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[Roberta28]

Buongiorno.

Come soggetto privato, vorrei destinare il mio appartamento a Parma ad " appartamento ammobiliato per usi turistici ". Mi sono informato presso il comune e la provincia e mi è stato riferito che ciò è possibile purchè rispetti la normativa che recita così:

"Si considera in ogni caso gestione in forma imprenditoriale quella effettuata da chi concede direttamente in locazione ai turisti - per periodi fino a 6 mesi - quattro o più case o appartamenti per vacanze anche in stabili diversi posti nello stesso comune o in comuni diversi. E’ esclusa, pertanto, da parte del locatore,  la fornitura di servizi complementari o aggiuntivi, diversi da quelli minimi indicati, nonché la pubblicità dell'attività. Non è considerata pubblicità la normale attività informativa, anche tramite siti internet privati, purché non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione con caratteristiche che travalichino una semplice informazione, indicazione di visibilità o delle coordinate quali indirizzo, telefono, fax ed e-mail."

In particolare non mi hanno però saputo definire bene il discorso del divieto di pubblicità. Se ho inteso correttamente, mi è sembrato di capire che come soggetto privato non potrei inserire il mio annuncio su Airbnb ( o simili ) perchè il portale non si limita a rendere visibile il mio immobile, ma presta servizi ed agisce da intermediario.

Qualcuno mi può illuminare ?

Grazie

[Marta38]

@Roberta28

In effetti la dicitura é abbastanza sibillina; tieni conto comunque che se cosí fosse, un buon 80% degli annunci sui portali vacanze com AirBnB e similari dovrebbe sparire.

Se vuoi iniziare questa attivitá é impensabile farlo senza l'ausilio dei portali.

Ti consiglio di leggerti comunque questo articolo (e di girare il resto di quel sito).

[Antonio2]

@Marta38 ma lei chiede su Parma e mandi il link della Toscana !

Comunque leggendo l'articolo io continuo a non capire il delicato passaggio del contratto in forma scritta! Mi dite dove vedete che è specificata la forma scirtta x le locazioni turistiche? La legge 9 dicembre 1998 431 parla si di forma scritta ma all'articolo 2 dice che tale legge non si applica agli alloggi locati per finalità turistiche e quindi da dove deriva la forma scritta per il contratto?

[Italo1]

Ritengo che far firmare un contratto agli ospiti sia un beneficio per lo stessi, ma anche per l'host.

Io lo faccio sempre firmare, agli italiani, in italiano, agli stranieri in inglese e ai francesi in francese.

Specifico che si dovrà firmare un contratto già al momento delle prime richieste di informazioni; Chiedo se vogliono prenderne visione preventiva e glielo mando.

Innanzitutto sul contratto sono chiari i tempi di locazione (date di arrivo e partenza) il prezzo pagato eccetera.

Inoltre mi sembra una cosa corretta e più professionale nei confronti degli ospiti.

[Marta38]

@Antonio2

Ho indicato quell’articolo, invitando poi a leggere anche il resto del sito, perché benchè faccia riferimento alla Toscana, parla proprio della locazione turistica e della pubblicità.

Ti riporto il tratto dell’articolo a cui facevo riferimento.

… La locazione turistica è un contratto a fini abitativi per esigenze temporanee dovute al turismo. Come tale è sottoposta alla redazione di un contratto. La pubblicità e la divulgazione della locazione è ammessa. Il locatore deve pur far sapere che ha una casa da affittare! I problemi nascono quando il locatore non fa il contratto, eroga servizi tipici delle strutture (cambio biancheria, somministrazione), ecc. Allora, con ogni probabilità, l’attività sfocia, di fatto, nella struttura ricettiva extra alberghiera e come tale occorre un’abilitazione e il rispetto di tutti gli altri obblighi….

Per quanto concerne invece l’obbligatorietà del contratto, sempre sullo stesso sito “la casa che avanza”, che mi sembra molto ben fatto, c’è un altro  articolo che specifica proprio questi aspetti.

