Dichiarazione dei redditi 2016

[Massimo5]

Salve a tutti, sono nuovo del sito, volevo sapere qualcosa riguardo agli introiti percepiti con gli affitti. In poche parole è sufficiente che nella mia dichiarazione dei redditi aggiunga le cifre percepite e basta???????? Per quanto riguarda i vari contratti di affitto, anche se a breve termine ogni qualvolta si affitta, come host non dobbiamo fare o dichiarare nulla??????? Se qualcuno aggiunge un numero di cell. posso chiamare per delucidazioni, a parole ci si capisce meglio, ciao e grazie in anticipo.

                                                                                                                                                    Massimo

[Francesco192]

ciao @Mattia35,

io ho mai avuto problemi se non una volta se non sbaglio proprio con un italiano. Ma in altro portale dove non mi era permesso inserire regole e troppi scritti. Su Airbnb hai la possibilità di scriverlo nelle regole e ti consiglio di farlo se ti senti più tranquillo come anche ti consiglio di scrivere che hai bisogno di tutti i documenti degli host e per soggiorni superiori a 30 notti, se li prevedi, almeno un codice fiscale italiano possibilmente di chi effettua la prenotazione. Il codice fiscale è sempre consigliabile averlo, io non lo chiedo agli ospiti stranieri se non per soggiorni oltre le 30 notti, e forse sbaglio, perchè solitamente gli stranieri non lo hanno. Non è difficile ottenerlo, alcuni paesi, come la GB almeno l'anno scorso, hanno sistemi on-line con l'ambasciata italiana dove appunto i guest andando di persona possono ottenerlo oppure presso un qualsiasi ufficio delle agenzie delle entrate in italia. Puoi anche farti dare una delega per andare te stesso nell'ufficio più vicino. 

Per soggiorni superiori a 30 notti devi avere un codice fiscale perchè devi registrarli e per farlo hai bisogno del codice fiscale. Speriamo presto che l'agenzia si modernizzi...

Per queste ed altre regole importanti, che tu puoi inserire nel tuo annuncio ma il guest può non notarle o notarle male, è importante la comunicazione via messaggi che hai con questo. 

Puoi trovare queste ed altre informazioni nel sito dell'agenzia delle entrate. Esiste anche un numero verde. Certo qui noi siamo più disponibili ma possiamo sbagliare come un dipendente dell'agenzia. Io non sbaglio mai, non ti preoccupare : )) No no anzi lo faccio spessissimo, controlla sempre bene ciò che scrivo perchè do solo consigli spassionati in fretta e ascolta tutti. 

Nel contratto andrebbe messo l'importo lordo senza la commissione del guest e comunque ogni importo che ricevi anche in contanti in merito alla locazione.

Ciao

[Mattia35]

@Francesco192

Ciao Francesco , ti ringrazio per le tue risposte e per i tuoi consigli importantissimi. La cosa però che ancora non ho compreso , in quale sezione dovrei pubblicare il mio annuncio se possiedi un appartamento indipendente quindi intero appartamento , mi ha riferito Roberto che in Emilia Romagna non è possibile inserire su Airbnb la locazione , sinceramente non ho ancora capito cosa significa la locazione , io ho semplicemente un apt intero che voglio destinarlo agli ospiti di Airbnb , come dovrei pubblicarlo e quali sono i concetti e le regole da seguire ? Quindi sempre contratto obbligatorio ecc ecc ? 

[Roberto143]

@Mattia35

La locazione significa affitto dell'appartamento, così come è possibile affittare 4+4, o 3+2, o transitorio, o a canone concordato... esiste anche la formula di appartamento ammobiliato ad uso turistico (ai sensi della legge 431/98).

E' un affitto a tutti gli effetti, non una attività ricettiva (quindi immagina, durata a parte, quello che dovresti fare se volessi affittare il tuo appartamento per 4 anni): ovviamente non serviresti le colazioni agli inquilini durante questi 4 anni, non gli faresti le pulizie, non gli cambieresti la biancheria.

E ovviamente, prima di dar loro le chiavi di casa, faresti firmare un bel contratto, con tutte le clausole previste per un affitto.

Siccome la durata sarebbe superiore ai 30 giorni, il contratto dovrai anche registrarlo presso l'AdE (se invece fai locazione turistica, sotto ai 30 giorni il contratto non devi necessariamente registrarlo).

