locazione turistica in un deposito adibito e risrtrutturato a casa

[Sabrina279]

ciao a tutti, vorrei acquistare un immobile nella mia città( napoli) che mi piace molto  ,è  già una casa vacanze, lavora su questi portali ed è arredato e risturutturato molto bene ma... è accatastato come deposito! Questo è l'unico problema. Ora prima di fare scelte azzardate vorrei capire se qualcuno (condomini -vicini -b&b nelle vicinanze ecc) possano poi crearmi problemi e farmi chiudere. Le case locate come locazione turistica devono avere qualche requisito particolare? Per il  b&b servono tutte delle caratteristiche delle stanze e della casa che questo immobile sicuramente non ha, ma io non voglio fare b&b ma locazone turistica appunto.... Quando l'anno scorso mi informai per un' altra casa che avevo intenzione di locare come locazione turistica mi accorsi che non esiste proprio una legge o regolamentazione della locazione turistica, nè la necessità di avere permessi e autorizzazioni(come per il b&b) almeno parlo di Napoli....  Me lo confernate?

Questo mi farebbe stare tranquilla ma prima di fare una spesa del genere vorrei prima capire se sto trascurando qualcosa.

[Susanna0]

@Sabrina279 , per affittare (che si tratti di affitto 4+4 o breve, non fa differenza) la casa deve avere i requisiti necessari. Sicuramente deve essere abitazione e non ufficio o deposito; poi deve esserci la certificazione energetica, e un minimo di metratura stabilito dal comune.

Non capisco proprio come possa essere una casa vacanze, per le quali probabilmente i requisiti sono ancora più severi!!!

[Emily352]

Come sia possibile, previa istruttoria, aprire una CAV (in gestione imprenditoriale e non imprenditoriale) - che si configura come un immobile ad uso abitativo che deve essere conforme alle prescrizioni edilizie ed igienico-sanitarie previste dal Regolamento comunale di Napoli - in un locale di deposito (C/2),  anche a me risulta arduo capire.

In ogni caso, @Sabrina279 , se intendi fare locazione turistica breve (vedi DL 50/2017), gli immobili posti in locazione devono essere a destinazione residenziale (finalità abitative). Pertanto, si deve trattare di unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11 (esclusa A/10) e relative pertinenze (box, cantine ecc.), nonché le singole stanze dell’abitazione.

La maggioranza dei portali di home-booking non richiedono al locatore o alla parte concedente l’indicazione della destinazione catastale abitativa dell’immobile. Pertanto, il rispetto  del requisito oggettivo richiesto dal DL 50/2017 risulta difficilmente conseguibile da parte di un intermediario che non è in grado di accertare la sussistenza di tale condizione (qualora la locazione breve avesse ad oggetto immobili non abitativi, l’intermediario non dovrebbe effettuare la ritenuta!).

Pertanto, la sussistenza del classamento dell’immobile locato per il suo tramite, dovrà necessariamente essere accertata e sanzionata ex post dall’Agenzia delle Entrate.

[Sabrina279]

@Emily352 @Susanna0  ho detto casa vacanze ma non so bene in effetti, forse fa proprio locazione turistica non saprei, sicuramente non è un b&b.

Ad esempio, susanna, i requisiti indicati da te li ha tutti sicuramente.

Però mi frena ora il DL indicatomi da emily...in questo DL che mi hai indicato c'è scritto espressamente che l'immobile  deve appartenere alle categorie catastali da A/1 a A/11 ... E' questo che volevo capie perchè quando mi informai io l'anno scorso per la loc. turistica mi sembrava che non ci fosse quasi una normativa chiara di riferimento a differenza invece del b& b per il quale sono indicati anche i mq delle stanze.... E' accatastato come deposito ma come dicevo è una casa a tutti gli effetti cioè è 60 mq quindi anche grandicella, ristrutturata benissimo , belle stanze, insomma non diresti mai che si trattasse originariamente  di un deposito, se non fosse che per il catasto risulta cosi.

