LOCAZIONE BREVE AD USO ABITATIVO NON IN FORMA IMPRENDITORIALE

Risolto!
Cristiano25
Level 10
Vieste, Italy

LOCAZIONE BREVE AD USO ABITATIVO NON IN FORMA IMPRENDITORIALE

 

1 - PUBBLICITA’ E SERVIZI

Non possono essere considerati accessori i servizi che non sono strettamente connessi con la finalità residenziale dell’abitazione, quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti. Se il locatore insieme alla messa a disposizione dell’immobile fornisce anche questi servizi, il contratto non rientra nella disciplina delle locazioni brevi, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione non compatibile con il semplice contratto di locazione.

La pubblicità e la divulgazione della locazione è ammessa. Il locatore deve pur far sapere che ha una casa affittare! Il proprietario ha quindi il diritto di pubblicizzare il suo affitto sui portali di booking on-line (Booking.com, AirBnb, etcetera). Questi siti non sono altro che una rivisitazione in chiave moderna dei vecchi giornali di annunci. Si deve al contrario non pubblicizzare gli affitti su quei siti tipicamente di promozione turistica o del territorio, solitamente gestiti da Province o Regioni, e di conseguenza esclusivamente dedicati alle strutture ricettive registrate come tali.

ATTENZIONE: NON PUBBLICIZZARSI COME “CASE PER  VACANZE DA ZIA MARIA, RESIDENCE, ETC”.

Il modo corretto senza fare allusioni alle categorie di strutture ricettive indicate nella Legge Regionale 11/1999 sarebbe a differenza di quanto scritto sopra: “A CASA DA ZIA MARIA, APPARTAMENTO IN CENTRO, ETC”

Non possono essere considerati accessori i servizi che non sono strettamente connessi con la finalità residenziale dell’abitazione, quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

Se il locatore insieme alla messa a disposizione dell’immobile fornisce anche questi servizi, il contratto non rientra nella disciplina delle locazioni brevi, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione non compatibile con il semplice contratto di locazione.

 Ci sono norme previste nel caso l’immobile locato sia munito di piscina?

Trattandosi di una piscina privata non ad uso pubblico destinata esclusivamente all’uso privato degli aventi titolo, non sono previste restrizioni o l’obbligo della presenza dell’assistente ai bagnanti.

 

 Posso offrire servizi complementari e accessori oltre la locazione?

Vige l’assoluto divieto di fornire qualsiasi tipo di “servizio alla persona” durante il soggiorno degli ospiti. Sono quindi da escludere pulizie e riassetto locali, cambio di lenzuola e somministrazione di pasti nonché servizi navetta.

 

Posso far trovare la biancheria da letto ai miei ospiti?

Il DL 50/2017 ha chiarito definitivamente che è consentita la prima fornitura di biancheria. La fornitura della biancheria infatti non può essere considerata un “servizio alla persona” poiché non viene svolto durante la permanenza dell’ospite e per esso non viene richiesto alcun compenso. Per lo stesso motivo, nonostante il riassetto dei locali non sia consentito durante la permanenza degli ospiti, è possibile comunque far trovare il materiale e gli strumenti necessari per la pulizia dei locali. Spesso erroneamente viene citata un’ordinanza della Corte di Cassazione a dimostrazione del contrario. Con l’Ordinanza 19 marzo 2014, n. 6501 la Corte di Cassazione afferma “il principio che nell’ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della res locata (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria) – il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti dell’articolo 10, punto 8, d.p.r. 633/72”. Pertanto per “servizi alla persona” si intendono necessariamente quei servizi di carattere personale come le pulizie, il riassetto dei locali o il cambio di lenzuola che per definizione hanno luogo durante il soggiorno degli ospiti. Con questa ordinanza viene confermato il divieto per le locazioni pure di effettuare “servizi alla persona”.

 

2 - TASSA DI SOGGIORNO

Il DL 50/2017 autorizza i Comuni dal 1 Giugno 2017 a richiedere la riscossione dell’imposta di soggiorno da parte di coloro i quali concedono in locazione um immobile per finalità turistiche di durata inferiore a 30 giorni. 

3 - PORTALE DEGLI ALLOGGIATI

Il Ministero dell’Interno, con circolare interpretativa del 26.06.2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, protocollo n. 0004023, diretta a tutte le Questure ha affermato che per colmare un pericoloso vuoto normativo, gli oneri dell’art. 109 TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali: non possono quindi ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi, indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico. La locazione ad uso turistico, nonostante il carattere asseritamente non imprenditoriale e la minore entità dei servizi resi è comunque da considerarsi un’attività di natura ricettiva. Pertanto è necessaria l’iscrizione al portale della Polizia di Stato AlloggiatiWeb e comunicare i nominativi degli ospiti. La comunicazione deve essere effettuata entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti. Ai sensi dell’articolo 17 del TULPS, le violazioni alle disposizioni dell’articolo 109 sono punite con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 206€.

 

Come fare?

