1. Sulla convenienza della CS, @Sofia234, incide da un lato la differenza della base imponibile (tu dichiari il 100% del canone, non il canone ridotto dalla deduzione forfetaria) e dall’altro dall’aliquota applicabile:
- l’aliquota nel turistico è il 21%, non il 10% di un concordato;
- la tua aliquota marginale (23%, 27% ecc.) se preferisci rimanere in IRPEF.
Posto che le deduzioni possono abbattere fino ad azzerarlo il reddito complessivo e le detrazioni possono abbattere fino ad azzerare l’imposta lorda, se opti per la CS - e, pertanto, non facendo concorrere i canoni al reddito complessivo – per te (non conosco il caso di specie) potrebbe verificarsi una situazione di incapienza d’imposta o di reddito, con conseguenza perdita dei benefici (deduzioni/detrazioni) da un lato, e pagamento della CS dall’altro.
Pertanto, prima di esercitare l’opzione per la CS, è necessario se tu abbia capienza d’imposta qualora il reddito scaturente dalla locazione non confluisca nel reddito complessivo ai fini IRPEF.
2. Sulla base della LR 86/20016, devi decidere tu quale delle complicate tipologie tratteggiate per le strutture ricettive esercitare: affittacamere (art.55), B & B (art.56), CAV (art.57) oppure LT (art.70).
Mentre è possibile aprire una CAV solo in forma imprenditoriale, affittacamere, B &B e LT possono essere esercitate sia in forma imprenditoriale sia in forma non imprenditoriale.
Possono accedere alla CS esclusivamente le persone fisiche che percepiscono redditi immobiliari derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo. Un gestore di un B & B non farà mai sottoscrivere un contratto di locazione al suo cliente: il suo cliente paga una tariffa, non un canone di locazione.
Mentre l’attività ricettiva in forma non imprenditoriale determina reddito personale, secondo il proprio scaglione fiscale, si emettono ricevute fiscali non ivate, l’attività ricettiva in forma d’impresa (ad es. CAV) determina reddito d’impresa, tassato secondo l’inquadramento che uno sceglie (è possibile, qualora ricorrano tutti i requisiti, optare per il regime forfetario) si emettono ricevute, fatture ivate.
3. Le locazioni turistiche possono essere esercitate:
1) in forma non imprenditoriale da parte di proprietari o usufruttuari nel caso in cui:
a) destinano alla locazione turistica non più di due alloggi nel corso dell'anno solare, indipendentemente dal numero di comunicazioni di locazione turistica effettuate;
b) destinano alla locazione turistica più di due alloggi nel corso dell'anno solare e effettuano complessivamente sino a ottanta comunicazioni di locazione turistica nel corso dell'anno solare;
2) in forma imprenditoriale indipendentemente dal numero di alloggi.
In realtà la legge quadro sul turismo 217/1983 inibisce incursioni da parte delle Regioni nel diritto privato. Una cosa è che la Regione prescriva una qualche comunicazione della LT alla pubblica amministrazione, finalizzata anche alla rilevazione statistica, altra cosa è che la Regione pretenda di definire i caratteri dell’attività di LT – in forma imprenditoriale o meno – integrando le regole della disciplina civilistica e della legge quadro dello Stato o alterandone la disciplina: in questo frangente la legge della Toscana deborda sicuramente alla sua competenza, in quanto non può fissare lei il confine tra ciò che è impresa turistica e ciò che non lo è.
Concludo ricordando che l’impianto dell’art.4 del DL 50/2017 (co.3-bis) sul regime fiscale delle locazioni brevi prevedeva l’emanazione di un regolamento del MEF in materia (che stiamo ancora aspettando).
