Perte du statut Super Host

[Helen29]

Je post ce sujet car j'assiste impuissante à un phénomène nouveau.

Depuis le mois de Novembre et les tragiques évènements parisiens, plusieurs choses :

- Baisse de la fréquentation

- Baisse des prix

- Baisse des notes

Le premier critère est assez simple à comprendre. Il y a moins de touristes à Paris, et beaucoup moins d'Américains. J'en ai 3 fois moins qu'avant.

Pour ce qui est de la baisse des prix, là aussi c'est assez intuitif et presque mécanique. On ajuste l'offre et la demande. Moins de demande = baisse des prix, et d'ailleurs le nouveau système d'ajustement des prix automatique de Aibnb a sensiblement participé à une chutte assez vertigineuse de mes prix de l'ordre de -20 à -35% selon les périodes !

L'autre phénomène nouveau, c'est la baisse des notes. J'étais jusqu'au 1er janvier 2016, Super Host. 

J'ai donc perdu ce statut en début d'année, et depuis mes notes ne font que baisser. Certes, je reste au dessus de la moyenne sur tous les critères et ma note la plus "mauvaise" est de 71% de 5 étoiles.

Mais malgré tout le phénomène est mesurable, alors que je garde le même niveau de qualité dans la prestation.

Je voulais partager ceci avec d'autres hotes (mon appart est à Montmartre devant le Sacré Coeur) et savoir si j'étais la seule dans ce cas.

Ma tentative d'explication :

Le profil des voyageurs à changé. Avec la baisse de prix, le profil est plus "bas de gamme". Je mets des guillemets.

Je veux dire que je suis face à des voyageurs sans le sous, qui pinaillent sur tout, qui posent 10000 questions, qui sont moins agréables.

Et je constate que ces gens sont bien souvent ceux qui "par principe" ne mettent pas 5 étoiles.

Partagez vous le même constat ?

[Nathalie-Et-Gilles0]

bonjour @Helen29

Je suis d'accord avec votre analyse.

J'apporte un peu d'eau au moulin :

Le statut de super host est plus accessible aux hotes débutants qu'aux hotes confirmés.

Le systeme de calcul favorise les hotes faisant peu de locations.

C'est plus facile d'avoir 80% de 5* sur 4 réservations que 80% de 5* sur 35 réservations.

Avec le temps et le nombre de voyageurs, la grande majorité des 'anciens' hotes perdent le statut.
C'est tout simplement mathématique.

Certains hotes pour le garder n'acceptent les demandes de réservation que de voyageurs dont ils sont surs qu'ils laisseront 5*.
Donc ils déclinent beaucoup de demandes.

A l'inverse, les hotes qui recoivent souvent acceptent beaucoup plus de demande et donc des voyageurs moins sympas sont dans la lot.

Certaines nationalités ne donnent jamais 5*. Ex : les hollandais. Le francais et les italiens aussi mais quand même plus que les hollandais.
Leur raisonnement est basé sur notre scolarité :

5/5 = note parfaite (équivalent du 20/20 - vous en aviez beaucoup vous des 5/5)

4/5 = bien

3/5 = moyen (équivalent du 10/20)

en dessous = la loose.

Mais à San Francisco , où ils ne sont pas super fort en arithmétique , c'est plutot :

5/5 = TB

4/5 = Attention

en dessous = la loose.

Le pire, c'est quand un hote mais 5/5 partout sauf sur l'expérience globale car c'est cette note qui compte pour l'évaluation.

Conversation liée :

https://community.airbnb.com/t5/Conseils-et-astuces/je-ne-comprends-pas-la-coh%C3%A9rence-des-%C3%A9...

Bref, soit vous tournez bien et restez longtemps, mais pas en super hote, soit vous sélectionnez mieux (quitte a décliner plus de demandes pour ne pré approuver que les personnes qui correspondent et c'est plus facile pour garder le statut.

Personnellement, je n'ai jamais travaillé pour le statut de super hote.
Tant que je fais au mieux et que les locataires sont contents, je suis contente.

