ospitare

[JoanaDarc0]

Salve, hotrovato questo sito tramire una amica che ha lavorato con turismo,. Sto organizzando due camere a casa mia che non utilizo per ospitare persone di passaggio. Vivo sulle montagne tra Gualdo Tadino e Assisi, il posto è paradisiaco e si trova in una zona conosciuta come Le strade di Francesco, perche da qui opassava San Francesco nei suoi pellegrinagi. Vorrei informazioni su come funziona mettere qui annunci sul posto, cosa spendo, come pago, e quuanto potrei guadagnre. Grazie.

[Patrizia16]

@JoanaDarc0

praticamente vorresti una consulenza a 360 gradi... nella sezione aiuto del tuo account c'è una ricchissima guida a cui puoi fare riferimento per inserire l'annuncio.... ma, prima di fare tutto ciò informati presso il tuo comune/regione se ci sono degli adempimenti burocratici da assolvere... per ultima cosa qui all'interno della community puoi trovare moltissime discussioni (usa la funzione cerca) per ciò che comporta la parte fiscale, dai un occhiata e poi decidi se è ancora interessante inserzionare le tue due camere libere...

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[JoanaDarc0]

grazie.

[Marco376]

@JoanaDarc0, sei Umbra e pertanto ti devi informare su come funzionano le cose in Umbria...

Sei a conoscenza dell'uscita (ormai veramente a giorni) della nuova Legge Regionale Umbra sul Turismo, che, come accadeva già prima del 2013 (ma non tra il 2013 e il 2017), parlerà di nuovo ANCHE degli Affitti come quello che intendi intraprendere tu?

Salvo piccole variazioni dell'ultim'ora, il nuovo testo (che io ti fornisco in anteprima, ma che appunto non posso garantire sia definitivo al 100%) uscirà così:

Art. 16 (Case e appartamenti per vacanze)

1. Le case e appartamenti per vacanze sono esercizi ricettivi gestiti unitariamente per fornire alloggio e eventualmente servizi complementari in unità abitative composte da uno o più locali arredati, da servizi igienici e da cucina autonoma o da idoneo angolo cottura, poste nello stesso stabile o in stabili diversi ubicati nello stesso territorio comunale all’interno delle quali non possono esservi persone residenti.

2. Nelle case e appartamenti per vacanze non è consentita la somministrazione di alimenti e bevande.

3. Nelle case e appartamenti per vacanze è consentita la presenza di divani letto fino a un massimo di due, posti nei locali adibiti a soggiorno.

4. Le case e appartamenti per vacanze possono essere gestite:
a) in forma imprenditoriale quando la gestione è organizzata e non occasionale. La gestione in forma imprenditoriale è comunque obbligatoria nel caso in cui il numero delle unità abitative è pari o superiore a tre;
b) in forma non imprenditoriale da coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo di due unità abitative e svolgono l’attività in modo occasionale e senza la fornitura di servizi complementari.

5. Le case appartamenti per vacanze gestite in modo non imprenditoriale mantengono la destinazione residenziale e devono possedere i requisiti igienico – sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione.

6. Ciascuna unità abitativa è destinata all’alloggio di turisti nella sua interezza e al suo interno non possono essere riservati vani al titolare o ad altri soggetti.

Art. 17 (Esercizi di affittacamere)

1. Sono esercizi di affittacamere le strutture gestite in modo unitario per fornire alloggio e eventualmente servizi complementari in non più di sei camere poste nello stesso stabile o in stabili diversi ubicati nello stesso territorio comunale per un massimo di dodici posti letto.

2. Gli esercizi di affittacamere possono essere gestiti:
a) in forma imprenditoriale quando la gestione è organizzata e non occasionale;
b) in forma non imprenditoriale da coloro che svolgono l’attività in modo occasionale e senza la fornitura di servizi complementari.

3. L'attività di affittacamere non può comunque comprendere la somministrazione di cibi e bevande.

4. Ciascuna unità abitativa è destinata all’alloggio di turisti esclusivamente nelle camere e non nella sua interezza.

5. Gli esercizi di affittacamere conservano le caratteristiche della civile abitazione e l'esercizio dell'attività di ricezione non comporta il cambio di destinazione d'uso delle unità abitative. 

Art. 18 (Bed and breakfast)

1. Il bed and breakfast è il servizio di alloggio e prima colazione esercitato all'interno dell'abitazione ove il titolare ha la residenza e dimora abitualmente, avvalendosi della normale organizzazione familiare.

