Emilia Romagna - Normativa

[Alessio3]

Ciao a tutti,

avvio questa conversazione nella speranza di trovare un po' di chiarezza e consigli utili da parte altri host attivi in Emilia Romagna che hanno già affrontato l'intricato argomento della normativa regionale che disciplina questa attività.

Almeno a livello regionale, mi risulta che non esista normativa specifica riguardante Airbnb (si veda LR 28 luglio 2004, n.16), tantomeno a Reggio Emilia, che è la città che mi interessa in particolare.  

Cosa è necessario fare per "mettersi in regola" da questo punto di vista?

Ho posta la stessa domanda sia alla Polizia Amministrativa di Reggio Emilia sia all'Ufficio Statistica Turistica della Regione Emilia Romagna.

La prima, che inizialmente mi aveva indirizzato verso l'attivazione di un B&B, è andata in crisi non appena ha compreso che il compenso per il servizio non è versato direttamente dall'ospite all'host. Nessuna risposta certa, l'intermediazione di Airbnb non permette di inquadrare la situazione entro quelle normate.

Il secondo mi ha invece risposto che "Per poter affittare una stanza nella propria abitazione bisogna attivare un B & B oppure una struttura imprenditoriale di affittacamere.  Per entrambe le ipotesi bisogna rivolgersi al Comune di residenza e inviare una dichiarazione che si chiama SCIA [...]".

Grazie a chiunque possa dare indicazioni o condividere la sua esperienza,
Alessio

[Roberto143]

@Mirko37

Il canone concordato (con cedolare al 10), é solo 3+2 anni.

E il canone si dice concordato, perché viene stabilito dal Comune con le associazioni sindacali, non concordato tra le parti.

Quindi: NO

ma neanche turistico 8 mesi (non é turismo)

[Mirko37]

https://www.money.it/cedolare-secca-10-affitti-brevi-2017-requisiti-risparmio

[Mirko37]

http://www.tasse-fisco.com/case/affittare-casa-vacanze-canone/15199/

paragrafo cedolare secca

[Roberto143]

@Mirko37

1) Applicazione dell’aliquota del 10 per cento

Domanda

La cedolare secca con l’aliquota al 10% (15% a regime dal 2018), prevista per gli affitti a canone concordato, è applicabile anche ai contratti di locazione abitativa di tipo transitorio? Il caso riguarda, in particolare, i contratti stipulati nei Comuni in cui le parti non sono libere di determinare il canone ma devono attenersi agli accordi definiti su base locale (e in particolare i contratti stipulati nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania, nei Comuni confinanti con questi ultimi e in tutti gli altri Comuni capoluogo di provincia).

Risposta

L’art. 3, comma 2, del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 prevede la cedolare secca con aliquota ridotta esclusivamente per i contratti di locazione che, oltre a essere riferiti a unità immobiliari ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE, siano stipulati a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, di cui all'articolo 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998 e all'articolo 8 della medesima legge. Il citato art. 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998 ammette che le parti possano stabilire la durata del contratto “anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1”, ossia in ossequio ad esigenze abitative di tipo transitorio diverse da quelle degli studenti universitari, previste dal successivo comma 2 del medesimo art. 5. Tenuto conto del tenore letterale di tale disposizione, si ritiene che l’aliquota ridotta si applichi anche ai contratti transitori di cui all’art. 5, comma 1, della legge n. 431/1998 (ossia ai contratti di durata da un minimo di un mese ad un massimo di 18 mesi), a condizione che, come nel caso prospettato, si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.

[Mirko37]

Tenuto conto del tenore letterale di tale disposizione, si ritiene che l’aliquota ridotta si applichi anche ai contratti transitori di cui all’art. 5, comma 1, della legge n. 431/1998 (ossia ai contratti di durata da un minimo di un mese ad un massimo di 18 mesi), a condizione che, come nel caso prospettato, si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.

Quindi se è nell' area metropolitana di Bologna si , nelle Marche no?

[Paolo301]

@Roberto143 e a tutta la community,

Buonasera.

Ho appena finito di leggere tutti i post di questa discussione, ma sono rimasto con qualche dubbio e spero possiate chiarirmi le idee.