Sempre per facilitarti, ti riporto i seguenti  due punti:

E' necessario stipulare un contratto tra proprietario e ospite?

Il contratto di locazione turistica deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità, a norma della Legge 09 dicembre 1998, n. 431 e deve contenere tutte le condizioni e i dati inerenti all’immobile e ai contraenti, nonché l’importo del canone d’affitto (e l’eventuale caparra o cauzione versata), le spese incluse od escluse nel prezzo (luce, gas, condominio, pulizie, etc.), i termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi.

Perché è richiesta la forma scritta del contratto?

La necessità della forma scritta trova fondamento nell’Art. 1, comma 4 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 – Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo. L’articolo è stato pubblicato in GU n.292 del 15 dicembre 1998: “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”

Ora, sperando di aver chiarito l’aspetto “giuridico” della questione, ti chiedo come, in qualità di proprietario, tu non senta l’esigenza (per una TUA salvaguardia, visto che stai dando il possesso della TUA casa ad uno sconosciuto) di mettere in atto qualche minima precauzione.

Condivido in pieno quanto detto da @Italo1

Poi, se a questo punto (ormai l’avrò detto in cento interventi) qualcuno vuole continuare a non fare il contratto, faccia pure.

Io, se devo dare un consiglio a chi approccia a questa attività e chiede aiuto, gli dirò sempre di fare il contratto.

[Italo1]

e aggiungerei pure ... la segnalazione alla questura tramite "alloggiatiweb"

[Marta38]

@Roberta28

Comunque, Parma fa riferimento alla regolamentazione del turismo dell'Emilia Romagna, come anche noi a Bologna.

Ti suggerisco, dopo aver consultato la pagina del Comune di prendere appuntamento per presentare la segnalazione di avvio attivitá (in sostanza ti devi accreditare presso il Comune).

Poi, sempre in Comune, ti diranno come accedere a GEIS, il portale per l'imposta di soggiorno.

Con l'accreditamento del Comune, dovrai andare alla Questura, per richiedere le credenziali per la segnalazione online (alloggiati web) degli ospiti.

Io a Bologna ho fatto tutto in mezza mattinata, non credo che a Parma ci voglia di più.

[Roberta28]

Grazie Marta per le tue preziose indicazioni.
Ho già contattato il comune, la provincia ed anche la regione.
Purtroppo il problema rimane. In buona sostanza, come privato non ci si potrebbe inserire in circuiti di commercializzazione in cui vengono offerti servizi come prenotazione on line, gestione pagamenti, ecc. Quindi non ci si potrebbe inserire su Airbnb e nemmeno ngli altri portali. In realtà sappiamo benissimo che la stragrande maggioranza di annunci è fatta da privati che - ritengo io - sono perlopiù sconosciuti all'ufficio turismo dei comuni, ma anche all'Agenzia delle Entrate, alla questura, ecc. ecc. Fino ad ora tutto ciò è stato tollerato, ma domani, se volessero iniziare a bastonare un po' di gente, non avrebbero alcun problema di sorta a recuperare dati ed informazioni. Quindi probabilmente lascerò perdere per non andare in cerca di grane.
Grazie di nuovo.
Cesare

[Marta38]

Bè, vedi tu.

Noi siamo regolarmente registrati in Comune, registrati su Geis e paghiamo l'imposta di soggiorno, facciamo sempre regolari contratti di affitto, ricevute di pagamento, segnaliamo gli ospiti alla Questura e dichiariamo tutto fino all'ultimo centesimo.

Sulla questione dell'inserimento nei portali tipo Airbnb mi sembra l'ultimo dei problemi.

[Antonio2]

@Marta38 e @Italo1 premesso che io non ho mai detto che il contratto non vada fatto ho semplicemente chiesto quale è il presupposto giuridico che dice che deve essere in forma scritta, perchè mi piace andare a fondo nelle cose.

Ed allora seguendo articolo per articolo e legge per legge sono arrivato alla legge che citi anche tu (La legge 9 dicembre 1998 431).