Se invece vuoi fare attività ricettiva, puoi semplicemente optare per la CASA VACANZE, che ti consente in ER di mettere l'annuncio sui portali. Per l'ospite la differenza è minima (non deve firmare il contratto); per te ci saranno alcune regole più stringenti su misure, dotazioni dell'appartamento, classificazione, ecc. ma credo che questo non sia un problema per te, visto che già fai B&B e dovresti avere dimestichezza su questi aspetti.

Dai link che ti ho mandato prima, guarda quanto previsto per le Case vacanza.

[Francesco192]

ciao @Mattia35,

ti ha già risposto molto bene mi pare. 

Mi permetto di aggiungere che io faccio un contratto in italiano con ogni clausola tradotta tra parentesi in inglese. Se non fai così, sempre che poi per quello che farai avrai bisogno di contratto, e vuoi essere preciso, e non faresti certo male, ti consiglierei per gli ospiti stranieri di far firmare oltre al contratto in italiano anche uno uguale in Inglese, o comunque in una qualsiasi lingua da loro conosciuta. La scrittura privata che fai firmare in lingua palesemente irriconoscibile dall'altro contraente potrebbe diventare facilmente non valida per intero o in parte. Molto molto difficilmente ti verrà contestata l'invalidità per soggiorni brevi, ma certo dipende se litighi, se hai gravi problemi ed in generale se dovrai utilizzare il contratto per mostrare le tue ragioni, in generale più si allunga il periodo del soggiorno più ci sono possibilità e quindi più è consigliabile firmare un contratto in lingua compresa appieno dall'inquilino. Ed infatti per legge il contratto deve essere ben capibile da entrambi i contraenti, dimostrare che l'inquilino abbia compreso tutte le clausole scritte in lingua da lui sconosciuta diventa molto difficile anche se conosci perfettamente la sua lingua ed hai tradotto simultaneamente a voce.

Ciao

[Roberto143]

@Mattia35

Se fai realmente locazione turistica (ma a questo punto attenzione, devi rivedere il tuo annuncio, perchè non é chiaro: dai l'intera casa - locazione -  oppure affitti a stanze? - affittacamere - ) é opportuno che nell'annuncio sia ben chiarito questo aspetto, cosí come che sarà sottoscritto un contratto di locazione. A seconda del portale su cui pubblicizzi, avrai la possibilità di chiarire bene questo aspetto, in italiano e in altre lingue, in taluni casi potrai anche fornire un facsimile del contratto per una lettura preventiva (non su Airbnb).

Se l'ospite, italiano o straniero che sia, é ben informato che sta affittando un appartamento (e non sta prenotando un b&b o una Casa Vacanza) e che dovrá firmare un contratto di locazione, stai tranquillo che non farà nessun problema. Te lo posso assicurare per esperienza diretta.

Ma la caratteristica deve essere la prima cosa citata nell'annuncio, non l'ultima in un angolino nascosto.

Il contratto dovrà essere in italiano; se vuoi, potrai fare una copia di cortesia in inglese (ma non valida legalmente)

L'importo che va messo in contratto (e per il quale potrá essere fatta la ricevuta, e poi messo in dichiarazione dei redditi) é quello che pattuisci con l'ospite: ad esempio, 80 euro al giorno x 10 giorni + 30 di pulizie = 80x10=800+30=830.

Tu poi percepirai qualcosa in meno perchè hai deciso di pagare un terzo (il portale) per un servizio di pubblicizzazione, che però é un pagamento a parte, che nulla ha a che vedere con il rapporto con il locatario (anche lui paga un terzo per beneficiare dell'intermediazione, ma é un costo a parte che a te non interessa). Se Airbnb invece di "mischiare" le transazioni le regolasse separatamente, questi dubbi non nascerebbero nemmeno.

[Mattia35]

@Marco376

Per quanto riguarda al contratto da far firmare allo straniero , bisogno tradurlo in inglese giusto ?

per l'invio dei dati in questura bisogna inserire tra le regole della casa di farmi avere una copia della C.I E CF giusto? Io ho notato che in molti annunci non c'è scritto questo anzi onestamente l'ho notato veramente in pochi. 

[Roberto143]

@Mattia35

Anche questo aspetto é bene specificarlo nelle regole della casa (non che ti mandino copia dei documenti, ma che all'arrivo dovranno presentarteli per le previste segnalazioni di legge).

In realtá non dovrebbe neanche essere necessario, però per evitare i possibili equivoci, é sempre meglio precisarlo.

Per la segnalazione alla Questura dovrai ottenere le credenziali (userid e pass), presentando la domanda con i riferimenti della comunicazione al Comune.

