Vademecum su locazioni turistiche 2016

[Edoardo8]

Buonasera a tutti,

alla luce di alcune richieste ricevute dalla nostra associazione italiana locazioni turistiche mi permetto di allegare alcune riflessioni inerenti eventuali dubbi in materia di locazioni turistiche...

COSA SI INTENDE PER LOCAZIONE TURISTICA.
La locazione turistica è la concessione di unità immobiliari (ad uso abitativo) per finalità c.d. “turistiche” contraddistinta da precarietà, voluttuarietà e durata limitata nel tempo.
L’errore tipico è di voler confondere queste attività con altre c.d. “ricettive extralberghiere” come i Bed & Breakfast; nel primo caso viene concesso il solo godimento dell’immobile, mentre nel secondo vengono forniti una serie di servizi ulteriori quali la colazione, la pulizia delle camere ed il cambio biancheria.

NORMATIVA DI RIFERIMENTO

• Articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
• Articolo 1 co. 2 lettera c) L. 09.12.1998 n. 431;
• Articolo 53 D.Lgs. 79/2011 (CODICE DEL TURISMO) il quale, richiamando il principio secondo cui “Gli alloggi locali esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione” sottolinea l’estraneità di questo istituto rispetto ad altre attività “extra alberghiere”.

SERVE UN CONTRATTO SCRITTO…?
“Se la locazione non supera i 30 giorni non serve contratto scritto…”

Nulla di più sbagliato!

L’errore nasce da un errata interpretazione del principio secondo cui non è necessaria la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate nel caso in cui la locazione non superi i 30 giorni…
Come già spiegato siamo, comunque, dinanzi ad un contratto consensuale ad effetti obbligatori che determina il sorgere in capo al conduttore di un diritto personale di godimento.
Ai fini di legge l’art. 1, comma 4 della Legge n. 431/1998 va letto in combinato disposto con le disposizioni del successivo art. 13, comma 5 (locazione di fatto), che ha introdotto l’obbligo di usare la forma scritta senza alcuna specifica esclusione.
All’atto pratico il contratto andrà redatto a seconda del tempo di permanenza dell’ospite:

• LOCAZIONE TURISTICA LUNGA (“contratto casa vacanze”): in questo caso nel contratto devono essere presenti, fra l’altro, clausole sulle modalità di pagamento del canone, sulla sua rivalutazione in corso di contratto e sul deposito cauzionale;

• LOCAZIONE TURISTICA BREVE (“contratto brevi vacanze”) cioè della durata non maggiore di 15/30 giorni: il contratto dovrà contenere, tra l’altro, clausole specifiche relative al recesso, all’entità delle spese accessorie e all’utilizzo degli eventuali spazi accessori;

• LOCAZIONE TURISTICA BREVISSIMA (“contratto week-end”): il contratto dovrà contenere una pattuizione forfetaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas ecc.).

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO
Come detto, se la locazione supera i trenta giorni, vi è l’obbligo di registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate.
Sia sul contratto, che sulla ricevuta di pagamento del canone di locazione deve essere apposta una marca da bollo.

D.P.R. 26.04.1986 N. 131 Tariffa Parte II – Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso – art. 2-bis.

Va sottolineato che l’Agenzia delle Entrate (Circolare 26/2011) ha specificato che il termine dei 30 giorni deve essere computato avendo a riferimento tutti i rapporti di locazione che uno stesso soggetto  ha intrattenuto nel corso dell’anno con quel locatario….superati i 30 giorni scatta l’obbligo!

L’INQUILINO PUO’ DIVENTARE LOCATORE TURISTICO?
Anche l’inquilino può sfruttare un immobile come locatore turistico.
E’ necessario che il contratto “proprietario-conduttore” contempli la c.d. clausola di sub locazione; in caso contrario si può incorrere in una grave violazione del contratto “base” con importanti rischi per  gli interessati.
Sottolineiamo sempre più spesso tale aspetto dal momento che tale pratica (non autorizzata) pare essere tutt’ora in corso da parte di alcuni.