Bisogna recarsi presso la Questura competente territorialmente e richiedere i moduli per l’istanza di abilitazione al servizio di comunicazione delle presenze. Accedendo al sito http://questure.poliziadistato.it dopo aver selezionato la Questura di interesse è possibile accedere all’area “Carta dei Servizi” della Questura e scaricare i moduli on-line e seguire le indicazioni per la trasmissione del modulo che può variare a seconda della Questura. In attesa che venga inserito nel database della Questura l’immobile e che vengano inviate le credenziali di accesso è possibile comunicare le generalità degli alloggiati, sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore, attraverso la compilazione delle Schedine Alloggiati che vanno invece comunicate via fax o consegnate personalmente. Questo tipo di comunicazione può essere utilizzata anche in caso di impedimento tecnico dovuto a una temporanea interruzione del servizio AlloggiatiWeb o dalla reale impossibilità da parte del proprietario di accedere alla rete internet. Ricevute le credenziali per accedere al portale, installato il certificato di sicurezza sul proprio computer, è possibile comunicare le presenze direttamente on-line. Il sito AlloggiatiWeb mette a disposizione numerose guide per gli utenti.

Devo comunicare le presenze alla Provincia, al Comune o alla Regione?

Non trattandosi di un’attività ricettiva solitamente non vi è l’obbligo di comunicazione degli arrivi e delle partenze così come invece è previsto per le strutture alberghiere o extra-alberghiere.

 

4 - CONTRATTO IN CEDOLARE SECCA

Per quali contratti di “locazione breve” si può scegliere la cedolare secca?

La durata non deve superare i 30 giorni, non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale,  devono riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche)ü a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze  possono prevedere anche servizi accessori alla locazione (fornitura della prima biancheria,ü pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche)  le parti (locatore e conduttore) possono essere solo persone fisiche che stipulano il contratto al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa  può trattarsi anche di sublocazione, comodato a titolo oneroso, locazioni di singole stanze di un’abitazione, sempre della durata massima di 30 giorni possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici.

IN BREVE:

  1. partita IVA o no? Non è necessario se ci atteniamo a quanto scritto sopra quindi non fornendo né “servizi” né pubblicizzandoci come strutture ricettive citate nelle categorie elencate nella L.R. 11/1999;
  2. Tassa di soggiorno o no? E’ obbligatoria purché il Comune ci dia indicazioni su come versarla;
  3. Portale degli alloggiati si o no? E’ obbligatorio e nel p.to 3 sono indicate le modalità di adesione.

 

Fonti:

1 - https://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/G...

2 - https://www.lacasacheavanza.it/locazione-turistica-facciamo-un-po-di-chiarezza/

37 Risposte 37
Paola4
Level 10
Rome, Italy

@Augusto45 ma è applicata  o doveva esserlo? Io non ne ho informazione pertanto non lo ho riportato. Magari se qualche host toscano ci conferma con un riferimento normativo si può aggiungere.

Aspettiamo info 

Pasquale95
Level 2
Casaletto Spartano, Italy

@Paola170 @Cristiano25 
Scusatemi, ma andando sul sito della Questura trovo scritto:

"Per ottenere le credenziali di accesso al Portale Web Alloggiati al fine di trasmettere telematicamente i dati di persone alloggiate in strutture ricettive, bisogna far pervenire all'indirizzo email alloggiatiweb.sa@pecps.poliziadistato.it la seguente documentazione:

- modulo rilasciato dalla questura compilato in ogni sua parte;

- fotocopia dell' autorizzazione per l' esercizio ricettivo rilasciata e protocollata dal comune;

- fotocopia di un valido documento di riconoscimento."

Quindi io se voglio effettuare una locazione breve nella mia casa devo comunque avere un'autorizzazione per esercizio ricettivo rilasciata dal comune!

E poi un'altra cosa, per quanto riguarda il contratto tipo che va usato sapete indicarmene uno?

Grazie in anticipo

Christine1736
Level 2
Trentino-Alto Adige/South Tyrol, Italy

Praticamente mi è sucesucc la stessa cosa....

Cristiano25
Level 10
Vieste, Italy

@Pasquale95 @Christine1736 per affittate in forma di "Locazione Turistica Breve", almeno qui d anoi a Vieste, non è necessario dencuiare l'attività e quindi fare alcuna pratica al Comune. Questo dovrebbe essere così per tutta l'Italia. In compenso la questura chiede titolo di proprietà dell'immobile e visura catastale. 

Per quanto riguarda il contratto conviene chiedere consigli al tuo commercialista per avidenziare eventyuali norme locali ma in linea di massiam è un contratto semplicissimo dove sono indicati i dati dell'immobile, i dati del soggiorno, i dati del Locatario e del locatore e le condizioni di locazione.

 

Spero di essere stato d'aiuto anche se un po in ritardo.
Cristiano

Christine1736
Level 2
Trentino-Alto Adige/South Tyrol, Italy

Grazie delle info! 

Purtroppo proprio questa mattina ho telefonato e il commissariato di Chiavari mi dice che per poter affittare la mia seconda casa saltuariamente e per brevi periodi, devo fare pratica AAUT!

Appartamento ammobiliato a uso turistico!

Il mio commercialista dice invece che posso affittare e pubblicizzare tranquillamente, sotto i 30 gg, facendo contratto affitto breve e comunicazione alla PS.