Però il punto è che se il DL che mi hai indicato espressamente dice quello che mi hai scritto a livello catastale, allora ho i miei dubbi si possa fare. Ma i rischi quali sarebbero nel concreto? Potrebbero chiudere l'attività? Chi? Grazie

[Chiara954]

@Sabrina279 Ciao, posso sapere come hai risolto? Grazie

[Emily352]

L’eventuale contratto, da un punto di vista civilistico, avrebbe piena validità: al legislatore non interessa il bene in sé stesso, la categoria catastale, ma solo la prestazione, ossia la possibilità di godere di quella cosa, se poi quella cosa è un A/2, un A/10 o un C/2 a lui non interessa minimamente.

Ciò non significa che locare un C/2 ad uso abitativo resti privo di conseguenze, @Sabrina279: la destinazione catastale costituisce una qualificazione fiscale dell’immobile nei confronti dell’Amministrazione tributaria ed in particolare nei confronti dell’Amministrazione del territorio.

Fermo restando le responsabilità del proprietario sotto il profilo fisco-catastale, è evidente che il mancato cambio d’uso - ma solo in presenza di nessun divieto alla modifica (caratteristiche dell’immobile; Piano urbanistico) - può portare all’obbligo di regolarizzazione urbanistica e al pagamento delle relative sanzioni, anche fiscali, che restano ad esclusivo carico del proprietario.

Il contratto di locazione ha piena validità, si diceva, ma potrebbe venire in qualche modo travolto ex post dall’attività di controllo dell’Amministrazione finanziaria; ad es. un C/2 comporta l’esclusione dall’ambito oggettivo delle locazioni brevi, un C/2 non può essere cedolarizzato ecc.

In telematico, in caso di registrazione dell’atto, si viene bloccati prima dell’invio del file con il warning: “Se la Tipologia di contratto è L, la categoria catastale deve essere A, compreso tra A/1 e A/11, escluso A/10)”. Ora tu puoi anche ignorare il warning, spingendo il tasto “Ignora”, ma la registrazione dell’irregolarità (è la prova della stessa al Fisco sei proprio tu a fornirgliela!) rimane comunque agli atti e può essere facilmente rilevata, esponendoti a contestazioni di varia natura.

[Sabrina279]

@Emily352  perdonami ma non me ne intendo, non ho capito a dire il vero.

Quali sarebbero dunque le conseguenze? A me quello che preoccupa è che condomini o b&b vicini possano farmi chiudere... sarebbe un investimento di oltre 100 mila euro... La destinazione non si può cambiare mi hanno detto( forse perchè è al piano terra o forse perchè è centro storico fatto sta che catastalmente deve rimanere un deposito purtroppo)

[Susanna0]

Scusa @Sabrina279  ma te l’abbiamo giá detto tutti: se è un deposito, puó essere affittato solo come deposito!

Non puoi affittarlo come abitazione, nè farne una struttura ricettiva. I tuoi condomini avrebbero tutto il diritto di farti chiudure: basta una segnalazione e hai finito, visto che giá in partenza sei totalmente irregolare.

Davvero vorresti impegnarti in un investimento fallimentare in partenza?

Se proprio ti piace tanto, chiedi al venditore di fare PRIMA il cambio catastale e POI vendertelo. Se il cambio catastale davvero non si puó fare, inutile stare a pensarci su.

[Emily352]

Su AIRBNB puoi affittare di tutto, da una casa sull’albero ad una grotta su una spiaggia privata, da una soffitta ad un magazzino.

Il problema non è cosa puoi fare su AIRBNB, il problema è  come viene inquadrato in Italia, da un punto di vista civilistico e fisco-catastale, una casa sull’albero, una grotta, una soffitta, un magazzino.

Ti posso dire che in Italia al magazzino non corrisponde il concetto di abitazione.

Napoli, come molte altre città a vocazione turistica - in un momento in cui cresce l’utilizzo “selvaggio” di qualsiasi immobile  come “AIRBNB” - è soggetta a finte abitazioni il cui fine, spesso, è solo quello turistico.