DICHIARAZIONE DEI REDDITI….CEDOLARE SECCA, SI O NO?
La risposta dipende dalla qualifica del locatore.

   PROPRIETARIO – LOCATORE

Siamo dinanzi a redditi c.d. “fondiari” (art. 25 co. 1 TUIR).

E’ possibile agevolarsi della cedolare secca (aliquota al 21% da calcolare sull’canone complessivo) a condizione che il rapporto avvenga fra privati.
E’ possibile applicarla anche per la locazione di singole stanze (circolare 26/2011 dell’Agenzia delle Entrate).
Laddove non si intenda beneficiare di tale facoltà il relativo reddito andrà inquadrato fra quelli fondiari con applicazione dell’imposta per scaglioni (possibile beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario – DPR 917/1986)

   CONDUTTORE (INQUILINO)-LOCATORE

Non è possibile l’applicazione della cedolare secca (non è un reddito fondiario).
Il reddito va determinato alla luce della differenza fra quanto incassato nell’anno ed il canone di locazione riconosciuto al proprietario e, quindi, inserito  fra le voci “redditi diversi” (art. 67 co. 1 lett. H TUIR).

DEVO RILASCIARE RICEVUTA DEI PAGAMENTI?
Bisogna sempre consegnare una ricevuta di pagamento al momento del pagamento.
Nel caso in cui l’importo incassato superi i 77,49 € andrà apposta, altresì, una marca da bollo di 2 € sull’originale per il cliente annotando sulla copia del gestore la voce “Bollo apposto sull’originale”

…E SE IL PAGAMENTO AVVIENE TRAMITE IL WEB?
Nel caso in cui il portale di riferimento si limiti ad emettere ricevuta per le sue spettanze (provvigione), sarà onere del gestore emettere regolare ricevuta secondo i principi già visti in materia.

TASSA DI SOGGIORNO
Quasi tutti i Comuni prevedono l’obbligo di riconoscimento della Tassa di Soggiorno. Sarà necessario rivolgersi al relativo sportello per conoscerne l’entità e la modalità di dichiarazione e versamento.

COMPETENZA REGIONALE, PROVINCIALE E COMUNALE
Come detto la locazione Turistica è regolata solo ed esclusivamente dal Codice Civile con possibilità per alcune Regioni di specificare o limitare alcuni aspetti.
Alcune Regioni, alla luce della potestà concorrente in materia di turismo, tendono ad applicare alcune limitazioni al fine di differenziare chi eserciti la relativa attività a livello imprenditoriale rispetto a chi persegua l’esercizio del proprio diritto di proprietà.
Le Province possono richiedere la comunicazione (di solito tramite internet) dei flussi di ospiti a fini statistici.
I Comuni possono richiedere la tassa di soggiorno.

COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA….
Anche le locazioni turistiche hanno l’obbligo di comunicare alle Questura competente (come già B&B, affittacamere, agriturismo, hotel etc. etc…)  i nominativi degli ospiti.
Tale principio, finalizzato alla Pubblica sicurezza, mira ad evitare che si possa creare una zona d’ombra a causa di un vuoto normativo (Ministero dell’Interno, circolare interpretativa del 26.06.2015).
La relativa formalità dovrà avvenire tramite il servizio “AlloggiatiWeb”.
Selezionare la propria Questura ed accedere all’area “Carta dei Servizi” per scaricare i i moduli on-line
Nell’attesa che il vostro immobile sia inserito nel database della Questura è possibile comunicare i dati  degli alloggiati, (sempre entro le 24 ore dall’arrivo o all’arrivo stesso per soggiorni inferiori alle 24 ore), attraverso le Schedine Alloggiati da comunicare via fax o consegnare personalmente.

SEGNI DISTINTIVI DELL’ATTIVITA’
Non è possibile l’uso di insegne, al contrario (ad es.) dei B&B.