Però se la leggi bene, e se non mi sbaglio, e ci può stare, tale legge all'articolo 2 dice che non si applica agli alloggi locati per finalità turistiche. Di conseguenza da una parte dice che se il contratto non è in forma scritta è nullo ma dall'altro dice che non si applica alle locazioni turistiche ... mi sembra quindi una contraddizione ma tant'è. Se mi chiarite questo punto. Grazie.
A

[Italo1]

caro @Antonio2,

Sappiamo tutti che la legslazione italiana non è semplice e facilmente intuibile.

Provo a spiegare la situazione del contratto in forma scritta.

L'art. 1  della legge 9 dicembre 1998 n. 431 ha come titolo "ambito di applicazione";

ovvero stabilisce dei "distinguo" in base al tipo di locazione.

Quell'articolo dice che gli articoli:

2 (modalità di stipula di rinnovo)

3 (disdetta del contratto da parte del locatore)

4 (convenzione nazionale)

7 (condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'abitazione)

13 (patti contrari alla legge)

e come ben capisci le cose sopra descritte poco c'incastrano con la locazione turistica; e, giustamente il legislatore al comma 2 sub c del art. 1 esclude i sopra riportati dettati per gli "alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche".

E fin qui siamo d'accordo entrambi.

L'obbligo della forma scritta del contratto, però, è sancito dallo stesso Art. 1 al comma 4; e nelle esclusioni che riguardano gli affitti turistici, non è detto che non si applica l'art. 1 comma 4.

Spero di essermi spiegato bene.

[Antonio2]

Grazie @Italo1 rileggendo alla luce delle tue note ora è tutto chiaro !

A.

[Lorenzo71]

@Marta38 

Salve, non so se il discorso sia già stato trattato da altre parti, ma leggendo le varie discussioni nella community mi sono imbattuto nel suo commento; proprio per questo, le volevo chiedere in base a che cosa sostiene che l'inserimento nei portali sia l'ultimo dei problemi. Ho capito che tutti gli altri adempimenti vengono regolarmente svolti, ma nel modulo SCIA da presentare in un qualsiasi comune dell'Emilia Romagna, è specificato che l'attività perchè non venga considerata di natura imprenditoriale non può utilizzare i portali di prenotazioni on line. E' vero che la statistica gioca a favore nella probabilità di non essere pizzicati, ma in caso contrario ha idea di quali potrebbero essere le conseguenze?

[Roberto143]

@Lorenzo71

In effetti intendevo l'ultimo dei problemi non perchè non sia un problema, ma proprio perchè in un ordine di priorità, mi sembra sia l'ultimo da considerare.

Leggendo spesso le domande su questa community, tra:

- mancata segnalazione degli ospiti alla Questura,

- mancato percepimento dell'imposta di soggiorno,

- mancata sottoscrizione dei contratti (per le locazioni turistiche),

- mancato rispetto della NON fornitura di servizi aggiuntivi (per le locazioni turistiche),

- mancato rilascio della ricevuta,

- mancata dichiarazione dei redditi,

davvero la presenza sui portali (peraltro aspetto comunque da chiarire), mi sembrava l'ultimo dei problemi (in questa lista l'avrei messo in fondo).

Se poi uno è in regola con tutto il resto, allora può giustamente interessarsi anche a questo.

Tenendo conto che se non sei sui portali, al 90% non ti devi preoccupare neanche dei problemi precedenti, perchè non avresti soggiorni (quindi non dovresti segnalare nessuno alla Questura, non dovresti fare contratti, ricevute ecc ecc) 😉

[Lorenzo71]

Probabilmente ha ragione, ma ero interessato a trovare informazioni specifiche in merito a possibili casi di contestazione relativa al caso spefico.  

Ad oggi non ho trovato niente a riguardo ed ero interessato a sapere le possibili conseguenze a livello sanzionatorio.

Chiedo quindi se sia mai stata contestata a qualcuno la mancata apertura di partita iva conseguente all'utilizzo di portali per la prenotazione on line di appartamenti o stanze che comporterebbero (almeno per l'Emilia Romagna) l'inquadramento di attività commerciale.