2. Il soggetto titolare dell’attività di bed and breakfast, deve riservarsi una camera da letto all’interno della struttura.

3. L’attività di bed and breakfast può essere gestita:
a) in forma imprenditoriale quando l’attività è svolta dal soggetto titolare in modo continuativo in non più di cinque camere con un massimo di dieci posti letto. Qualora l’attività si svolga in più di una camera deve essere previsto l’uso di almeno due servizi igienici;
b) in forma non imprenditoriale quando l’attività è svolta dal soggetto titolare in modo occasionale e senza la fornitura di servizi complementari in non più tre camere con un massimo di sei posti letto. Qualora l’attività si svolga in più di una camera deve essere previsto l’uso di almeno due servizi igienici.

4. Gli esercizi di bed and breakfast conservano le caratteristiche della civile abitazione e l'esercizio dell'attività di ricezione non comporta il cambio di destinazione d'uso delle unità abitative.

Art. 32 (Obblighi del titolare dell’attività ricettiva)

1. I titolari degli esercizi ricettivi di cui al presente Titolo hanno l'obbligo di evidenziare all'esterno della struttura, in modo visibile, la propria tipologia, l’esatta denominazione e, ove presente, il numero delle stelle o delle spighe corrispondenti alla classificazione attribuita.

2. Il titolare dell’esercizio ricettivo che pubblicizza con qualunque mezzo la propria attività, ha l’obbligo di evidenziare le proprie generalità e la Partita IVA, ove prevista.

3. Il titolare dell’attività ricettiva espone, in modo visibile all’interno della struttura, la SCIA e il dettaglio struttura.

4. I titolari delle strutture ricettive di cui al presente Titolo, compresi gli alloggi o porzioni degli stessi dati in locazione per finalità turistiche di cui all’articolo 35, sono tenuti, oltre al rispetto delle vigenti normative in materia fiscale e di sicurezza, alla comunicazione dei flussi turistici e all’adempimento della denuncia degli ospiti in base alle indicazioni dell’autorità di pubblica sicurezza.

5. I soggetti di cui al comma 4, registrano giornalmente, l’arrivo e la partenza di ciascun ospite e anche il numero delle camere occupate, su apposita procedura telematica predisposta dalla Regione, nel rispetto della normativa vigente in materia di protezione e trattamento dei dati personali. La comunicazione telematica dei dati, obbligatoria anche in assenza di movimento, deve essere effettuata con cadenza mensile entro i primi cinque giorni del mese successivo a quello di riferimento.

6. Il titolare dell’attività ricettiva di cui al presente Titolo è tenuto a stipulare una polizza assicurativa per i rischi derivanti dalla responsabilità civile verso i clienti e ne comunica annualmente il rinnovo al SUAPE del Comune competente per territorio.

7. I titolari delle attività ricettive di cui al presente Titolo che intendono procedere alla chiusura temporanea o alla cessazione dell’attività devono darne comunicazione al SUAPE del Comune competente per territorio che ne trasmette copia alla Regione secondo le modalità stabilite nell’atto di cui all’articolo 31, comma 5. Il periodo di chiusura temporanea dell’attività non può essere superiore a dodici mesi; decorso tale termine l’attività è definitivamente cessata.

Art. 34 (Sanzioni amministrative)

1. Chiunque apre o gestisce una attività ricettiva senza aver presentato la SCIA, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 3.000,00 a euro 10.000,00 ed alla chiusura dell’attività, nel rispetto della normativa vigente.

2. Chiunque dichiara in sede di SCIA requisiti della struttura o servizi inesistenti di cui all’articolo 31, commi 2 e 3, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a euro 3.000,00.

3. Chiunque non dichiara ai sensi dell’articolo 31, comma 5 la modifica di caratteristiche della struttura o di elementi contenuti nella SCIA che fanno venir meno i requisiti per l'esercizio dell'attività stessa di cui all’articolo 31, comma 2, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a euro 3.000,00 ed alla chiusura dell’attività, nel rispetto della normativa vigente.

4. Chiunque, ai sensi dell’articolo 32, comma 7, interrompe temporaneamente l'attività, senza averne data preventiva comunicazione al SUAPE del Comune competente per territorio, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 300,00 a euro 500,00.

5. Chiunque supera la capacità ricettiva dichiarata nella SCIA ai sensi dell’articolo 31, comma 2, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a euro 4.000,00.