SERVIZI SI, SERVIZI NO….
Come detto non è possibile offrire servizi aggiuntivi ai propri ospiti; ciò non toglie che sia possibile fornire la biancheria (copriletto, lenzuola, coperte) a condizione che ciò non avvenga nel corso della permanenza dell’ospite.
Detto in altri termini…tutto deve già essere lì!
Tale principio è chiaramente desumibile da una nota pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (Ord. 6501/2014) – In ordine al rapporto fra la locazione turistica ed altre figure di attività “extra alberghiere” la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di osservare come “In materia di IVA, in ipotesi di concessione in godimento di un immobile arredato accompagnata dalla prestazione di servizi non direttamente inerenti al godimento della “res locata” (come la climatizzazione o la somministrazione di acqua, luce e gas), ma di carattere personale (come le pulizie od il cambio della biancheria), il rapporto, specialmente se si inserisca in un attività avente ad oggetto la cessione di una pluralità di immobili, non è qualificabile come locazione immobiliare ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 10 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633”.

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA
La normativa in materia di certificazione energetica non fa distinzione in base alla durata del contratto di locazione.
L’art. 6, comma 3 del D.Lgs. n. 192/2005 prevede per i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari l’inserimento di un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica degli edifici.

PUBBLICITA’, SI O NO…?
E’ ammesso l’utilizzo di piattaforme di booking come AirBnb

LOCAZIONE TURISTICA E COMODATO D’USO
Capita sovente che il camodatario di immobile ad uso gratuito gestisca l’immobile con finalità turistiche. Pur non essendovi alcun divieto bisogna ricordare (Risoluzione n. 394 del 22/10/2008 dell’Agenzia delle Entrate) che il relativo reddito avrà natura fondiaria ed andrà imputato al proprietario.

Ecco come trasformare l’appartamento in opportunità con la locazione turistica!

[Alessandra186]

Salve a tutti, 

Io è giorni che mi sto districando tra articoli e leggi per far luce su uno dei dubbi che ho e che è stato più e più volte affrontato, le ricevute fiscali.........lo so!!!

Vedo scritto di come Edoardo con il Vademecu e il sito Lacasacheavanza siano ferrati al riguardo e di come si debba ASSOLUTAMENTE rilasciare la ricevuta fiscale, e quindi pensavo di aver fatto lce su questo mio dubbio.

poi mi trovo l'articolo proprio sul sito che tutti osannano, Lacasacheavanza

http://www.lacasacheavanza.it/piattaforme-di-booking-online-e-ricevute-fiscali/

che descrive 2 diverse tipologie di piattaforma di booking e come con Airbnb, facente parte della seconda tipologia di piattaforma, non sia necessaria la ricevuta:

"la piattaforma gestisce allo stesso modo i termini e le condizioni della prenotazione ma diventa a tutti gli effetti un soggetto fiscale dell’operazione poiché incassa per conto del proprietario l’importo del soggiorno dall’ospite rilasciando a quest’ultimo regolare ricevuta per un importo pari al costo del soggiorno maggiorato dai costi del servizio. Il proprietario in questo caso non deve quindi rilasciare una ricevuta poiché questa è già stata emessa dalla piattaforma direttamente all’ospite.

Spetterebbe semmai al proprietario rilasciare una ricevuta alla piattaforma per la somma riaccreditata ma ciò non avviene poiché al momento dell’iscrizione viene stipulata con la piattaforma una sorta di “mandato” che autorizza quest’ultima (limitatamente a quanto sottoscritto nel contratto) ad operare per conto, ma non in nome, del proprietario. Considerando che queste piattaforme operano a livello internazionale è inevitabile che in qualche caso possano entrare in conflitto con i differenti regimi fiscali dei paesi in cui operano. Fortunatamente questo modello di “mandato” può essere identificato nel nostro Codice Civile con il “mandato senza rappresentanza” (Codice Civile art. 1705)"

Mi potete far luce su questo articolo?

