile al giorno d’oggi. E soprattutto, divertiti.

Pagare le tasse in Italia è un’impresa eroica, ma è anche la cosa più spassosa che possa capitare nella vita. Ma io, si sa, sono stramba, impertinente e probabilmente bipolare, ma anche il mondo ha due poli, e ho uno strambo senso dell’umorismo, diceva mio padre. Giorni così.

[Francesco500]

Ciao @Emily352,

grazie del messaggio. Scusami per il tono certamente intendibile come poco accomodante, ma ho espresso un parere diverso. In fretta e forse furia. Scusami. Intanto non mi sembri stramba, non sei stata impertinente, bipolare proprio non so e comunque è sempre stato un piacere leggere i tuoi messaggi. Non mi pare sia una cosa eroica pagare le tasse nella maggior parte dei nostri casi. Canone di locazione concordato in italiano è una espressione piuttosto chiara, si può applicare su tutti i tipi di contratti. Quale è il canone concordato qui dentro per molti di noi? Di questo non abbiamo parlato. Io non sono certo, mi sembra chiaro che sia il prezzo di vendita. Io se compro una notte qui su Airbnb nella maggior parte dei nostri annunci dove vedo che non è quello? Cosa è un rimborso spese mi pare altrettanto chiaro. Interpretazioni non chiare mi sembrano un pò forzate. Un canone tutto compreso è possibile in ogni tipo di contratto e da sempre, non è una cosa strana. Detto ciò, si può anche dire tanto altro.

Ciaoo e ancora grazie

[Diego313]

"Ma io, si sa, sono stramba, impertinente e probabilmente bipolare"

Io non ti trovo affatto stramba. Penso che tu sia una donna interessante e competente. La tua scrittura ne è prova. Usi belle metafore. Ma ciò che subito più mi ha colpito di te è che non ti limiti a scrivere, ma documenti sempre ciò che scrivi, e questo, in una room di discussione, fa la differenza. Un unico appunto, o forse un inconfessabile desiderio. La foto del profilo.

[Francesco500]

@Diego313,

ma che marpione che sei! Usa la @ e tagga la persona alla quale ti vuoi rivolgere, in questo caso @Emily352. Se no i tuoi messaggi d'amore rischiano di non esser ascoltati dalla persona interessata. Vuoi anche la mia foto?? Ti interesso? Comunque non la penso molto come te...i documenti, documenti, su documenti secondo me, diciamo per galanteria non in questa discussione, rovinano in generale la chat...qui dobbiam parlare di noi e dei nostri pensieri...estrapolazioni di pezzi di qua e di la, di leggi ed altro spesso non tengono presente il quadro normativo in toto che è complessissimo ed amplissimo ed in molti casi fanno solo apparire più giusta una cosa che è invece sbagliatissima....perchè c'è il pezzo di DL, PDF, DFRJ, DFJ, della nota dell'ADE...

Ciaooo

[Emily352]

Senti un po’, Romeo, non è che ci stai a provà? Ti dico subito, @Diego313  ,che io il culto delle foto non ce l'ho. I selfie li odio con tutta l’anima. Sulla carta d’identità sembro in acido, tanto che ho battezzata la foto “Emily in the sky with diamonds”. Non mi pare una grande idea inserirla nel profilo per attirare vacanzieri giramondo. Tutt’al più posso attirare qualche hipster. Ma piuttosto, vogliamo parlare della TUA foto del profilo, Gran Mogol dell’incoerenza?

Voglio comunque accontentarti perchè mi sei simpatico con alcuni dati estrapolati dalla mia carta d’identità.

Nome: Emily

Data di nascita: un giovedì del 1987

Luogo di nascita: Napoli

Residenza attuale: Utrecht

Occhi: due

Altezza: 1,83 dall’età di quindici anni, basta verificare la tacca sul muro della camera di corso Canalgrande a Modena

Capelli: hai presente Marcella Bella ai tempi di “Montagne verdi”?

Stato civile: nubile, altamente desiderabile (vabbe’…), ma fino a quando?

Professione: volevo fare la rockstar, ma sono finita a fare la ricercatrice universitaria, in parole povere, faccio la fame, in strada, al freddo come la Piccola Fiammiferaia di Andersen

Segni particolari: incredibilmente dispettosa e impertinente, insomma, una vera bad girl a tempo pieno.

[Francesco500]

Ahahahahahahahah @Emily352,

dopo questa ti tacchino anche io!! 

Ciaoo e buona fortuna!

[Francesco500]

Ciao @Fabrizio113,

orientativamente puoi fare nulla. Considera poi quanto scritto da Susanna. E' una opinione non sbagliata, magari migliore. 

Ciaooo

[Francesco500]

Ecco no non sarebbe il massimo prendere un contratto ad uso abitativo, va specificato l'uso turistico. E ci sono tante clausole a tutela circa residenza e altro che alcuni consiglierebbero di aggiungere. In un contratto abitativo ci possono inoltre essere tante clausole che cozzano con l'uso turistico. Il tutto potrebbe far intendere che l'uso è abitativo e il contratto allora potrebbe essere allungato secondo la durata minima di un contratto abitativo.

Ciaooo

[Emily352]

@Francesco500

Lo schema contrattuale di un turistico  (tale dovrà essere l’intestazione del contratto: ad uso esclusivamente turistico) ricalca quello di un contratto 4+4 a prestazioni corrispettive. L’elemento fondamentale che lo distingue da un 4+4 è il motivo di piacere, di svago, non di studio né di lavoro. E’ presente sempre una durata (il contratto può essere rinnovato tacitamente come un 4+4). E’ previsto un canone di locazione e un deposito cauzionale. L’uso è sempre civile, ma per finalità turistica. E’ vietata la sublocazione. Il turista deve consentire l’accesso al proprietario e rispettare il regolamento del condominio e non può apportare alcuna modifica, innovazione o miglioria senza il suo benestare eccetera eccetera eccetera. La differenza è che il turistico è disciplinato dal codice civile e non dalla legge di riforma del ’98 e se ha la durata è di una sola settimana può non essere registrato.

[Francesco500]

Ciao @Emily352,

grazie per il messaggio. Ci sono migliaia di tipi di contratti on-line, alcuni ricalcano di più alcuni meno. Chi lo sa. Tutte quelle cose lì ci sono in tutti i contratti anche commerciali...come si fa a non mettere la durata? Il canone?  La sublocazione poi è sempre vietata, per legge ora ma certo nei contratti a favore del proprietario si mette anche la clausola. La differenza fondamentale è che nel 4+4 prendi la residenza e ci abiti, nel turistico no. E ce ne sono tante altre. Sono due contratti ben differenti, specialmente se fatti bene. Fatti male sono uguali, sarai sempre nelle mani dell'inquilino furbo che farà quello che vuole. Ci scommetto le palle che la metà dei contratti che si firmano qui su Airnbnb se li firmassi io senza nessuna fatica e senza manco darli ad avvocati mi ci trasferirei a vita con cane, gatto e mi compro pure un elefante da mettere in giardino. Una raccomandata e ciao, ci vediamo in tribunale dove mi paghi pure gli avvocati. Scusa schiettezza, sono di fretta. Fatevi fare i contratti da un avvocato, o sappiate modificare quello che sono on-line, anche quelli turistici, secondo le vostre esigenze.

Ciaoo