6. Chiunque, nelle strutture ricettive, somministra cibi e bevande senza le prescritte autorizzazioni, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a euro 4.000,00, ed alla cessazione dell’attività di somministrazione, nel rispetto della normativa vigente .

7. Chiunque non espone o espone in modo non visibile la SCIA ed il dettaglio struttura ai sensi dell’articolo 32, comma 3, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 300,00 a euro 500,00.

8. Chiunque espone o pubblicizza con qualunque mezzo dati non conformi rispetto a quanto dichiarato nella SCIA e nel dettaglio struttura o un livello di classificazione diverso da quello attribuito di cui all’articolo 31, commi 2 e 3, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a euro 5.000,00.

9. Chiunque pubblicizza con qualunque mezzo la propria struttura ricettiva senza indicare le proprie generalità dichiarate nella SCIA e la Partita IVA ove prevista ai sensi dell’articolo 32, comma 2, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a 5.000,00.

10. Chiunque non fornisce i servizi obbligatori per la tipologia ricettiva previsti nel regolamento di attuazione di cui all’articolo 51, comma 1, lettera a) o per la classificazione attribuita, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a euro 4.000,00.

11. Chiunque non effettua nel termine stabilito la comunicazione mensile di cui all’articolo 32, comma 5, è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 1.000,00 a euro 4.000,00.

12. Chiunque non comunica annualmente al Comune il rinnovo della polizza assicurativa di responsabilità civile di cui all'articolo 32, comma 6 è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 300,00 a euro 500,00.

13. Chiunque non rispetta i provvedimenti adottati dal Comune ai sensi dell’articolo 31, comma 9 è soggetto alla sanzione amministrativa da euro 3.000,00 a euro 10.000,00 ed alla chiusura dell’attività, nel rispetto della normativa vigente in materia.

14. I proventi delle sanzioni amministrative di cui ai commi 1 e 11 sono introitati a titolo definitivo dalla Regione cui spetta la determinazione e l'irrogazione della sanzione secondo le procedure di cui alla legge 24 novembre 1981, n. 689 (Modifiche al sistema penale) e alla legge regionale 30 maggio 1983, n. 15 (Norme per l’applicazione delle sanzioni amministrative pecuniarie di competenza della Regione o di Enti da essa delegati). Il relativo gettito è destinato a finanziare l’attività di vigilanza e controllo di cui all’articolo 3, comma 1, lettera o) e gli interventi di promozione turistica.

15. I proventi delle sanzioni amministrative di cui ai commi 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12 e 13 sono introitati a titolo definitivo dal Comune competente per territorio cui spetta la determinazione e l'irrogazione della sanzione, secondo le procedure di cui alla l. 689/1981 ed alla l.r. 15/1983.

TITOLO III LOCAZIONI TURISITCHE 

Art. 35 (Case e appartamenti locati ad uso turistico)

1. Le case e gli appartamenti locati ad uso turistico di cui all’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) sono regolati ai sensi dell’articolo 53 del decreto legislativo 23 maggio 2011, n. 79 (Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell'articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonché attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio).

2. Ai fini della tutela del turista consumatore, anche mediante la trasparenza sulle forme di ospitalità turistica, i soggetti che intendono locare le case e gli appartamenti di cui al comma 1, comunicano al SUAPE del Comune competente per territorio le unità abitative destinate a locazione turistica.

3. Il Comune competente per territorio trasmette alla Regione la comunicazione di cui al comma 2.

PERTANTO, SE INTENDI AFFITTARE / LOCARE AD 1 PRENOTAZIONE ALLA VOLTA E NON A PIU' DI 1 PRENOTAZIONE ALLA VOLTA E SENZA DARE SERVIZI ALLA PERSONA NE' SERVIZI AGGIUNTIVI O COMPLEMENTARI O ACCESSORI, L'ART. CHE TI RIGUARDERA' SARA' L'ART. 35. SULLA NECESSITA' O MENO DI APERTURA DI UNA PARTITA IVA, PER LE LOCAZIONI TURISTICHE, SI ESPRIMERANNO A BREVE IL LEGISLATORE NAZIONALE STATALE E L'AGENZIA DELLE ENTRATE, SEGUI LE NOVITA', MI RACCOMANDO...