En revanche, si vous avez notez que :

"Le profil des voyageurs à changé. Avec la baisse de prix, le profil est plus "bas de gamme". Je mets des guillemets"

c'est clairement un problème a la pré approbation. 

Ne pas être obnubilée par le statut de super hote ne signifie pas non plus accepter tout le monde.

"Je veux dire que je suis face à des voyageurs sans le sous, qui pinaillent sur tout, qui posent 10000 questions, qui sont moins agréables."

S'ils commencent a pinailler dès la demande de réservation, n'hésitez pas a décliner.

Il y a les radins, les sans-gênes, les ceux qui n'ont pas compris le concept, les M. et Mme Jeveuxleritzauprixduformuleun,

tout ce beau monde n'a rien a faire sur le site.

Au lieu de décliner , on peut aussi pré approuver ces qui demandent un geste commercial en leur envoyant une demande de 1500 euro pour 2 nuits. 

Et paf!

Les hotes confirmés détectent les mauvais clients avec les alertes suivantes  :

- demande de ristourne :  il y a des annonces sur le site dans son budget mais se prend pour la 7eme merveille du monde que tout le monde rêve d'avoir chez lui => décliner 

- pose 1000 questions  - surtout y a t'il ca et ca en plus => décliner

Mais certaines peuvent être pertinentes (car il y a des hotes dont la description du bien et du quartier est a ch... pardon, minimaliste)

- ne veut pas payer pour les enfants (alors que l'hote a paramétré un prix par personne - un enfant, c'est comme les femmes, c'est une personne , si, si!) = Demande de ristourne

- ne donne pas les informations demandées (présentation du groupe et de l'objet de sa visite)

- inscrit depuis x années sur le site mais aucun commentaire (ce qui ne veut pas dire qu'il n'a jamais voyagé mais les autres hotes n'ont pas voulu signalé qu'il n'était pas terrible - ce qui est une erreur , le site étant basé sur la confiance et l'entre-aide).

Liste non exhaustive et malgré ça, on peut toujours tomber sur un mauvais voyageur

Baisse de fréquentation :

Je ne l'ai pas trop ressenti mais comme j'ai peu de dates a louer (c'est mon chez-moi), ca n'a aucune valeur.
Les réservations que j'ai actuellement sont a 80% en RI de la part de gens qui réservent sans poser de question et qui répondent a toutes mes questions par mail.

Donc pas d'alerte particulière sauf peut être  celui de nationalité italienne (risque de 4* en vue).

J'ai eu 1 seule demande de ristourne pour le WE qui arrivait.
Une personne (sans commentaire et nouvellement inscrite ) qui s'est dit : 'la pauvre, elle n'a aucune chance de louer pour dans 2j , je vais lui demander 40% de rabais" => j'ai appuyer sur le bouton décliner 30 secondes plus tard.

[Nathalie-Et-Gilles0]

"On ajuste l'offre et la demande. Moins de demande = baisse des prix, et d'ailleurs le nouveau système d'ajustement des prix automatique de Aibnb a sensiblement participé à une chutte assez vertigineuse de mes prix de l'ordre de -20 à -35% selon les périodes !"

1/ je n'utilise pas le systeme Airbnb de tarification. Ni personne dans mon quartier.

2/ Ca ne sert a rien de baisser les prix quand il n'y a pas de demandes.
Les attentats et l'attitude de la France faire de la pub partout dans le monde comme quoi la France est un pays à risque (Etat d'urgence officiel) ne donne pas envie de venir.
Même si votre annonce est a 10 euro, qui a envi de venir dans un pays qui se considère lui-meme comme dangeureux.
Vous avez envie d'aller en Ukraine et en Syrie, vous? même si les chambres sont données?

Moi , non.
Les américains (80% de la clientèle airbnb) non plus.

[Helen29]

Natalie merci pour votre participation.

J'apporte toutefois une nuance.

Ma réflexion est sur la base d'un périmètre constant.

Cela fait plus de deux ans que je suis sur Airbnb, et que mon apartement tourne dans les même proportions.

Je cumule à ce jour 158 séjours, et 108 commentaires.