Dai  post precedenti ho capito che per non dover aprire partita IVA e non incappare negli obblighi/restizioni di un B&B occasionale, era necessario stipulare un contratto di locazione turistica per ogni singolo avventore; però questa formula contrattuale in Emilia Romagna non si poteva fare per una porzione di un appartamento e nè tantomento se l'appartamento in questione è la prima casa o l'abituale abitazione dell'host, inoltre non era possibile pubblicizzare on-line la propria stanza/appartamento se non si era "inquadrati come impresa" e quindi possessori di partita IVA.

(Fin qui avevo capito bene?) 

Di recente però il DL 50/2017  ha introdotto il contratto di "locazione breve", esplicato dalla CIRCOLARE N. 24 /E DEL 12 OTTOBRE 2017, questa tipogia di contratto, della durata massima di 30 giorni, sembra abbattere tutti i paletti fissati dalla regione Emilia Romagna, consentendo di affittare anche una porzione della propria abituale abitazione (la circolare sopra citata a tal proposito rimanda ad un' altra circolare) e prevedendo la pubblicizzazione dell'appartamento o della stanza on-line e l'intermediazione di terzi.

Lo stesso decreto legge specifica che la locazione breve si può applicare al "di fuori dell’esercizio di attività di impresa", non prevede qindi partita IVA, e fissa la tassazione al 21% (cedolare secca).

(Ho capito bene anche qui?)

La domanda è:

Data la nuova legge, posso affittare per una porzione della mia prima casa a Modena attraverso il contratto di locazione breve senza apripre partita IVA ed utilizzando intermediari come Airbnb? 

[Roberto143]

@Paolo301

Innanzi tutto da non confondere il B&B (bed & breakfast) con la locazione turistica o locazione breve: sono due cose differenti tra loro e sottostanno a leggi e regolamenti diversi (il B&B è una attività ricettiva vera e propria, la locazione turistica no).

Poi, nonostante il DL50/2017 consenta l'affitto di porzioni di abitazione, la Regione E.R. per il momento la vieta ancora. Puoi verificare meglio in questo schema.

Sulla leggittimità o meno di questi divieti non entro nel merito; ti segnalo unicamente le cose come stanno.

La cosa migliore è chiedere bene in Comune.

[Paolo301]

@Roberto143,

grazie per l'immediata risposta.

A quanto pare però lo schema è aggiornato al 2016... di fatti non vieta la "locazione breve"... non la contempla proprio!

Questo però porta a confusione perchè l'affitto con contratto di locazione breve non è incluso in alcuna tipologia di struttura ricettiva prevista dalla regione E.R.

Ammettiamo che io decida di proseguire sulla mia strada e di voler iniziare comunque ad affittare con la locazione breve seguendo le leggi nazionali (dato che in merito non pare esistere una regolamentazione regionale).

Quali sono i passaggi che dovrei effetture in comune ed in questura?

[Roberto143]

@Paolo301

In realtà lo schema è aggiornato (a parte la data) perchè contempla anche il DL50.

La dicitura per la locazione breve è "appartamenti ammobiliati per uso turistico".

Il richiamo al DL 50 c'è: "(‘) a condizione che la prenotazione on line non superi i 30 giorni (Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50 art. 4.)".

Tieni conto che è uno schema di sintesi, quindi non può essere troppo dettagliato (visto che parla un po' di tutte le forme).

in questa pagina trovi le indicazioni operative e la modulistica.

[Paolo301]

@Roberto143

😉 grazie, mi era sfuggito.

però solo la locazione breve che avviene per un'intera unità immobiliare che non sia quella di residenza rientra in " appartamenti ammobiliati per uso turistico"

le locazioni brevi di una porzione di immobile o di un immobile in cui si ha la residenza o di una porzione d'immobile ove si ha residenza non rientrano in quella categoria

Potrebbero rientrare in " attività saltuaria di alloggio e prima colazione (B&B)" che però ha tutta una serie di limitazioni ed obblighi on previsti dalla locazione breve.

In pratica la regone pone limiti ed obblighi per alcune fattispecie di locazione breve che non sono previste dallo stato.

In pratica chi ha i soldi e può comprare 2 case, o ha ereditato un seconda casa, può fare ciò che un poveretto che ha una casa sola non può fare. 