Scrivo dalla provincia di Genova...cosa devo fare???

 

Katia231
Level 2
Milan, Italy

@Cristiano25 Ciao io dovrei fare locazione breve di una sola stanza nell appartamento in cui vivo a Milano e volevo sapere se facendo questo tipo di attività NON imprenditoriale mi farebbe aumentare le spese relative a Tari o bollette di casa tipo luce gas e canone Rai. Grazie

Cristiano25
Level 10
Vieste, Italy

@Katia231 Buongiorno. Sicuramente per quanto riguardale tasse fisse dell'immobile e quindi TARI e Canone Rasi non avrai incrementi. Per ciò che concerne i consumi di acqua, gas e luce, ovviamente devi considerare che aumentando l'utenza dell'abitazione aumentano anche i consumi e di conseguenza i costi!

 

Spero di esserti stato d'aiuto.

Cristiano

Susanna0
Level 10
Milan, Italy

@Katia231  dipende da cosa farai: se fai locazione ovviamente non ti cambia nulla. Se invece apri un'attività ricettiva, tipo Casa-vacanze o b&b, allora sì.

Katia231
Level 2
Milan, Italy

Ciao @Susanna0 

Ciao @Cristiano25 

Appunto questo volevo sapere. 

Quindi è sicuro che con una CAV anche se NON imprenditoriale aumenta la Tari e il canone Rai ? Mentre se è semplice Locazione Turistica no ? Questa cosa dove è scritta ? Perché io non riesco a trovarla da nessuna parte...grazie

Cristiano25
Level 10
Vieste, Italy

@Katia231 

A mio parere non cambia nulla in quanto non sei STRUTTURA RICETTIVA.

Saverio8
Level 2
Bologna, Italy

Ciao a tutti @Cristiano25 

. da poco in emilia romagna hanno messo questo asterisco nelle forme non imprenditoriali:


 Si considera in ogni caso gestione in forma imprenditoriale quella effettuata da chi concede direttamente in locazione ai turisti - per periodi fino a 6 mesi - quattro o più case o appartamenti per vacanze anche in stabili diversi posti nello stesso comune o in comuni diversi. Perché non sia configurata l'attività imprenditoriale è esclusa, da parte del locatore, la fornitura di servizi complementari o aggiuntivi, diversi da quelli minimi indicati, nonché la pubblicità dell'attività. Non è considerata pubblicità la normale attività informativa, anche tramite siti internet privati, purché non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione con caratteristiche che travalichino una semplice informazione, indicazione di visibilità o delle coordinate quali indirizzo, telefono, fax ed e-mail.

 

questa ultima frase, secondo le autorità, vieta l'uso di airbnb e altra forma di ota. ma non è specificato chiaro. 

qualcuno ne sa di piu?

grazie

link qui :

https://www.comune.parma.it/servizi/Servizi-per-le-imprese-Attivita-Ricettive/Appartamenti-ammobilia...

@Saverio8Io ho una casa a Reggio Emilia e mi sono studiato la legge regionale e i documenti applicativi.

Ciò che riporti è esattamente quanto io ho evidenziato in un'altro post (https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/Limitazioni-del-comune-di-Reggio-Emilia-alla-pubblicazi...) in cui mi domandavo: come mai ci sono molte offerte di case sul portale Airbnb di Reggio quando viene espressamente vietato?

Cristiano dice che non può essere vietato promuovere la propria attività ma è la sua opinione. Io ho chiesto al responsabile del comune incaricato e ne ho avuto conferma. Proprio in questo periodo si sta normando questo settore e apprendo che si vuole ridurre l'ampliamento di questo mercato che viene sottratto alle locazioni tradizionali!

Ho trovato un utilissimo sito dedito a queste attività molto serio. Lo sto studiando e se vuoi affiancarmi ti giro l'indirizzo di una pagina che sto leggendo ora: https://www.locazionibrevi.net/articoli/locazioni-turistiche/locazioni-turistiche.html

Roberto
Agnese70
Level 2
Parma, Italy

Ciao @Roberto1824  anche io mi sto apprestando a inoltrare la Scia sul portale Suap per il Comune di Parma ed ho i tuoi stessi dubbi. Inoltre non capisco se il modulo Classificazione appartamenti ammobiliati sia da allegare o meno dal momento che è indicato che si tratta di un documento non obbligatorio. Ho letto il tuo link, tu come pensi di procedere?

@Agnese70Ciao, io ho condizioni complesse perchè non abito nella città in cui ho la casa da affittare, ed essendo Reggio un luogo poco turistico puntavo a rapporti più duraturi, ovvero da 1 a 6 - 18 mesi, ma fuori dai 30 gg c'è letteralmente da impazzire!

In merito alla classificazione io non ho trovato che sia a discrezione, anzi ho letto che deve obbligatoriamente essere esposta ovunque si promuova l'attività.

Ho scaricato dalle sedi ufficiali il documento applicativo della legge regionale e te lo giro. Ho evidenziato le parti che ci riguardano e ho inserito una nota.

Roberto

Non vedo dove è stato caricato il file, quindi ci riprovo ad allegarlo

Roberto

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