Donc la notion de nombre de séjour dans mon cas n'a pas d'influence : j'ai toujours eu un taux de remplissage supérieur à 75% sur toute la période, soit environ 50 séjours par an depuis trois ans.

Par ailleurs, j'autorise les réservations instantannées, et ce depuis le début.

La encore, je suis à périmètre constant.

Sur le processus de sélection, à vrai dire je n'en ai jamais eu.

Sauf cas exceptionnel, j'accepte les demandes d'information, et ai systématiquement refusé la négo du prix.

Le seul élément qui a changé, c'est la nature du marché, et je dois dire ma stratégie de prix.

-> Je vais tenter de tirer mes prix vers le haut, et voir l'influence sur le remplissage et les notes, car il semble que les deux soient inversement corélés.

[Nathalie-Et-Gilles0]

Whaou @Helen29 super host avec 158 séjours.
Vous faites vraiment partie des meilleures.

Je suis impressionnée.
J'espère que vous nous ferez bénéficier de votre expérience.

C'est vrai que les prix bas attirent les voyageurs petits budgets. 

Il y a les sympas (vrais petits budgets) et les radins (jamais contents).

Quitte a tomber sur un radin , autant que ce soit au prix max!

Pour le taux de remplissage, Airbnb a fait une pub d'enfer en 2015 pour attirer de nouveaux inscrits.
Tous les parisiens s'y mettent.

Donc évidemment plus de concurrence.

Mais avec la loi de finances 2016  qui obligera les plateformes internet a transmettre toutes les informations au fisc, ca va éliminer nombre les phobiques administratifs 🙂

[Etienne-Marie0]

Chère Helen,

1. Comme le commentaire précédent, je ne cherche pas le statut de Super Host. Dur à obtenir et facile à perdre. Du reste, je ne serais jamais capable de l'obtenir !

Personnellement, je ne regarde pas des lieux de séjour en fonction des étoiles (sauf sordide). Et n'irais pas dans un Airbnb Super Host. 

2. J'ai démarré le 10 mars 2015 ma première résa avec Airbnb. Et fut très surpris, car ne pensais pas que cela marcherait. Mes premiers hôtes, Américains, étaient fort respectueux.

3. Tout s'est arrêté hélas à la mi-octobre. Et le 13 novembre fut fatal, malgré la hausse du $. Avant novembre à vrai dire, je redoutais déjà pareils attentats. C'était au bout de nos nez. Ne fus donc pas surpris, mais ne pensais pas que les conséquences seraient aussi graves pour le tourisme parisien. Plus de Japonais paraît-il. Eux déjà repoussés à Paris par la saleté, la délinquance... Mes plus gros problèmes, nonobstant, sont les copropriétaires qui veulent me poursuivre. 

4. Bien qu'avec une très belle vue sur Seine, je baisse donc mon tarif pour mars ; mais mon annonce affiche toujours le prix "élevé". Cela n'a pas l'air de mordre, sauf peut-être à baisser mes prix sur tout 2016 !

5. En conclusion, à Paris, ne suis pas tout seul dans la même situation apparemment. Alors que j'ai besoin de rentrées pour payer les charges de l'appartement notamment.

Bien à vous,

Etienne-Marie

[Nathalie-Et-Gilles0]

bonjour @Etienne-Marie0

Pour la phrase "les copropriétaires qui veulent me poursuivre. " ils ne peuvent strictement rien faire contre vous si c'est votre résidence principale et que vous la louez moins de 120 j par an et que vous êtes transparent avec le fisc.

La loi pose des limites pour respecter un équilibre entre chaque population mais quiconque respecte ces limites est protégé par la loi et inattaquable.

Dura Lex sed lex.

Pour la baisse de fréquentation entre octobre et mars , elle est parfaitement normal et saisonnière a Paris.
Certes les attentats ont un impact mais l'an dernier , je lisais exactement les même post d'hotes qui disaient ne pas avoir de réservation en hiver.

Personnellement, chaque fois que j'ouvre un week end dans mon calendrier à partir de mars, il est réservé.
Je vais même perdre mon statut de superhote pour un an car j'ai ouvert un week end par erreur et j'ai annulé la réservation.
Week-ends de février = zéro mais ceux de mars , mai et juin sont bookés et les 15j de Rolland Garros sont réservés depuis septembre 2015. 