AL CONTRARIO, SE INTENDI FORNIRE SERVIZI ACCESSORI O COMPLEMENTARI O AGGIUNTIVI (E SENZA BISOGNO DI SCRIVERE CONTRATTI DI LOCAZIONE OGNI VOLTA) E MAGARI DARE SINGOLE CAMERE DIVERSE A DIVERSE PRENOTAZIONI NELLE MEDESIME NOTTI, APRIRAI UN B&B O UN AFFITTACAMERE, CON O SENZA P. IVA (MA CHI NON HA P. IVA PUO' ESSERE SOLO REALMENTE OCCASIONALE E NON ORGANIZZATO).

INFINE, IN CASO DI SERVIZI E ASSENZA DI CONTRATTI SCRITTI MA CON LO STESSO DIVIETO DI DARE L'ALLOGGIO A DIVERSE PRENOTAZIONI NELLE STESSE NOTTI, APRIRAI UNA CAV O CASA PER VACANZE (CON PARTITA IVA).

Riguardo, infine, a tutti gli altri adempimenti, validi in tutta Italia, leggi questo post molto dettagliato e completo:

https://community.withairbnb.com/t5/Guide/GUIDA-LOCAZIONE-TURISTICA-NORMATIVE-E-TASSE-come-operare-d...

Se ti interessa sapere gli estremi della Legge Umbra Regionale sul Turismo tuttora in vigore ma che verrà a breve abrogata dal nuovo testo, è la Legge Regionale Umbra n. 13 del 12 luglio 2013 sul Turismo, in vigore dal 01 agosto 2013, in breve una ''legge pessima". Buono studio! ; )

[Marco376]

PS: qualunque intenzione tu abbia e qualsiasi situazione di partenza tu abbia (casa intera? camere? tua residenza lì? tua dimora abituale lì? nè residenza nè dimora abituale lì?) sarà per te FONDAMENTALE parlare direttamente col tuo SUAP Comunale e chiedere alla Questura le credenziali di accesso al Portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Inoltre ti suggerisco di parlare preventivamente con un Commercialista, o almeno con un CAAF. Ciao! ; )

[Marco376]

@JoanaDarc0,

NB: quali sono gli errori più comuni da evitare nelle Locazioni Turistiche? (eccetto Lombardia e pochi altri casi)

1) Far trovare i frigoriferi pieni di cibi e bevande e/o lasciare pronte in anticipo e/o fornire a conduttore e inquilini le PRIME COLAZIONI;

2) Denominarsi (sia come parte del nome sia come tipologia o una o l'altra cosa) online CASA VACANZE, CASA VACANZA, CASEVACANZE, CASAVACANZA, B&B, B & B, BED AND BREAKFAST, BED & BREAKFAST, BED&BREAKFAST, BB, BEB, AFFITTA CAMERE, AFFITTACAMERE, GUESTHOUSE, CONTRYHOUSE, ROOMS, AGRITURISMO, HOTEL, ALBERGO, CAV, ecc.;

3) Affiggere all'esterno una TARGA;

4) Utilizzare NOMI DI FANTASIA del tipo ''La Casa Che Ride", ''L'Archetto", "L'Arcobaleno di Giovanna", "Il Sole del Deserto";

5) CAMBIARE la BIANCHERIA all'inquilino durante il suo affitto (da letto e/o da bagno);

6) FAR TROVARE IL LETTO GIA' RIFATTO (generalmente si consiglia di far semmai trovare la prima fornitura di lenzuola e federe in armadio, come ''dotazione'' della casa e non come ''servizio fornito");

7) RIPULIRE e/o RIORDINARE l'alloggio all'ospite durante il suo affitto; i servizi ''in compresenza dell'ospite'' sono tutti vietati;

😎 FORNIRE SERVIZI AGGIUNTIVI O COMPLEMENTARI O ACCESSORI, gratis o a pagamento, di qualunque tipo (navetta da e per la stazione dei treni, servizio taxi, servizio lavanderia, parcheggio a pagamento, wi-fi a pagamento, ecc.);

9) UTILIZZARE UN POS in assenza di Partita Iva e magari scaricare pure le commissioni come spese dalle tasse;

10) NOLEGGIARE LA BIANCHERIA da letto e/o da bagno in assenza di Partita Iva e magari scaricare pure le fatture come spese dalle tasse;

11) PAGARE UN PARCHEGGIO non di propria proprietà all'inquilino in assenza di Partita Iva e magari scaricare pure le fatture come spese dalle tasse;