Stando a quanto hai descritto, io credo che sarebbe opportuno pensarci non una, ma dieci volte, prima di procedere all’acquisto dell’immobile in questione. Ti sei chiesta la ragione per cui è stato posto in vendita un locale del genere?

Se il mutamento della destinazione d’uso è incompatibile con le previsioni dello strumento urbanistico per la zona in cui è ubicato l’immobile, nonchè dalla impossibilità tecnica di trasformarlo, affinché siano rispettate le caratteristiche igienico-sanitarie e di sicurezza per la nuova destinazione d’uso, il magazzino in questione, che appartiene alla categoria catastale C/2, non può essere adibito alla permanenza di persone, anche se, con un’operazione di “cosmesi”, ristrutturato ad abitazione e magari pure arredato bene, e, quindi, dovrà essere necessariamente locato (senza vincoli di durata e canone) come semplice deposito di merce o di altri beni, e non ad uso abitativo, stabile o saltuario che sia.

A questo proposito sarebbe interessante approfondire la questione utenze. Domando. Gas in un C/2? Tutto elettrico? Tra l’altro, se è un C/2, le utenze non possono essere residenziali. Residenza anagrafica in un C/2? Sorvoliamo.

A parte i profili sanzionatori di cui si è già detto, è bene inoltre ricordare che, qualora si conceda in locazione dei locali senza la previa segnalazione al conduttore della categoria catastale, il locatore può esporsi anche a contestazioni da parte del conduttore stesso, qualora riesca a dimostrare che l’immobile, in base alla categoria catastale, risulta non idoneo all’uso (abitativo) pattuito.

Tale pratica, ossia utilizzare, permettimi, in mala fede, una categoria catastale per un uso diverso da quello consentito, sottraendosi ai suoi obblighi fiscali (per inciso, i diversi tributi locali, IMU, TASI, TARI sono calcolati in base alla diversa destinazione d’uso) non può essere considerata regolare.

Scrivi che questo immobile ha già ospitato in passato (locazione turistica? CAV?) diverse persone. Va tutto bene finchè non succede qualcosa. Se all’interno dei locali ci scappa un incidente o gravi lesioni del conduttore, ad es. per insussistenza di condizioni minime di sicurezza degli impianti, si passa in un attimo dal civile al penale.

Se poi ti imbatti in un condomino che, per una questione di principio o perché la cosa rovina il suo rugiadoso mondo interiore, ti pianta una grana circa la fruizione abitativa di una porzione di piano (terra) non destinato a tale uso, potresti avere grossi problemi: a volte, dalla contestazione in assemblea o sul pianerottolo delle scale si passa alla segnalazione ai Vigili o alla ASL. Il rischio? Una multa salata e niente più affitti residenziali in locali con agibilità inesistente.

Consiglio: lascia perdere i magazzini. La bassa qualità non paga più. Trovati un immobile residenziale, rinnovato di recente, in zona centrale (in centro l’affitto breve funziona di più: l’ospite ha una percezione di Napoli completamente diversa dalla tua e ha il terrore dei mezzi pubblici) di piccolo-medio taglio, anche, se a differenza di quello che tutti credono, è un alloggio medio-grande (che, però, costa di più: se è un’occasione prendilo), interamente locato, il più performante e non ti mette in concorrenza con gli hotel (stanze).

Proprietà di alta qualità, pulita e sicura presentata in modo onesto e professionale sul portale (non due foto sfuocate e via). Arredamento con stile ricercato. Informazioni complete e accurate.  Risposte educate e tempestive. Prezzo calibrato su clientela “di qualità”. Utilizza più portali (AIRBNB non basta più).

Se riuscirai a distinguerti dalla (agguerrita) concorrenza, @Sabrina279, fornendo un servizio impeccabile, pur in un momento di flessione come questo, causa eccessiva offerta nelle città “calde” (un ciclo si è definitivamente chiuso), la formula turistica breve può generare ancora discrete soddisfazioni, anche se in futuro le piattaforme di home-booking, per loro stessa natura, si mangeranno fette sempre più grosse dei tuoi guadagni.