Donc ne vous inquiétez pas, les touristes vont revenir avec le soleil comme chaque année.

[Etienne-Marie0]

Chers Nathalie & Claude,

Félicitations pour votre optimisme. Paris et ses commerces sont bien calmes.

Pour le procès envisagé contre moi dont l'autorisation fut votée à la dernière AG, outre la dénonciation dont je fis l'objet auprès du maire du VIe, j'ai en effet des arguments juridiques et autres. Vraisemblablement, les copropriétaires m'attaqueront "de facto" lorsque les réservations - espérons - reprendront.

Mais mon immeuble est un cas à part et sûrement un des pires de Paris de ce point de vue.

Je déplore cependant le silence assourdissant d'Airbnb ; avec laquelle je souhaitais partager son expérience judiciaire quant à la pertinence de la clause d'habitation dite "bourgeoise". Or, rien d'elle si ce n'est de vaines promesses. Pas l'ombre d'une jurisprudence ou d'un commentaire de leur service juridique. Il s'agit pourtant de protéger et défendre ses clients parisiens !

Encore un mot sur les fameux 120 jours (ou 4 mois) avec lesquels les médias nous rabattent les oreilles. Je suis en effet en résidence principale et cette durée de 120 jours semble en rapport avec des propriétaires qui partiraient de chez eux plus de 4 mois consécutifs. Avec une résidence réelle ailleurs. Apparemment, on trouve ce délai dans la législation sur les gîtes, mais rien n'est net en la matière. Si vous des infos sur cette fameuse durée....

Bien à vous,

Etienne-Marie

[Nathalie-Et-Gilles0]

bonjour @Etienne-Marie0

La bible en la matière est la loi ALUR.

Contrairement aux déclarations avec trémolos dans la voix de certains politiciens, elle est très déforable aux propriétaires puisqu'elle a fait passer de 3 a 4 mois la possibilité de louer sa résidence principale.

Ce que le politiciens veulent , c'est récupérer les impots associés a cette manne. Bref, un marché gagnant-gagnant.

Voici le lien de la loi ALUR votée en 2014  :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000028772256&categorieLien=id

j'attire votre attention sur ces extraits (de la loi ) :

"La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation."

vous noterez le 8 mois par an.

Si vous l'habitez moins de 8 mois , ce n'est plus une résidence principale. Mais une résidence secondaire qu'il est interdit de louer dans les zones tendues (soit toutes les grandes agglomérations de France )

Et la durée d'un bail de résidence secondaire est 1an ou 9 mois :

"Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
« Il est conclu pour une durée d'au moins un an.
« Si les parties au contrat ne donnent pas congé dans les conditions prévues à l'article 25-8, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an.
« Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. "

Pour des conseils juridiques immobiliers, je vous conseille le forum suivant (ils sont supers) :

http://www.universimmo.com/forum_universimmo/

Posez leur vos questions, muni du réglement de copropriété car il leur faut le texte exacte.

autres discussions sur le sujet :

https://community.airbnb.com/t5/H%C3%A9bergement/Dommage-que-le-quot-prix-d-office-quot-ne-correspon...

https://community.airbnb.com/t5/H%C3%A9bergement/location-a-l-ann%C3%A9e/m-p/23454/highlight/true#M8...

Pour les locations, ca repart bien. Mon dernier (et seul week-end) d'avril vient de partir. J'ouvre juillet-aout.

Le truc, c'est d'avoir un point fort.
Dans mon secteur, je suis la moins chère pour 5 personnes (avec de vrais lits - pas de canapé lit) donc les groupes de 5 réservent en priorité chez moi.

Mais très peu de réservation de 4 personnes car j'ai un prix moyen par rapport a la concurrence des 4 personnes.

Maintenant , ca part au fur et a mesure. Si un groupe de 5 veut louer dans le quartier, il devra payer plus cher ou dormir sur le canapé-lit.

Donc, vérifiez votre prix par rapport aux biens similaires dans votre quartier et ca va partir.