Io so che la ricevuta DEVE ESSERE RILASCIATA se un cliente mi arriva tramite altri canali, il mio dubbio è sui clienti AIRBNB, perchè da questo articolo sembra che io non la debba rilasciare.

Grazie

[Orvieto-In-Centro0]

@Alessandra186, premesso che il sito La Casa Che Avanza è un buon sito di consulenza che consigliamo ma non la Bibbia in ogni parola che dice, e premesso che siete comunque liberi di NON fare le Ricevute qualora i pagamenti avvenissero online tramite Bonifico o tramite Paypal se lo ritenete vantaggioso (non si sa bene in ogni caso PERCHE' sia secondo voi più vantaggioso, visto che la Imposta di Bollo in ogni caso si può tranquillamente addebitare al Guest se lo si avverte prima di quei 2 Euro aggiuntivi se l'importo supera i 77,47 Euro, e visto che la Imposta da 2 Euro secondo alcuni neanche andrebbe messa in caso di bonifici online o simili pagamenti tracciabili, e visto che in ogni caso il CANONE DI LOCAZIONE SCRITTO SUL CONTRATTO DOVRA' INDICARE IL LORDO E NON IL NETTO RICEVUTO DA AIRBNB E DUNQUE INCLUSI ANCHE I COSTI DEL SERVIZIO PER L'HOST DI AIRBNB), premesso tutto ciò - dicevo - qual è il problema, anche per vostra COMODITA' ed UNIFORMITA' e COERENZA di comportamenti sia nel caso prendiate le prenotazioni da Airbnb sia nel caso le prendiate da Booking sia nel caso le prendiate per passaparola o casualmente al campanello di persona, a rilasciare una Ricevuta generica non fiscale (tipo Buffetti) o una Ricevuta Fiscale o una Fattura al Guest al primo arrivo con l'importo LORDO di Airbnb comprensivo dei Costi del Servizio per l'Host? Non si comprende, francamente... Dunque se la si vuole fare la si faccia, se non la si vuole fare, non la si faccia. Ma non ci sembra una tragedia in nessuno dei due casi. Saluti. ; )

[Alessandra186]

Grazie per la risposta,

non è questione di comodità o no, semplicemente di fare la cosa corretta o no per eventuali controlli.

Come ho detto, ho letto tanti articoli e tante discussioni al riguardo e più leggevo e più ero confusa.

Quello che mi lascia perplessa è il " c'è chi dice questo e chi dice quello" e a parer mio è una cosa inconcepibile, perchè se mi fanno un controllo e mi contestano il mio operato cosa dovrei dire "eh ma c'è chi dice così e chi dice il contrario?"

Mi piacerebbe che fosse chiara la via giusta da prendere, e non fraintendermi, non sto parlando della tua risposta, ma di una non chiara e diretta normativa (sempre che non mi sia persa qualcosa tra i mille paroloni letti sul web 🙂 ).

Mi scuso ancora per riprendere topic discussi all'infinito, ma ripeto, più leggo e più sono confusa su questo argomento.

Ne parlerò con il commercialista per i vari dettagli, volevo essere un pò più informata e avere qualche nozione in più prima di presentarmi da lui e sentirlo parlare senza capire quello che sta dicendo. Era più un mio scrupolo.

PS annoto anche la questione della marca da bollo si o marca da bollo no!