Attenzione, perchè in questo caso la sanzione per la mancata segnalazione é penale, oltre che economica: tre mesi di reclusione + 260 euro (la pena é triplicata in caso di reiterazione).

Altra cosa da precisare chiaramente, é che all'arrivo, oltre ai documenti, dovranno pagare l'imposta di soggiorno, in contanti, che tu poi trimestralmente dovrai riversare con bonifico al Comune.

Anche per questo, dovrai ottenere - post presentazione della Scia o della comunicazione, a seconda della tipologia di ospitalità scelta - le credenziali per accedere al sistema GEIS, che ti consente di caricare online i soggiorni e la relativa imposta e ti stampa la ricevuta da consegnare all'ospite.

Altra cosa per la quale dovrai ottenere le credenziali, dalla Regione, per la segnalazione dei dati ai fini Istat, attraverso l'applicazione online Turismo5.

[Francesco192]

ciao @Mattia35,

se vuoi essere più sicuro che il tuo messaggio arrivi a Roberto, ti suggerisco di cliccare @ e scegliere nel piccolo menù che appare proprio Roberto. Quindi @Roberto143 . In questa maniera riceverà una notifica che è stato menzionato. 

Mi permetto di dirti che in generale non sempre i funzionari dell'agenzia danno buoni consigli, magari semplicemente perchè non capiscono al meglio la tua reale situazione, come certo anche io posso capire male. In generale, se tu affitti come la maggior parte qua dento una casa senza assolutamente nessun servizio, oltre naturalmente a chiedere tutti i permessi per farlo, dovrai firmare ogni volta dei contratti e registrarli per soggiorni superiori a 30 notti. L'imponibile sul quale applichi le tasse, cedolare o regime normale, sarà l'importo lordo senza le commissioni del guest. Lo trovi nel tuo annuncio nelle statistiche od in altri menù affini. 

Ciao e buona fortuna

[Mattia35]

Ciao @Francesco192 GRAZIE per il consiglio 

[Roberto143]

Buongiorno @Mattia35,

vedo che per quanto concerne la maggior parte delle tue domande (effettivamente non molto chiare) ti ha già risposto @Marco376.

Per cui ti segnalo innanzi tutto le pagine del Comune di Bologna dove potrai partire per informarti meglio sulle diverse forme di ospitalità: ALTRE TIPOLOGIE RICETTIVE oppure STRUTTURE EXTRA ALBERGHIERE.

Una lettura di queste pagine ti consentirà innanzi tutto di capire come intendi classificarti, nell'ambito delle possibili alternative; dando una veloce occhiata al tuo annuncio infatti, non ho capito cosa vorresti/potresti essere... una LOCAZIONE TURISTICA, un AFFITTACAMERE, una CASA VACANZA... il tuo annuncio mi sembra un ibrido che non risponde con esattezza a nessuna di queste.

Ho visto foto con tavole imbandite per la prima colazione, aspetto questo (non so se voluto o meno) che indurrebbe il potenziale ospite a ritenere di prenotare un B&B, benchè mi sembra che questa tipologia non sia citata.

Una cosa é certa; almeno per il momento, in Italia le tipologie ricettive sono specificatamente regolamentate, per cui bisogna decidere preventivamente a quale di esse si vuole appartenere, e poi rispettarne i criteri.

Come conseguenza della scelta, si dovranno fare alcune cose, non se ne potranno fare delle altre, i redditi potranno essere di un tipo e dichiarati in un certo quadro, oppure di un altro e inseriti in un altro.

Sarebbe interessante capire anche come hai fatto sino ad oggi.

La segnalazione degli ospiti alla Questura va fatta sempre, per tutti gli ospiti, italiani o stranieri, adulti e minori, neonati compresi.

Come abbiamo detto più volte, la cedolare secca é una opzione fiscale (da utilizzare se lo si desidera al posto della tassazione alle aliquote ordinarie), però solo se si effettua locazione (quindi redditi da fabbricati) e non se si generano redditi diversi o da impresa (b&b, affittacamere, case vacanza).

I contratti devono essere fatti solo se si fa locazione, non se altra tipologia ricettiva.

A Bologna, non é consentito fare locazione nella casa che risulta residenza del proprietario; la compresenza col proprietario é consentita solo con b&b e affittacamere.

La colazione può essere offerta solo dal b&b.

Per la Legge Regionale dell'E.R.,é stabilito, in modo arbitrario, che le locazioni turistiche non possano pubblicizzarsi sui portali (come airbnb), almeno sino ad oggi... vedremo se il DL in corso di approvazione sdoganerá questa possibilità a tutti i livelli.