[Etienne-Marie0]

Chers Nathalie et Claude,

Voici le passage dont vous faites état :

"Article 2

• Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 1

Les dispositions du présent titre sont d'ordre public.

Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. "

Pour moi, il s'agit d'une loi régissant les rapports entre locataires et bailleurs (propriétaires). Nullement un texte règlementant le statut du propriétaire. Particulièrement au regard de sa résidence principale et des conditions posées pour celle-ci.

En revanche, un "preneur" (locataire) doit habiter 8 mois le logement loué par le propriétaire. S'il veut arguer d'une résidence principale. Non l'inverse. Ainsi parle, d'après moi, l'article susvisé.

J'ai le sentiment qu'une grande confusion règne en la matière.

Pour les locations de mars, on croise les doigts !

Cordialement,

Etienne-Marie

[Nathalie-Et-Gilles0]

erratum :

Contrairement aux déclarations avec trémolos dans la voix de certains politiciens, elle est très favorable aux propriétaires.

Et en plus avec le plafonnement des loyers, les mises en locations touristiques vont exploser a Paris.

[Sunset1]

Je confirme . je fais des prix bas en gironde et les gens pinaillent sur tout ! c'est hallucinant lol 

29 euros la nuit pour 2 en aout ds une chambre tout équipée qui dit mieux lol ???

et vue ma situation géographique je peux pas augmenter mes prix ..

Je n'aurai pas le statut de super host du coup mais peux t'on donner le statut de SP ou super pinailleur à un voyageur pas gentil lol ???

j'ai même des commentaires mensongers lolll 

etant sur place je peux réagir en cas de soucis  et certains ne disent rien .par contre après après on critique lol

[Catherine849]

Pour moi le problème vient aussi, et c'est une contradiction, de AirBnb ! Et plus particulièremet avec son système d'ajustement des prix.

Une propriété vaut le même prix de location quelque soit la demande. Pour moi le prix fixé est fonction de nombreux critères :

- le confort et la qualité : l'hébergement est équipé de façon luxueuse ou "cheap". Les prestations et les services fournis sont inexistants ou haut de gamme. La taille de l'hébergement fourni en rapport avec le nombre de personnes accueillies.

- l'emplacement - en ville, à la campagne ; le quartier, etc...

- les charges (impôts et taxes diverses et variées) afférant à ce bien.

La méthode d'ajustement du prix ne semble prendre aucunement en compte ces critères. Et si des petits rigolos louent une chambre minuscule pourrie à 10 €, forcément cela à des répercussions à la baisse sur le tarif de la location moyenne ou luxe. 

Il me semble également que de nombreux propriétaires ne semblent pas se rendre compte du prix de leurs propres biens. Je réponds à la personne qui loue 29 € une chambre toute équipée : ce n'est tout simplement pas raisonnable ! Quel est l'intérêt de recevoir des gens chez soi à perte ? Parcequ'avec 29 €, on ne fait sûrement pas un gros bénéfice ! Le temps passé à faire le ménage, le lit, le lavage et le repassage des draps, l'électricité et l'eau dépensée (douche, lavage, etc..), le chauffage en hiver, le prix du petit déjeuner !!!! Sans compter les impôts sur le bénéfice éventuel !

On le constate tous : Plus on baisse les tarifs et plus les gens sont exigeants. Ils veulent tout : le beurre, l'argent du beurre et les épinards. Et la fermière par-dessus le marché ! Mais bien sûr ! On leur donne tout. Sachons dire NON. Refusons la baisse systématique. Sachons expliquer aux gens que les choses ont un coût. Si on a moins d'hôtes mais qu'on fait payer un prix "normal", on est bénéficiaire : moins de travail et plus de gain. Tout augmente ! Sauf nos prix ? Bizarre non ?

[Sunset1]

J ai arreté mais souvent les gens amenaient leur drap..ce ki me fesait gagner du temps...et je louai pas a la nuit pour ne pas faire hotel...

C est comme uber ou l appli decide pour vous des tarifs lol..

Les gens s en foutent du temps qu on passe...la rentabilité c est pas leur soucis lol