Osservo sempre più spesso interventi volti a cercare di capire come ottenere un numero maggiore di prenotazioni, ovviamente con il sottointeso obiettivo di guadagnare di più (non credo che l’interesse sia segnare un record in termini di ospiti accolti o soggiorni effettuati).
Mi sembra però che a volte, questi due obiettivi (maggiori prenotazioni – maggiori guadagni) non vengano ricercati soppesando accuratamente tutte le voci in gioco (ricavi, costi e tempo) e che si metta in atto l’unica strategia di mercato alla portata di tutti: la leva PREZZO.
Senza accorgersi, nella maggior parte dei casi, di scivolare verso risultati economici sempre più miseri, se non, addirittura, toccare la perdita economica vera e propria.
Certi prezzi giornalieri che leggo, probabilmente impostati nell’ottica del “meglio poco che niente”, forse non tengono conto di tutte le voci in gioco (ed in particolare la voce TASSE, che ritengo sia purtroppo ignorata da una buona parte degli host).
Per molti “host” ci potrebbe essere una amara sorpresa, a conti fatti.
Per aiutare a comprendere meglio quello che si sta facendo, ho realizzato un modellino excel, che in maniera molto semplicistica (ma ritengo abbastanza efficace per l’obiettivo cercato) consente di ipotizzare un sintetico conto economico, valutandone le principali voci.
Ognuno può modificarlo (le celle in giallo) inserendo i propri valori, e verificare a grandi linee il risultato a livello annuale, di singolo soggiorno, di ricavo giornaliero.
La principale voce da valutare nella parte ricavi è proprio quella LEVA PREZZO di cui accennavo prima, e cioè il prezzo giornaliero medio (e l’eventuale voce “pulizie” se inserita nell’annuncio).
Altre voci importanti riguardano l’impostazione che si da alla propria ospitalità, intesa come durata media del soggiorno – per la quale incide l’indicazione del soggiorno minimo – e numero di soggiorni effettuati nell’anno.
Le pulizie infatti, e gli adempimenti burocratici si devono svolgere ad ogni cambio ospiti e quindi un conto è farne 20 in un anno, un conto è farne 100 (a parità di giorni occupati).
Altre voci di cui tener conto sono:
- i costi sostenuti per le utenze (opportuno raccogliere le bollette dell’anno passato di acqua, luce, gas, ecc., sommarle e dividerle per i giorni dell’anno, in modo da individuare un costo medio giornaliero);
- i costi fissi generali, come IMU, TARI. TASI, condominio, ecc.
- le ore necessarie alla pulizia dell’appartamento e alle incombenze burocratiche (vari check, segnalazioni, ecc.), da considerare anche se svolte in proprio, al quale attribuire un costo per soggiorno (effettivo o virtuale che sia);
- l’aliquota irpef relativa al proprio imponibile fiscale (o 21% se si sceglie la cedolare secca).
Per chi ha già almeno un anno di esperienza alle spalle, sarà abbastanza facile inserire tutte queste voci; per chi ha cominciato da poco, sarà necessario stimare tutte le voci, che comunque potranno aiutare nella determinazione dei prezzi da praticare.
Il modello, man mano che si inseriscono i dati, aggiorna i calcoli e dice (più o meno) se si guadagna o si perde (ed eventualmente quanto).
Per utilizzarlo si deve disporre di Microsoft excel (anche solo il viewer) e si suggerisce di scaricare il modello nel pc (non usare smartphone o tablet).
Naturalmente sono bene accetti suggerimenti per miglioramenti o per correggere eventuali imprecisioni.
Aggiungo infine che, come per tutte le attività, non esiste solo la leva del prezzo ma anche quella della qualità e che innescare una guerra dei prezzi genera solo perdenti e nessun vincitore (nemmeno l’ospite, che forse pagherà di meno ma probabilmente otterrà una qualità più scadente).
MODELLO PREZZI AFFITTI BREVI
ps: il modello è pensato per una locazione turistica o affitto breve.