[Mattia35]

@Roberto143 

Buongiorno Roberto , grazie per le tue risposte.

Io ho un B&B a Bologna dove vivo all'interno  , che è quello che vedi , poi ho un'appartamento intero che ancora non ho pubblicizzato sul portale Airbnb.

La mia intenzione era quella , da settembre 2017 quella di cancellare l'annuncio per il B&B e affittare solamente il mio appartamento intero indipendente , sto facendo a questo punto però molta confusione , tu mi hai scritto che in Emilia Romagna non è possibile affittare la locazione con Airbnb , allora il mio futuro annuncio come farò a pubblicarlo su Airbnb , in quale sezione devo inserirlo? La mia idea era quella di dare tutto l'appartamento chiaramente tutto ammobiliato perfettamente con il portale Airbnb , come fanno poi quasi tutti .

In quale sezione dovrei inserirlo ? Non fare caso al mio annuncio , presto lo chiudo non voglio più svolgere il lavoro come B&B perché mi prende troppo tempo, per questo motivo intendevo affittare solo il mio appartamento dipendente .

[Roberto143]

@Mattia35

Come ti dicevo, anche se in maniera arbitraria ed anticostituzionale, la Regione E.R. ha stabilito che le locazioni turistiche - non imprenditoriali - non possano fare pubblicità attraverso i portali.

Questa normativa esula dai poteri effettivamente attribuiti alle Regioni (stabilire i criteri di imprenditorialità è una prerogativa dello Stato), tant'è che recentemente il Governo ha impugnato la Legge Regionale Toscana, proprio per analoghi arbitri.

Solo che le Leggi Regionali sono impugnabili entro 60 giorni dalla loro pubblicazione, e quella dell'ER risale al 2004.

Quindi l'unico modo per contrastarla è, in fase di un eventuale controversia, ad esempio per una sanzione comminata (non me ne risultano, di questo tipo, ma ovviamente non ne ho la certezza), fare ricorso al TAR.

Se dai un'occhiata su Airbnb tutti pubblicano nonostante questa limitazione.

Io ovviamente te l'ho precisata, poi sta a te decidere eventuali passi da fare.

Come saprai c'è in discussione in Parlamento il così detto "decreto Airbnb" che istituisce la ritenuta alla fonte da parte dei portali su varie tipologie di ricettività (tra cui, in modo particolare le locazioni turistiche), pertanto penso che una volta approvato questo dovrebbe "sdoganare" anche gli annunci in ER, ma questo lo vedremo successivamente.

Se comunque hai già un B&B attivo, tutte le procedure le dovresti già conoscere bene, anzi, forse meglio di una "semplice" locazione turistica, proprio perchè la regolamentazione dei B&B è più articolata.

[Mattia35]

@Roberto143

Il mio B&B non è più attivo infatti , ho presentato il modulo per la cancellazione , per ora non sto affittando il mio alloggio dove io vivo. Infatti nel caso ho lasciato solamente libere delle date da settembre in poi , nel caso cedo il locazione turistica solo le camera ma non pensò in quanto vorrei gestire solamente l'appartamento 

[Roberto143]

@Mattia35

Infatti adesso l'annuncio è un ibrido che non è nè carne nè pesce, ovviamente oltre a non avere le autorizzazioni del caso.

Ti conviene, nell'attesa di definire bene tutto, nascondere l'annuncio e nel frattempo pensare bene a quello che vuoi diventare: ripeto, forse la formula della Casa Vacanza è quella che più si addice (almeno dalla mia interpretazione).

[Marco376]

@Mattia35, prendi per buono quello che ti hanno detto già gli altri... è inutile che io ripeta le stesse cose...

Solo ti ricordo che non potrebbe essere operativo online un annuncio che di fatto non corrisponde più nè ad un ex B&B ormai chiuso nè ad una nuova Locazione Turistica per la quale non siano stati ancora svolti i necessari adempimenti precedenti alla messa online dell'annuncio...

Insomma, tanto più se hai chiuso le disponibilità di molte date e dunque in pratica non lo usi, meglio magari sospenderlo temporaneamente in modo che non sia visibile (anche perchè al momento come ti diceva lo stesso Roberto, non è neppure chiaro di che tipologia si tratti... è come un mix di diverse autorizzazioni che cozzano le une con le altre).

E come sai in questo periodo Airbnb è sotto l'occhio attento e vigile di numerosi operatori esterni ad Airbnb e anche agli organi di controllo. E' un consiglio, poi fai come credi... Ciao! ; )