nuovo host cerco consigli da chi è piu pratico.

[Nicola2482]

Sto valutando l'acquisto di un bilocale da mettere su airbnb, in localita Bellagio (CO). Si tratta di immobile inserito in un contesto residence con piscina munito di 1 camera (letto matrimoniale +2 singoli in un basso soppalco) + divano letto in soggiorno, il cui range di costo giornaliero sarebbe da 120\giorno a circa 180\giorno in alta stagione. l'operatività su un anno è circa 6 mesi.

è facile da individuare e raggiungere con ogni mezzo.

L'intenzione sarebbe quella di gestire l'host con self ceck-in \out e servizio di pulizia affidato a terzi, trovandomi io a 2 ore dal luogo.

Mi domando quali possano essere i problemi di essere distanti dalla struttura; in altre parole, cosa potrebbe capitare che io non sia in grado di risolvere non essendo fisicamente in loco?

alcuni elementi: nell'immobile non c'è caldaia (riscaldamento centralizzato), ci sono 2 condizionatori, il turismo a bellagio è di over 40 con propensione a gite culturali.

grazie a chi mi vorrà aiutare, l'impegno economico non è poco e non vorrei sbagliare 

[Alberto1535]

@Nicola2482 ciao, 

fare una valutazione di un investimento importante e dei suoi ritorni in un certo lasso di tempo è sempre un'operazione complessa. Gli eventi straordinari e imprevedibili degli ultimi anni hanno totalmente stravolto previsioni che si ritenevano accurate (parlo per esperienza diretta).

Da un lato hai dei costi certi o ragionevolmente prevedibili: costo totale di acquisto, costi di manutenzione ordinaria/straordinaria per rendere l'immobile affittabile, IMU annuale, TARI, utenze, costi condominiali, costi di manutenzione periodica da sostenere collegati all'utilizzo.

Dall'altro lato, hai dei ricavi incerti e oggi poco prevedibili (l'incertezza tende a ridursi in relazione alla conoscenza del "mercato" da parte dell'host).

Pensi di fissare un prezzo di pernottamento a 120 euro/notte in bassa stagione per arrivare a 180 euro/notte in alta stagione: quanto dura? il prezzo è fisso indipendentemente dal numero di ospiti (2 pagano come 4 o 6 ? Fissato un prezzo ad esempio per 2, potresti valutare un incremento per ogni ospite aggiuntivo).

Per la pulizia, il lavaggio della biancheria e la preparazione per il nuovo ospite, ti affidi completamente a terzi: quanto costa ? Non credo meno di 120 euro.

Supponiamo che ricevi una prenotazione per un week-end lungo (3 notti: hai fissato un numero minimo di pernottamenti ?) in bassa stagione: considerato il prezzo per notte, i costi di pulizia (120), le commissioni guest di Airbnb, la tassa di soggiorno, ne risulterebbe un costo complessivo per i due ospiti di circa 580, che significa 193 euro/notte (in alta stagione 800, 266/notte).

Sulla base di questi costi per l'ospite, che frequenza di occupazione pensi di ottenere ?

Occore poi considerare la commissione host di Airbnb e la fiscalità (per semplicità, consideriamo più conveniente l'opzione per la cedolare secca, oggi al 21%): il taglio è di circa 1/4 (quindi a fronte di ricavi lordi per 100, te ne restano 75).

Hai evidenziato due vincoli: la lontananza dall'appartamento e l'impossibilità di check-in check-out in presenza.

Potrebbero essere superati affidandosi ad un co-host di fiducia (quanto ti costa ?).

La lontananza durante il soggiorno può creare dei problemi con l'ospite (banalmente, salta la luce in casa e l'ospite non è in grado di ripristinarla, oppure ha un problema con la lavatrice o il forno).

Inoltre, secondo le Questure l'identificazione degli ospiti al check-in va fatta di persona sulla base di documento di identificazione in originale. Per cui il self check-in non sarebbe consentito.

Un cordiale saluto.

[Nicola2482]

Ti ringrazio per la risposta molto dettagliata.
Alcune info. Ho verificato che su Bellagio il trend è forte, si lavora 7 mesi l'anno da metà marzo a metà ottobre.  nelle mie previsioni ho considerato, prudentemente, una media di 150€ a gg per 150gg, ma tutto indica di più.
avrei pensato a minimo 3 notti e con un correttivo di +35euro a persona oltre le due persone (che nei costi previsionali non considero).  il prezzo per rigovernare la casa è di 35 euro a servizio piu un tot per il noleggio lenzuola/biancheria che non mi è ancora noto (che ripeterei all'ospite).
con questi incassi al netto di imu, spese condominiali, provvigioni airbnb e costi vivi, la cosa funzionerebbe.

il mio intendimento è ricercare un fiduciario per quei piccoli problemi che potrebbero capitare, da pagare alla bisogna.
la notizia che l'identificazione degli ospiti vada fatta di persona è molto importante e ti ringrazio, non lo sapevo. è un problema di cui tenere conto.

[Alessandra1444]

Buongiorno, scrivo in merito ad un annuncio oramai datato 2022 ma se ancora valido potrei valutare la sua richiesta. 

Mi chiamo Alessandra e insieme a mia marito Giampiero siamo titolari della Como Holiday azienda imprenditoriale extralberghiera dedita a Casa Vacanze.

Qui di seguito il contatto [***Dati personali rimossi in accordo alle  Linee Guida della community ***]

Spero di aver fatto cosa gradita, saluti. 

[Benedetta]

Ciao @Alessandra1444 ,

Benvenuta nella community! 

Noterai che alcune parti del commento sono state rimosse per sicurezza: sui post pubblici non sono consigliabili dati personali (cognomi, numeri di telefono personali, email personali, account social media...). 

La Community è un luogo pubblico, aperto a tutti, perfino indicizzabile su Google ed è sempre meglio essere cauti e non condividere troppe informazioni sul proprio conto.

Potete contattarvi tramite messaggio privato (se entrambi siete stati attivi per un po' nella community) , oppure attraverso la piattaforma Airbnb. Le persone possono vedere il tuo annuncio cliccando sul tuo profilo/foto oppure in questo servizio. 

Co-hosting - Nuovo servizio Airbnb CO-HOST di Esperienza

A presto,

Benedetta