Grazie

[Orvieto-In-Centro0]

@Alessandra186, la mia risposta e il mio comportamento quotidiani vanno proprio nella direzione che tu stessa auspichi, ovvero, preso atto della confusione delle normative italiane e della fiscalità italiana, molto complessa rispetto a quelli di alcuni altri Paesi europei (con i quali forse Airbnb è più abituato a confrontarsi), il mio fine è proprio ed esclusivamente EVITARE SANZIONI DURANTE EVENTUALI CONTROLLI. E tu hai mai sentito dire che qualcuno è stato multato PER AVER FATTO TROPPE COSE, PIU' DI QUELLE CHE AVREBBE DOVUTO, o piuttosto hai sentito dire che qualcuno è stato multato PER AVER FATTO MENO COSE DI QUELLE DOVUTE? Io propendo personalmente per la seconda delle due opzioni. E pertanto, dal momento che tra l'altro ho strutture ricettive (e non locazioni, che - diciamolo - non sono altro che semplici Affitti ex Codice Civile privi di servizi e se fatti come dovrebbero non implicherebbero poi così grandi difficoltà di gestione) e per di più con Partita Iva, la soluzione più ovvia è quella, nel dubbio, DI FARE TUTTO CIO' CHE DI PIU' RESTRITTIVO E' PREVISTO TRA LE VARIE IPOTESI, visto che in fondo emettere delle Ricevute e apporre 1 imposta di bollo non comporta delle difficoltà insormontabili e al contrario permette di dormire sonni tranquilli, soprattutto se quell'importo viene inteso come LORDO e non come NETTO. Poi ognuno può invece prendere la sua strada e ritenere più conveniente, se ha un bel pò di soldi messi da parte (che io non ho) avventurarsi in successivi eventuali Ricorsi tributari il cui esito, benchè positivo, non vedrà alfine la restituzione del costo del ricorso stesso al vincitore (ahimè). A me insomma piace la vita tranquilla, ad altri la 'vita spericolata' di Vasco Rossi. Pieno rispetto per tutti... Ciao e in bocca al lupo! ; ) : )

[Noemi29]

Ciao Edoardo, mi chiamo Noemi e sono un'aspirante host di Verona.  

Essendo della stessa città sicuramte sarai già informato. Sulla pagina del comune ho letto la definizione di locazione turistica e al punto 10 dice: "I privati che, OCCASIONALMENTE, affittano alloggi a turisti, NON hanno alcun obbligo ai fini I.V.A. purchè NON esercitino l’attività a livello abituale e professionale."

di questo punto non capisco due cose

1) cosa intendono loro per occasionale?

2) per iva intendono che non devo inserire il profitto nella dichiarazione dei redditi?

quanto prima andrò all'ufficio apposito per capire meglio, ma se potessi rispondermi sarebbe di grande aiuto.

grazie mille, Noemi.

[Susanna0]

@Noemi29, se vuoi che qualcuno di specifico legga la tua risposta, devi chiocciolare il suo nome, come ho fatto io col tuo qui.

Comunque, l'Iva non c'entra niente con la denuncia dei redditi!
Tutti pagano le tasse sul reddito, che siano aziende o privati.
L'iva invece è una cosa che riguarda le aziende. Significa che se sei una struttura ricettiva a livello imprenditoriale (quindi con partita Iva) potrai fare fattura con Iva e versarla trimestralmente allo stato, detraendo quella pagata.

Diciamo che se sei un privato che affitta casa sua la cosa non ti riguarda.
All'ospite farai una ricevuta normalissima e dichiarerai gli incassi nei tuoi redditi, con la cedolare secca se sei proprietario oppure come redditi diversi se l'appartamento non è di tua proprietà.

[Noemi29]

Grazie mille 

[Noemi29]

@Edoardo8

Ciao Edoardo, mi chiamo Noemi e sono un'aspirante host di Verona.

modifico la domanda che ho fatto prima dato che parzialmente

mi hanno

risposto.

Essendo della stessa città sicuramte sarai già informato. Sulla pagina del comune ho letto la definizione di locazione turistica e al punto 10 dice: "I privati che, OCCASIONALMENTE, affittano alloggi a turisti, NON hanno alcun obbligo ai fini I.V.A. purchè NON esercitino l’attività a livello abituale e professionale."

di questo punto non capisco cosa intendono loro per occasionale? Si ha un max di giorni l'anno?

quanto prima andrò all'ufficio apposito per capire meglio, ma se potessi rispondermi sarebbe di grande aiuto.

grazie mille, Noemi.