Ho capito bene?

[Roberto143]

@Paolo301

purtroppo sembra sia così.

[Sandra634]

Buongiorno,

visto che oramai mi sono messa in moto per partire con questa esperienza mi sono venuti un paio di dubbi, non so se qualcuno li ha già  affrontati e conosce le risposte (ho provato a leggere qua e là  tutto il thread ma è davvero lunghissimo per beccare l'argomento).

Sia che si faccia Appartamento ammobiliato per uso turistico (senza residenza perciò del proprietario), sia che si scelga B&B attività  saltuaria di alloggio e prima colazione, come bisogna muoversi in caso si vogliano ospitare per qualche giorno amici e familiari che volessero venirci a trovare? Ovviamente sono ospitati a titolo gratuito. Bisogna informare il comune/altri o si può procedere in libertà ?

Inoltre se si sceglie l'opzione B&B attività  saltuaria di alloggio e prima colazione, si può usufruire della cedolare secca per il pagamento delle imposte? O solo per l'opzione Appartamento Immobiliato per uso turistico si può fare?

Grazie mille. S.

[Roberto143]

@Sandra634

Per l’ospitalità di amici/parenti a titolo gratuito (ovviamente nei locali che sono stati registrati o come locazione turistica o come b&b) in realtà non c’é molta chiarezza.

Le possibili implicazioni sono di diversa natura:

- per quanto attiene l’imposta di soggiorno, il Comune, specificamente interpellato, ha risposto che se il soggiorno é a titolo gratuito, l’imposta non é dovuta. Però é a carico del proprietario provare la gratuità nel caso di un controllo.

- la Questura, sempre interpellata in merito, ha detto che la segnalazione va fatta anche se si tratta di amici o parenti a titolo gratuito.

Quindi sorge comunque il dubbio, nel caso di un eventuale incrocio dei dati (ancorchè improbabile) tra AdE e Questura, di dover giustificare il soggiorno non inserito in dichiarazione dei redditi.

- per la Regione (comunicazione ai fini Istat) é sufficiente “chiudere” i giorni interessati.

Per i parenti più stretti (genitori, fratelli, cugini), dimostrare anche a posteriori la parentela non sarebbe un problema, ma per amici o parenti più alla lontana potrebbe esserlo.

l’unica soluzione “arrangiata” che vedo é quella di redigere una ricevuta a zero, indicando gli estremi degli ospiti, specificando appunto l’eventuale parentela o comunque il soggiorno a titolo gratuito.

Meglio ancora, se si dispone di PEC, inviandosela al fine di ottenere una ‘data certa’ del documento.

[Francesco514]

Salve a tutti, mi hanno scritto che per mettere su AirBnb una stanza di un appartamento di mia proprietà è necessario aprire un'attività commerciale di bedandbraeakfast e devo avere una serie di requisiti specifici che varia da regione a regione, in emilia romagna 2 bagni, una certa metratura, l'obbligo di stare fermo 3 mesi l'anno.

Io pensavo che per metter una stanza su AirBnb per qualche giorno fosse una cosa molto più semplice...

E' vero questo? O è vero e nessuno lo fa?

[Roberto143]

@Francesco514

Qui puoi trovare le indicazioni sulla possibilità di affittare una stanza a Bologna.

Qui uno schema, sintetico, delle varie forme di ospitalità.

Che poi ci sia qualcuno che lo fa senza seguire le regole non te lo so dire, ma naturalmente é possibile, ovviamente a rischio e pericolo di essere scoperto e di vedersi elevare le relative sanzioni (se si fa in nero, vuol dire non dichiarare i redditi, non segnalare gli ospiti alla Questura, non incassare l’imposta di soggiorno, ecc... varie infrazioni con varie penalizzazioni).

Dall’ultimo trimestre dello scorso anno, é in vigore uno specifico DL (50/2017) che impone ai portali come Airbnb di trattenere una parte (21%) a titolo di anticipo di imposta - cosa che Airbnb ancora non ha iniziato a fare - e di segnalare all’AdE tutti i dati dei soggiorni - aspetto previsto entro il primo senestre di quest’anno- in modo che si possano incrociare i dati e far emergere il nero.