12) Tappezzare la città di INSEGNE PUBBLICITARIE e SEGNALETICHE, tanto più se in assenza di Partita Iva;

13) Evidenziare una certa ORGANIZZAZIONE DI MEZZI E DI PERSONE, ai sensi dell'art. 1.082 del Codice Civile, in presenza della quale servirebbe invece aprire Partita Iva;

14) NON SCRIVERE CONTRATTI DI LOCAZIONE OBBLIGATORI PER LEGGE (L. 431 del 1998);

15) NON COMUNICARE AL SUAP CHE SI INTENDE AFFITTARE / LOCARE (almeno nelle Regioni in cui ciò sia previsto);

16) SCORDARSI DI FORNIRE AL COMMERCIALISTA O AL CAAF GLI IMPORTI LORDI DEI CANONI DI LOCAZIONE su cui calcolare le proprie Tasse al momento della Dichiarazione dei Redditi;

17) Scordarsi dell'APE o Certificazione Energetica dell'immobile, da includere nel contratto scritto di locazione e da far visionare ai propri ospiti;

18) Scordarsi di apporre una IMPOSTA DI BOLLO da 2 Euro nei casi previsti;

19) Non REGISTRARE presso l'A.d.E. il contratto di locazione per soggiorni di almeno 30 gg.;

20) Non versare l'IMPOSTA DI SOGGIORNO nei Comuni in cui sia previsto;

21) Non comunicare l'ISTAT entro il 5 del mese successivo nelle Regioni in cui sia previsto;

22) Non avere AGIBILITA' dell'immobile, conformità edilizia, urbanistica, catastale e igienico-sanitaria, nè impianti certificati e a norma;

23) DARE DIVERSE CAMERE A DIVERSE PRENOTAZIONI NELLE MEDESIME NOTTI, rischiando la contestazione di ''esercizio abusivo di attività ricettiva extralberghiera" di b&b o di affittacamere;

24) NON COMUNICARE ALLA QUESTURA ENTRO 24 ORE LE GENERALITA' DEGLI INQUILINI;

25) Scordarsi di FIRMARE e FAR FIRMARE il Contratto di Locazione scritto, sebbene scritto.

Insomma, occhio! ; )

[Marco376]

@JoanaDarc0, solo DOPO esserti messa a posto da tutti questi punti di vista sopra esaminati, possiamo poi passare a parlare di quanto puoi guadagnare e quanto puoi spendere:

- puoi guadagnare da 0 euro annui a 30.000 Euro annui circa;

- spenderai solo sulla base di quanto entra effettivamente, il 3% più Iva al 22% se sceglierai i Termini di Cancellazione Flessibili, il 4% più Iva al 22% se sceglierai i Termini di Cancellazione Moderati, il 5% più Iva al 22% se sceglierai i Termini di Cancellazione Rigidi (o su invito o richiesta quelli Super-Rigidi a 30 o 60 gg.). Per questa terminologia e il suo significato basta leggere la Guida di Airbnb;

- spenderai anche ciò che serve per adempiere a quei doveri sopra citati e per migliorare e manutenere la tua casa, ma, se realmente si tratta di casa tua, in cui anche tu vivi, non dovrebbero esserci enormi differenze di spesa. In caso di commercialista, avrai una spesa in più. Ma a volte per gli affitti brevi basta anche un CAAF. Le 'utenze' potrebbero subire un ovvio aggravio (a questo proposito il numero di inquilini non viene scelto a caso ma sulla base del tuo 'regolamento edilizio comunale' quando e se parla di metri quadrati di ogni ambiente, in relazione al numero di persone previste al suo interno). Ciao! ; )

[Adolfo5]

caru @Marco376 e @Patrizia16 credo che a metà lettura, memore delle gesta della sua più illustre antenata, @JoanaDarc0 sia salita volontariamente sul rogo....

[Patrizia16]

@Adolfo5

a preparare la pira per la discendente della @JoanaDarc0 ci ha pensato il buon @Marco376... 🙂

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[Marco376]

@Patrizia16, @Adolfo5, invece penso che sia molto prezioso conoscere PRIMA di cominciare tutti i metodi per non prendere multoni enormi durante la propria operatività... poi certo chi opera in Umbria e in Lazio il mio ''pippone'' ce l'avrà sempre e più approfondito che per altre Regioni... perchè sono regioni che conosco meglio... eheheh... saluti a tutti, buona serata, ; )