[Edoardo8]

Ciao, scusa il ritardo ma ho visto solo ora la Tua domanda....

COmunque a Verona non ti preoccuprare....usa pure la dicitura annuale che non ci sono problemi

[Jim1]

Ciao @Edoardo8,

Quando ti rivolgi ad uno o più utenti in articolare, ricorda di aggiungere la @ davanti al nome utente in modo che questi possa ricevere notifica e sapere che gli hai scritto. In caso contrario potrebbe non leggere il messaggio.

Una volta digitata la @ ti si apre un menù a tendina dove puoi scegliere l'utente (o gli utenti) al quale intendi indirizzare il messaggio.

In questo caso quindi: @Noemi29.

Spero sia utile 🙂

[Marco376]

@Jim1 ha dato dei consigli a Edoardo... ahi ahi ahi... Edoardo è un pezzo grosso, mica è il primo che capita... attenzione, Jim, ci saranno conseguenze... ; ) : ) Eheheh... Scherzo... Ciao, D.

[Jim1]

Hahaha @Marco376 ho visto questo commento solo ora xD

[Roberto143]

@Noemi29

I criteri di occasionalità, abitualità, professionalità sono di pertinenza dell'Amministrazione Finanziaria (GdF, Agenzia delle Entrate), per stabilire quali attività devono o meno aprire Partita IVA (cioè chi esercita in modo imprenditoriale).

E sono criteri difficili da spiegare nell'applicazione pratica, al di là del senso che viene attribuito normalmente a tali termini.
Peraltro la valutazione (se una attività deve essere considerata imprenditoriale o meno) tiene conto di una combinazione di fattori, non di un solo criterio.

Nello specifico (locazione turistica), bisogna innanzi tutto evitare di fornire SERVIZI AGGIUNTIVI alla persona durante il soggiorno (quali pulizie, cambio biancheria, colazioni) in quanto questo aspetto configurerebbe immediatamente una attività commerciale, e quindi necessità di apertura della partita IVA.
Poi subentrano altri aspetti, quali ad esempio il numero di appartamenti gestiti, il fatto di fare o meno i regolari contratti di affitto (anche per 1/2 notti), la  prevalenza del reddito generato rispetto alla propria situazione complessiva (se é l'unica fonte di reddito ed é di importo significativo, oppure se a prescindere dall'importo é comunque una attività "secondaria").
Poi, il fatto di impostare una "organizzazione", avvalendosi ad esempio di collaborazioni esterne (per le pulizie, per i check-in, ecc.).
Ecco, la combinazione di più di uno di questi fattori, può per la GdF (più che per la Regione), indicare l'obbligo di apertura di Partita Iva.

Diciamo, per sintetizzare, che se affitti 1 appartamento per turismo, senza fornire servizi aggiuntivi, facendo regolari contratti di affitto, senza avvalerti di collaborazioni esterne (e, aggiungo, segnalando gli ospiti in Questura e prendendo l'imposta di soggiorno se richiesta dal tuo Comune) non dovresti avere problemi di sorta.

DICHIARAZIONE DEI REDDITI: i redditi vanno sempre dichiarati. Tutti, sia come privati che come imprese. Se non lo si fa, si é evasori fiscali.

Aprire Partita Iva é un'altra cosa: e vuol dire appunto diventare imprenditoriali, vuol dire emettere fatture con l'aggiunta dell'Iva (da riversare successivamente), versare i contributi, ecc.

[Giusy22]

Buongiorno,

se vi è più di un proprietario dell'immobile, presenta la documentazione in sede di dichiarazione di redditi solo l'host? O anche gli altri proprietari che non fatto attività di host?

Grazie infinte!

[Roberto143]

@Giusy22

Non hai già postato la stessa domanda QUI?